बाजार में 'बाधा' डाल रहे 3 प्रमुख मुद्दे, भूमि भूखंडों का धीरे-धीरे वास्तविक मूल्य पर लौटना, सामाजिक आवास परियोजनाओं की श्रृंखला निर्धारित समय से पीछे

भूमि और विला की कीमतों में एक साथ कमी आई है, एक रियल एस्टेट कंपनी के अध्यक्ष ने 3 बाजार के मुद्दों को उठाया है, और 6 सामाजिक आवास परियोजनाओं का नाम दिया है जो थान होआ में अनुसूची से पीछे हैं ... नवीनतम रियल एस्टेट समाचार हैं।

रियल एस्टेट बाजार की 3 बड़ी समस्याएं

3 अगस्त की दोपहर को, प्रधान मंत्री फाम मिन्ह चीन्ह ने सरकार के 11 मार्च के संकल्प संख्या 33/एनक्यू-सीपी के कार्यान्वयन परिणामों का मूल्यांकन करने और अचल संपत्ति बाजार के लिए कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए समाधान प्रस्तावित करने के लिए एक ऑनलाइन सम्मेलन की अध्यक्षता की।

आईएमजी इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के अध्यक्ष श्री ले तू मिन्ह ने सम्मेलन में भाषण दिया। (स्रोत: वीजीपी)

सम्मेलन में बोलते हुए आईएमजी इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के अध्यक्ष श्री ले तु मिन्ह ने कहा कि रियल एस्टेट बाजार की कठिनाइयों को दूर करने का सार, जिसमें सरकार की रुचि है, 3 मुद्दों में निहित है।

पहला , भूमि सट्टेबाजी से निपटना।

उनके अनुसार, ज़मीन की अटकलें और रियल एस्टेट बाज़ार में हेरफेर इस समय वियतनामी अर्थव्यवस्था को प्रभावित कर रहे हैं। लोग कीमतें बढ़ने के मौके का इंतज़ार करते हुए ज़मीन खरीदते हैं, जिससे उत्पादक शक्तियों का एक हिस्सा "सो" जाता है और प्रभावी नहीं हो पाता, जो एक बहुत बड़ी बर्बादी है।

दूसरे देशों का अनुभव यह है कि सट्टेबाजी को नियंत्रित करने के लिए करों का इस्तेमाल किया जाता है। उन्होंने एक कंपनी का उदाहरण दिया जिसकी ऑस्ट्रेलिया में एक परियोजना है और उसे हर साल 2% भूमि कर देना पड़ता है। भूमि की कीमत का आकलन हर साल कर प्राधिकरण द्वारा स्वतंत्र रूप से किया जाता है।

हर साल, जब परियोजना पूरी नहीं होती, तो इस इकाई को 700,000-800,000 अमेरिकी डॉलर का भूमि कर देना पड़ता है। इस साल, स्थानीय सरकार ने इस कर की दर को बढ़ाकर 4% करने का फैसला किया है।

"अगर वियतनाम इस नीति को लागू करता है, तो केवल वही लोग ज़मीन पर कब्ज़ा करने का साहस कर पाएँगे जो वास्तव में परियोजनाएँ करते हैं, और ज़मीन पर कब्ज़ा करते समय, उन्हें परियोजनाओं को बहुत तेज़ी से पूरा करना होगा। यह उपाय न केवल ज़मीन की सट्टेबाजी को रोकता है, बल्कि वित्त मंत्रालय को राजस्व का एक बड़ा स्रोत बनाने में भी मदद करता है," श्री मिन्ह ने बताया।

व्यापारिक प्रतिनिधियों ने प्रस्ताव दिया कि भूमि कानून की प्रारूप समिति 2% वार्षिक भूमि कर की दर लागू करे तथा जब भूमि भूखंडों पर व्यापार न किया जाए या उनसे लाभ न हो, जैसा कि विदेशों में किया जा रहा है, तो प्रगतिशील कर लागू करे।

दूसरा , स्टेट बैंक की ब्याज दर प्रबंधन नीति। उनका मानना ​​है कि अब समय आ गया है कि मध्यम अवधि की ब्याज दरों को 10%/वर्ष से नीचे, खासकर 8.5%/वर्ष के आसपास, जैसा कि दो साल पहले हुआ था, कम या ज़्यादा किया जाए, क्योंकि मध्यम अवधि की ब्याज दरें 10% से ऊपर होने पर कोई भी अर्थव्यवस्था स्वस्थ नहीं रहती।

दूसरे देशों में यह ब्याज दर 3-5%/वर्ष है। वियतनाम में, 5-6 महीने पहले यह ब्याज दर लगभग 12-14%/वर्ष थी। व्यवसाय उधार लेना नहीं चाहते, उधार लेने की हिम्मत नहीं जुटा पाते और ग्राहकों का रियल एस्टेट बाज़ार से भरोसा उठ जाता है, इसलिए वे अपना पैसा दूसरे क्षेत्रों में लगाते हैं।

उन्होंने यह भी प्रस्ताव रखा कि रियल एस्टेट व्यवसायों को बैंकिंग में भाग लेने से रोकने या सीमित करने के उपाय किए जाने चाहिए, और इसके विपरीत। क्योंकि इन दोनों क्षेत्रों में भाग लेने वाले व्यवसाय मुख्य रूप से अपने स्वयं के व्यवसायों के लिए सामाजिक पूंजी जुटाते हैं और समाज पर उनका बहुत कम प्रभाव पड़ता है, यहाँ तक कि ऐसे बड़े व्यवसायी भी पैदा होते हैं जो अर्थव्यवस्था पर एकाधिकार कर लेते हैं।

तीसरा , कानूनी बाधाओं को दूर करना और प्रशासनिक प्रक्रियाओं को संभालना।

आज रियल एस्टेट कारोबारियों के लिए सबसे बड़ी मुश्किल बैंकिंग मुद्दे नहीं, बल्कि कानूनी मुद्दे हैं। कानूनी ओवरलैप है, एक ही मुद्दा है, एक ही नियम हैं लेकिन कई व्याख्याएँ हैं, प्रवर्तन स्तर पर अमल नहीं होता और करने की हिम्मत भी नहीं होती, खासकर स्थानीय स्तर पर।

इसलिए, उन्होंने कानूनी व्यवस्था को जल्द से जल्द पूरा करने की सिफ़ारिश की ताकि अधिकारी निश्चिंत होकर काम कर सकें। सभी स्तरों पर सत्ता और ज़िम्मेदारी के विकेंद्रीकरण पर एक स्पष्ट आदेश होना चाहिए, जिसमें स्पष्ट रूप से निर्धारित किया जाए: पूरा किया जाने वाला विषय, पूरा होने का समय, और समय सीमा पार होने पर ज़िम्मेदारी।

कंपनी के नेताओं ने यह भी प्रस्ताव रखा कि योजना एवं निवेश मंत्रालय वियतनामी उद्यमों को निवेश कानून के अनुच्छेद 44.3 और भूमि कानून के अनुच्छेद 126 को लागू करने, भूमि पट्टे की अवधि बढ़ाने या उद्यमों को 70 वर्षों के लिए भूमि किराया चुकाने की अनुमति दे ताकि औद्योगिक पार्कों की अवधि पर्याप्त हो और वे भूमि पट्टेदारों के लिए पर्याप्त आकर्षक हों। यह कानून के अनुरूप भी है और स्थानीय राजस्व में भी वृद्धि करता है।

विला और भूमि भूखंड दोनों पर छूट दी गई है

निर्माण मंत्रालय द्वारा हाल ही में जारी रियल एस्टेट बाज़ार रिपोर्ट से पता चलता है कि दूसरी तिमाही में लगभग 1,00,000 सफल लेनदेन हुए। इनमें से, दूसरी तिमाही में लेनदेन की संख्या मुख्य रूप से भूमि क्षेत्र पर केंद्रित थी, जहाँ 67,525 सफल लेनदेन हुए, जो पहली तिमाही की तुलना में लगभग 99.9% और पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में लगभग 31.5% है।

शेष लगभग 30,000 लेनदेन अपार्टमेंट और व्यक्तिगत घरों के लिए सफल रहे, जो पिछली तिमाही की तुलना में 75.61% था, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में लगभग 43.03% के बराबर है।

हालाँकि, दूसरी तिमाही में, जिन परियोजनाओं में निवेशकों की रुचि है, उनमें व्यक्तिगत घरों और ज़मीनों का रियल एस्टेट खंड मुख्यतः सट्टा प्रकृति का है। खरीदार अब पहले जैसी उपरोक्त रियल एस्टेट खंडों में रुचि नहीं ले रहे हैं।

इसके अलावा, कई निवेशक नकदी प्रवाह की समस्याओं का सामना कर रहे हैं, अत्यधिक वित्तीय ऋण का उपयोग कर रहे हैं और डेवलपर ने ऋण ब्याज दरों का समर्थन करना बंद कर दिया है। बाजार में तरलता में भारी कमी आई है, जिसके कारण घाटे में चलन वाले कई लेन-देन और भी मज़बूत हो रहे हैं।

