קביעת מחירי קרקעות: אפילו ביקורת היא קשה

[מודעה_1]

ב-18 באוקטובר התקיים בהאנוי הפורום "קידום התאוששות ופיתוח כלכלי: נקודות מפתח ותפקיד ביקורת המדינה". אחד הנושאים החשובים של הפורום היה "ניהול קרקעות ותמחור קרקעות - ליקויים בפרקטיקה ובפעילויות ביקורת המדינה" בראשות סגן מבקר המדינה הא טי מיי דונג וסגן שר משאבי הטבע והסביבה לה מין נגן.

בפורום, לא רק נציגים של משקיעי נדל"ן "התלוננו" על קשיים, אלא שגם כמה מחוזות וערים גדולות שיתפו את הקשיים איתם נתקלו רשויות אלו.

לכן, מצופה מהסדנה "לזהות" קשיים ובעיות בקביעת מחירי הקרקעות, ומשם להציע פתרונות מול ביקורת המדינה.

ביקורת קביעת מחירי קרקע נתקלה גם בתמונה 1 — "ניהול קרקעות והערכת קרקעות - ליקויים בפועל ובאמצעות פעילויות ביקורת המדינה" בראשות סגן מבקר המדינה הא טי מיי דונג וסגן שר משאבי הטבע והסביבה לה מין נגן. צילום: הואנג טו

גם מחוזות וערים מתקשות לקבוע את מחירי הקרקעות.

בסדנה, הוועדה העממית של האנוי אמרה כי לאחרונה, סוכנות זו יישמה באופן יסודי ביזור והסמכה כדי להגביר את היוזמה של הוועדות העממיות ברמת המחוז בתחומי רכישת קרקעות; פינוי אתרים; קביעת מחירי קרקע ספציפיים כבסיס לפיצויים ויישוב מחדש; פתרון מהיר של בעיות הקשורות לרכישת קרקעות, פיצויים, תמיכה, יישוב מחדש ויישום פרויקטים של השקעה ציבורית בעיר (פרויקטים של כביש הטבעת 3 וכביש הטבעת 4; פרויקטים של רכבות וכו').

באמצעות הפרקטיקה, ועדת העם של העיר האנוי מעריכה כי יישום מחירי קרקעות למגורים לקביעת מחירי שכירות קרקעות עבור יחידות שירות ציבורי שעברו לאוטונומיה פיננסית בהתאם להוראות סעיף 3, סעיף ד', של צו 44/ND-CP מיום 15 במאי 2014 של הממשלה אינו הולם.

בינתיים, גם ועדת העם של מחוז חאן הואה מתקשה "לתקן טעויות" בקביעת מחירי הקרקעות עבור פרויקטים קודמים רבים.

הוועדה העממית של מחוז חאן הואה ציינה כי הערכת שווי קרקע היא הערכת שווי קרקע בצורה כספית למטרה מוגדרת של שימוש, בזמן נתון. הערכת שווי קרקע ממלאת תפקיד חשוב בכלכלה כמו גם בפעילויות ניהול הקרקעות של המדינה.

בנוסף למשימה של קביעת מחירי קרקע ספציפיים כדי לשרת את גביית דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע, פיצויים ותמיכה ביישוב מחדש באזור, מחוז חאן הואה צריך גם לבצע את משימת קביעת מחירי קרקע כדי לתקן פרויקטים עם הפרות בהתאם למסקנות ועדת הפיקוח המרכזית ופיקוח הממשלה. זוהי משימה חדשה, מיוחדת וקשה מאוד עבור משימת קביעת מחירי קרקע ספציפיים במחוז.

סוכנות זו שיתפה את עבודת קביעת מחירי הקרקע הספציפיים כדי להתגבר על פרויקטים המפרים את החוק ופרויקטים לגביית דמי שימוש בקרקע. הוועדה הקבועה של ועדת המפלגה המחוזית וועדת העם המחוזית הנחו מקרוב אך היא עדיין איטית ולא עמדה בדרישות המשימות שהוקצו עקב בעיות: פרויקטים עקב התאמות תכנון, שינויים במבנה ובצורת השימוש בקרקע חייבים לקבוע מחדש את מחירי הקרקע; בעיות במסמכים משפטיים בנוגע להשקעה, קרקע, תכנון בנייה, פרטים, סוגי קרקעות; אין נתונים על מחירי קרקעות בשוק,...

משרד התכנון ופיתוח משאבי קרקע, משרד משאבי הטבע והסביבה, העריך כי מסגרת מחירי הקרקע וטבלת מחירי הקרקע נבנו בהתאם לתקנות, תוך התחשבות במחירי הקרקע המקובלים בשוק.

