विशेषज्ञ 2024 में रियल एस्टेट की तस्वीर के बारे में "सीधे देखें, ईमानदारी से बोलें"

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सामाजिक आवास को राज्य के सहयोग की आवश्यकता है

पीवी: 2023 वियतनामी अर्थव्यवस्था और ख़ास तौर पर रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए कई कठिनाइयों और चुनौतियों वाला साल है। सरकार ने बाज़ार की मदद के लिए कई नीतियाँ जारी की हैं। हाल के दिनों में रियल एस्टेट बाज़ार को नीतियों से मिले "समर्थन" का आप कैसे आकलन करते हैं?

श्री गुयेन वान डुक: हाल के दिनों में, सरकार द्वारा जारी की गई सभी नीतियों का रियल एस्टेट बाज़ार पर सकारात्मक प्रभाव पड़ा है। हालाँकि, सरकार द्वारा जारी की गई नीतियाँ केवल लोगों को आश्वस्त करने के लिए रही हैं, न कि वास्तव में रियल एस्टेट बाज़ार में भाग लेने वाले लोगों के स्वास्थ्य पर गहरा, प्रत्यक्ष और व्यापक हस्तक्षेप करने के लिए।

रियल एस्टेट - विशेषज्ञ 2024 में रियल एस्टेट की तस्वीर के बारे में — रियल एस्टेट विशेषज्ञ गुयेन वान डुक।

हालाँकि, मेरी राय में, रियल एस्टेट बाज़ार की "बीमारी" नीतियों में नहीं, बल्कि उद्यमों में ही है (गलत सेगमेंट निवेश, गलत लक्षित निवेश, उद्यम "मुर्गियाँ पालते" - पीवी)। जब निवेश गलत होता है, तो उद्यम बैंकों से बहुत ज़्यादा उधार लेते हैं, समस्या का समाधान करने की क्षमता नहीं रखते... फिर कोई भी नीति उन्हें "बचा" नहीं सकती। इसके अलावा, नीतियों या कानूनों में एक निश्चित देरी होती है, इसलिए उन्हें रातोंरात लागू नहीं किया जा सकता।

पीवी: कई लोगों का मानना है कि आवास कानून (संशोधित) ने सामाजिक आवास की अड़चनें दूर कर दी हैं। आप इस बारे में क्या सोचते हैं?

श्री गुयेन वान डुक: सामाजिक आवास का उद्देश्य गरीबों को आवास उपलब्ध कराना है। यह एक अच्छी नीति है, लेकिन महत्वपूर्ण बात यह है कि इसे कैसे लागू किया जाए।

आवास कानून (संशोधित) के नए नियम ज़्यादा खुले हैं, जिससे गरीबों को सामाजिक आवास प्राप्त करने में मदद मिलेगी। हालाँकि, मेरी निजी राय में, सामाजिक आवास के लिए व्यवसायों पर निर्भर रहने के बजाय राज्य के सहयोग की आवश्यकता है।

दरअसल, हमारे जैसे कई व्यवसायों ने सामाजिक आवास में निवेश किया है, लेकिन कुछ समय बाद वे टिक नहीं पाए। उस समय, सामाजिक आवास निर्माण में प्रशासनिक प्रक्रियाएँ, बढ़ती कीमतें, बैंक ब्याज दरें और लंबा निर्माण समय शामिल था, जिससे व्यवसायों को दोहरा नुकसान उठाना पड़ा। इसलिए, आज बहुत कम व्यवसाय सामाजिक आवास में निवेश करते हैं।

हमने 2030 तक 10 लाख सामाजिक आवास इकाइयाँ बनाने का लक्ष्य रखा है, लेकिन हमारे पास ऐसा करने के लिए न तो पूँजी है और न ही कोई व्यवस्था। मेरी राय में, हमारे लिए योजना के अनुसार "अंतिम लक्ष्य तक पहुँचना" मुश्किल होगा।

मेरी राय में, हमें किराये के आवास विकसित करने चाहिए और इस क्षेत्र के विकास के लिए नियम और मानक बनाने चाहिए। किराये के आवास के लिए व्यावसायिक आवास जितनी उच्च गुणवत्ता की आवश्यकता नहीं होती, ताकि गरीबों को किफायती आवास आसानी से मिल सके।

क्या रियल एस्टेट मंदी से बच पायेगा?

