सभी पक्षों के हितों में सामंजस्य स्थापित करने की आवश्यकता

निवेशकों को लागत वहन करने और ऋणों पर ब्याज चुकाने में कठिनाई हो रही है

न्गुओई दुआ टिन (एनडीटी): वर्तमान में, जहाँ लाखों निम्न और मध्यम आय वर्ग के लोग अपना घर पाने के लिए तरस रहे हैं, वहीं किफायती आवास और सामाजिक आवास की आपूर्ति लगभग समाप्त हो चुकी है। आपके अनुसार इस स्थिति का कारण क्या है?

श्री वो होंग थांग - परामर्श सेवाएं और परियोजना विकास निदेशक, डीकेआरए समूह: निम्न आय और मध्यम आय वाले लोगों की जरूरतों को पूरा करने के लिए किफायती आवास आपूर्ति और सामाजिक आवास की कमी की समस्या उत्पन्न हुई है और कई वर्षों से चली आ रही है।

इस खंड को प्रभावित करने वाले कई कारक हैं, लेकिन दो मुख्य कारक हैं जो इस खंड की आपूर्ति को सीधे प्रभावित करते हैं।

सबसे पहले, इनपुट लागत बढ़ रही है। हालाँकि पिछले दो वर्षों में रियल एस्टेट की कीमतों में गिरावट के संकेत मिले हैं, लेकिन यह स्वीकार करना होगा कि 2014-2020 के आसपास के पिछले रियल एस्टेट विकास चक्र ने आवास की कीमतों को ऊँचे स्तर पर बनाए रखा।

इससे रियल एस्टेट परियोजना के निवेशकों के लिए निवेश और निर्माण लागत बेहद महंगी हो जाती है। ज़मीन की खरीद, कच्चे माल, श्रम आदि की बढ़ती कीमतों के कारण, तैयार रियल एस्टेट की कीमत कम करना बहुत मुश्किल है।

श्री वो होंग थांग - परामर्श सेवाएं और परियोजना विकास निदेशक, डीकेआरए समूह।

दूसरा, रियल एस्टेट परियोजनाओं की कानूनी स्थिति लंबी होती है और उन्हें सुलझाने में लंबा समय लगता है। ज़मीन के स्वामित्व के चरण से ही, निवेशकों को सरकार के विभिन्न स्तरों से अनुमोदन दस्तावेज़ों के लिए आवेदन करना पड़ता है, मुआवज़े और साइट की मंज़ूरी की योजना बनाने की तो बात ही छोड़ दें... जिससे किसी परियोजना के कानूनी रूप से पूरा होने में कई साल लग जाते हैं।

विशेष रूप से रियल एस्टेट जैसे विशिष्ट व्यवसायों के लिए, अधिकांश व्यवसाय उच्च वित्तीय उत्तोलन का उपयोग करते हैं, बॉन्ड चैनलों और बैंकों से उधार लेना बहुत अधिक होता है। हालाँकि अधूरे कानूनी दस्तावेज़ों के कारण परियोजना में देरी हो रही है, फिर भी व्यवसाय को ऋण पर भारी ब्याज "वहन" करना पड़ रहा है। उपरोक्त सभी अनुलग्नक उत्पाद के पूरा होने के बाद उसकी कीमत में शामिल किए जाएँगे।

इसलिए, व्यवसायों के लिए उत्पाद की कीमतों को निम्न स्तर तक कम करना या बहुसंख्य लोगों की इच्छा के अनुसार "वहनीयता" की अवधारणा को पूरा करना बहुत कठिन है, विशेष रूप से वर्तमान संदर्भ में जब लागत पहले से ही बहुत अधिक है।

निवेशक: ऐसा कहने से पता चलता है कि रियल एस्टेट निवेशकों को लागत की समस्या से "सिरदर्द" हो रहा है। क्या आप रियल एस्टेट व्यवसायों को वहन करने वाली कुछ लागतों के बारे में अधिक स्पष्ट रूप से बता सकते हैं, और इसका घरों की कीमतों में कमी पर क्या प्रभाव पड़ता है, महोदय?

श्री वो होंग थांग: भूमि उपयोग शुल्क, साइट क्लीयरेंस मुआवजा, बैंक ऋण ब्याज, श्रम लागत, निर्माण सामग्री खरीद जैसी इनपुट लागतें... सभी में तेजी से वृद्धि हुई है, यहां तक ​​कि हाल के दिनों में कई गुना तक वृद्धि हुई है।

निर्माण नीति के समय से लेकर योजनाबद्ध तरीके से कानूनी रूप से पूरा होने तक एक परियोजना में औसतन केवल 3 वर्ष लगते हैं, लेकिन वास्तविकता में, आधिकारिक तौर पर निर्माण शुरू करने के इच्छुक व्यवसाय कागजी कार्रवाई में दस साल तक का समय लगा सकते हैं, जिससे संसाधनों की बर्बादी होती है।

भूमि का स्वामित्व प्राप्त करने के लिए, उद्यमों को भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त करने, भूमि उपयोग शुल्क, भूमि किराया और राज्य को चावल क्षेत्र संरक्षण शुल्क का भुगतान करने के माध्यम से मुआवजे और साइट निकासी लागत की एक श्रृंखला का भुगतान करना होगा।

इसके बाद, समय के साथ श्रम, सामग्री आदि से होने वाली निर्माण लागत बढ़ती जाती है। अपार्टमेंट परियोजनाओं के लिए, निर्माण लागत लगभग 50%, टाउनहाउस के लिए लगभग 30% और विला के लिए 20% होती है।

व्यवसायों को ऋणों पर मूलधन और ब्याज चुकाने के वित्तीय बोझ का तो ज़िक्र ही नहीं। परियोजना को पूरा होने में जितना ज़्यादा समय लगेगा, यह वित्तीय लागत उतनी ही ज़्यादा होगी। और अंततः, यह लागत उस विक्रय मूल्य में शामिल होती है जो ग्राहकों को घर खरीदते समय चुकानी पड़ती है।

व्यवसायों के लिए केवल अपने उत्पाद बेचने के लिए घाटा उठाना असंभव है।

पिछले दो वर्षों में निराशाजनक रियल एस्टेट बाजार के संदर्भ में, कई निवेशकों ने घर खरीदारों को आकर्षक प्रोत्साहन देने और मांग को प्रोत्साहित करने के लिए भुगतान अवधि बढ़ाने की कोशिश की है।

दरअसल, यह एक ऐसी नीति है जो निवेशकों के मुनाफे को नुकसान पहुँचाती है, लेकिन फिर भी वे तरलता बनाए रखने के लिए इसे स्वीकार करते हैं। अब जबकि लागत बहुत ज़्यादा है, व्यवसाय केवल अपने उत्पादों की कीमतें कम करके खरीदारों और विक्रेताओं, दोनों के हितों को संतुलित कर सकते हैं।

रियल एस्टेट व्यवसायों को मकान की कीमतें "किफ़ायती" स्तर तक कम करने के लिए मजबूर करना बहुत मुश्किल है क्योंकि व्यवसायों को मुनाफ़ा कमाना ज़रूरी है। सिर्फ़ अपने उत्पाद बेचने के लिए व्यवसायों से घाटा उठाने की उम्मीद करना नामुमकिन है।

पहले, कई निवेशक कुछ भी करने से पहले दस प्रतिशत तक के मुनाफे की उम्मीद करते थे, लेकिन अब वे न के बराबर, यहाँ तक कि शुरुआती दौर में ही पैसा गँवाने पर तुले हुए हैं। आज निवेशकों का सबसे बड़ा लक्ष्य सबसे कम संभव बिक्री मूल्य, और नकदी प्रवाह बनाने के लिए जल्द से जल्द पैसा इकट्ठा करना है, जो उन ग्राहकों के लिए सबसे अच्छा विकल्प है जो अचल संपत्ति के मालिक बनना चाहते हैं।

नीति के कारण आवास आपूर्ति में वृद्धि की उम्मीद

निवेशक: वास्तव में, 2023 में रियल एस्टेट बाजार के सामान्य निराशाजनक संदर्भ में भी, किफायती आवास खंड को अभी भी ग्राहकों से विशेष ध्यान मिलता है और इस खंड की परियोजनाओं में हमेशा स्थिर लेनदेन की मात्रा होती है।

हालांकि, निवेशक लक्जरी टाउनहाउस और उच्च-स्तरीय अपार्टमेंट विकसित करने में रुचि रखते हैं.... आपके अनुसार यह विरोधाभास क्यों मौजूद है?

श्री वो होंग थांग: देश भर में हजारों परियोजनाओं में एक साथ उत्पन्न कानूनी गतिरोध के कारण हाल के वर्षों में शुरू करने योग्य परियोजनाओं की संख्या बहुत कम रह गई है, केवल कुछ ही खंडों में।

उचित मूल्य वाली परियोजनाओं की कम संख्या के कारण, बिक्री की गति निश्चित रूप से बहुत तेज होगी, और व्यस्त लेन-देन के कारण हम आसानी से गलती से यह सोच लेते हैं कि केवल कम लागत वाली परियोजनाएं ही लोगों के लिए रुचिकर हैं।

हालाँकि, इस वास्तविकता पर भी गौर करना ज़रूरी है कि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे "हॉट स्पॉट" में स्थित परियोजनाओं के लिए, 50 मिलियन VND/m2 से कम कीमत वाले अपार्टमेंट की संख्या लगभग नगण्य है। उपरोक्त सभी परियोजनाओं की कीमतें 70-80 मिलियन VND/m2, यहाँ तक कि 100 मिलियन VND/m2 भी होंगी, जिन्हें लक्ज़री रियल एस्टेट भी कहा जाता है।

