5 मामलों में हस्तलिखित कागजात द्वारा बेची गई भूमि को "वापस लेने" का अधिकार है

(दान त्रि) - ऐसे 5 मामले हैं जिनमें हस्तान्तरणकर्ता कानून का उल्लंघन किए बिना भूमि उपयोग के अधिकार वापस ले सकता है और हस्तान्तरितकर्ता को धन वापस कर सकता है।

हस्तलिखित दस्तावेज़ द्वारा भूमि बिक्री (हस्तांतरण) भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण का एक लेन-देन है, लेकिन अनुबंध कानून के अनुसार नोटरीकृत या प्रमाणित नहीं होता है। पहले, लेन-देन का यह रूप अपेक्षाकृत लोकप्रिय था। विभिन्न कारणों से, हस्तांतरक भूमि उपयोग अधिकार वापस लेना चाहता है और हस्तांतरिती को धन वापस करना चाहता है।

प्रभावी होने के लिए, इस सिविल लेनदेन पर हस्तान्तरणकर्ता के साथ सहमति होनी चाहिए या न्यायालय से इसे अवैध घोषित करने का अनुरोध करना चाहिए।

2015 के नागरिक संहिता और 2024 के भूमि कानून के अनुसार, निम्नलिखित मामले हैं जहां खरीदी और बेची गई भूमि को हस्तलिखित दस्तावेजों द्वारा पुनः प्राप्त किया जा सकता है।

1 अगस्त के बाद के लेनदेन

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 27 के खंड 3 में यह प्रावधान है कि भूमि उपयोग अधिकारों, भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों का उपयोग करते हुए हस्तांतरण, दान, बंधक और पूंजी योगदान के लिए अनुबंधों को नोटरीकृत या प्रमाणित किया जाना चाहिए, सिवाय इस खंड के बिंदु बी में निर्दिष्ट मामले के।

तदनुसार, उन मामलों को छोड़कर जहां एक या अधिक हस्तान्तरणकर्ता रियल एस्टेट व्यवसाय संगठन हैं, नोटरीकरण या प्रमाणीकरण की आवश्यकता नहीं है।

इसलिए, हस्तलिखित दस्तावेज द्वारा भूमि उपयोग अधिकारों का हस्तांतरण केवल तभी वैध है जब हस्तांतरण 1 अगस्त से पहले हुआ हो। यदि लेनदेन 1 अगस्त के बाद हस्तलिखित दस्तावेज द्वारा किया गया है, तो यह कानूनी रूप से वैध नहीं है।

स्थानांतरण के लिए पात्र नहीं

भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरणकर्ता के लिए, 2024 भूमि कानून के खंड 1, अनुच्छेद 45 में यह प्रावधान है कि संगठन, परिवार और व्यक्ति भूमि उपयोग अधिकारों को हस्तांतरित करने के हकदार हैं, जब वे निम्नलिखित शर्तों को पूरा करते हैं:

- निम्नलिखित मामलों को छोड़कर भूमि उपयोग अधिकार, घर के स्वामित्व अधिकार और भूमि से जुड़ी अन्य संपत्तियों का प्रमाण पत्र रखें: भूमि उपयोग अधिकारों का उत्तराधिकार, भूमि समेकन करते समय कृषि भूमि का रूपांतरण, भूखंडों का आदान-प्रदान, राज्य को भूमि उपयोग अधिकार दान करना, आवासीय समुदाय; अचल संपत्ति व्यवसाय पर कानून के प्रावधानों के अनुसार अचल संपत्ति परियोजना हस्तांतरण प्राप्त करने वाले विदेशी निवेश पूंजी वाले आर्थिक संगठन;

- जिन व्यक्तिगत परिवारों को रेड बुक नहीं दी गई है, लेकिन वे रेड बुक के लिए पात्र हैं, उन्हें भूमि उपयोग अधिकारों को हस्तांतरित करने, भूमि उपयोग अधिकारों को पट्टे पर देने, उप-पट्टे पर देने तथा परियोजनाओं को पूरा करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों का उपयोग करके पूंजी का योगदान करने की अनुमति है।

- भूमि पर कोई विवाद नहीं है या विवाद किसी सक्षम राज्य एजेंसी द्वारा सुलझाया गया है, न्यायालय का निर्णय या फैसला, मध्यस्थता का निर्णय या पंचाट कानूनी प्रभाव में आ गया है;

- भूमि उपयोग के अधिकार जब्ती या नागरिक निर्णय प्रवर्तन कानून के प्रावधानों के अनुसार निर्णयों के प्रवर्तन को सुनिश्चित करने के लिए अन्य उपायों के अधीन नहीं हैं;

- भूमि उपयोग अवधि के दौरान;

- भूमि उपयोग अधिकार कानून द्वारा निर्धारित अस्थायी आपातकालीन उपायों के अधीन नहीं हैं।