עם זאת, באמצעות סיכום תוצאות החלטה מס' 19-NQ/TW, המסכמת את יישום חוק הקרקעות משנת 2013, עולה כי עד כה, מספר הוראות משפטיות בנוגע למחירי קרקעות לא היו יעילות עוד בפועל, דבר שחושף מספר מגבלות כגון מספר שיטות לקביעת מחירי קרקעות שאינן מתאימות לתנאי המידע בפועל בשוק זכויות השימוש בקרקע, ואינן מתאימות לניהול המדינה של מחירי קרקעות בהקשר של מסד נתונים חלקי של מחירי קרקעות;

משקיעים "מתלוננים" על קשיים

בסדנה, מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), נתן הערכה של המצב הנוכחי של "קביעת מחירי קרקע" כדי "לקבוע מחירי קרקע ספציפיים" בהתאם להוראות חוק הקרקעות משנת 2013.

ביקורת קביעת מחירי קרקע עומדת גם בתמונה 2 — משתתפי הסדנה "ניהול קרקעות ותמחור קרקעות - ליקויים בפרקטיקה ובפעילויות ביקורת המדינה" במסגרת הפורום "קידום התאוששות ופיתוח כלכלי: צווארי בקבוק ותפקיד ביקורת המדינה". צילום: הואנג טו.

לדברי מר לה הואנג צ'או, חוק הקרקעות משנת 2013 וצו 44/2014/ND-CP קבעו "5 שיטות להערכת קרקעות" ו"יישום שיטות להערכת קרקעות" אך הן אינן שלמות, אינן ספציפיות, אינן קרובות למצב המעשי, חלק מההוראות אינן באמת "סטנדרטיות", כגון קביעת "שיטת החיסור" בעוד שמדובר רק בטכניקת חישוב של "שיטת ההשוואה"; או שלא קבעו את "שיטת הערכת קרקעות המונית" בעוד שבמציאות המדינה יישמה את "שיטת הערכת קרקעות המונית" למחירי קרקעות לבנייה של "מסגרת מחירי הקרקע" או "טבלת מחירי הקרקע"; או יישמה רק את "שיטת מקדם התאמת מחירי הקרקע" על פרויקטים שבהם שווי החלקות והקרקעות נמוך מ-30; 20; 10 מיליארד וונד לפי "טבלת מחירי הקרקע", אך לא יושמו על פרויקטים שבהם שווי החלקות והקרקעות גבוה יותר.

יישום "שיטות הערכת שווי קרקע" אינו מניב תוצאות אמינות. לדוגמה, אותו פרויקט על ידי אותה יחידת ייעוץ להערכת שווי קרקע מיייש שתי "שיטות הערכת שווי קרקע" שונות כדי "לקבוע מחיר קרקע", מה שלעתים קרובות נותן שתי תוצאות שונות עם הפרש של כ-20%; או פרויקט של שתי יחידות ייעוץ להערכת שווי קרקע ומייישם את אותה "שיטת הערכת שווי קרקע" כדי "לקבוע מחיר קרקע" גם נותן שתי תוצאות שונות מאוד.

מר צ'או נתן דוגמה לפרויקט באזור עירוני במחוז בין ת'ואן, שבו הסוכנות הממשלתית הראשונה העריכה את הקרקע ב-900 מיליארד דונג וינדי, הסוכנות הממשלתית השנייה בדקה והעריכה את הקרקע בעד 1,800 מיליארד דונג וינדי, והסוכנות הממשלתית השלישית בדקה מחדש והעריכה את הקרקע ביותר מ-3,000 מיליארד דונג וינדי.

מכיוון שקביעת מחירי הקרקעות מקשה על משקיעים רבים, העריך מר לה הואנג צ'או את התפקיד החשוב מאוד של מבקר המדינה בביצוע משימת הביקורת של עבודת "קביעת מחירי קרקעות, הערכת מחירי קרקעות, החלטה על מחירי קרקעות" כדי "לקבוע מחירי קרקע ספציפיים לחישוב דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע לפרויקטים המשתמשים בקרקע, כדי "להעריך ולאשר את הדיוק והכנות של מידע פיננסי ציבורי, נכסים ציבוריים או דוחות כספיים הקשורים לניהול ושימוש במימון ציבורי, נכסים ציבוריים, עמידה בחוק ויעילות בניהול ובשימוש במימון ציבורי ובנכסים ציבוריים".

אפילו ביקורת היא בעייתית.

