सभी पक्षों के हितों में सामंजस्य स्थापित करना आवश्यक है।

विकासकर्ता लागत वहन करने और ऋण पर ब्याज चुकाने के लिए संघर्ष कर रहे हैं।

रिपोर्टर (एनडीएटी): वर्तमान में, जहां लाखों निम्न और मध्यम आय वर्ग के लोग अपना घर खरीदने की ख्वाहिश रखते हैं, वहीं किफायती आवास और सामाजिक आवास की आपूर्ति लगभग समाप्त हो चुकी है। आपके विचार से इस स्थिति के क्या कारण हैं?

श्री वो हांग थांग - परामर्श सेवा और परियोजना विकास निदेशक, डीकेआरए समूह: निम्न और मध्यम आय वर्ग के लोगों की जरूरतों को पूरा करने के लिए किफायती आवास और सामाजिक आवास की अपर्याप्त आपूर्ति की समस्या कई वर्षों से बनी हुई है।

इसके कई कारण हैं, लेकिन दो मुख्य कारण इस सेगमेंट में आपूर्ति को सीधे तौर पर प्रभावित करते हैं।

सबसे पहले, इनपुट लागत में वृद्धि हुई है। हालांकि पिछले दो वर्षों में रियल एस्टेट की कीमतों में गिरावट के संकेत मिले हैं, लेकिन यह स्वीकार करना होगा कि लगभग 2014-2020 के पिछले रियल एस्टेट विकास चक्र ने संपत्ति की कीमतों को उच्च स्तर पर बनाए रखा था।

इससे रियल एस्टेट प्रोजेक्ट डेवलपर्स के लिए निवेश और निर्माण लागत अत्यधिक बढ़ जाती है। भूमि खरीद, कच्चे माल, श्रम लागत आदि में भारी वृद्धि होने के कारण, तैयार संपत्ति की कीमत कम करना बहुत मुश्किल हो जाता है।

श्री वो हांग थांग - परामर्श सेवाओं और परियोजना विकास के निदेशक, डीकेआरए समूह।

दूसरे, रियल एस्टेट परियोजनाओं की कानूनी प्रक्रिया अक्सर लंबी और जटिल होती है, जिसके समाधान में बहुत समय लगता है। भूमि स्वामित्व के चरण से ही, डेवलपर्स को सरकार के विभिन्न स्तरों से अनुमोदन प्राप्त करने होते हैं, साथ ही मुआवज़ा और पुनर्वास योजनाएँ भी बनानी पड़ती हैं... जिसके कारण परियोजना की कानूनी प्रक्रिया पूरी होने में कई साल लग जाते हैं।

विशेषकर रियल एस्टेट जैसे विशिष्ट व्यवसायों के लिए, जिनमें अधिकतर उच्च वित्तीय उत्तोलन का उपयोग होता है, बॉन्ड और बैंक चैनलों से उधार लेना काफी अधिक होता है। कानूनी प्रक्रियाओं के अपूर्ण होने के कारण परियोजनाओं में देरी होने पर भी, व्यवसायों को इन ऋणों पर भारी ब्याज का भुगतान करना पड़ता है। इन सभी संबंधित लागतों को अंततः परियोजना के पूरा होने पर अंतिम उत्पाद मूल्य में शामिल किया जाता है।

इसलिए, व्यवसायों के लिए उत्पादों की कीमतों को उस स्तर तक कम करना बहुत मुश्किल है जो अधिकांश लोगों की इच्छा के अनुसार "किफायती" हो, खासकर वर्तमान संदर्भ में जब लागत पहले से ही बहुत अधिक है।

निवेशक: इससे पता चलता है कि रियल एस्टेट डेवलपर्स लागत की समस्या से जूझ रहे हैं। क्या आप उन कुछ लागतों के बारे में विस्तार से बता सकते हैं जिनका बोझ रियल एस्टेट व्यवसायों पर वर्तमान में है, और यह मकानों की कीमतों में गिरावट को कैसे प्रभावित करता है?

श्री वो हांग थांग: भूमि उपयोग शुल्क, भूमि की सफाई के लिए मुआवजा, बैंक ऋण पर ब्याज, श्रम लागत और निर्माण सामग्री की खरीद जैसी इनपुट लागतों में हाल के दिनों में कई गुना तक तेजी से वृद्धि हुई है।

किसी परियोजना की प्रारंभिक योजना से लेकर कानूनी प्रक्रियाओं के पूरा होने तक औसतन लगभग 3 वर्ष का समय लगने की उम्मीद होती है। हालांकि, वास्तविकता में, व्यवसायों को निर्माण कार्य को आधिकारिक रूप से शुरू करने के लिए कागजी कार्रवाई में एक दशक या उससे अधिक समय लग सकता है, जिसके परिणामस्वरूप संसाधनों की बर्बादी होती है।

