क्या भूमि दलाल कानून की अवहेलना करते जा रहे हैं?

क्या भूमि दलाल नियमों की अवहेलना करते जा रहे हैं?

हाल ही में आयोजित एक नियमित सरकारी प्रेस कॉन्फ्रेंस में निर्माण उप मंत्री गुयेन वियत हंग ने कहा कि ऐसी स्थिति उत्पन्न हो गई है जहां भूमि दलाल कीमतें बढ़ा रहे हैं, जिससे आवास बाजार में अराजकता फैल रही है। उदाहरण के लिए, हनोई के बाहरी इलाकों में कई भूमि नीलामी में, इन व्यक्तियों ने कृत्रिम रूप से कीमतें बहुत अधिक बढ़ा दीं और फिर जमा राशि जब्त कर ली।

बाजार को नियंत्रित करने के लिए, उप मंत्री गुयेन वियत हंग ने कहा कि आपराधिक कानून, प्रतिस्पर्धा कानून, भूमि कानून और विशेष रूप से 2023 के अचल संपत्ति कानून जैसे बहुत स्पष्ट कानूनी नियम हैं जिनमें मूल्य हेरफेर और बाजार व्यवधान को प्रतिबंधित करने वाले कई प्रावधान हैं।

निर्माण मंत्रालय के नेताओं के अनुसार, ऐसी स्थिति उत्पन्न हो गई है जहां भूमि दलाल कीमतें बढ़ा रहे हैं, जिससे आवास बाजार में अफरा-तफरी मच गई है। (फोटो: एसटी)

साथ ही, सरकार , निर्माण मंत्रालय और स्थानीय अधिकारियों ने भी अचल संपत्ति में मूल्य हेरफेर और मुनाफाखोरी को रोकने के लिए अपने-अपने नियम जारी किए हैं। हालांकि, ऐसा लगता है कि मौजूदा नियमों से बाजार में गड़बड़ी पैदा करने वाले "भूमि दलालों" की समस्या पूरी तरह से हल नहीं हुई है।

रियल एस्टेट विशेषज्ञ गुयेन ट्रुंग तुआन के अनुसार, "आज के समय में भूमि दलाल एक ऐसे 'वायरस' की तरह हैं जो दवा के प्रति प्रतिरोधी हो गया है, क्योंकि वे कानून को दरकिनार करने के लिए कई तरह की चालें और तरीके अपनाते हैं।"

उदाहरण के लिए, भूमि नीलामी में, नियमों में कहा गया है कि "यदि जीतने वाला बोलीदाता लेन-देन पूरा करने में विफल रहता है, तो उसकी जमा राशि जब्त कर ली जाएगी।" हालांकि, जमा राशि बहुत कम है और इसमें पर्याप्त निवारक प्रभाव का अभाव है।

या फिर, अपार्टमेंट की खरीद-बिक्री में, कई "रियल एस्टेट ब्रोकर" अपार्टमेंट की कीमतों को बढ़ाने के लिए फर्जी लेनदेन करते हैं। हालांकि, यह सत्यापित करना बहुत मुश्किल है कि कौन सी एजेंसी इन लेनदेनों को फर्जी के रूप में प्रमाणित करेगी, या वे केवल "अवैध तरीकों से बिक्री" कर रहे हैं। इसलिए, मौजूदा नियमों के साथ, "रियल एस्टेट ब्रोकरों" द्वारा बाजार में उत्पन्न व्यवधान की समस्या का पूरी तरह से समाधान करना मुश्किल है।

कुछ नए प्रस्ताव

हाल ही में, निर्माण मंत्रालय ने वित्त मंत्रालय को संयुक्त रूप से एकाधिक मकानों/भूमि भूखंडों के मालिकों के लिए कर नीतियों पर शोध और प्रस्ताव देने का प्रस्ताव दिया है; साथ ही परित्यक्त या अनुपयोगी अचल संपत्तियों पर भी कर लगाने का प्रस्ताव दिया है। मंत्रालय को उम्मीद है कि इस निर्णय से बाज़ार को बाधित करने वाली सट्टेबाजी और अल्पकालिक व्यापार पर अंकुश लगाने में मदद मिलेगी।

कई लोगों ने आवास की कीमतों को कम करने के लिए दूसरी संपत्तियों पर कर लगाने का सुझाव भी दिया है। दूसरी संपत्तियों पर कर लगाने का मुद्दा वर्षों से चर्चा में है, लेकिन अभी तक इसे लागू नहीं किया गया है। वर्तमान में, कई लोग अभी भी तर्क देते हैं कि यह एक प्रभावी उपाय नहीं है।

इंस्टीट्यूट फॉर एप्लाइड इन्फॉर्मेटिक्स एंड इकोनॉमिक्स रिसर्च के निदेशक डॉ. दिन्ह थे हिएन का आकलन है कि वर्तमान समय में दूसरी संपत्तियों पर कर लगाने का प्रस्ताव पूरी तरह से अनुचित है। इसका कारण यह है कि इससे न केवल बाजार का भरोसा कम होगा बल्कि आवास की कीमतें भी बढ़ सकती हैं, जिससे लोगों को आवास तक पहुंच से वंचित होना पड़ सकता है। इससे भी अधिक खतरनाक बात यह है कि इसका उल्टा असर हो सकता है, जिससे खर्च में कटौती और आर्थिक मंदी का दुष्चक्र शुरू हो सकता है।

श्री हिएन ने विश्लेषण किया: लंबे समय से, रियल एस्टेट बाजार को बार-बार झटके लगे हैं। शुरुआत में महामारी आई, अंतरराष्ट्रीय भू-राजनीतिक कठिनाइयाँ आईं, फिर सख्त ऋण नीतियाँ लागू हुईं, और बाद में कई नकारात्मक घटनाएँ घटीं। कई प्रयासों के बाद, बाजार में सुधार शुरू हो रहा है, लेकिन अभी भी कई चुनौतियाँ मौजूद हैं।

यह केवल उदाहरण के लिए है। (स्रोत: एसटी)

इस समय सबसे महत्वपूर्ण मुद्दा बाजार का विश्वास फिर से हासिल करना और अचल संपत्ति पर एक और कर लगाने जैसे किसी भी नए झटके या बाधा से बचना है। दरअसल, हो ची मिन्ह सिटी ने हाल ही में एक नया भूमि मूल्य ढांचा प्रस्तावित किया था, लेकिन इसे तुरंत ही जनता का समर्थन नहीं मिला।

इसके अलावा, जब लोग ज़मीन खरीदते हैं, तो वे पहले से ही व्यक्तिगत आयकर और भूमि कर का पूरा भुगतान कर देते हैं, जिससे दलालों के लिए रोज़गार पैदा होता है, ज़मीन बेचने वालों को लाभ होता है और अर्थव्यवस्था में पैसा वापस आता है। जब वे उस ज़मीन पर घर बनाते हैं, तो निवेशक निर्माण उद्योग में योगदान देता है, जिससे लोहा, इस्पात, लकड़ी और फर्नीचर की खपत बढ़ती है। इसलिए, उन पर अतिरिक्त कर लगाना अनुचित है।

इसके अलावा, अचल संपत्ति केवल रहने का स्थान ही नहीं है, बल्कि आर्थिक गतिविधियों के लिए एक महत्वपूर्ण साधन भी है। उदाहरण के लिए, उत्पादकों और व्यवसायों को कारखानों और दुकानों जैसी अपनी प्राथमिक संपत्ति के अलावा, निवास के लिए एक दूसरी संपत्ति का स्वामित्व या किराया भी लेना पड़ता है। इस स्थिति में, इस दूसरी संपत्ति पर कर लगाने से उनके द्वारा बेचे जाने वाले सामान और सेवाओं की कीमत में वार्षिक कर जुड़ जाएगा, और अंततः इसका बोझ उपभोक्ता पर ही पड़ेगा।

उपरोक्त प्रस्ताव के अतिरिक्त, निर्माण मंत्रालय ने हाल ही में दो दस्तावेज जारी किए हैं जिनमें स्थानीय निकायों से प्रधानमंत्री के निर्देश संख्या 82 का सख्ती से पालन करने का अनुरोध किया गया है। इन दस्तावेजों में उन परियोजनाओं से संबंधित कानूनी नियमों के कार्यान्वयन के निरीक्षण और पर्यवेक्षण को मजबूत करने पर जोर दिया गया है जहां विकासकर्ता और दलाल मूल्य में हेरफेर और मुनाफाखोरी में लिप्त हैं, और तत्काल निवारक और सुधारात्मक उपाय करने की बात कही गई है।

बाजार राजस्व सुनिश्चित करने और मुनाफाखोरी को कम करने के लिए, विशेष रूप से हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में, निवेश, भूमि की मंजूरी और भूमि उपयोग शुल्क निर्धारण से संबंधित प्रशासनिक प्रक्रियाओं को सुलझाने की प्रगति में तेजी लाना जारी रखें।

हम प्रस्ताव करते हैं कि सरकार निर्माण मंत्रालय को, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय तथा अन्य संबंधित मंत्रालयों और एजेंसियों के समन्वय से, मूल्य जोखिमों को कम करने के लिए राज्य द्वारा प्रबंधित अचल संपत्ति और भूमि उपयोग अधिकार लेनदेन केंद्र के मॉडल पर शोध करने और सक्षम अधिकारियों के विचारार्थ प्रस्ताव प्रस्तुत करने का कार्य सौंपे।

स्रोत: https://www.congluan.vn/co-dat-dang-nhon-quy-dinh-phap-luat-post315809.html