ב-18 באוקטובר התקיים בהאנוי הפורום "קידום התאוששות ופיתוח כלכלי: צווארי בקבוק ותפקיד ביקורת המדינה". אחד הנושאים החשובים של הפורום היה "ניהול קרקעות והערכת קרקעות - ליקויים בפרקטיקה ובפעילויות ביקורת המדינה", בראשות סגן מבקר המדינה הא טי מיי דונג וסגן שר משאבי הטבע והסביבה לה מין נגן.
בפורום, לא רק נציגי יזמי נדל"ן התלוננו על קשיים, אלא שגם מספר מחוזות וערים גדולות שיתפו את המכשולים העומדים בפני רשויותיהן.
לכן, הסדנה צפויה לזהות את הקשיים והמכשולים בקביעת מחירי הקרקעות, ולאחר מכן להציע פתרונות בשיתוף פעולה עם משרד מבקר המדינה.
"ניהול קרקעות והערכת קרקעות - ליקויים בפרקטיקה ובפעילויות ביקורת המדינה" בראשות סגן מבקר המדינה הא טי מיי דונג וסגן שר משאבי הטבע והסביבה לה מין נגן. צילום: הואנג טו.
גם מחוזות וערים מתמודדות עם קשיים בקביעת מחירי קרקעות.
בסדנה, הוועדה העממית של האנוי הצהיר כי לאחרונה יישמה באופן יסודי ביזור והאצלת סמכויות, תוך הגברת התפקיד הפרואקטיבי של ועדות עממיות ברמת המחוז ברכישת קרקעות; פינוי אתרים; קביעת מחירי קרקע ספציפיים כבסיס לפיצויים ויישוב מחדש; ופתרון מהיר של מכשולים הקשורים לרכישת קרקעות, פיצויים, תמיכה, יישוב מחדש ויישום פרויקטים של השקעה ציבורית בעיר (פרויקטים של כביש הטבעת 3, כביש הטבעת 4; פרויקטים של רכבות וכו').
בהתבסס על ניסיון מעשי, ועדת העם של העיר האנוי מעריכה כי החלת מחירי קרקעות למגורים לקביעת תעריפי חכירת קרקעות עבור יחידות שירות ציבוריות שעברו לאוטונומיה פיננסית, כפי שנקבע בסעיף 3, סעיף ד', של צו ממשלתי 44/ND-CP מיום 15 במאי 2014, אינה מתאימה.
בינתיים, גם הוועדה העממית של מחוז חאן הואה מתמודדת עם קשיים ב"תיקון טעויות" בקביעת מחירי הקרקע עבור פרויקטים קודמים רבים.
הוועדה העממית של מחוז חאן הואה ציינה כי הערכת שווי קרקע היא הערכה של הערך הכספי של קרקע למטרה מוגדרת, בנקודת זמן מסוימת. הערכת שווי קרקע ממלאת תפקיד מכריע בכלכלה כמו גם בפעילויות ניהול הקרקעות של המדינה.
בנוסף לקביעת מחירי קרקע ספציפיים לצורך גביית דמי שימוש בקרקע, דמי חכירת קרקע ופיצוי על יישוב מחדש במחוז, מחוז חאן הואה צריך גם לקבוע מחירי קרקע כדי לתקן הפרות בפרויקטים כפי שסוכמו על ידי ועדת הפיקוח המרכזית והפיקוח הממשלתי. זוהי משימה חדשה, מיוחדת וקשה מאוד עבור עבודת קביעת מחירי הקרקע הספציפית של המחוז.
סוכנות זו שיתפה כי עבודת קביעת מחירי קרקע ספציפיים לתיקון פרויקטים עם הפרות ופרויקטים לגביית דמי שימוש בקרקע הייתה תחת פיקוח הדוק של הוועדה הקבועה של המפלגה המחוזית והוועדה העממית המחוזית, אך היא עדיין איטית ולא עמדה בדרישות המשימה עקב מכשולים: פרויקטים עם תכנון מותאם, שינויים במבנה ובצורות שימוש בקרקע דורשים הערכה מחודשת של מחירי הקרקע; מכשולים הקשורים למסמכים משפטיים בנושא השקעה, קרקע, תכנון בנייה, פרטים וסוגי קרקע; חוסר נתונים על מחירי קרקעות בשוק וכו'.
משרד התכנון והפיתוח הקרקעי, משרד משאבי הטבע והסביבה, העריך כי מסגרת מחירי הקרקעות וטבלת מחירי הקרקעות פותחו בהתאם לתקנות, תוך התחשבות במחירי הקרקע בשוק.
עם זאת, תוצאות סקירת החלטה מס' 19-NQ/TW וסקירת יישום חוק המקרקעין משנת 2013 מראות כי חלק מהוראות החוק בנוגע למחירי קרקעות אינן יעילות עוד בפועל, וחושפות מגבלות מסוימות, כגון שיטות קביעת מחירי קרקע שאינן מתאימות לתנאים בפועל בנוגע למידע שוק על זכויות שימוש בקרקע, ואינן מתאימות לניהול המדינה של מחירי קרקעות בהקשר של מסד נתונים חלקי של מחירי קרקעות;
משקיעים מתלוננים על קשיים.
מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), הציג בדברים בסמינר הערכה של המצב הנוכחי של "הערכת קרקעות" כדי "לקבוע מחירי קרקע ספציפיים" כפי שנקבע בחוק הקרקעות משנת 2013.
משתתפי הסדנה "ניהול קרקעות והערכת קרקעות - ליקויים בפרקטיקה ובפעילויות ביקורת המדינה" במסגרת הפורום "קידום התאוששות ופיתוח כלכלי: צווארי בקבוק ותפקיד ביקורת המדינה". צילום: הואנג טו.
לדברי מר לה הואנג צ'או, חוק הקרקעות משנת 2013 וצו 44/2014/ND-CP קובעים "5 שיטות להערכת קרקע" ו"יישום שיטות הערכת קרקע", אך אלה אינן שלמות, אינן ספציפיות מספיק, ואינן תואמות באופן הדוק למצב המעשי. חלק מהתקנות אינן באמת "סטנדרטיות", כגון הקביעה של "שיטת הניכוי" כאשר זוהי בסך הכל טכניקת חישוב של "שיטת ההשוואה"; או היעדר הוראה ל"שיטות הערכת קרקע המונית" בעוד שבפועל המדינה יישמה "שיטות הערכת קרקע המונית" כדי לקבוע מחירי קרקע ב"מסגרת מחירי הקרקע" או ב"טבלת מחירי הקרקע"; או יישום "שיטת מקדם התאמת מחירי הקרקע" חל רק על פרויקטים שבהם לחלקת הקרקע יש ערך נמוך מ-30, 20 או 10 מיליארד וונד לפי "טבלת מחירי הקרקע", ולא על פרויקטים שבהם לחלקת הקרקע יש ערך גבוה יותר.
יישום "שיטות הערכת שווי קרקע" אינו תמיד מבטיח תוצאות אמינות. לדוגמה, אם אותו פרויקט מוערך על ידי אותה חברת ייעוץ להערכת שווי קרקע אך משתמש בשתי "שיטות הערכת שווי קרקע" שונות כדי "לקבוע מחירי קרקע", לעתים קרובות הוא מניב שתי תוצאות שונות עם הפרש של כ-20%. באופן דומה, אם שתי חברות ייעוץ שונות להערכת שווי קרקע מיישמות את אותה "שיטת הערכת שווי קרקע" כדי "לקבוע מחירי קרקע", הוא גם יניב שתי תוצאות שונות מאוד.
מר צ'או נתן דוגמה של פרויקט פיתוח עירוני במחוז בין ת'ואן, שבו סוכנות המדינה הראשונה העריכה את הקרקע ב-900 מיליארד וונד, סוכנות מדינה שנייה בדקה והעריכה אותה ב-1,800 מיליארד וונד, וסוכנות מדינה שלישית בדקה שוב והעריכה אותה ביותר מ-3,000 מיליארד וונד.
מכיוון שקביעת מחירי קרקעות מתגלה כקשה עבור משקיעים רבים, מר לה הואנג צ'או הדגיש את התפקיד המכריע של משרד מבקר המדינה בביקורת תהליך "קביעת מחירי קרקע, הערכת מחירי קרקע וקבלת החלטות לגבי מחירי קרקע". זה כולל "קביעת מחירי קרקע ספציפיים לחישוב דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע עבור פרויקטים של שימוש בקרקע", ו"הערכה ואימות של דיוק ואמיתות של מידע פיננסי ציבורי, נכסים ציבוריים או דוחות כספיים הקשורים לניהול ושימוש בכספי ציבור ונכסי ציבור, עמידה בחוק ויעילות בניהול ושימוש בכספי ציבור ונכסי ציבור".
אפילו תהליך הביקורת נתקל בקשיים.
על פי נתוני משרד הביקורת הממלכתי, אזור I, קיימות כיום חמש שיטות להערכת שווי קרקעות. נוהג הביקורת מראה כי: יישובים משתמשים בעיקר בשיטה ההשוואתית לחישוב מחירי קרקע ספציפיים בעת פיצוי על קרקעות; שיטת העודפים להערכת שווי קרקעות באזורים מתוכננים; שיטת ההכנסה להערכת קרקעות חקלאיות; ושיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע עבור חלקות קרקע קטנות בעלות ערך נמוך.
יישובים רבים חווים עיכובים בקביעת מחירי קרקע ספציפיים; הזמן לאישור מחירי קרקעות לגביית דמי שימוש בקרקע מאוחר לעתים קרובות בהרבה מזמן הקצאת הקרקע, כאשר חלק מהפרויקטים נמשכים שנתיים עד שלוש שנים ללא אישור מחירי קרקע.
במקרים רבים, מחירי הקרקע אינם מותאמים, או אינם מותאמים במועד, כאשר התאמות תכנון משפיעות על מחירי הקרקע או כאשר תקופת ייצוב מחירי חכירת הקרקע בת 5 שנים מסתיימת. העיכוב בהערכת הקרקע מוביל לכישלון גיוס מהיר של הכנסות משימוש בקרקע לתקציב המדינה.
ביקורות גילו כי בפרויקטים רבים, מחירי הקרקע הוערכו בצורה לא הולמת - נמוכים משמעותית ממחיר ההצעה הזוכה או ממחיר הייחוס בשוק בזמן הערכת השווי. במקרים רבים, בחירת נכסים דומים ושונים, בשילוב עם התאמות כמותיות לא הולמות לגורמים מבדילים, הביאו לירידה בשווי המוערך של הקרקע.
חלק מהפרויקטים בוחרים נכסים דומים במועד רחוק ממועד הערכת השווי, אך אינם מתאימים את המחיר המקביל לרמת השוק במועד הערכת השווי. פרויקטים רבים מקבלים מידע על מחירים עבור נכסים דומים מחוזי מכירה במשרדי נוטריון, דבר שאינו מבטיח את אמינות ודיוק מחיר החוזה בהשוואה למחיר העסקה בפועל.
בנוסף, גורמים רבים הכלולים בהערכת השווי חסרים בסיס ברור או נקבעים באופן לא מתאים בהתאם למציאות, כגון: עלות השקעה, שיעור תפוסה, שולי רווח יעד של המשקיע, יחס הוצאות מכירה, שיעור היוון תזרים מזומנים וכו'.
הערכת הניסיון המעשי של משרד מבקר המדינה מחוז א' חשפה קשיים וליקויים בקביעת עלויות השקעה בפיתוח באמצעות שיטת העודפים בעת הערכת קרקע. הביקורת חשפה חוסר אחידות בין היישובים: חלק מהיישובים משתמשים בהערכות עלויות השקעה, אחרים משתמשים בהערכות עלויות מפורטות; וחלקם משתמשים בחישובים זמניים ולאחריהם סכומים סופיים מפורטים.
תפקידה של משרד מבקר המדינה
ד"ר וו דין אן העריך כי הערכת שווי קרקעות באופן כללי, ושיטות הערכת שווי קרקעות בפרט, היו אחת ממטרות הביקורת המרכזיות של משרד מבקר המדינה בתקופה האחרונה.
ביקורת תוכן זה צריכה להיצמד בקפידה לדרישות ההחלטה המרכזית על ביטול מסגרות מחירי קרקע (מסגרת מחירי הקרקע שנקבעה בצו 96/2019/ND-CP מהווה כיום את הבסיס לפרסום טבלאות מחירי קרקע על ידי יישובים לתקופה 2020-2024), קביעת מנגנונים ושיטות לקביעת מחירי קרקע בהתאם לעקרונות השוק, והגדרת התפקידים, המשימות והאחריות של הסוכנויות המופקדות על קביעת מחירי קרקע.
בהתאם לכך, הממשלה המרכזית תקבע קריטריונים ונהלים לבדיקה ופיקוח על יישובים בתהליך פיתוח רשימות מחירי קרקעות. מועצות העם המחוזיות יחליטו, יבדקו ויפקחו על יישום מחירי הקרקעות.
"משרד מבקר המדינה עורך ביקורות על עבודת הערכת שווי מקרקעין, על עצמאותן של מועצות שמאות מקרקעין, על יכולתם של גופי ייעוץ הקובעים מחירי קרקעות, על כשירותם ואתיקה של שמאי השווי, וכן על עמידה בתקנות המבטיחות שקיפות כגון: גילוי מחירי קרקעות לציבור, עסקאות חובה באמצעות בורסות, תשלומים דרך בנקים ועסקאות ללא מזומן;..." - ד"ר וו דין אן הציג את דעותיו על תפקידו של משרד מבקר המדינה בקביעת מחירי קרקעות.
[מודעה_2]
מָקוֹר
תגובה (0)