इस प्रकार, यदि उपरोक्त शर्तों में से केवल एक ही पूरी होती है, तो व्यक्ति को न्यायालय से स्थानांतरण को अवैध घोषित करने का अनुरोध करने का अधिकार है (आमतौर पर बिना प्रमाण पत्र वाली भूमि)।

हस्तांतरिती ऐसी स्थिति में नहीं होना चाहिए जहाँ हस्तांतरण की अनुमति न हो। उदाहरण के लिए, कोई व्यक्ति जो सीधे तौर पर कृषि उत्पादन नहीं करता है, उसे चावल उगाने वाली भूमि का हस्तांतरण प्राप्त करने की अनुमति नहीं है।

भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र का नमूना (फोटो: आईटी)।

सदस्यों की सहमति के बिना

2024 भूमि कानून के लागू होने और 1 अगस्त से प्रभावी होने के बाद, कई लोग भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्रों (लाल किताबों) से जुड़े मुद्दों को लेकर चिंतित थे। इस कानून में एक बदलाव यह है कि घरों को जारी की जाने वाली लाल किताबों को अब मान्यता नहीं दी जाएगी।

2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 256 के खंड 4 में स्पष्ट रूप से कहा गया है कि 1 अगस्त से पहले घरेलू प्रतिनिधियों को जारी किए गए भूमि उपयोग अधिकार, घर के स्वामित्व अधिकार और भूमि से जुड़ी अन्य संपत्तियों का प्रमाण पत्र, यदि घरेलू भूमि उपयोग अधिकार साझा करने वाले सदस्यों को आवश्यकता होती है, तो उन्हें एक नया प्रमाण पत्र जारी किया जाएगा और भूमि उपयोग अधिकार साझा करने वाले सदस्यों के नाम पूरी तरह से दर्ज किए जाएंगे।

भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र पर अपना नाम पंजीकृत कराने के लिए परिवार की भूमि के उपयोग के अधिकार को साझा करने वाले सदस्यों का निर्धारण इन सदस्यों द्वारा सहमति से किया जाता है और वे कानून के समक्ष उत्तरदायी होते हैं।

वास्तव में, यह बहुत आम बात है कि घर का कोई व्यक्ति (पूर्व में घर का मुखिया) भूमि का उपयोग करने वाले अन्य सदस्यों द्वारा निर्धारित लिखित सहमति के बिना, मनमाने ढंग से भूमि को किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित कर देता है।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के परिपत्र 02/2015 के अनुच्छेद 14 के खंड 5 में यह प्रावधान है कि वह व्यक्ति जिसका नाम प्रमाण पत्र पर है या नागरिक कानून के प्रावधानों के अनुसार अधिकृत व्यक्ति भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों के स्वामित्व पर अनुबंधों और लेनदेन दस्तावेजों पर तभी हस्ताक्षर कर सकता है जब भूमि का उपयोग करने वाले परिवार के सदस्यों ने लिखित रूप में सहमति व्यक्त की हो और ऐसे दस्तावेज को कानून के प्रावधानों के अनुसार नोटरीकृत या प्रमाणित किया गया हो।

तदनुसार, यदि भूमि उपयोग अधिकारों को साझा करने वाले सदस्यों की घरेलू भूमि को किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित करने के लिए नोटरीकृत या प्रमाणित लिखित सहमति नहीं है, तो दूसरे सदस्य को अपने भूमि उपयोग अधिकार वापस लेने का अधिकार है।

पति और पत्नी की साझा संपत्ति का मनमाना हस्तांतरण

2014 के विवाह एवं परिवार कानून के अनुच्छेद 35 के खंड 2 के अनुसार, पति-पत्नी की साझा संपत्ति के हस्तांतरण के लिए लिखित सहमति आवश्यक है। यदि पति-पत्नी बिना अनुमति के हस्तांतरण करते हैं, तो दूसरे पक्ष को न्यायालय से लेनदेन को अमान्य घोषित करने का अनुरोध करने का अधिकार है।

यह अनुबंध नोटरीकृत या प्रमाणित नहीं है।

2024 के भूमि कानून में यह प्रावधान है कि अचल संपत्ति हस्तांतरण अनुबंधों को नोटरीकृत या प्रमाणित किया जाना चाहिए। अर्थात, यदि अनुबंध कानून के प्रावधानों के अनुसार नोटरीकृत या प्रमाणित नहीं है, तो हस्तांतरण अमान्य है, सिवाय 2015 के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 129 के खंड 2 के।

अर्थात्, पुनः प्राप्ति का अधिकार केवल तभी है जब एक पक्ष या पक्षों ने लेन-देन में कम से कम दो-तिहाई दायित्वों का पालन नहीं किया हो। यदि भूमि हस्तांतरण के योग्य है और हस्तांतरिती ने सहमत राशि का कम से कम दो-तिहाई भुगतान कर दिया है, तो न्यायालय से भूमि पुनः प्राप्ति के प्रारूप के उल्लंघन के कारण लेन-देन को अमान्य घोषित करने का अनुरोध नहीं किया जा सकता।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm