קביעת מחירי קרקעות: אפילו ביקורת היא קשה

[מודעה_1]

ב-18 באוקטובר התקיים בהאנוי הפורום "קידום התאוששות ופיתוח כלכלי: נקודות מפתח ותפקיד ביקורת המדינה". אחד הנושאים החשובים של הפורום היה "ניהול קרקעות ותמחור קרקעות - ליקויים בפרקטיקה ובפעילויות ביקורת המדינה" בראשות סגן מבקר המדינה הא טי מיי דונג וסגן שר משאבי הטבע והסביבה לה מין נגן.

בפורום, לא רק נציגים של משקיעי נדל"ן "התלוננו" על קשיים, אלא שגם כמה מחוזות וערים גדולות שיתפו את הקשיים איתם נתקלו רשויות אלו.

לכן, מצופה מהסדנה "לזהות" קשיים ובעיות בקביעת מחירי הקרקעות, ומשם להציע פתרונות מול ביקורת המדינה.

ביקורת קביעת מחירי קרקע עומדת גם בתמונה 1 — "ניהול קרקעות והערכת קרקעות - ליקויים בפועל ובאמצעות פעילויות ביקורת המדינה" בראשות סגן מבקר המדינה הא טי מיי דונג וסגן שר משאבי הטבע והסביבה לה מין נגן. צילום: הואנג טו

גם מחוזות וערים מתקשות לקבוע את מחירי הקרקעות.

בסדנה, הוועדה העממית של האנוי אמרה כי לאחרונה, סוכנות זו יישמה באופן יסודי ביזור והאצלת סמכויות כדי להגביר את היוזמה של הוועדות העממיות ברמת המחוז בתחומי רכישת קרקעות; פינוי אתרים; קביעת מחירי קרקע ספציפיים כבסיס לפיצויים ויישוב מחדש; פתרון מהיר של בעיות הקשורות לרכישת קרקעות, פיצויים, תמיכה, יישוב מחדש ויישום פרויקטים של השקעה ציבורית בעיר (פרויקטים של כביש הטבעת 3 וכביש הטבעת 4; פרויקטים של רכבות וכו').

באמצעות הפרקטיקה, ועדת העם של העיר האנוי מעריכה כי יישום מחירי קרקעות למגורים לקביעת מחירי שכירות קרקעות עבור יחידות שירות ציבורי שעברו לאוטונומיה פיננסית בהתאם להוראות סעיף 3, סעיף ד', של צו 44/ND-CP מיום 15 במאי 2014 של הממשלה אינו הולם.

בינתיים, גם ועדת העם של מחוז חאן הואה נאבקת ב"תיקון טעויות" בקביעת מחירי הקרקעות עבור פרויקטים קודמים רבים.

הוועדה העממית של מחוז חאן הואה ציינה כי הערכת שווי קרקע היא אומדן של שווי הקרקע בצורה כספית למטרה מוגדרת של שימוש, בזמן נתון. הערכת שווי קרקע ממלאת תפקיד חשוב בכלכלה כמו גם בפעילויות ניהול הקרקעות של המדינה.

בנוסף למשימה של קביעת מחירי קרקע ספציפיים כדי לשרת את גביית דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע, פיצויים ותמיכה ביישוב מחדש באזור, מחוז חאן הואה צריך גם לקבוע מחירי קרקע כדי לתקן פרויקטים עם הפרות בהתאם למסקנות ועדת הפיקוח המרכזית ופיקוח הממשלה. זוהי משימה חדשה, מיוחדת וקשה מאוד עבור משימת קביעת מחירי קרקע ספציפיים במחוז.

סוכנות זו שיתפה פעולה בעבודה של קביעת מחירי קרקע ספציפיים כדי להתגבר על פרויקטים בלתי חוקיים ופרויקטים לגביית דמי שימוש בקרקע. הוועדה הקבועה של ועדת המפלגה המחוזית וועדת העם המחוזית הנחו מקרוב אך היא עדיין איטית ולא עמדה בדרישות המשימות שהוקצו עקב בעיות: פרויקטים עקב התאמות תכנון, שינויים במבנה ובצורת השימוש בקרקע חייבים לקבוע מחדש את מחירי הקרקע; בעיות במסמכים משפטיים להשקעה, קרקע, תכנון בנייה, פרטים, סוגי קרקעות; אין נתונים על מחירי קרקעות בשוק, ...

משרד תכנון ופיתוח משאבי קרקע, משרד משאבי הטבע והסביבה, העריך כי מסגרת מחירי הקרקע ורשימת מחירי הקרקעות נבנו בהתאם לתקנות, תוך התחשבות במחירי הקרקע המקובלים בשוק.