אזור ביקורת המדינה אמרתי שכיום, על פי התקנות, יש לנו 5 שיטות להערכת שווי קרקעות. באמצעות נוהג הביקורת, עולה כי: בעיקר יישובים משתמשים בשיטת ההשוואה לחישוב מחירי קרקע ספציפיים בעת פיצוי על קרקע; שיטת העודפים להערכת שווי קרקע באזורי תכנון; שיטת ההכנסה בהערכת קרקעות חקלאיות ושיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע עבור חלקות קרקע קטנות בעלות ערך נמוך.

ביישובים רבים, קיים עיכוב בקביעת מחירי קרקע ספציפיים. הזמן לאישור מחירי קרקעות לגביית דמי שימוש בקרקע הוא לעתים קרובות מאוחר בהרבה מזמן הקצאת הקרקע. ישנם פרויקטים שנמשכו שנתיים עד שלוש שנים ללא אישור מחירי קרקע.

במקרים רבים, מחירי הקרקע אינם או לא הותאמו בזמן כאשר יש התאמה תכנונית המשפיעה על מחירי הקרקע או כאשר מחזור ייצוב מחירי השכירות של קרקעות לחמש שנים מסתיים. העיכוב בהערכת הקרקע מוביל לכך שאגרות שימוש בקרקע אינן מגויסות בזמן לתקציב המדינה.

באמצעות ביקורות, נמצא כי בפרויקטים רבים, מחירי הקרקע לא הוערכו כראוי - נמוכים בהרבה ממחיר המכירה הפומבית או ממחיר הייחוס בשוק בזמן הערכת השווי. במקרים רבים, בחירת נכסים דומים ושונים, בשילוב עם כימות והתאמה לא נאותים של גורמים שונים, הפחיתו את ערך הקרקע המוערכת.

ישנם פרויקטים שבוחרים נכסים דומים בזמן רחוק ממועד הערכת השווי, אך אינם כוללים את גורם התאמת המחיר ההשוואתי לרמה בזמן הערכת השווי. פרויקטים רבים מקבלים את נתוני המחיר של נכסים דומים בהתאם לחוזה המכר במשרד הנוטריון, דבר שאינו מבטיח את אמינות ודיוק נתוני המחיר בחוזה בהשוואה למחיר העסקה בפועל.

בנוסף, גורמים רבים הכלולים בהערכה חסרים בסיס ברור, או אינם נקבעים בהתאם למציאות כגון: שיעור השקעה, שיעור תפוסה, שולי רווח סטנדרטיים של המשקיע, יחס עלות מכירה, מקדם היוון תזרים מזומנים...

ביקורת המדינה של אזור א' העריכה את הנוהג והראתה את הקשיים והליקויים בקביעת עלויות השקעות הפיתוח בשיטת העודפים בעת הערכת שווי קרקע. הביקורת הראתה כי לא הייתה עקביות בין היישובים: חלק מהיישובים הוקמו לפי שיעור ההשקעה, חלק מהיישובים הוקמו לפי האומדן המפורט; חלק מהיישובים ביצעו חישובים זמניים ודרשו התיישבות מפורטת.

תפקיד מבקר המדינה

ד"ר וו דין אן העריך כי הערכת שווי קרקעות באופן כללי ושיטות הערכת שווי קרקעות בפרט הן אחד מנושאי הביקורת המרכזיים של ביקורת המדינה בתקופה האחרונה.

ביקורת תוכן זה צריכה לעקוב מקרוב אחר דרישות ההחלטה המרכזית על ביטול מסגרת מחירי הקרקע (מסגרת מחירי הקרקע שנקבעה בצו 96/2019/ND-CP היא הבסיס להוצאת רשימות מחירי קרקעות על ידי רשויות מקומיות לתקופה 2020-2024), לכלול מנגנונים ושיטות לקביעת מחירי קרקע בהתאם לעקרונות השוק, ולקבוע את התפקידים, המשימות והאחריות של הגוף האחראי לקביעת מחירי הקרקע.

בהתאם לכך, הממשלה המרכזית מפתחת קריטריונים ונהלים לבדיקה ופיקוח על יישובים בבניית טבלאות מחירי קרקעות. מועצות העם המחוזיות מחליטות, בודקות ומפקחות על יישום מחירי הקרקעות.

"ביקורת המדינה עורכת ביקורת על הערכת שווי קרקעות, עצמאות מועצת הערכת שווי קרקעות, יכולתם של ארגוני ייעוץ להערכת שווי קרקעות, יכולתם ואתיקה של שמאי השווי, וכן עמידה בתקנות על מנת להבטיח פרסום ושקיפות כגון: מחירי קרקעות ציבוריות, עסקאות חובה דרך זירות מסחר, תשלום דרך בנקים, ללא מזומן;..." - ד"ר וו דין אן נתן את חוות דעתו על תפקידה של ביקורת המדינה בקביעת מחירי קרקעות.

[מודעה_2]
מָקוֹר