भूमि का स्वामित्व प्राप्त करने के लिए, व्यवसायों को भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण, भूमि उपयोग शुल्क के भुगतान, भूमि किराए और धान के खेतों की सुरक्षा के लिए राज्य को शुल्क का भुगतान करने के माध्यम से मुआवजे और भूमि की सफाई से संबंधित कई लागतें वहन करनी पड़ती हैं।

इसके बाद, श्रम और सामग्री सहित निर्माण लागत समय के साथ लगातार बढ़ती जाती है। अपार्टमेंट निर्माण परियोजनाओं में निर्माण लागत लगभग 50% होती है, टाउनहाउस में लगभग 30% और विला में 20% होती है।

ऋण पर मूलधन और ब्याज चुकाने के कारण व्यवसायों पर पड़ने वाले वित्तीय बोझ का तो जिक्र ही नहीं। परियोजना को पूरा होने में जितना अधिक समय लगेगा, ये वित्तीय लागतें उतनी ही बढ़ती जाएंगी। और अंततः, ये सभी लागतें घर खरीदते समय ग्राहकों द्वारा भुगतान की जाने वाली विक्रय कीमत में शामिल हो जाती हैं।

यह उम्मीद करना असंभव है कि व्यवसाय केवल इन्वेंट्री से छुटकारा पाने के लिए नुकसान स्वीकार कर लें।

पिछले दो वर्षों की तरह रियल एस्टेट बाजार में सुस्ती के माहौल में, कई डेवलपर्स घर खरीदारों को आकर्षक प्रोत्साहन देने और मांग को प्रोत्साहित करने के लिए भुगतान की अवधि बढ़ाने की कोशिश कर रहे हैं।

वास्तव में, यह एक ऐसी नीति है जो निवेशकों के मुनाफे को नुकसान पहुंचाती है, लेकिन वे तरलता बनाए रखने के प्रयास में इसे स्वीकार कर लेते हैं। अब जब लागत बहुत अधिक हो गई है, तो व्यवसायों के पास खरीदारों और विक्रेताओं दोनों के हितों को उचित रूप से संतुलित करने के लिए उत्पाद की कीमतों को कम करने के अलावा कोई विकल्प नहीं है।

रियल एस्टेट व्यवसायों को घरों की कीमतों को "किफायती" स्तर तक कम करने के लिए मजबूर करना बहुत मुश्किल है क्योंकि व्यवसाय को लाभदायक होना चाहिए, और उनसे यह उम्मीद करना असंभव है कि वे केवल अपनी इन्वेंट्री बेचने के लिए नुकसान स्वीकार करेंगे।

पहले, कई डेवलपर किसी भी परियोजना को शुरू करने से पहले दसियों प्रतिशत लाभ कमाने का लक्ष्य रखते थे। लेकिन अब, उनका लक्ष्य लागत निकालना या शुरुआती चरणों में नुकसान उठाना भी है। आज के समय में, डेवलपर्स का सबसे बड़ा लक्ष्य न्यूनतम संभव विक्रय मूल्य पेश करना और जल्द से जल्द भुगतान प्राप्त करके नकदी प्रवाह उत्पन्न करना है, जो अचल संपत्ति के मालिक बनने के इच्छुक ग्राहकों के लिए सबसे अच्छा विकल्प है।

नीतिगत बदलावों के कारण आवास आपूर्ति में वृद्धि की उम्मीदें।

निवेशक: वास्तविकता यह है कि 2023 में रियल एस्टेट बाजार के आम तौर पर निराशाजनक माहौल में भी, किफायती आवास क्षेत्र को ग्राहकों से हमेशा विशेष ध्यान मिला है, और इस क्षेत्र की परियोजनाओं ने लगातार स्थिर लेनदेन मात्रा बनाए रखी है।

हालांकि, निवेशक विशेष रूप से लग्जरी टाउनहाउस और उच्च श्रेणी के अपार्टमेंट विकसित करने में रुचि रखते हैं। यह विरोधाभास क्यों मौजूद है?

श्री वो हांग थांग: देशभर में हजारों परियोजनाओं में एक साथ उत्पन्न हो रही कानूनी अड़चनों के परिणामस्वरूप हाल के वर्षों में बहुत कम परियोजनाएं ही शुभारंभ के लिए योग्य हो पाई हैं, जो केवल कुछ विशिष्ट क्षेत्रों में ही केंद्रित हैं।

परियोजनाओं की सीमित संख्या और उनकी उचित कीमतों के कारण, बिक्री निश्चित रूप से बहुत तेज होगी, और जीवंत लेन-देन हमें आसानी से यह गलत धारणा बनाने के लिए प्रेरित कर सकता है कि केवल कम कीमत वाली परियोजनाएं ही जनता की रुचि आकर्षित करती हैं।