עם זאת, מסיכום תוצאות החלטה מס' 19-NQ/TW, המסכמת את יישום חוק הקרקעות משנת 2013, ניתן לראות כי עד כה, חלק מההוראות החוקיות בנוגע למחירי קרקעות אינן יעילות עוד בפועל, דבר שחושף מגבלות מסוימות, כגון שיטות קביעת מחירי קרקע שאינן מתאימות לתנאי המידע בפועל בשוק זכויות השימוש בקרקע, אינן מתאימות לניהול מדינתי של מחירי קרקעות בהקשר של מסד נתונים חלקי של מחירי קרקעות;

משקיעים "מתלוננים" על קשיים

בסדנה, מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), נתן הערכה של המצב הנוכחי של "קביעת מחירי קרקע" כדי "לקבוע מחירי קרקע ספציפיים" בהתאם להוראות חוק הקרקעות משנת 2013.

ביקורת קביעת מחירי קרקע עומדת גם בתמונה 2 — משתתפי הסדנה "ניהול קרקעות והערכת קרקעות - ליקויים בפרקטיקה ובפעילויות ביקורת המדינה" במסגרת הפורום "קידום התאוששות ופיתוח כלכלי: נקודות מפתח ותפקיד ביקורת המדינה". צילום: הואנג טו.

לדברי מר לה הואנג צ'או, חוק הקרקעות משנת 2013 וצו 44/2014/ND-CP קבעו "5 שיטות להערכת קרקעות" ו"יישום שיטות להערכת קרקעות" אך הן אינן שלמות, אינן ספציפיות, אינן קרובות למצב המעשי, חלק מההוראות אינן באמת "סטנדרטיות", כגון קביעת "שיטת החיסור" בעוד שמדובר רק בטכניקת חישוב של "שיטת ההשוואה"; או שלא קבעו את "שיטת הערכת קרקעות המונית" בעוד שבמציאות המדינה יישמה את "שיטת הערכת קרקעות המונית" למחירי קרקעות לבנייה של "מסגרת מחירי הקרקע" או "רשימת מחירי הקרקע"; או יישמה רק את "שיטת מקדם התאמת מחירי הקרקע" על פרויקטים שבהם לחלקות ולחלקות הקרקע יש ערך נמוך מ-30; 20; 10 מיליארד וונד לפי "רשימת מחירי הקרקע", אך לא יושמו על פרויקטים שבהם לחלקות ולחלקות הקרקע יש ערך גבוה יותר.

יישום "שיטות הערכת שווי קרקע" אינו נותן תוצאות אמינות. לדוגמה, אותו פרויקט על ידי אותה יחידת ייעוץ להערכת שווי קרקע מיייש שתי "שיטות הערכת שווי קרקע" שונות כדי "לקבוע מחיר קרקע", מה שלעתים קרובות נותן שתי תוצאות שונות עם הפרש של כ-20%; או פרויקט של שתי יחידות ייעוץ להערכת שווי קרקע ומיישם את אותה "שיטת הערכת שווי קרקע" כדי "לקבוע מחיר קרקע" גם נותן שתי תוצאות שונות מאוד.

מר צ'או נתן דוגמה לפרויקט באזור עירוני במחוז בין ת'ואן, שבו הסוכנות הממשלתית הראשונה העריכה את שווי הקרקע ב-900 מיליארד דונג וייטנאמי, הסוכנות הממשלתית השנייה בדקה והעריכה את שווי הקרקע בעד 1,800 מיליארד דונג וייטנאמי, והסוכנות הממשלתית השלישית בדקה מחדש והעריכה את שווי הקרקע ביותר מ-3,000 מיליארד דונג וייטנאמי.

מכיוון שקביעת מחירי הקרקעות גורמת קשיים למשקיעים רבים, העריך מר לה הואנג צ'או את התפקיד החשוב מאוד של מבקר המדינה בביצוע משימת הביקורת של עבודת "קביעת מחירי הקרקעות, הערכת מחירי הקרקעות, החלטה על מחירי הקרקעות" כדי "לקבוע מחירי קרקע ספציפיים לחישוב דמי שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע לפרויקטים המשתמשים בקרקע, כדי "להעריך ולאשר את הדיוק והכנות של מידע פיננסי ציבורי, נכסים ציבוריים או דוחות כספיים הקשורים לניהול ושימוש במימון ציבורי, נכסים ציבוריים, עמידה בחוק ויעילות בניהול ובשימוש במימון ציבורי ובנכסים ציבוריים".

אפילו ביקורת היא בעיה.

