निवेशकों को ग्राहकों के घरों को गिरवी रखने से रोकें

पारदर्शिता बढ़ाएँ, प्रतिबंध बढ़ाएँ

रियल एस्टेट विशेषज्ञ फ़ान कांग चान्ह के अनुसार, जब कोई घर गिरवी रखा जाता है और बैंक निवेशक को बिना गिरवी से छूट लिए उसे बेचने की अनुमति देता है, तो बैंक और निवेशक को आपस में मामला सुलझाना चाहिए। अगर कोई जोखिम होता है, तो बैंक और निवेशक ज़िम्मेदार होंगे, जबकि लोगों के वैध अधिकार क़ानून द्वारा सुरक्षित रहेंगे।

कई निवेशक अपने ग्राहकों को बेचे गए मकानों को बैंकों के पास गिरवी रख देते हैं।

लेकिन निवेशकों द्वारा ग्राहकों के घरों को गिरवी रखने की स्थिति को रोकने के लिए, श्री फान कांग चान्ह ने सुझाव दिया कि अधिकारियों को ऐसे मामलों को लोगों के हित में सुलझाने के लिए दिशानिर्देश और नियम बनाने चाहिए। खासकर जब लोगों ने कानून का पालन किया हो, प्रक्रियाओं का पालन किया हो और पूरी राशि का भुगतान किया हो, तो राज्य को उनकी रक्षा करनी चाहिए, उन्हें पिंक बुक्स जारी करनी चाहिए, और विवादों या निवेशक के दायित्वों के पालन के कारण लोगों को नुकसान नहीं उठाना चाहिए।

"हालांकि कानून में कई नियम हैं, फिर भी कुछ खामियाँ हैं, इसलिए अधिकारियों के लिए हस्तक्षेप करना और उन्हें तुरंत सुलझाना ज़रूरी है। ज़रूरत पड़ने पर लोग अदालत में मुकदमा कर सकते हैं। अदालत को भी बहुत स्पष्ट फ़ैसले देने चाहिए, लगभग सामान्य परिस्थितियों जैसे, मिसालों की तरह, ताकि दूसरे निवेशक, बैंक और लोग समस्या को साफ़ तौर पर देख सकें और सुरक्षित महसूस कर सकें। साथ ही, ग्राहकों को होने वाले जोखिमों को कम करने के लिए, पारदर्शी होना और गिरवी रखी गई परियोजनाओं के बारे में जानकारी सार्वजनिक करना ज़रूरी है। प्रकटीकरण स्पष्ट, विस्तृत और नियमित रूप से अद्यतन होना चाहिए ताकि लोग समझ सकें, न कि केवल सामान्य प्रकटीकरण, जिसमें केवल परियोजना का नाम बताया गया हो," श्री चान्ह ने प्रस्ताव दिया।

एक अन्य दृष्टिकोण से, डॉ. फान फुओंग नाम (हो ची मिन्ह सिटी यूनिवर्सिटी ऑफ लॉ) ने डिक्री संख्या 16 का हवाला देते हुए विश्लेषण किया कि रियल एस्टेट परियोजनाओं और आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं की सामग्री का खुलासा न करने, पूरी तरह से खुलासा न करने या सही ढंग से खुलासा न करने पर 100 से 120 मिलियन VND तक का जुर्माना लगाया जा सकता है। नियमों के अनुसार शर्तों को पूरी तरह से सुनिश्चित नहीं करने वाले रियल एस्टेट व्यवसाय के लिए जुर्माना 600 मिलियन VND है। हालांकि, सैकड़ों अरबों VND मूल्य की बड़े पैमाने की रियल एस्टेट परियोजना में कानूनी खामियों का फायदा उठाने से मिलने वाले लाभों की तुलना में, यह जुर्माना बहुत कम है। इसलिए, कई निवेशक जानबूझकर कानून का उल्लंघन करते हैं, जुर्माना भरने के लिए सहमत होते हैं, जिससे अन्य संस्थाओं के अधिकार बहुत प्रभावित होते हैं।

