कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करना: भूमि उपयोग शुल्क के बोझ को कैसे कम किया जाए?

भूमि उपयोग शुल्क को नागरिकों और व्यवसायों पर "बोझ" बनने से रोकने के लिए, स्थानीय निकायों को वार्षिक भूमि मूल्य सूची की गणना और जारी करने की आवश्यकता है जो अधिकांश आबादी की आय के लिए उपयुक्त स्तर पर हो।

भूमि उपयोग शुल्क की अत्यधिक अधिकता से उन लोगों को कठिनाई होगी जिन्हें कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने की आवश्यकता है। (फोटो में: हंग येन और निन्ह बिन्ह को जोड़ने वाली मुख्य सड़क के किनारे का एक भूखंड - फोटो: हांग क्वांग)

यह विचार कर विशेषज्ञ डॉ. गुयेन न्गोक तू ने तुओई त्रे अखबार को दिए एक साक्षात्कार में व्यक्त किया, जिसमें उन्होंने कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने की आवश्यकता होने पर व्यक्तियों और व्यवसायों से भूमि उपयोग शुल्क वसूलने की प्रस्तावित नीति के संबंध में बात की।

कुछ मामलों में, बाजार मूल्य से अधिक कीमत पर खरीदना आवश्यक होता है।

महोदय, कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने के इच्छुक संगठनों और व्यक्तियों के लिए भूमि उपयोग शुल्क निर्धारित करने का आधार क्या है?

- 2013 के भूमि कानून के अनुसार, कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने के इच्छुक भूमि उपयोगकर्ताओं को अंतर का 40% भुगतान करना होगा। हालांकि, सरकार द्वारा जारी भूमि मूल्य ढांचे के आधार पर स्थानीय निकायों द्वारा पहले निर्धारित भूमि मूल्य (भूमि मूल्य सारणी - पीवी) वास्तविक बाजार मूल्यों की तुलना में बहुत कम थे।

आम तौर पर, स्थानीय मूल्य सूचियों में भूमि की कीमतें बाजार मूल्य का केवल 10% होती हैं, और 200-300 वर्ग ^{मीटर कृषि भूमि को} आवासीय भूमि में परिवर्तित करने के इच्छुक परिवार को भूमि उपयोग शुल्क के रूप में केवल कुछ सौ मिलियन डोंग का भुगतान करना पड़ता है, जो 1 बिलियन डोंग से कम है। यह शुल्क अधिकांश लोगों की आर्थिक पहुंच के भीतर है, जिससे भूमि उपयोग अधिकारों का हस्तांतरण बहुत सुविधाजनक हो जाता है।

हालांकि, 2024 के भूमि कानून के लागू होने के बाद से दो मुद्दे सामने आए हैं: भूमि की कीमतें बहुत उच्च स्तर तक बढ़ गई हैं, जो बाजार कीमतों के करीब हैं (राज्य बाजार के अनुसार सालाना भूमि मूल्य सूची को समायोजित करता है - पीवी), पहले की तुलना में 7-10 गुना बढ़ गई हैं, और कुछ अपवादों में, कई दस गुना तक बढ़ गई हैं।

इसके अलावा, हमने भूमि उपयोग शुल्क में छूट और कटौती संबंधी नियमों को समाप्त कर दिया है, इसलिए जिन परिवारों को भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरित करने की आवश्यकता है, उन्हें राज्य को भूमि उपयोग शुल्क का 100% भुगतान करना होगा। इसके परिणामस्वरूप कुछ परिवारों को अपनी ही जमीन "वापस खरीदनी" पड़ रही है।

कुछ मामलों में, स्थानीय भूमि मूल्यांकन बहुत अधिक और अव्यावहारिक होने के कारण लोगों को बाजार मूल्य से अधिक कीमत पर जमीन खरीदनी पड़ती है। इसलिए, नियमों में संशोधन और उन्हें पूरक बनाकर अधिक उपयुक्त बनाना आवश्यक है।

ऐसी भूमि मूल्य सूची तैयार करें जो अधिकांश आबादी की आय के अनुरूप हो।

तो क्या आवासीय भूमि और कृषि भूमि की कीमत के बीच के अंतर के 30% के बराबर भूमि उपयोग शुल्क वसूलना उचित है?

