तंत्र, नीति से लेकर कार्यान्वयन दक्षता तक अभी भी एक बहुत कठिन समस्या है।
हाल के दिनों में, सरकार , मंत्रालयों और शाखाओं ने रियल एस्टेट बाज़ार के सुरक्षित, स्वस्थ और सतत विकास को बढ़ावा देने और बाधाओं को दूर करने में अपना दृढ़ संकल्प दिखाया है। हालाँकि, वियतनाम एसोसिएशन ऑफ़ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (VARs) के अनुसार, रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने में अभी भी कई सीमाएँ हैं।
कारण यह है कि कठिनाइयाँ और समस्याएँ लंबे समय से मौजूद हैं, रियल एस्टेट उद्यमों की सेहत कमज़ोर हो गई है। साथ ही, गलतियाँ करने और ज़िम्मेदार होने के डर से, कुछ इलाकों में कुछ अधिकारी टालमटोल, टालमटोल, समाधान में देरी, प्रस्ताव रखने की हिम्मत न होना, निर्णय लेने की हिम्मत न होना जैसी प्रवृत्तियाँ पैदा होती हैं, जिससे समर्थन नीतियों की प्रभावशीलता भी कम हो जाती है।
यदि रियल एस्टेट बाजार में कठिन स्थिति जारी रहती है, तो 25% तक व्यवसाय 2023 की तीसरी तिमाही के अंत तक ही जीवित रह पाएंगे। (फोटो: टीएमएक्स)
वर्तमान में, कठिनाइयों से निपटने के लिए सरकार के समाधान तीन मुद्दों पर केंद्रित हैं: आपूर्ति, निवेशक भावना और पूँजी तक पहुँच। हालाँकि, तंत्र, नीतियों से लेकर कार्यान्वयन दक्षता तक, सभी अभी भी एक बहुत ही कठिन समस्या हैं।
500 रियल एस्टेट व्यवसायों के एक हालिया सर्वेक्षण में, VARs ने कहा कि आपूर्ति में कठिनाइयों को दूर करने के समाधान के समूहों में, 43% व्यवसायों ने कहा कि 2023 की शुरुआत से जारी किए गए नए तंत्र और नीतियों का रियल एस्टेट आपूर्ति पर सकारात्मक, बहुत सकारात्मक प्रभाव पड़ा है। 57% व्यवसायों ने मूल्यांकन किया कि इन तंत्रों और नीतियों ने केवल सामान्य प्रभाव दर्ज किया है।
निवेशक मनोविज्ञान पर समाधानों के समूहों के संबंध में, 21% ने कहा कि इन समाधानों का निवेशक मनोविज्ञान पर वास्तव में सकारात्मक, बहुत सकारात्मक प्रभाव पड़ता है। शेष सभी व्यवसायों ने कहा कि, अवलोकन और निगरानी की एक अवधि के बाद, उन्हें बाजार में कोई वास्तविक और स्पष्ट बदलाव नहीं दिखाई दिया, इसलिए ग्राहक/निवेशक, अपने मनोविज्ञान को स्थिर करने के बाद भी, "धीरे-धीरे लेकिन निश्चित रूप से" अपने निर्णयों से पहले बेहद "सतर्क" बने रहे।
पूंजी तक पहुँच के संबंध में, 70% से अधिक व्यवसायों ने कहा कि पूंजी स्रोतों में आने वाली कठिनाइयों को हल करने के तंत्र और नीतियों का व्यवसायों पर वास्तव में कोई प्रभाव नहीं पड़ा है। शेष 30% ने उन समूहों में इन नीतियों के सकारात्मक प्रभाव को दर्ज किया जिन्हें बॉन्ड जारी करने की गतिविधियों से संबंधित समस्याओं को हल करने की आवश्यकता है।
डिक्री संख्या 08/एनडी-सीपी और स्टेट बैंक के कुछ कदमों के बाद, कॉर्पोरेट बांडों से पूंजी जुटाने में सुधार के संकेत दिखने लगे हैं।
इसके अलावा, VARs रिपोर्ट में यह भी बताया गया कि 28% व्यवसायों ने शिकायत की कि तरजीही ऋण पहुंच कार्यक्रम, पदोन्नति और कनेक्शन सहायता कार्यक्रम अप्रभावी थे, बहुत अप्रभावी थे।
केवल लगभग 15% व्यवसाय ही भूमि तक पहुंच को समर्थन देने वाली नीतियों के कार्यान्वयन का आकलन करते हैं, जिसमें साइट क्लीयरेंस, भूमि उपयोग अधिकार आदि शामिल हैं, जो प्रभावी या बहुत प्रभावी हैं।
विघटित रियल एस्टेट व्यवसायों की संख्या में लगातार वृद्धि हो रही है।
सर्वेक्षण के नतीजे यह भी दर्शाते हैं कि रियल एस्टेट व्यवसायों को कई कठिनाइयों और चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है। खास तौर पर, 50% व्यवसायों ने कहा कि उन्हें लेन-देन में सबसे ज़्यादा कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है, इसके बाद भूमि कानून, पूंजी, बॉन्ड बाज़ार और ऋण क्षेत्र में कठिनाइयाँ आ रही हैं, जिनमें से 21% और 22% ने क्रमशः ..
कई रियल एस्टेट व्यवसाय कई कठिनाइयों का सामना कर रहे हैं। (फोटो: VARs)
विघटित रियल एस्टेट व्यवसायों की संख्या में निरंतर वृद्धि इस बात का स्पष्ट प्रमाण है कि रियल एस्टेट क्षेत्र में कार्यरत व्यवसायों को अभी भी अनेक कठिनाइयों और चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है।
रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर वाले VARS सदस्यों के VARS सर्वेक्षण के आँकड़े बताते हैं कि 20% तक फ़्लोर विघटन या दिवालिया होने के खतरे का सामना कर रहे हैं, 40% फ़्लोर अस्तित्व के लिए संघर्ष कर रहे हैं, केवल कुछ मुख्य कर्मचारियों के साथ काम कर रहे हैं। बाकी फ़्लोर तो किसी तरह अपना अस्तित्व बचाए हुए हैं, लेकिन उनकी सहनशीलता ज़्यादा नहीं है।
रियल एस्टेट बाज़ार में अच्छी रिकवरी के साथ, कुछ इलाकों में काम पर लौटने वाले रियल एस्टेट व्यवसायों और भर्ती की संख्या में वृद्धि हुई है, लेकिन ज़्यादा नहीं। अगर रियल एस्टेट बाज़ार में मुश्किल हालात जारी रहे, तो 25% तक व्यवसाय 2023 की तीसरी तिमाही के अंत तक ही टिक पाएँगे। अगर मुश्किलें 2023 के अंत तक जारी रहीं, तो दिवालिया होने के जोखिम वाले व्यवसायों की संख्या बढ़ती रहेगी।
ब्रोकर और ट्रेडिंग फ्लोर को भी समय पर कमीशन न मिलने का खतरा मंडरा रहा है। ट्रेडिंग फ्लोर पर भी आय की कमी के कारण कर, सामाजिक बीमा आदि का भुगतान करने के लिए पर्याप्त धन न होने पर जुर्माना या मुकदमा चलाया जा सकता है; या मकान मालिक देर से भुगतान या भुगतान के लिए धन की कमी के कारण नियत तारीख से पहले परिसर की मांग कर सकता है, पानी, बिजली आदि काट सकता है।
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