उपरोक्त सभी परियोजनाएँ ऐसे प्रमुख स्थानों पर स्थित हैं कि निवेशकों के लिए उत्पादों की कीमतें कम करना बहुत मुश्किल है। और विशेष रूप से हाल के दिनों में, बिक्री के लिए योग्य लक्जरी परियोजनाओं की संख्या बहुत कम रही है, जिससे इस क्षेत्र में लेनदेन की मात्रा भी कम रही है।

इसलिए, बाजार में लेनदेन की संख्या को देखकर यह पुष्टि करना असंभव है कि लक्जरी रियल एस्टेट खंड में किफायती या सामाजिक आवास खंड की तुलना में कम रुचि है।

यदि लागत कम हो जाए तो अचल संपत्ति की कीमतें भी तुरंत गिर जाएंगी।

इसके अलावा, कुछ निवेशकों के लिए, कई व्यवसायों ने टाउनहाउस और उच्च-मूल्य वाले घर खंड को विकसित करने के लिए शुरुआत से ही खुद को तैनात किया है और इस खंड को विकसित करने के लिए एक दीर्घकालिक रणनीति है, इसलिए भले ही वे वास्तव में बाजार की मांग को पूरा करने के लिए कम-मूल्य वाले खंडों को विकसित करना चाहते हैं, फिर भी उन्हें मूल अभिविन्यास का पालन करना स्वीकार करना होगा।

इसके साथ ही, कुछ परियोजनाएं बहुत अधिक पूंजी निवेश के साथ अधूरी ही क्रियान्वित की गई हैं, इसलिए निवेशकों के लिए अन्य रियल एस्टेट खंडों में आसानी से जाना मुश्किल है।

निवेशक: तो, आपकी राय में, किफायती आवास की आपूर्ति की कमी की समस्या को हल करने के लिए क्या उपाय लागू किए जाने चाहिए? संशोधित भूमि कानून पारित हो चुका है और इसे व्यवहार में लागू किया जाएगा। आपका क्या आकलन है कि इसका रियल एस्टेट बाज़ार में आपूर्ति पर क्या प्रभाव पड़ेगा?

श्री वो होंग थांग: राज्य की प्रमुख नीति के आधार पर, हम पूरी तरह से उम्मीद कर सकते हैं कि अगले 3-5 वर्षों में, सामाजिक आवास और किफायती आवास की आपूर्ति में नाटकीय रूप से वृद्धि होगी, जो हाल के दिनों में अधिकांश लोगों की आवास आवश्यकताओं की कमी की भरपाई करेगी।

ऐसा करने के लिए, राज्य की भूमिका अभी भी सबसे महत्वपूर्ण है, जो नीतियों, संस्थाओं और रणनीतियों के माध्यम से बाजार के विकास को संचालित करने और दिशा देने का प्रमुख कार्य करता है...

सबसे ज़रूरी बात यह है कि परियोजना से जुड़े सभी कानूनी मुद्दों का समाधान किया जाए, प्रशासनिक प्रक्रिया के समय को कम किया जाए ताकि व्यवसाय जल्दी से निर्माण कार्य शुरू कर सकें। खास तौर पर, नए संशोधित और पूरक कानूनों का आधिकारिक तौर पर लागू होने के बाद बाज़ार में आपूर्ति पर तुरंत सकारात्मक प्रभाव पड़ेगा।

दूसरा, भूमि उपयोग लागत की समीक्षा करना आवश्यक है तथा किफायती आवास और सामाजिक आवास खंड विकसित करने वाले व्यवसायों के लिए अधिक कर सहायता कार्यक्रम होने चाहिए।

तीसरा, वियतनाम को सिंगापुर की तरह पहली बार घर खरीदने वालों के लिए अतिरिक्त आवास विकास निधि स्थापित करने पर विचार करना चाहिए।

और अंत में, हमारे देश को अधिक स्वच्छ भूमि कोष बनाने चाहिए और उनकी नीलामी करनी चाहिए ताकि व्यवसायों को आसानी से भूमि तक पहुंच मिल सके।

जहाँ तक व्यवसायों का सवाल है, प्रकृति अभी भी आपूर्ति और माँग के संबंध पर आधारित है। यदि इनपुट लागत बढ़ती है, तो विक्रय मूल्य बढ़ेगा और इसके विपरीत। यदि लागत कम होती है, तो तैयार रियल एस्टेट उत्पादों की कीमत भी तुरंत कम हो जाएगी। उपरोक्त लागतों को नियंत्रित करने के लिए, रियल एस्टेट बाजार की वृद्धि और कमी को तय करने में राज्य अभी भी महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है ।

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html