क्या राष्ट्रीय आवास निधि वियतनाम में आवास 'संकट' का समाधान है?

(सीएलओ) सरकार ने गंभीर आवास की कमी से निपटने के लिए राष्ट्रीय आवास कोष की स्थापना की है, जब मकान की कीमतें आय से कहीं अधिक हो गई हैं और आपूर्ति तेजी से कम हो रही है।

हनोई में आवास की कीमतें केवल 6 वर्षों में लगभग दोगुनी हो गईं

हाल के वर्षों में, आवास की कीमतें लगातार "शिखर को तोड़ती" रही हैं और नए मूल्य स्तर स्थापित करती रही हैं, जो राष्ट्रीय असेंबली के एजेंडे से लेकर सामाजिक मंचों तक एक गर्म विषय बन गया है।

वियतनाम रियल एस्टेट मार्केट रिसर्च एंड इवैल्यूएशन इंस्टीट्यूट (VARS IRE) के शोध आंकड़ों के अनुसार, 2025 की तीसरी तिमाही के अंत तक, हनोई, दा नांग और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट मूल्य सूचकांक 2019 की तुलना में क्रमशः 96.2%, 72.6% और 56.9% बढ़ गया।

इन तीन शहरों में नमूना सेट में परियोजनाओं का औसत विक्रय मूल्य हनोई में 78.9 मिलियन VND/m2, दा नांग में 67.4 मिलियन VND/m2 और हो ची मिन्ह सिटी में 81.6 मिलियन VND/m2 तक पहुंच गया है।

कई इलाकों में घरों की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं। (चित्र/डीएन)

अब तक, हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतें लंबे समय तक संचय के बाद उच्च कीमतों की ओर बढ़ रही हैं, जबकि दा नांग और हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें उच्च कीमतों पर ही स्थिर रहने लगी हैं, क्योंकि निवेशकों पर अभी भी ज्यादा वित्तीय दबाव नहीं है और कीमतों में वृद्धि की उम्मीदें अभी भी बनी हुई हैं।

इस बीच, श्रमिकों की औसत आय केवल 15 मिलियन VND/माह है, जिससे आवास मूल्य/आय अनुपात सामर्थ्य से कहीं अधिक हो जाता है।

एक युवा दम्पति को घर खरीदने के लिए पर्याप्त पूंजी जुटाने में लगभग 10 वर्ष लग जाते हैं, लेकिन इस दौरान, घर की कीमतें बचत की तुलना में अधिक तेजी से बढ़ती हैं, जिसके परिणामस्वरूप ऐसी स्थिति उत्पन्न हो जाती है कि "बचत कभी भी घर की कीमतों के बराबर नहीं हो सकती।"

वास्तविकता यह है कि लंबे समय के लिए घर किराए पर लेना एक लोकप्रिय चलन बनता जा रहा है। हालाँकि, वियतनाम में आवास किराया बाजार में अभी भी व्यावसायिकता और स्थिरता का अभाव है, इसलिए घर किराए पर लेने से केवल अल्पावधि में वित्तीय दबाव कम करने में मदद मिल सकती है, लेकिन यह लोगों की स्थायी आवास आवश्यकताओं को पूरा नहीं कर सकता।

यद्यपि राज्य ने सामाजिक आवास (NƠXH) के विकास को बढ़ावा देने के लिए कई नीतियां जारी की हैं, जिससे NƠXH परियोजना के कार्यान्वयन की गति में सुधार करने में मदद मिली है, लेकिन परिणाम उम्मीदों के अनुरूप नहीं रहे हैं।

क्योंकि सामाजिक आवास का वर्तमान विकास मुख्य रूप से व्यवसायों को प्रोत्साहित करने वाली नीतियों पर निर्भर करता है, तथापि, कम लाभ मार्जिन, जटिल प्रक्रियाएं, स्वच्छ भूमि निधि की कमी और अस्थिर प्रोत्साहन तंत्र के कारण व्यवसायों में भाग लेने की प्रेरणा की कमी हो जाती है।

इस स्थिति का सामना करते हुए, कई विशेषज्ञों ने सामाजिक आवास विकास मॉडल को बदलने की सिफारिश की है, जिसमें राज्य को नीति नियोजन, भूमि आवंटन, पूंजी स्रोतों से लेकर कार्यान्वयन संगठन तक अग्रणी भूमिका निभाने की दिशा में काम करना चाहिए।

राष्ट्रीय आवास निधि की आवश्यकता है

हाल ही में, सरकार ने राष्ट्रीय आवास निधि की स्थापना करते हुए डिक्री 302/2025 जारी की, जो दो स्तरों पर संचालित होती है: केंद्रीय निधि की स्थापना और प्रबंधन निर्माण मंत्रालय द्वारा किया जाता है, जबकि स्थानीय निधि की स्थापना और प्रबंधन प्रांतीय जन समिति द्वारा किया जाता है।

निधि के स्रोत विविध हैं, जिनमें राज्य बजट, सामाजिक आवास अवसंरचना के लिए भूमि निधि मूल्य, सार्वजनिक संपत्तियों की बिक्री से प्राप्त आय, भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी से प्राप्त आय, तथा देश के भीतर और बाहर से स्वैच्छिक योगदान के साथ-साथ अन्य कानूनी स्रोत शामिल हैं।

उल्लेखनीय रूप से, कोष का मुख्य उद्देश्य किराये के लिए सामाजिक आवास का निर्माण और विकास करना है, तथा इसे अधिकारियों, सिविल सेवकों, सार्वजनिक कर्मचारियों और श्रमिकों को किराये पर देने के लिए वाणिज्यिक आवास खरीदने की भी अनुमति है।

इस मुद्दे पर टिप्पणी करते हुए, वियतनाम रियल एस्टेट मार्केट रिसर्च एंड इवैल्यूएशन इंस्टीट्यूट (VARS IRE) का मानना ​​है कि सामाजिक आवास, विशेष रूप से किराए के लिए सामाजिक आवास बनाने में राज्य की प्रत्यक्ष भागीदारी, अंतर्राष्ट्रीय रुझानों के अनुरूप एक रणनीतिक आवास समाधान है।

कई विशेषज्ञों का मानना ​​है कि राष्ट्रीय आवास निधि की स्थापना आवश्यक है। (चित्र/सीडी)

दरअसल, कई देशों ने इस मॉडल को सफलतापूर्वक लागू किया है। उदाहरण के लिए, सिंगापुर में 80% से ज़्यादा आबादी एचडीबी द्वारा विकसित घरों में रहती है, दक्षिण कोरिया ने सामाजिक आवास विकसित करने में विशेषज्ञता वाले सरकारी स्वामित्व वाले उद्यम स्थापित किए हैं, जर्मनी में कम लागत वाले आवास के लिए दीर्घकालिक समर्थन नीति है जिसमें 15-25 वर्षों तक बाज़ार से कम किराया देने की प्रतिबद्धता है।

वियतनाम में, किराये के आवास बाजार का विकास एक आवश्यक कदम है। सामाजिक आवास की बढ़ती कीमतों के संदर्भ में, जो कई मध्यम आय वर्ग की वित्तीय क्षमता से परे है और नीतियों के कार्यान्वयन की प्रक्रिया में उत्पन्न होने वाली कई समस्याओं के कारण, बिक्री के लिए नहीं, बल्कि केवल किराये के मॉडल पर ध्यान केंद्रित करने से स्थिर आपूर्ति सुनिश्चित करने, अटकलों को सीमित करने और किराये की लागत को उचित एवं टिकाऊ स्तर पर बनाए रखने में मदद मिलेगी।

"इसके कारण, लोगों को, विशेष रूप से निम्न और मध्यम आय वर्ग के लोगों को, घर बसाने का वास्तविक अवसर मिलेगा, तथा धीरे-धीरे घर के स्वामित्व पर दबाव कम होगा," VARS IRE ने जोर दिया।

हालांकि, किराये को वास्तव में एक स्थायी समाधान बनाने के लिए, VARS IRE का मानना ​​है कि सार्वजनिक-निजी भागीदारी (PPP) को बढ़ावा देना आवश्यक है, जिसमें व्यवसाय परियोजना निर्माण में भाग लेते हैं, और राज्य स्वामित्व वापस खरीद लेता है या संचालन के लिए पट्टे पर दे देता है।

साथ ही, किराये के आवास मानकों पर अनुसंधान और विनियमों को जारी रखना आवश्यक है, जिसमें वार्षिक मूल्य वृद्धि को सीमित करना, दीर्घकालिक पट्टा अनुबंधों को लागू करना और समायोजन शर्तों को पारदर्शी बनाना, तथा किराये के आवास निर्माण को बढ़ावा देने में सामाजिक भागीदारी को प्रोत्साहित करने के लिए प्रोत्साहन तंत्र और नीतियों का प्रस्ताव करना शामिल है।

लंबी अवधि में, जब आवास, विशेष रूप से किफायती आवास और किराये के आवास की आपूर्ति में सुधार होगा, तो बाजार में आपूर्ति और मांग का संतुलन धीरे-धीरे स्थिर हो जाएगा। स्वामित्व की मांग का एक हिस्सा किराये की मांग से बदल जाएगा, जिससे मूल्य वृद्धि के दबाव को कम करने और अचल संपत्ति बाजार के अधिक पारदर्शी और टिकाऊ संचालन के लिए परिस्थितियाँ बनाने में मदद मिलेगी, साथ ही अधिकांश लोगों के लिए वास्तविक आवास के अवसर खुलेंगे।

इस बीच, प्रॉपर्टीगुरु वियतनाम के बिज़नेस डायरेक्टर, श्री दीन्ह मिन्ह तुआन ने भी विश्लेषण किया: "2030 से पहले 10 लाख सामाजिक आवासों का निर्माण एक बहुत ही महत्वाकांक्षी परियोजना है। हालाँकि, अगर हम पुराने ढर्रे पर चलते रहेंगे, व्यवसायों और बैंकों को योगदान की दिशा में प्रोत्साहित करने के तरीके में, तो लक्ष्य हासिल करना मुश्किल होगा।"

श्री तुआन ने कहा, "यदि हमारे पास एक ऐसा कोष है जो लोगों को सामाजिक आवास खरीदने के लिए पूंजी बनाने और निर्माण के लिए पूंजी के साथ निवेशकों का समर्थन करने में राज्य की सक्रिय भूमिका को प्रदर्शित करता है, तो यह सामाजिक आवास बाजार को तेजी से बढ़ावा देने के लिए एक दोहरा उपाय होगा।"

श्री तुआन के अनुसार, राष्ट्रीय आवास निधि का पहला प्रभाव निश्चित रूप से निवेशकों को अधिक उपयुक्त कीमतों पर सामाजिक आवास परियोजनाओं के निर्माण की प्रगति में तेजी लाने के लिए पूंजी उपलब्ध कराने में मदद करना है।

दूसरा प्रभाव लोगों को सहारा देना है। वर्तमान में, घर खरीदने के लिए ऋण लेने वाले ग्राहकों को अपनी आय का एक बड़ा हिस्सा ब्याज के रूप में चुकाना पड़ता है। हालाँकि, राष्ट्रीय आवास निधि के नए ऋण पैकेज से ऋण अवधि लंबी हो गई है, भुगतान कम है, इसलिए घर खरीदना आसान हो सकता है।

स्रोत: https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html