आवासीय और कृषि भूमि की मौजूदा कीमतों के बीच के अंतर का 30% वसूलने का प्रस्ताव पिछली 40% वसूली दर से कम है।

भूमि उपयोग शुल्क की दर को कम करना और स्थानीय आवासीय भूमि कोटे के आधार पर भूमि उपयोग शुल्क की गणना करना इस समय उचित है। यह नियम कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करके लाभ कमाने की नीति के दुरुपयोग को सीमित करेगा और साथ ही अनुचित भूमि उपयोग को भी रोकेगा।

पिछले कुछ वर्षों में, भूमि उपयोग की दक्षता को अधिकतम करने के लिए, सभी प्रांतों और शहरों ने बड़ी आबादी और सीमित भूमि संसाधनों के संदर्भ में आवासीय भूमि के लिए भूमि उपयोग सीमाएँ निर्धारित की हैं। जिन व्यक्तियों और संगठनों को कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने की आवश्यकता होती है और वह अनुमत सीमा से अधिक है, उन्हें अधिक भूमि उपयोग शुल्क या अंतर का 100% तक भुगतान करना पड़ता है, जिसका अर्थ है कि उन्हें राज्य से भूमि वापस खरीदनी होगी, जो कि उचित है।

हालांकि, इस तर्कसंगत दृष्टिकोण के साथ-साथ अन्य भूमि प्रबंधन उपायों को भी अपनाया जाना चाहिए, जिसमें अधिकांश आबादी की आय के अनुरूप भूमि मूल्य सारणी की स्थापना शामिल है।

हालांकि, यदि हम 2024 के भूमि कानून को यथावत लागू रखते हैं, तो भले ही हम भूमि उपयोग शुल्क की दर को घटाकर 30% कर दें, क्योंकि भूमि मूल्य सूची को बाजार मूल्यों के अनुरूप बनाने के लिए बहुत अधिक समायोजित किया गया है, इसलिए लोगों को वास्तव में जो भूमि उपयोग शुल्क देना होगा वह बहुत अधिक होगा, जो कई लोगों की वित्तीय क्षमता से बाहर होगा। इसलिए, भूमि मूल्य सूची की पुनर्गणना करना आवश्यक है।

उचित भूमि मूल्य और इनपुट लागत से आवास की कीमतें कम होंगी - फोटो: बी. एनजीओसी

हाल के अनुभवों से पता चलता है कि राज्य द्वारा भूमि उपयोग परिवर्तन में अंतर पर 30% शुल्क लगाने के बावजूद, कई लोग इसे चुकाने में असमर्थ हैं। आपके विचार से लोगों की इस कठिनाई को दूर करने के लिए किन समाधानों की आवश्यकता है?

- यदि कई परिवार अपने पूर्वजों से विरासत में मिली जमीन के एक टुकड़े को साझा करते हैं, और यदि वे अलग-अलग परिवारों में विभाजित होना चाहते हैं या जमीन का उपविभाजन करना चाहते हैं, तो उन्हें भूमि हस्तांतरण के लिए आवेदन करते समय दो समूहों में विभाजित किया जाना चाहिए।

पर्याप्त आर्थिक संसाधनों वाले परिवारों को बकाया राशि का 30% तुरंत भुगतान करने के लिए प्रोत्साहित किया जाता है। आर्थिक कठिनाइयों का सामना कर रहे परिवारों के लिए, राज्य भूमि उपयोग शुल्क का एक हिस्सा भुगतान करने की अनुमति दे सकता है, शेष राशि का भुगतान स्थगित किया जा सकता है। जो लोग भुगतान करने में असमर्थ हैं, उन्हें राज्य भूमि उपयोग शुल्क की पूरी राशि का भुगतान स्थगित करने की अनुमति दे सकता है।

यह ऋण हमेशा भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र में दर्ज रहेगा, और लोगों को अपनी भूमि पर घर बनाने और निवास स्थापित करने का अधिकार रहेगा, साथ ही वे अपने बच्चों को स्वामित्व हस्तांतरित करने का अधिकार भी रख सकेंगे। उन्हें यह ऋण केवल तभी राज्य को चुकाना होगा जब वे भूमि बेचकर धन प्राप्त करेंगे।

यह दृष्टिकोण भूमि उपयोग शुल्क नीतियों में सामंजस्य स्थापित करेगा, जिससे राज्य को भूमि का प्रभावी ढंग से और सही उद्देश्यों के लिए प्रबंधन करने की अनुमति मिलेगी, साथ ही यह सुनिश्चित होगा कि लोगों के पास घर बनाने के लिए भूमि हो और संविधान में निर्धारित लोगों के आवास के अधिकार की गारंटी दी जा सके।

विशेषज्ञों ने भूमि उपयोग शुल्क वसूली में हितों के सामंजस्य की सिफारिश की है - फोटो: हांग क्वांग

भूमि मूल्य सारणी स्थापित करना: कई इलाकों में इस मामले में काफी भ्रम की स्थिति है।

डॉ. गुयेन न्गोक तू के अनुसार, 2024 के भूमि कानून में भूमि मूल्य सारणी के निर्माण का प्रावधान है जो बाजार मूल्यों को सटीक रूप से प्रतिबिंबित करती है, लेकिन "बाजार मूल्यों के करीब" क्या होता है, इस पर कोई मार्गदर्शक दस्तावेज नहीं हैं, जिससे कई इलाकों में भ्रम की स्थिति पैदा हो रही है।

वास्तविकता में, बाजार में जमीन की मौजूदा कीमतें बहुत अधिक हैं, कभी-कभी तो कृत्रिम रूप से भी बहुत ऊंची हैं। इसलिए, 1 जनवरी, 2026 से लागू होने वाली भूमि मूल्य सूची को मौलिक रूप से तैयार और विकसित करने की आवश्यकता है। सरकारी मंत्रालयों और एजेंसियों को मिलकर स्थानीय निकायों को बाजार मूल्य के अनुसार जमीन की कीमतें निर्धारित करने के तरीके के बारे में मार्गदर्शन देना चाहिए।

हाल के समय में, कई विशेषज्ञों ने सुझाव दिया है कि बाजार आधारित भूमि मूल्य पिछले पांच वर्षों के औसत विक्रय मूल्य पर आधारित होना चाहिए। उदाहरण के लिए, 2026 की भूमि मूल्य सूची में बाजार मूल्य, 2021-2025 की अवधि के दौरान उसी क्षेत्र में भूमि भूखंडों के औसत विक्रय मूल्य के बराबर होगा। यह विधि अधिक तर्कसंगत है और भूमि मूल्य सूची तैयार करने के लिए कुछ विशिष्ट भूमि भूखंडों के मूल्य का उपयोग नहीं किया जाना चाहिए।

इस समय सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि स्थानीय स्तर पर वार्षिक भूमि मूल्य सूची की गणना उचित स्तर पर की जानी चाहिए, जिससे व्यवसायों और आम जनता को झटका न लगे।

श्री फाम डुक टोआन (ईजेड रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट एंड डेवलपमेंट जॉइंट स्टॉक कंपनी के निदेशक):

मूल्य अंतर का 30% वसूलने का प्रस्ताव उचित है।

बागवानी भूमि, धान के खेतों और अन्य मिश्रित भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने की आवश्यकता लोगों और व्यवसायों की एक आम जरूरत है, और मूल्य अंतर के लिए 30% शुल्क उचित है।

प्रस्तावित रूपांतरण सीमा के साथ, भूमि उपयोग शुल्क संबंधी नियमों में आवासीय और वाणिज्यिक उद्देश्यों के लिए भूमि रूपांतरण में अंतर किया जाना चाहिए। साथ ही, रूपांतरित क्षेत्र पर आधारित प्रगतिशील कर उपयुक्त है और भूमि नीतियों के कार्यान्वयन में निष्पक्षता सुनिश्चित करता है।

स्पष्ट है कि जब लोग कृषि भूमि को अनुमत सीमा से अधिक आवासीय भूमि में परिवर्तित करते हैं, तो यह उनकी आवासीय आवश्यकताओं से परे का परिवर्तन होता है। वे शायद अधिक लाभ के लिए आवासीय भूमि की खरीद-बिक्री के उद्देश्य से ऐसा कर रहे हों, इसलिए यह स्वाभाविक है कि उन्हें अधिक भूमि उपयोग शुल्क देना पड़े।