पीवी: कई लोगों का मानना है कि रियल एस्टेट बाज़ार को कई सकारात्मक कारक मिल रहे हैं और फ़िलहाल एक नया चक्र शुरू करने के लिए पर्याप्त अच्छी जानकारी मौजूद है। 2024 में रियल एस्टेट की तस्वीर के बारे में आपकी क्या राय है?

श्री गुयेन वान डुक: रियल एस्टेट बाजार 2022 से बदतर स्थिति में है, जो 2023 तक जारी रहेगा, और कई लोगों का मानना है कि 2023 के अंत तक यह फिर से गति पकड़ लेगा। हालाँकि, यह बाजार के लिए एक निराशाजनक वर्ष रहा है, जैसा कि इस तथ्य से स्पष्ट है कि कई लोग दिवालिया हो गए हैं, कंपनियां दिवालिया हो गई हैं, और उनके खाते बंद कर दिए गए हैं...

मेरी राय में, 2023 रियल एस्टेट बाज़ार के लिए एक "अंधकारमय" साल है। इस कठिन परिस्थिति के कारण रियल एस्टेट व्यवसाय बाज़ार को ठप और ढहने से बचाने के लिए लगातार अधिकारियों से "बचाव" की गुहार लगा रहे हैं।

हाल के वर्षों में, कोविड-19 के प्रभाव के कारण, बहुत से लोग "चिंतित" हो गए हैं, यहाँ तक कि उन्हें अपनी बचत भी खर्च करनी पड़ रही है। उनके पास न तो कोई बचत है, न ही घर खरीदने के लिए पैसे।

हमें इस वास्तविकता का भी सामना करना होगा कि जब लोग अभी भी अपनी रोज़मर्रा की ज़िंदगी से जूझ रहे होंगे, तब रियल एस्टेट बाज़ार में मंदी का दौर जारी रहेगा और इसे फिर से जीवंत करना मुश्किल होगा। मेरे नज़रिए से, 2024 में रियल एस्टेट बाज़ार उम्मीद के मुताबिक़ फल-फूल नहीं पाएगा, मैं साफ़-साफ़ कहूँगा कि बाज़ार में मंदी का दौर जारी रहेगा।

पी.वी.: आप ऐसा क्यों कह रहे हैं कि रियल एस्टेट बाजार निराशाजनक स्थिति से बच नहीं पाया है?

श्री गुयेन वान डुक: कई वर्षों से, रियल एस्टेट कंपनियां उच्च-स्तरीय उत्पादों में निवेश पर केंद्रित रही हैं। वे महंगे विला, दुकानें, रिसॉर्ट आदि बनाती हैं, जिनकी कीमत कम समय में ही अरबों डॉलर बढ़ जाती है। वे अमीरों के लिए उत्पाद बनाती हैं, जिन्हें केवल बड़े उद्योगपति ही खरीद सकते हैं, और कम आय वाले लोगों के लिए उत्पाद बनाने पर कोई ध्यान नहीं देतीं।

यह हकीकत सिर्फ़ हो ची मिन्ह सिटी और हनोई में ही नहीं, बल्कि कई अन्य इलाकों में भी देखने को मिल रही है। बड़े पैमाने पर खोली जा रही परियोजनाएँ समुदाय या समाज के लिए फ़ायदेमंद नहीं हैं, बल्कि ख़ुद को बचाने के लिए खोली जा रही हैं। रियल एस्टेट कंपनियाँ मुनाफ़े की उम्मीद में विला, रिसॉर्ट, दुकानें वगैरह बड़े पैमाने पर विकसित करती हैं। हालाँकि, ये परियोजनाएँ बड़े पैमाने पर होती हैं, जिनके लिए बैंक ऋण और व्यापक बॉन्ड जारी करने की ज़रूरत होती है।