इस तिमाही में कई इलाकों में विला और परियोजना भूमि की बिक्री मूल्य में पिछली तिमाही की तुलना में लगभग 2-5% की कमी जारी रही। इसके अलावा, आने वाले समय में इन संपत्तियों को उत्पाद के निवेश मूल्य और क्षेत्रीय बुनियादी ढाँचे के अनुरूप उचित मूल्यों पर समायोजित किया जा सकता है।

तिमाही में कुछ क्षेत्रों में, विशेष रूप से उपनगरीय जिलों और दूरस्थ क्षेत्रों में, लेन-देन की कीमतों में उल्लेखनीय कमी देखी गई है, जैसे: हा डोंग जिला, मे लिन्ह जिला, होई डुक (हनोई); जिला 12, बिन्ह चान्ह जिला, न्हा बे जिला (एचसीएमसी); न्गु हान सोन जिला (डा नांग); बिएन होआ शहर, नॉन त्राच जिला (डोंग नाई)।

विन्ह फुक: 6 सामाजिक आवास परियोजनाओं में निवेश का आह्वान

क्षेत्र की व्यावहारिक आवश्यकताओं के आधार पर, विन्ह फुक प्रांत की पीपुल्स कमेटी, श्रमिकों के लिए लगभग 8,000 अपार्टमेंट और टाउनहाउस के पैमाने पर 6 सामाजिक आवास परियोजनाओं के निर्माण के लिए निवेशकों को आमंत्रित कर रही है।

विन्ह फुक एक विकसित उद्योग वाला प्रांत है, इस क्षेत्र में कई औद्योगिक पार्क हैं जो बड़ी संख्या में श्रमिकों को आकर्षित करते हैं, इसलिए विशेष रूप से कई श्रमिक परिवारों और सामान्य रूप से कम आय वाले लोगों के लिए बसने के लिए आवास की आवश्यकता एक तत्काल समस्या है।

ज्ञातव्य है कि 2014 से अब तक, विन्ह फुक प्रांत की जन परिषद और जन समिति ने सामाजिक विषयों के लिए आवास प्रबंधन और विकास पर कई तंत्र, नीतियाँ और नियम जारी किए हैं। विशेष रूप से, 2015-2020 की अवधि में प्रांत में श्रमिकों और निम्न-आय वाले लोगों के लिए सामाजिक आवास परियोजनाओं के समर्थन पर प्रांतीय जन परिषद का निर्णय संख्या 159; प्रांत में सामाजिक आवास किराए पर लेने और खरीदने के लिए पात्र व्यक्तियों के चयन हेतु प्राथमिकता मानदंड पर प्रांतीय जन समिति का निर्णय संख्या 14; 2030 के दृष्टिकोण के साथ, विन्ह फुक प्रांत के आवास विकास कार्यक्रम को 2020 तक लागू करने की योजना पर निर्णय संख्या 179; 2021-2025 की अवधि के लिए 5-वर्षीय आवास विकास योजना के प्रचार पर निर्णय संख्या 1247...

आवास विकास परियोजनाओं में प्रबंधन को मज़बूत करने और निवेश आकर्षित करने के लिए विभागों, शाखाओं और स्थानीय निकायों को निर्देश देने के अलावा, विन्ह फुक प्रांत आवास विकास के लिए पूंजी आवंटन को भी प्राथमिकता देता है। अकेले 2023 में, प्रांत में आवास विकास के लिए पूंजी 8,606 अरब वियतनामी डोंग है। इसमें से, वाणिज्यिक आवास निर्माण के लिए पूंजी 2,748 अरब वियतनामी डोंग है; सामाजिक आवास निर्माण के लिए पूंजी 164 अरब वियतनामी डोंग है और परिवारों और व्यक्तियों के लिए स्वयं आवास निर्माण हेतु पूंजी 5,694 अरब वियतनामी डोंग है।

विन्ह फुक प्रांत के निर्माण विभाग के उप निदेशक श्री गुयेन थान हा ने कहा कि विन्ह फुक प्रांत में वर्तमान में 5 सामाजिक आवास परियोजनाएं कार्यान्वित की जा रही हैं, जिनमें शामिल हैं: विनाकोनेक्स झुआन माई कम आय आवास क्षेत्र; खाई क्वांग वार्ड में श्रमिकों और कम आय वाले लोगों के लिए आवास क्षेत्र; गोक नु क्षेत्र, खाई क्वांग वार्ड (विन्ह येन शहर) में श्रमिकों के लिए उच्च वृद्धि वाला सामाजिक आवास क्षेत्र; 8T कम आय आवास क्षेत्र, झुआन होआ वार्ड, फुक येन शहर; फुक थांग वार्ड (फुक येन शहर) में सामाजिक आवास क्षेत्र।

"उपरोक्त सामाजिक आवास परियोजनाओं ने 2015 से अब तक श्रमिकों और निम्न-आय वर्ग के लोगों की आवासीय आवश्यकताओं को पूरा करते हुए 50-70 वर्ग मीटर प्रति घर क्षेत्रफल वाले 1,623 घरों में निवेश किया है और उनका निर्माण पूरा किया है। वर्तमान में, विन्ह फुक प्रांत की जन समिति श्रमिकों के लिए लगभग 8,000 घरों और टाउनहाउस के आकार वाली 6 सामाजिक आवास परियोजनाओं में निवेश का आह्वान कर रही है। परियोजना कार्यान्वयन की प्रक्रियाएँ नियमों के अनुसार पूरी की जा रही हैं," श्री गुयेन थान हा ने कहा।

प्रधानमंत्री की परियोजना "2021-2030 की अवधि में कम आय वाले लोगों और औद्योगिक पार्क श्रमिकों के लिए कम से कम 10 लाख सामाजिक आवास अपार्टमेंट के निर्माण में निवेश" के अनुसार, विन्ह फुक प्रांत का लक्ष्य 28,300 सामाजिक आवास इकाइयों का निर्माण पूरा करना है, जिनमें से 8,800 इकाइयाँ 2022-2025 की अवधि में और 19,500 इकाइयाँ 2026-2030 की अवधि में पूरी होनी चाहिए। यह एक बड़ा लक्ष्य है, जिसे पूरा करने के लिए संबंधित विभागों और शाखाओं के अथक प्रयासों और दृढ़ संकल्प की आवश्यकता है।

थान होआ: समय से पीछे चल रही सामाजिक आवास परियोजनाओं की सूची

थान होआ निर्माण विभाग से प्राप्त जानकारी के अनुसार, वर्तमान में प्रांत में 18 सामाजिक आवास परियोजनाएं हैं, जिनमें निवेश किया गया है और निर्माणाधीन हैं, जिनमें से 12 परियोजनाएं निर्धारित समय पर हैं, परियोजना का आंशिक या पूर्ण भाग उपयोग में आ चुका है, तथा 6 परियोजनाएं निर्धारित समय से पीछे हैं।

बाओ नगोई स्ट्रीट में सामाजिक आवास परियोजना। (स्रोत: BXD)

यह ज्ञात है कि धीमी प्रगति का कारण थान होआ प्रांत की कार्यात्मक एजेंसियों द्वारा परियोजना की धीमी साइट मंजूरी, निर्धारित भूमि क्षेत्र के लिए निवेशक द्वारा निवेश और निर्माण के धीमे कार्यान्वयन और परियोजनाओं के लिए निवेश और निर्माण का प्रबंधन करने की अवैज्ञानिक क्षमता के कारण निर्धारित किया जाता है... थान होआ में धीमी प्रगति वाली सामाजिक आवास परियोजनाओं में, सबसे पहले, हमें थान होआ शहर के क्वांग थान वार्ड में एएमसी I सामाजिक आवास परियोजना का उल्लेख करना चाहिए, जिसे कई वर्षों से "ठंडे बस्ते" में डाल दिया गया है।

24 सितंबर, 2014 को, थान होआ प्रांतीय पीपुल्स कमेटी ने थान होआ शहर के क्वांग थान वार्ड में एएमसी I सामाजिक आवास क्षेत्र के सामाजिक आवास विकास परियोजना में निवेश को मंजूरी देते हुए दस्तावेज़ संख्या 8870 जारी किया।

तदनुसार, थान होआ प्रांत की जन समिति ने निवेशक, एएमसी ग्लोबल डेवलपमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी को एएमसी I सामाजिक आवास परियोजना में निवेश करने की अनुमति दे दी। निवेश और निर्माण का उद्देश्य क्षेत्र के निम्न-आय वर्ग के लोगों के लिए स्थिर आवास की स्थिति बनाना है, जिससे लगभग 900 परिवारों की ज़रूरतें पूरी होंगी और लगभग 527 अरब वियतनामी डोंग का कुल निवेश होगा, जिसका उपयोग स्वयं की पूंजी और अन्य कानूनी रूप से जुटाए गए पूंजी स्रोतों से किया जाएगा।

थान होआ प्रांतीय जन समिति द्वारा परियोजना की अवधि को कार्यान्वयन समय और प्रगति के लिए 36 महीनों के लिए बढ़ा दिया गया था। इसमें से, निवेश की तैयारी का चरण परियोजना निवेश अनुमोदन की तिथि से 6 महीने और निवेश कार्यान्वयन का चरण 6 अगस्त, 2020 से 6 फ़रवरी, 2023 तक 30 महीने का है। 21 जनवरी, 2021 को आधिकारिक रूप से निर्माण शुरू होने के बाद से, अब तक, एएमसी I सामाजिक आवास क्षेत्र में केवल कुछ अधूरे निर्माण कार्य ही बचे हैं, और परियोजना परिसर के अंदर, जंगली घास-फूस बेतहाशा उग आई है।

इसके बाद, थान होआ शहर के डोंग हुआंग वार्ड में स्थित बाओ नगोई सामाजिक आवास परियोजना है, जिसमें कई उल्लंघनों के कारण यह परियोजना अब तक "अवरुद्ध" रही है। थान होआ प्रांतीय जन समिति ने 2018 में इस परियोजना की निवेश नीति को मंजूरी देते हुए दस्तावेज़ संख्या 3071 जारी किया था। निर्माण-व्यापार संयुक्त स्टॉक कंपनी 379 (हनोई स्थित) इसकी निवेशक है।

2022 के अंत में, हालांकि सक्षम प्राधिकारियों ने अभी तक अपार्टमेंट को स्वीकार नहीं किया था और उपयोग में लाने की अनुमति नहीं दी थी, फिर भी अपार्टमेंट बिल्डिंग 379 में अपार्टमेंट खरीदने वाले कई परिवार वहां चले गए और स्वतंत्र रूप से रहने लगे।

9 जनवरी, 2023 को, थान होआ प्रांत की पीपुल्स कमेटी ने निर्माण - आवास विकास संयुक्त स्टॉक कंपनी 379 के खिलाफ अग्नि निवारण और लड़ाई स्वीकृति के परिणामों को मंजूरी देने वाले दस्तावेज़ के बिना परियोजना को उपयोग और संचालन में लाने के लिए 80 मिलियन वीएनडी का प्रशासनिक जुर्माना लगाने का फैसला किया।

परियोजना की पूर्णता स्वीकृति के निरीक्षण का आयोजन करने के बाद, निर्माण मंत्रालय ने हाल ही में थान होआ प्रांत की पीपुल्स कमेटी को एक दस्तावेज भेजा, जिसमें कहा गया कि उपरोक्त परियोजना नियमों के अनुसार पूर्णता स्वीकृति परिणामों के अनुमोदन के लिए शर्तों को पूरा नहीं करती है।

उपरोक्त दो सामाजिक आवास परियोजनाओं के अलावा, थान होआ में चार अन्य सामाजिक आवास परियोजनाओं का भी यही हश्र हुआ, जिनमें शामिल हैं: थान होआ शहर के क्वांग थान वार्ड में सामाजिक आवास, जिसमें हॉप ल्यूक इन्फ्रास्ट्रक्चर डेवलपमेंट एंड कंस्ट्रक्शन इन्वेस्टमेंट कंपनी लिमिटेड द्वारा निवेश किया गया; थान होआ शहर के ताओ जुयेन वार्ड के होआंग लॉन्ग इंडस्ट्रियल एंड अर्बन पार्क में श्रमिकों के लिए आवास, जिसमें वियतनाम हाउसिंग रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट एंड डेवलपमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी द्वारा निवेश किया गया; थान होआ शहर के ले मोन इंडस्ट्रियल पार्क के पूर्वी क्षेत्र में श्रमिकों के लिए सामाजिक आवास विकास, जिसमें सनजेड वियतनाम शूज़ कंपनी लिमिटेड द्वारा निवेश किया गया; थान होआ शहर के क्वांग थांग वार्ड में सामाजिक आवास, जिसमें एन फु कंस्ट्रक्शन, टूरिज्म एंड ट्रेड कंपनी लिमिटेड द्वारा निवेश किया गया।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-3-van-de-lon-can-thi-truong-dat-nen-dan-ve-gia-tri-thuc-loat-du-an-nha-o-xa-hoi-cham-tien-do-237183.html