वर्तमान में, रियल एस्टेट व्यवसाय पर 2024 के कानून ने रियल एस्टेट व्यवसायों की जानकारी प्रकट करने की बाध्यता में कुछ सकारात्मक समायोजन किए हैं। हालाँकि, उल्लंघनों से उचित तरीके से निपटने के लिए दंडात्मक ढाँचे को बढ़ाने में विफलता भी कानून की एक सीमा है।

इसके अलावा, कानून में यह भी प्रावधान है कि निर्माण विभाग द्वारा लिखित सूचना जारी करने के बाद कि आवास बिक्री या लीज़-खरीद के लिए योग्य है, निवेशक परियोजना को गिरवी रखेगा और ग्राहकों को बेचने से पहले गिरवी को भी मुक्त करना होगा। साथ ही, निर्माण विभाग द्वारा आवास के योग्य होने की सूचना जारी करने के लिए प्रक्रियाएँ पूरी करनी होंगी। हालाँकि, श्री चान्ह ने टिप्पणी की: जब यह सुनिश्चित करने के लिए कोई तंत्र नहीं है कि निवेशक नियमों का पालन करेगा, तो नियम को लागू करना बहुत मुश्किल है। क्योंकि, निर्माण विभाग द्वारा निवेशक द्वारा गिरवी रखे जाने की सूचना के तुरंत बाद, वे ग्राहकों से जल्द से जल्द पूँजी जुटाने के लिए इस सूचना पर निर्भर रहेंगे।

ग्राहकों को बेचने से पहले बंधक का भुगतान अवश्य करें

निवेशकों द्वारा ग्राहकों के घरों को बैंकों के पास गिरवी रखने की प्रथा को नियंत्रित करने के लिए, श्री न्गो गिया होआंग (हो ची मिन्ह सिटी विधि विश्वविद्यालय) ने कहा कि रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ्लोर के माध्यम से लेनदेन करने की आवश्यकता के बजाय, नोटरी संगठनों के दायरे को मजबूत और विस्तारित करना आवश्यक है, जिसके तहत रियल एस्टेट लेनदेन जिसमें लेनदेन में भाग लेने वाले एक पक्ष या पक्ष रियल एस्टेट व्यवसाय संगठन हैं, को भी नोटरीकृत किया जाना आवश्यक है... क्योंकि नोटरीकरण गतिविधियों की स्वतंत्र प्रकृति कमजोर लोगों की रक्षा के लिए निवेशकों, रियल एस्टेट दलालों और सलाहकारों द्वारा कानून के कार्यान्वयन और अनुपालन की जांच और निगरानी करने में मदद करेगी।

साथ ही, आर्थिक विकास के लिए स्थिरता और व्यवस्था बनाए रखने के लिए, रियल एस्टेट व्यवसायों के भविष्य के आवास लेनदेन को नियंत्रित करने के लिए एक तंत्र का निर्माण करना आवश्यक है।

"घर खरीदारों की सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए, कानून में बंधक संपत्तियों के प्रबंधन में बैंकों की ज़िम्मेदारी बढ़ाने के नियमों को शामिल करने की ज़रूरत है। क्योंकि भविष्य में घर बेचते समय, निवेशक बैंकों से पैसा उधार लेते हैं और ग्राहकों से पूँजी जुटाते हैं। अगर जुटाई गई पूँजी पर कड़ी नज़र नहीं रखी जाती, तो निवेशक इसका दुरुपयोग कर सकते हैं, एक ही समय में कई परियोजनाओं में पैसा लगा सकते हैं, जिससे निवेशकों की भुगतान क्षमता खत्म होने, परियोजना पूरी न कर पाने और ग्राहकों को घर न सौंप पाने का जोखिम बढ़ जाता है। इस समय, न सिर्फ़ घर खरीदार, बल्कि बंधक बैंक के अधिकार भी प्रभावित होते हैं। इसलिए, किसी आवास परियोजना पर बंधक स्वीकार करते समय, बैंक को बंधक संपत्तियों के प्रबंधन और निगरानी की ज़िम्मेदारी लेनी चाहिए," श्री होआंग ने सुझाव दिया।