हालांकि, यह वास्तविकता भी स्वीकार करना महत्वपूर्ण है कि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे "लोकप्रिय शहरों" में स्थित परियोजनाओं में, 50 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से कम कीमत वाले अपार्टमेंट लगभग न के बराबर हैं। इन परियोजनाओं में कीमतें आमतौर पर 70-80 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर या यहां तक ​​कि 100 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक होती हैं, जिन्हें विलासितापूर्ण संपत्ति माना जाता है।

इन सभी परियोजनाओं के प्रमुख स्थानों पर स्थित होने के कारण, डेवलपर्स के लिए उत्पादों की कीमतें कम करना बहुत मुश्किल है। इसके अलावा, हाल के समय में, लॉन्च के लिए योग्य लक्जरी परियोजनाओं की संख्या बहुत कम रही है, जिसके परिणामस्वरूप इस सेगमेंट में लेनदेन की मात्रा भी कम हुई है।

इसलिए, बाजार में होने वाले लेन-देन की संख्या को देखकर यह निष्कर्ष निकालना असंभव है कि विलासितापूर्ण अचल संपत्ति क्षेत्र किफायती या सामाजिक आवास क्षेत्रों की तुलना में कम लोकप्रिय है।

यदि लागत कम की जा सकती है, तो अचल संपत्ति उत्पादों की कीमतें तुरंत कम हो जाएंगी।

इसके अलावा, कुछ डेवलपर्स के लिए, कई व्यवसायों ने शुरू से ही टाउनहाउस और उच्च मूल्य वाली संपत्तियों को विकसित करने पर ध्यान केंद्रित किया है, और इस सेगमेंट को विकसित करने के लिए उनकी दीर्घकालिक रणनीति है। इसलिए, भले ही वे बाजार की मांग को पूरा करने के लिए कम मूल्य वाले सेगमेंट को विकसित करना चाहें, फिर भी उन्हें अपनी प्रारंभिक दिशा का अनुसरण करना ही होगा।

इसके अलावा, कुछ परियोजनाएं बहुत अधिक पूंजी निवेश के साथ अधूरी रह गई हैं, जिससे निवेशकों के लिए अन्य रियल एस्टेट क्षेत्रों में आसानी से जाना मुश्किल हो गया है।

निवेशक: तो, आपकी राय में किफायती आवास की कमी को दूर करने के लिए किन समाधानों की आवश्यकता है? संशोधित भूमि कानून पारित हो चुका है और जल्द ही लागू होने वाला है। रियल एस्टेट बाजार में आपूर्ति पर इसके प्रभाव का आप क्या आकलन करते हैं?

श्री वो हांग थांग: राज्य की प्रमुख नीति के आधार पर, हम पूरी उम्मीद कर सकते हैं कि अगले 3-5 वर्षों में, सामाजिक आवास और किफायती आवास की आपूर्ति में नाटकीय रूप से वृद्धि होगी, जिससे हाल के समय में आबादी के विशाल बहुमत द्वारा सामना की जा रही आवास की कमी की भरपाई होगी।

इसे हासिल करने के लिए, राज्य की भूमिका सर्वोपरि बनी हुई है, जो नीतियों, संस्थानों और विनियमों के माध्यम से बाजार विकास के प्रबंधन और मार्गदर्शन की अग्रणी जिम्मेदारी निभाती है।

सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि परियोजना से संबंधित सभी कानूनी मुद्दों को सुलझाया जाए और प्रशासनिक प्रक्रियाओं को कम किया जाए ताकि व्यवसाय शीघ्रता से निर्माण कार्य शुरू कर सकें। विशेष रूप से, हाल ही में संशोधित और पूरक कानूनों का आधिकारिक रूप से लागू होने के बाद बाजार आपूर्ति पर निश्चित रूप से तत्काल सकारात्मक प्रभाव पड़ेगा।

दूसरे, भूमि उपयोग की लागतों की समीक्षा करने की आवश्यकता है, और किफायती आवास और सामाजिक आवास विकसित करने वाले व्यवसायों के लिए अधिक कर सहायता कार्यक्रम होने चाहिए।

तीसरा, वियतनाम को सिंगापुर की तरह पहली बार घर खरीदने वालों के लिए अधिक आवास विकास कोष स्थापित करने पर विचार करना चाहिए।

अंत में, हमारे देश में, हमें अधिक स्वच्छ भूमि कोष बनाने चाहिए और उनकी नीलामी करनी चाहिए ताकि व्यवसाय आसानी से भूमि प्राप्त कर सकें।

व्यापारिक दृष्टिकोण से, मूल संबंध आपूर्ति और मांग का ही रहता है। यदि उत्पादन लागत बढ़ती है, तो विक्रय मूल्य में वृद्धि होगी, और इसके विपरीत, यदि लागत कम होती है, तो अचल संपत्ति उत्पादों की कीमत तुरंत घट जाएगी। इन लागतों को नियंत्रित करने में, राज्य अभी भी अचल संपत्ति बाजार के उतार-चढ़ाव को निर्धारित करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है ।

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html