אזור ביקורת המדינה אמרתי שכיום, על פי התקנות, יש לנו 5 שיטות להערכת שווי קרקעות. באמצעות נוהג הביקורת, עולה כי: בעיקר יישובים משתמשים בשיטת ההשוואה לחישוב מחירי קרקע ספציפיים בעת פיצוי על קרקע; שיטת העודפים להערכת שווי קרקע באזורי תכנון; שיטת ההכנסה בהערכת קרקעות חקלאיות ושיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע עבור חלקות קרקע קטנות בעלות ערך נמוך.

יישובים רבים חווים עיכובים בהערכת שווי קרקע ספציפית. הזמן לאישור מחירי קרקעות לגביית דמי שימוש בקרקע הוא לעתים קרובות מאוחר בהרבה מזמן הקצאת הקרקע. ישנם פרויקטים שנמשכו שנתיים עד שלוש ללא אישור מחירי קרקע.

במקרים רבים, מחירי הקרקע אינם או לא הותאמו בזמן כאשר התאמות תכנון משפיעות על מחירי הקרקע או כאשר מחזור ייצוב מחירי השכירות של קרקעות לחמש שנים מסתיים. העיכוב בהערכת הקרקע מוביל לכך שאגרות שימוש בקרקע אינן מגויסות בזמן לתקציב המדינה.

ביקורות מראות שבפרויקטים רבים, מחירי הקרקע לא הוערכו כראוי - נמוכים בהרבה ממחיר המכירה הפומבית או ממחיר הייחוס בשוק בזמן הערכת השווי. במקרים רבים, בחירת נכסים דומים ושונים, בשילוב עם כימות והתאמה לא הולמים של גורמים שונים, הפחיתו את ערך הקרקע המוערכת.

ישנם פרויקטים שבוחרים נכסים דומים בזמן רחוק ממועד הערכת השווי, אך אינם כוללים את גורם התאמת המחיר ההשוואתי לרמה בזמן הערכת השווי. פרויקטים רבים מקבלים מידע על מחירים של נכסים דומים בהתאם לחוזה המכר במשרד הנוטריון, דבר שאינו מבטיח את אמינות ודיוק מידע המחיר בחוזה בהשוואה למחיר העסקה בפועל.

בנוסף, גורמים רבים הכלולים בהערכה חסרים בסיס ברור, או אינם נקבעים כמתאימים למציאות כגון: שיעור השקעה, שיעור תפוסה, שולי רווח סטנדרטיים של המשקיע, יחס עלות מכירה, מקדם היוון תזרים מזומנים...

ביקורת המדינה של אזור א' העריכה את הנוהג ומצאה קשיים וחוסרים בקביעת עלויות השקעות בפיתוח בשיטת העודפים בעת הערכת שווי קרקע. הביקורת הראתה כי לא הייתה עקביות בין היישובים: חלק מהיישובים הוקמו לפי שיעורי השקעה, חלק מהיישובים הוקמו לפי הערכות מפורטות; חלק מהיישובים ביצעו הערכות זמניות ודרשו התיישבות מפורטת.

תפקיד מבקר המדינה

ד"ר וו דין אן העריך כי הערכת שווי קרקעות באופן כללי ושיטות הערכת שווי קרקעות בפרט הן אחד מנושאי הביקורת המרכזיים של ביקורת המדינה בתקופה האחרונה.

פעילויות ביקורת עבור תוכן זה צריכות לעמוד בקפדנות בדרישות ההחלטה המרכזית על ביטול מסגרת מחירי הקרקע (מסגרת מחירי הקרקע שנקבעה בצו 96/2019/ND-CP היא הבסיס להוצאת רשימות מחירי קרקעות על ידי יישובים לתקופה 2020-2024), לכלול מנגנונים ושיטות לקביעת מחירי קרקע בהתאם לעקרונות השוק, ולקבוע את התפקידים, המשימות והאחריות של הגוף האחראי לקביעת מחירי הקרקע.

בהתאם לכך, הממשלה המרכזית מפתחת קריטריונים ונהלים לבדיקה ופיקוח על יישובים בפיתוח רשימות מחירי קרקעות. מועצות העם המחוזיות מחליטות, בודקות ומפקחות על יישום מחירי הקרקעות.

"מבקר המדינה עורך ביקורת על הערכת שווי קרקעות, עצמאות מועצת הערכת שווי קרקעות, יכולתם של ארגוני ייעוץ להערכת שווי קרקעות, יכולתם ואתיקה של שמאי השווי, וכן עמידה בתקנות המבטיחות פרסום ושקיפות כגון: מחירי קרקעות ציבוריות, עסקאות חובה דרך זירות מסחר, תשלום באמצעות בנקים, ללא מזומן;..." - ד"ר וו דין אן נתן את חוות דעתו על תפקיד מבקר המדינה בקביעת מחירי קרקעות.

[מודעה_2]
מָקוֹר