उदाहरण के लिए, किसी व्यक्ति को अपने गृहनगर में 1 एकड़ (3,600 ^{वर्ग मीटर} ) भूमि विरासत में मिलती है, लेकिन वास्तव में, उसमें से केवल 500 ^{वर्ग मीटर ही} आवासीय भूमि है। घर बनाने के लिए केवल 200 ^{वर्ग मीटर ही} पर्याप्त है, जिससे शेष 3,100 ^{वर्ग मीटर} भूमि बागवानी या बारहमासी फसलों के लिए बच जाती है। भूमि अभी भी उसी व्यक्ति की है, लेकिन उसका इच्छित उपयोग अलग है।

यदि लोग 3,100 ^{वर्ग मीटर} कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करना चाहते हैं, जिससे भूमि उपयोग का उद्देश्य बदल जाएगा और उसका वाणिज्यिक मूल्य बढ़ जाएगा, तो उन्हें राज्य को अधिक भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करना होगा।

यदि निवासी भूमि उपयोग अधिकारों में परिवर्तन नहीं करना चाहते हैं, तो उन्हें 3,600 ^{वर्ग मीटर} भूमि का उपयोग करने का अधिकार बना रहेगा, लेकिन शेष 3,100 ^{वर्ग मीटर भूमि} केवल कृषि उपयोग के लिए निर्धारित की जाएगी। इस स्थिति में, भूमि निवासियों की संपत्ति बनी रहेगी; राज्य इसे वापस नहीं लेगा।

यदि राज्य लोगों को प्रगतिशील भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान किए बिना स्वतंत्र रूप से भूमि को परिवर्तित करने की अनुमति देता है, तो इससे भूमि रूपांतरण में तेजी आ सकती है, जिसके परिणामस्वरूप आवासीय भूमि की अधिक आपूर्ति हो जाएगी लेकिन उत्पादन और व्यवसाय के लिए भूमि की कमी हो जाएगी।

भूमि उपयोग शुल्क में भारी वृद्धि हुई है।

2025 में, रियल एस्टेट बाजार में हालिया सुधार के बावजूद, भूमि से संबंधित राजस्व में भारी वृद्धि होने की उम्मीद है।

वित्त मंत्रालय के सांख्यिकी कार्यालय के अनुसार, 2025 के पहले 10 महीनों में हनोई में भूमि उपयोग शुल्क से प्राप्त राजस्व 89,000 अरब वियतनामी डॉलर तक पहुंच गया, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 167% की वृद्धि है। हो ची मिन्ह सिटी में भी कर अधिकारियों ने भूमि उपयोग शुल्क से प्राप्त राजस्व में भारी वृद्धि दर्ज की, जो 49,712 अरब वियतनामी डॉलर तक पहुंच गया, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 269% की वृद्धि है।

श्री ले होआंग चाउ (हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष):

निष्पक्ष, तर्कसंगत और नियंत्रित नीतियां होनी चाहिए।

मेरा मानना ​​है कि यदि किसी आवासीय क्षेत्र में, जिसे आवासीय भूमि के रूप में मान्यता प्राप्त नहीं है, उसी भूखंड के भीतर स्थित भूमि का उपयोग बगीचे, तालाब या कृषि भूमि से बदलकर आवासीय भूमि कर दिया जाता है; या यदि मूल रूप से बगीचे या तालाब वाली भूमि, जो आवासीय भूमि से जुड़ी हुई थी लेकिन भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण के लिए भूमि उपयोगकर्ता द्वारा अलग कर दी गई थी, या 1 जुलाई, 2004 से पहले कैडस्ट्रल मानचित्रों का सर्वेक्षण करते समय सर्वेक्षण इकाई द्वारा इसे अलग-अलग भूखंडों में विभाजित करने के कारण, आवासीय भूमि में परिवर्तित हो जाती है, तो भूमि उपयोग शुल्क की गणना आवासीय भूमि और कृषि भूमि के मूल्य के अंतर के 20% की दर से की जानी चाहिए।

स्थानीय आवासीय भूमि आवंटन सीमा के भीतर जिस भूमि क्षेत्र का उद्देश्य बदल दिया जाता है, उसके संबंध में, यदि क्षेत्र स्थानीय आवासीय भूमि आवंटन सीमा से एक गुना से अधिक नहीं है, तो अंतर का 30% शुल्क वसूला जाना चाहिए, और यदि भूमि क्षेत्र स्थानीय आवासीय भूमि आवंटन सीमा से एक गुना से अधिक है, तो अंतर का 100% शुल्क वसूला जाना चाहिए।

इस प्रस्ताव का कारण यह है कि पूरे देश में, विशेषकर दक्षिणी प्रांतों में, भूमि उपयोग का सामान्य स्रोत वह भूमि है जो कई पीढ़ियों से परिवारों और व्यक्तियों द्वारा सृजित और विरासत में प्राप्त हुई है, न कि राज्य द्वारा आवंटित भूमि। इसके अलावा, कई पीढ़ियों के परिवार एक साथ रहते हैं, भूमि पर खेती करते हैं, और उन्हें भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदलने की आवश्यकता होती है ताकि परिवार के सदस्यों के बीच अलग-अलग भूखंड बनाने के लिए भूमि को विभाजित किया जा सके।

इसमें आवास निर्माण के लिए धन जुटाने और खर्चों को पूरा करने के लिए आवासीय भूमि के एक हिस्से को हस्तांतरित या बेचने की आवश्यकता शामिल है, इसलिए एक उचित और निष्पक्ष नीति की आवश्यकता है, लेकिन फिर भी इसे सख्ती से नियंत्रित किया जाना चाहिए ताकि ऐसे मामलों को रोका जा सके जहां "बेईमान भूमि सट्टेबाज और व्यवसाय जो घरों या व्यक्तियों के रूप में भेस बदलकर काम करते हैं" अवैध लाभ के लिए "नीति का फायदा उठाने" के लिए कृषि भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदलने के लिए आवेदन करते हैं।

कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने के लिए तीन स्तर के शुल्क।

कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करके रहने के लिए आवश्यक भूमि उपयोग शुल्क बहुत से लोगों के लिए बोझ बनेगा - फोटो: डी. तुआन

एक ही भूखंड को साझा करने वाले कई परिवारों के भूखंडों को उपविभाजित किया जाएगा, और प्रत्येक परिवार के लिए भूमि आवंटन की सीमा निर्धारित की जाएगी।

सरकारी अध्यादेश के मसौदे के अनुसार, ऐसे मामलों में जहां किसी परिवार या व्यक्ति के पास कई भूखंड हैं (जिनमें कई प्रांतों और केंद्र शासित शहरों की सीमाओं के भीतर स्थित कई भूखंड शामिल हैं) और इस संकल्प में निर्धारित अनुसार भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदलने की अनुमति है, तो वह परिवार या व्यक्ति नियमों के अनुसार भूमि उपयोग शुल्क की गणना के लिए एक भूखंड का चयन कर सकता है।

भूमि के दूसरे और उसके बाद के भूखंडों के लिए, भूमि उपयोग शुल्क का 100% वसूला जाएगा।

यदि एक ही भूखंड पर कई परिवार या व्यक्ति उपयोग का अधिकार साझा करते हैं, और सक्षम राज्य एजेंसी प्रत्येक परिवार या व्यक्ति के लिए भूमि के उपविभाजन की अनुमति देती है, तो भूमि उपयोग शुल्क की गणना के लिए आवंटित सीमा के भीतर का क्षेत्र प्रत्येक भूखंड के लिए निर्धारित किया जाएगा, जिसके लिए भूमि उपयोग अधिकार और भूमि से जुड़ी संपत्तियों के स्वामित्व का प्रमाण पत्र जारी किया गया है। सिद्धांत यह है कि भूमि के उपविभाजन का अधिकार प्राप्त प्रत्येक परिवार या व्यक्ति के लिए भूमि उपयोग शुल्क की गणना के लिए आवंटित आवासीय भूमि सीमा के भीतर का क्षेत्र केवल एक बार ही निर्धारित किया जाएगा।

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बीएओ एनजीओसी

स्रोत: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm