क्या 'भूमि दलाल' कानूनी नियमों से 'मुक्त' हैं?

क्या भूमि दलाल नियमों की अनदेखी कर रहे हैं?

हाल ही में एक नियमित सरकारी प्रेस कॉन्फ्रेंस में, निर्माण उप मंत्री गुयेन वियत हंग ने कहा कि ज़मीन के दलालों द्वारा कीमतें बढ़ा देने, घरों की कीमतें बढ़ाने और बाज़ार में उथल-पुथल मचाने की स्थिति है। उदाहरण के लिए, हनोई के उपनगरों में कई ज़मीन की नीलामी में, दलालों ने कीमतें बहुत ज़्यादा बढ़ा दीं, फिर ज़मानत राशि माफ़ कर दी।

बाजार को नियंत्रित करने के लिए उप मंत्री गुयेन वियत हंग ने कहा कि आपराधिक संहिता, प्रतिस्पर्धा कानून, भूमि कानून और विशेष रूप से रियल एस्टेट कानून 2023 जैसे बहुत स्पष्ट कानूनी नियम हैं जिनमें मूल्य मुद्रास्फीति और बाजार में व्यवधान को रोकने वाले कई प्रावधान हैं।

निर्माण मंत्रालय के प्रमुख ने कहा कि ज़मीन के दलाल कीमतें बढ़ा रहे हैं, जिससे घरों की कीमतें बढ़ रही हैं और बाज़ार में उथल-पुथल मच रही है। (फोटो: एसटी)

साथ ही, सरकार , निर्माण मंत्रालय और स्थानीय निकायों ने भी अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि और मुनाफाखोरी को रोकने के लिए अपने नियम बनाए हैं। हालाँकि, ऐसा लगता है कि मौजूदा नियमों ने बाजार में खलल डालने वाले "भूमि दलालों" की समस्या को पूरी तरह से हल नहीं किया है।

रियल एस्टेट विशेषज्ञ श्री गुयेन ट्रुंग तुआन ने कहा: "भूमि दलाल" आज कई चालों और कानूनी खामियों के कारण "दवा प्रतिरोधी वायरस" की तरह हैं।

उदाहरण के लिए, ज़मीन की नीलामी में, नियमों में साफ़ तौर पर लिखा होता है कि “अगर नीलामी विजेता लेन-देन पूरा नहीं करता है, तो जमा राशि खो जाएगी।” हालाँकि, जमा राशि का बहुत कम होना कोई बाधा नहीं है।

या फिर अपार्टमेंट की खरीद-बिक्री में, कई "ज़मीन दलाल" अपार्टमेंट की कीमत बढ़ाने के लिए फ़र्ज़ी लेन-देन करते हैं। हालाँकि, यह सत्यापित करना मुश्किल है कि कौन सी एजेंसी इन लेन-देनों की फ़र्ज़ी जाँच करेगी, चाहे वह "बाएँ हाथ से दाएँ कान को बेचने" जैसा हो या नहीं। इसलिए, मौजूदा नियमों के साथ, बाज़ार में "ज़मीन दलालों" द्वारा गड़बड़ी पैदा करने की स्थिति को पूरी तरह से सुलझाना मुश्किल है।

कुछ नए प्रस्ताव

हाल ही में, निर्माण मंत्रालय ने प्रस्ताव दिया है कि वित्त मंत्रालय उन व्यक्तियों के लिए कर नीतियों का अध्ययन और प्रस्ताव करे जिनके पास कई घर/ज़मीन हैं; और साथ ही परित्यक्त और अप्रयुक्त अचल संपत्ति पर भी कर लगाया जाए। मंत्रालय को उम्मीद है कि यह एक ऐसा नीतिगत निर्णय होगा जो बाज़ार में उथल-पुथल मचाने वाली अटकलों और "सर्फिंग" को सीमित करने में मदद करेगा।

कई लोगों ने आवास की कीमतों को "शांत" करने के लिए दूसरा रियल एस्टेट टैक्स लगाने का भी प्रस्ताव रखा है। पिछले कुछ वर्षों में, दूसरा रियल एस्टेट टैक्स लगाने के मुद्दे पर चर्चा होती रही है, लेकिन इसे लागू नहीं किया गया है। वर्तमान में, कई लोगों का मानना ​​है कि यह एक प्रभावी उपाय नहीं है।

सूचना विज्ञान एवं अनुप्रयुक्त अर्थशास्त्र संस्थान के निदेशक डॉ. दिन्ह द हिएन का आकलन है कि वर्तमान समय में दूसरा अचल संपत्ति कर लगाने का प्रस्ताव पूरी तरह से अनुचित है। क्योंकि इससे न केवल बाजार का विश्वास कम होगा, बल्कि आवास की कीमतें भी बढ़ सकती हैं, जिससे लोगों की आवास तक पहुँच कम हो सकती है। इससे भी ज़्यादा खतरनाक यह है कि जब लोग खर्च में कटौती के चक्र में फँसेंगे, तो नकारात्मक प्रतिक्रिया की संभावना बढ़ जाएगी, जिससे आर्थिक मंदी आ सकती है।

श्री हिएन ने विश्लेषण किया: लंबे समय से, रियल एस्टेट बाज़ार लगातार झटकों से जूझ रहा है। पहले महामारी, फिर अंतरराष्ट्रीय भू-राजनीतिक कठिनाइयाँ, फिर ऋण सख्त करने की नीति और फिर कई नकारात्मक घटनाएँ। कई प्रयासों के बाद, बाज़ार में सुधार शुरू हो रहा है, लेकिन अभी भी बहुत मुश्किलें हैं।

चित्रण फोटो. (स्रोत: एसटी)

इस समय सबसे महत्वपूर्ण मुद्दा बाज़ार का विश्वास फिर से हासिल करना है, किसी भी झटके या नई बाधाओं से बचना, जैसे कि रियल एस्टेट पर कर लगाना। दरअसल, हाल ही में हो ची मिन्ह सिटी ने ज़मीन की कीमतों के लिए एक नया ढाँचा प्रस्तावित किया था, लेकिन समाज में इस पर तुरंत सहमति नहीं बन पाई।

यह तो बताने की आवश्यकता ही नहीं है कि जब लोग जमीन का एक टुकड़ा खरीदते हैं, तो वे व्यक्तिगत आयकर का भुगतान करते हैं, भूमि कर का पूरा भुगतान करते हैं, दलालों के लिए नौकरियां पैदा करते हैं, जमीन विक्रेताओं के लिए पैसा कमाने की परिस्थितियां बनाते हैं, अर्थव्यवस्था में पैसा वापस डालते हैं... उस जमीन पर घर बनाते समय, इसका मतलब है कि निवेशक ने निर्माण उद्योग में योगदान दिया है, लोहा, इस्पात, लकड़ी, फर्नीचर की खपत में मदद की है... इसलिए, उनके लिए अधिक करों का भुगतान करना उचित नहीं है।

इसके अलावा, अचल संपत्ति न केवल रहने की जगह है, बल्कि आर्थिक गतिविधियों में भी एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाती है। उदाहरण के लिए, उत्पादकों और व्यापारियों के लिए, पहली अचल संपत्ति जैसे कारखानों, दुकानों आदि के अलावा, उन्हें रहने के लिए दूसरी अचल संपत्ति का स्वामित्व या किराये पर लेना आवश्यक है। इस स्थिति में, दूसरी अचल संपत्ति पर कर लगाने से उनके द्वारा बेची जाने वाली वस्तुओं और सेवाओं की कीमत में वार्षिक कर की दर जुड़ जाती है, और अंततः इसका खामियाजा उपभोक्ता को भुगतना पड़ता है।

उपरोक्त प्रस्ताव के अलावा, निर्माण मंत्रालय ने दो दस्तावेज भी जारी किए हैं, जिनमें स्थानीय लोगों से प्रधानमंत्री के टेलीग्राम नंबर 82 को सख्ती से लागू करने का अनुरोध किया गया है। मूल्य मुद्रास्फीति और मुनाफाखोरी के साथ वाणिज्यिक निवेशकों और दलालों की परियोजनाओं से संबंधित कानूनी नियमों के कार्यान्वयन के निरीक्षण और पर्यवेक्षण को मजबूत करें और तत्काल निवारक और हैंडलिंग उपाय करें।

बाजार राजस्व सुनिश्चित करने और विशेष रूप से हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में मुनाफाखोरी को कम करने के लिए निवेश, साइट मंजूरी और भूमि उपयोग शुल्क निर्धारण पर प्रशासनिक प्रक्रियाओं की प्रगति में तेजी लाना जारी रखें।

सिफारिश की जाती है कि सरकार निर्माण मंत्रालय को प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय तथा संबंधित मंत्रालयों और शाखाओं के साथ समन्वय स्थापित करने का कार्य सौंपे, ताकि मूल्य जोखिमों को सीमित करने के लिए राज्य द्वारा प्रबंधित रियल एस्टेट लेनदेन केंद्र और भूमि उपयोग अधिकार लेनदेन के मॉडल के संकेतों पर विचार करने के लिए सक्षम प्राधिकारियों को अनुसंधान और प्रस्ताव दिया जा सके।

स्रोत: https://www.congluan.vn/co-dat-dang-nhon-quy-dinh-phap-luat-post315809.html