उनके अनुसार, परियोजना हस्तांतरण के रूप में गिरवी रखी गई संपत्तियों को संभालने में घर खरीदारों के अधिकारों को सुनिश्चित करने के लिए स्पष्ट नियम होना ज़रूरी है। क्योंकि पक्षकार ऋण वसूली के लिए गिरवी रखी गई अचल संपत्ति परियोजना को हस्तांतरित करके संपत्तियों को संभाल सकते हैं।

घर खरीदारों की सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए, कानून में गिरवी रखी गई संपत्तियों के प्रबंधन में बैंकों की ज़िम्मेदारी बढ़ाने के नियमों को भी शामिल किया जाना चाहिए। क्योंकि भविष्य में घर बेचते समय, निवेशक बैंकों से पैसा उधार लेते हैं और ग्राहकों से भी पूँजी जुटाते हैं।

श्री न्गो जिया होआंग (हो ची मिन्ह सिटी यूनिवर्सिटी ऑफ़ लॉ)

फू थान अपार्टमेंट निवेशक ने ऋण चुकाने का वादा किया

25 जून को, कंपनी 585, जो कि फु थान अपार्टमेंट बिल्डिंग (तान फु जिला, हो ची मिन्ह सिटी) की निवेशक है, ने एक प्रेस विज्ञप्ति जारी कर पुष्टि की कि वह ग्राहक के लिए घर को "मुक्त" करने के लिए ऋण का भुगतान करेगी।

वर्तमान में, परियोजना में अपार्टमेंट की कुल संख्या 833 है। जिनमें से, कंपनी ने 4 अगस्त, 2010 के बंधक अनुबंध संख्या 104 के अनुसार 219 अपार्टमेंट के लिए भविष्य की संपत्ति के रूप में लाल किताब को बंधक रखा। रियल एस्टेट व्यवसाय के दौरान, 2010 के दशक में, रियल एस्टेट एक जमे हुए राज्य में गिर गया, बैंक ब्याज दर 22 - 23% / वर्ष तक थी, जिससे कंपनी को व्यावसायिक गतिविधियों में कठिनाइयों का सामना करना पड़ा और साथ ही बैंक के साथ ऋण की व्यवस्था करना पड़ा।

उद्यम की कठिनाइयों का सामना करते हुए, 3 नवंबर, 2022 को, वियत ए बैंक - हो ची मिन्ह सिटी शाखा ने निवेशक को प्रत्येक अपार्टमेंट कोड के अनुसार ऋण का भुगतान करने देने पर सहमति व्यक्त की और बैंक प्रत्येक अपार्टमेंट के लिए बंधक जारी करेगा। अब तक, कंपनी 585 ने 6 अपार्टमेंट के लिए बंधक जारी करने की प्रक्रिया पूरी कर ली है (जिनमें से 1 अपार्टमेंट जून 2024 की शुरुआत में जारी किया गया था)। निवेशक ने प्रस्ताव दिया कि वियत ए बैंक - हो ची मिन्ह सिटी शाखा अगले 3 वर्षों में कंपनी का समर्थन करना जारी रखे ताकि कंपनी के पास शेष 213 अपार्टमेंट (अभी से 2027 तक) के लिए बंधक जारी करने की प्रक्रिया के लिए समकक्ष संपत्ति तैयार करने के लिए अधिक समय हो। वर्तमान में वियत ए बैंक में गिरवी रखे गए 213 अपार्टमेंट में से, कंपनी 585 को अभी भी निवासियों से अपार्टमेंट मूल्य का 5%, 41 बिलियन VND से अधिक के बराबर, वसूलना है। कंपनी 585 ने पुष्टि की कि निवासी बैंक के प्रति उत्तरदायी नहीं हैं, बल्कि कंपनी की जिम्मेदारी हैं।

स्रोत: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm