קביעת מחירי קרקעות על סמך עקרונות השוק היא צעד חשוב קדימה.

לקדם עקרונות שוק

לדברי מומחי Savills, חוק הקרקעות של וייטנאם משנת 2024 מביא שינויים משמעותיים בעקרונות הערכת השווי של הקרקע, תוך התמקדות בהערכת שווי קרקע לפי עקרונות השוק, אשר יסייעו להגביר את השקיפות והנזילות בשוק הנדל"ן.

בעבר, הערכת שווי הקרקע הוסדרה לפי עקרון ייעוד השימוש בקרקע ומשכו, ו"בהתאם למחיר הקרקע המקובל בשוק" שנאסף ממחירי מכרזים ונגבה משימוש בקרקע. עם זאת, חוק הקרקעות החדש מדגיש את עקרון השוק. משמעות הדבר היא שמחיר הקרקע שנקבע ישקף את ערך השוק האמיתי של הקרקע.

שווי שוק, כפי שמוגדר על ידי המועצה הבינלאומית לתקני הערכה (IVSC), הוא "שווי השוק של נכס הוא המחיר המשוער שבו יימכר נכס בזמן ובמקום הערכת השווי בין קונה מרצון למוכר מרצון בעסקה עצמאית ומושכלת, שבה הצדדים פעלו בידיעה, בתבונה וללא כפייה".

שינויי החוק החדשים קידמו עקרונות שוק.

גב' ג'יאנג ציינה כי שווי השוק משקף בבירור את הבנתם של הקונים והמוכרים כאחד בשוק. באותו זמן, הקרקע תוקצה למשקיעים שמוכנים לשלם את המחיר הגבוה ביותר. גישה זו מסייעת לקדם הקצאת קרקעות וניצול יעיל יותר של הקרקע.

בעתיד, כאשר יושלם מאגר מחירי הקרקעות, המידע על קנייה ומכירה יפורסם לציבור. בשלב זה, קונים ומוכרים יוכלו לגשת ולקבל מידע על עסקאות. משם, תהיה מודעות ברורה, שתסייע להגביר את השקיפות בשוק הנדל"ן. בנוסף, קנייה ומכירה של נדל"ן יתקיימו גם הן בקלות רבה יותר, מה שיסייע להגביר את הנזילות בשוק.

שיטות הערכה

בניגוד לחוק הקודם, אשר חסר תקנות ברורות, סעיף 158 לחוק המקרקעין משנת 2024 מספק גם תקנות מפורטות בנוגע לשיטות הערכה, המקרים והתנאים ליישום כל שיטה.

בנוגע לשיטות הערכה, חוק המקרקעין משנת 2023 קובע חמש שיטות הערכה: השוואה, ניכוי, הכנסה, עודף ומקדם התאמת מחיר קרקע. חוק המקרקעין המתוקן קובע ארבע שיטות, שמהן שיטת הניכוי נחשבת למקרה מיוחד של שיטת ההשוואה. שתי השיטות הנפוצות בהערכת פרויקטים של פיתוח הן שיטת ההשוואה הישירה ושיטת העודפים.

בשיטת ההשוואה הישירה, הדבר נעשה על ידי השוואת מחירי העסקאות של נכסים דומים בשוק כדי לקבוע את שווי הנכס שיש להעריך. שיטה זו מתאימה לנכסים כגון בתים דומים או דירות עם נתוני עסקאות רבים, הנכסים ההשוואתיים דומים מאוד, מה שעוזר למזער את הסובייקטיביות בביצוע התאמות.

גב' דו טי תו ג'יאנג, מנהלת שירותי ייעוץ, סאבילס HCMC

בנוסף, שיטה זו גם פשוטה, קלה להבנה וחוסכת זמן. עם זאת, לשיטה זו יש גם חולשות מסוימות. נתונים מוגבלים ודיוק נתונים מוגבלים הם המגבלות החשובות ביותר. בנוסף, השיטה דורשת שלבי התאמה, שעשויים להיות סובייקטיביים עבור השמאי. במיוחד עבור נכסים שיוערכו כפרויקטים של פיתוח לשימושים מעורבים, מציאת נכסים דומים ברי שווי היא קשה מאוד, אפילו בלתי אפשרית, עקב ההבדלים בהרכב של כל סוג של שימוש בקרקע.

שיטת השאריות מעריכה את פוטנציאל הפיתוח של פרויקט ומבוצעת על ידי הערכת הכנסות והפחתת עלויות כדי לקבוע את ערך הקרקע העודף. בעת ביצוע הערכת שווי בשיטה זו, השמאי מעריך גם את היתכנות הפרויקט והרווחיות שלו, ותומך בתהליך קבלת החלטות ההשקעה.

שיטה זו מאפשרת ליזמים לנתח תרחישי פיתוח שונים כדי לקבוע את תוכנית השימוש האופטימלית בקרקע המספקת את הערך הגבוה ביותר, המכונה גם השימוש הגבוה והטוב ביותר. למרות יתרונותיה הרבים, שיטת השאריות דורשת מודלים פיננסיים מורכבים ומומחיות פיננסית, כמו גם הבנה מעמיקה של תחזיות השוק של מחירי מכירה ועלויות, כמו גם תוכניות פיתוח פרויקטים. דבר זה הופך את שיטת השאריות לגוזלת זמן עקב איסוף נתוני שוק נרחבים.

בעיה מרכזית במודלים של הערכת שווי קרקעות היא ההסתמכות על הנחות, הגורמות לכך שתוצאות ההערכה מושפעות במידה רבה ממשתנים כמו תחזיות הכנסות, הערכות עלויות ומשך הפרויקט. לכל שיטת הערכה יתרונות וחסרונות משלה, מה שמחייב גישה מאוזנת בעת התאמת ערך.

בנוגע להשפעת ההתאמות הללו על השוק, אמרו מומחי Savills כי ויסות מחירי הקרקעות כך שישקפו את שווי השוק יגביר את היעילות, השקיפות והנזילות של שוק הנדל"ן. בנוסף, מחיר הפיצוי עבור פינוי קרקעות עבור פרויקטים יעלה. דבר זה יוביל לעלייה בעלות ההשקעה הראשונית הכוללת של פרויקט הפיתוח, מה שסביר להניח שתוביל לעלייה במחירי הנדל"ן בפרויקטים כדי להבטיח רווחים למשקיעים;

בנוסף, מס ההכנסה על העברת זכויות שימוש בקרקע גדל משום שהוא מחושב על סמך שווי שוק, מה שמסייע להגדיל את הכנסות תקציב המדינה, ובכך מספק הון נוסף לפיתוח תשתיות.

"חוק הקרקעות משנת 2024 מביא שינויים פורצי דרך בהערכת שווי קרקעות בווייטנאם, מקדם יעילות, שקיפות וגישה גמישה ומהירה יותר להערכת שווי קרקעות. על ידי התאמת המחירים לשוק והרחבת כוח קבלת ההחלטות המקומי, החוק החדש שואף לשפר את תהליך הערכת השווי של הקרקעות, תוך תועלת הן לשוק והן לתקציב המדינה", אמרה גב' ג'יאנג.

מקור: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html