हालाँकि, कठिन आर्थिक परिस्थितियों में, व्यवसाय जोखिम में हैं क्योंकि इस क्षेत्र के उपयोग की दक्षता अधिक नहीं है, यहाँ तक कि कई जगहें बनकर खाली रह जाती हैं, और 1-2 वर्षों के भीतर 0 VND पर किराए पर दे दी जाती हैं; खराब तरलता, उच्च ब्याज दरें, उच्च परिपक्वता दबाव व्यवसायों को संघर्ष करने पर मजबूर करते हैं। लाक्षणिक रूप से कहें तो, उच्च-स्तरीय रियल एस्टेट बाजार "ठहराव" की स्थिति में है, कई परियोजनाएँ विफल हो गई हैं, निवेशक अपना पैसा वापस नहीं पा सकते हैं। वास्तविक संदर्भ को देखें तो, यह दर्शाता है कि रियल एस्टेट एक कठिन दौर से गुज़रा है, लेकिन अभी भी कई "अंधेरे बादल" हैं।

इसके अलावा, राज्य जल्द ही घरों की पहचान करेगा और दूसरे घरों के मालिकों पर कर लगाएगा - यह रियल एस्टेट के ज़रिए सट्टेबाज़ों और धन शोधन करने वालों के लिए एक करारा झटका है। तदनुसार, जिनके पास रियल एस्टेट "है" वे उसे बेचकर भागने पर मजबूर हो जाएँगे।

इसके अलावा, राज्य ने हाल ही में ऋण दरों में सख्ती की है, जिससे व्यवसायों को संघर्ष करना पड़ रहा है। हालाँकि, मेरी राय में, यह नीति बिल्कुल सही है। मैं उदाहरण के लिए वान थिन्ह फाट का उदाहरण लूँगा, जहाँ सैकड़ों व्यवसायों ने पूँजी उधार ली है, जिसके कई परिणाम हुए हैं। इस तरह बॉन्ड और बैंक ऋण जारी करने की प्रक्रिया को सख्त करना ज़रूरी है।

2024 में, बैंकों की परिपक्वता भी व्यवसायों के लिए एक बोझ होगी। कई रियल एस्टेट व्यवसायों को बैंकों और बॉन्ड की परिपक्वता अवधि पूरी करनी होगी, जबकि कई व्यवसायों के पास नकदी प्रवाह उपलब्ध नहीं है, और वर्तमान में, जहाँ तक मुझे पता है, ऐसे व्यवसाय हैं जो एक भी डोंग जमा नहीं कर सकते। क्योंकि वे उच्च-स्तरीय खंड में बहुत निवेश करते हैं, लेकिन फिर भी सामान खरीदने के लिए कौन पैसा खर्च करता है? कई व्यवसाय लोगों को 1-2 साल और बढ़ाने या बिना बिके उत्पादों में बदलने की सलाह देकर "अपनी साँसें बढ़ाते" हैं। इन सभी वास्तविकताओं ने कुछ हद तक रियल एस्टेट बाजार की तस्वीर दिखा दी है।

पीवी: वैसे, 2024 में भी रियल एस्टेट बाज़ार को कई चुनौतियों का सामना करना पड़ेगा। क्या रियल एस्टेट व्यवसायों को "बचाने" की ज़रूरत है, सर?

श्री गुयेन वान डुक: दरअसल, हाल ही में कई ऐसे व्यवसाय सामने आए हैं जो सट्टा और अवसरवादी तरीके से काम कर रहे हैं और बाज़ार में उथल-पुथल मचा रहे हैं। वे सट्टा और अप्रभावी उत्पाद बेचते हैं, और अगर हम उन्हें "बचाते" हैं, तो यह अन्य उद्योगों के साथ अन्याय होगा।

हमें रियल एस्टेट कंपनियों को "बचाने" की क्या ज़रूरत है, जब वे समुदाय को लाभ पहुँचाए बिना सट्टेबाज़ी के लिए कारोबार करती हैं? मेरी राय में, जो कंपनियाँ प्रभावी ढंग से कारोबार कर रही हैं, जिनके पास अच्छी परियोजनाएँ हैं और जिनका लक्ष्य कम आय वाले लोगों के लिए आवास विकसित करना है, उन्हें बचाया जाना चाहिए। जो कंपनियाँ ठीक से कारोबार नहीं कर रही हैं, उनका फ़ैसला बाज़ार पर छोड़ देना चाहिए।

पीवी: साक्षात्कार के लिए धन्यवाद!

नगन गियांग

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स्रोत