भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध: रियल एस्टेट बाजार का अधिक स्वस्थ विकास

उम्मीद है कि 1 अगस्त, 2024 से रियल एस्टेट व्यवसाय कानून (संशोधित) लागू हो जाएगा। इसके तहत, 105 शहरों और कस्बों में ज़मीन के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लागू होगा, जो मौजूदा नियमों की तुलना में 81 इकाई की वृद्धि है। रियल एस्टेट बाज़ार के कठिन संदर्भ में, क्या ये नए नियम स्थिति को और कठिन बना देंगे?

अन फु ताई कम्यून, बिन्ह चान्ह जिले में बिक्री के लिए भूमि का प्लॉट। फोटो: होआंग हंग

कमी और मूल्य वृद्धि का जोखिम

निर्माण मंत्रालय के आवास एवं रियल एस्टेट बाज़ार प्रबंधन विभाग के निदेशक श्री गुयेन होआंग हाई के अनुसार, ज़मीन हमेशा सबसे ज़्यादा माँग वाला क्षेत्र रहा है और सभी रियल एस्टेट लेन-देन में सबसे ज़्यादा कारोबार इसी क्षेत्र में होता है। 2024 की पहली तिमाही में, पूरे देश में 97,659 सफल ज़मीन लेन-देन हुए, जो अपार्टमेंट और व्यक्तिगत घर क्षेत्र के लेन-देन की मात्रा का लगभग तीन गुना है। दरअसल, पिछले 15 सालों में रियल एस्टेट बाज़ार भी ज़मीन के बुखार से कई बार हिल चुका है।

प्रोफ़ेसर डांग हंग वो ने कहा कि 2013 के भूमि कानून में असंगत नियम ही भूमि के उपविभाजन और बिक्री का शोषण करने और लगातार विवाद पैदा करने का कारण हैं। भूमि विवाद का चरम 2020-2022 की अवधि में होगा, जब केंद्र से लेकर स्थानीय स्तर तक कई तरह की योजनाओं की घोषणा की जाती है, शहरी परिवहन बुनियादी ढाँचे में भारी निवेश किया जाता है, और साथ ही ज़मीन के दलाल ज़मीन की कीमतें बढ़ाने की तरकीबें भी अपनाते हैं।

सरकार और संबंधित मंत्रालयों के कई कड़े कदमों के कारण, 2022 के अंत तक यह बुखार ठंडा पड़ गया था। हालाँकि, बाजार एक और चरम स्थिति में पहुँच गया जब पिछले दो वर्षों से कई इलाकों में भूमि खंड लगभग स्थिर हो गया था। निर्माण मंत्रालय के आंकड़ों के अनुसार, 2024 की पहली तिमाही में परियोजनाओं में अचल संपत्ति की सूची लगभग 23,029 इकाइयाँ थीं, जिनमें से सूची का अनुपात मुख्य रूप से व्यक्तिगत आवास अचल संपत्ति खंड और परियोजनाओं के भूमि भूखंडों में था, जिसमें अकेले 10,855 भूमि भूखंड थे।

निर्माण मंत्रालय के पास फिलहाल परित्यक्त भूमि के उपविभाजन और बिक्री परियोजनाओं की संख्या का कोई विशिष्ट आँकड़ा नहीं है, लेकिन दो साल पहले जिन इलाकों में भूमि अधिग्रहण का संकट था, वहाँ जाकर हम इन इलाकों की निराशाजनक स्थिति देख सकते हैं। आमतौर पर दक्षिण-पूर्व, मध्य उच्चभूमि, मध्य क्षेत्रों या उत्तर में, कई परियोजनाएँ अभी भी निष्क्रिय हैं। कई लोगों ने ऊँची कीमतों पर ज़मीनें खरीदी हैं, अब "बचना" आसान नहीं है क्योंकि बाज़ार में कोई लेन-देन नहीं है।

अल्पकालिक कठिनाइयाँ, दीर्घकालिक स्थिरता

हालांकि यह माना जा रहा है कि ज़मीन के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाने वाले नियम से रियल एस्टेट बाज़ार कुछ हद तक प्रभावित होगा, फिर भी विशेषज्ञ आशावादी हैं कि लंबी अवधि में बाज़ार और बेहतर ढंग से विकसित हो सकता है। वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दीन्ह के अनुसार, नया नियम एक "फ़िल्टर" की तरह है, जो उन निवेशकों को दूर करने में मदद करेगा जो सिर्फ़ परियोजनाओं के लिए ज़मीन मांगते हैं और फिर ज़मीन का उपविभाजन करके उसे बेच देते हैं, जिससे देश में आर्थिक दक्षता नहीं आती; यह सट्टेबाज़ी में ज़मीन को छोड़े जाने, लोगों के पैसे ज़मीन पर पड़े रहने और अर्थव्यवस्था को भारी नुकसान पहुँचाने की स्थिति को रोकेगा।

भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाने वाले नियम से लोगों के अधिकारों के प्रभावित होने की चिंताओं के संबंध में, निर्माण मंत्रालय के प्रतिनिधि ने पुष्टि की कि नए नियम केवल निजी पूंजी का उपयोग करके रियल एस्टेट क्षेत्र में निवेश करने वाले निवेशकों को प्रभावित करते हैं, भूमि निधि विकसित करने वाली राज्य परियोजनाओं को प्रभावित नहीं करते हैं। राज्य का बजट भूमि को साफ करने, लोगों को घर बनाने के लिए नीलामी आयोजित करने और प्राकृतिक जनसंख्या वृद्धि के संदर्भ में आवास की आवश्यकता को पूरा करने के लिए धन खर्च करता है। नए नियम कानूनी भूमि उपयोग अधिकार वाले व्यक्तियों द्वारा भूमि के उपविभाजन के कार्यान्वयन को भी प्रभावित नहीं करते हैं, जिसका उद्देश्य दान, विरासत या दूसरों को हस्तांतरित करना है।

रियल एस्टेट व्यवसाय परियोजना डेवलपर्स के दृष्टिकोण से, व्यवसायों का मानना ​​है कि यह अल्पावधि में मुश्किल हो सकता है, लेकिन दीर्घावधि में स्थिर रहेगा। डीकेआरए समूह के निवेश निदेशक, श्री वो होंग थांग ने बताया कि हाल के वर्षों में शहरी क्षेत्रों में टाइप II और III के भूमि उपविभाजनों की संख्या में तेज़ी से वृद्धि हुई है। इसलिए, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून (संशोधित) के नए नियमों के अनुसार उपविभाजन को कड़ा करने से उत्तर से दक्षिण तक पूरे बाजार पर असर पड़ेगा, और 90% निवेशक टाइप II और III के शहरी क्षेत्रों में होंगे। वास्तव में, बिक्री के लिए भूमि उपविभाजन लोगों को आसानी से असुरक्षित बना देते हैं। कमज़ोर वित्तीय क्षमता वाले कई निवेशकों ने इस नीति का फ़ायदा उठाकर ज़मीन इकट्ठा की है, ज़मीन साफ़ की है, अधूरा बुनियादी ढाँचा बनाया है और फिर लोगों और सट्टेबाज़ों को ऊँची कीमतों पर ज़मीन बेचकर पैसा इकट्ठा किया है। यही मूल्य वृद्धि का मूल कारण है, जिससे "भूमि बुखार" पैदा होता है और रियल एस्टेट बाजार के लिए जोखिम पैदा होता है। इसलिए, उपविभाजन और भूमि की बिक्री को कड़ा करने से निवेशकों की "स्क्रीनिंग" में मदद मिलने की उम्मीद है, जिससे पेशेवर रियल एस्टेट व्यवसाय बनेंगे।

इस बीच, एशियन होल्डिंग्स रियल एस्टेट जेएससी के महानिदेशक श्री गुयेन वान हाउ ने कहा: "विशेष, प्रकार I, प्रकार II और प्रकार III शहरी क्षेत्रों में भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध का रियल एस्टेट उत्पाद खंडों की संरचना पर व्यापक प्रभाव पड़ेगा। आने वाले समय में उपविभाजन से भूमि उत्पादों की संख्या कम हो जाएगी, और आपूर्ति की कमी के कारण भूमि की कीमतें बढ़ेंगी। हालाँकि, लंबी अवधि में, इससे बाजार का बेहतर विकास होगा और शहरी नियोजन अधिक व्यवस्थित होगा।"

रियल एस्टेट व्यवसाय पर 2023 के कानून में यह प्रावधान है कि भूमि उपयोग के अधिकार उन व्यक्तियों को हस्तांतरित नहीं किए जा सकते जो स्वयं घर बनाते हैं, विशेष प्रकार I, II और III शहरी क्षेत्रों के वार्डों, जिलों और शहरों में बिक्री के लिए भूमि के भूखंडों को विभाजित करते हैं, और भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार आवास निर्माण परियोजनाओं में निवेश करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के अधीन हैं। निर्माण मंत्रालय के अनुसार, देश में हनोई और हो ची मिन्ह सिटी सहित 2 विशेष प्रकार के शहरी क्षेत्र हैं; 22 प्रकार I शहरी क्षेत्र; 36 प्रकार II शहरी क्षेत्र; 45 प्रकार III शहरी क्षेत्र।

MINH DUY - DUC TRUNG

स्रोत: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html