रियल एस्टेट बाजार में असमान प्रतिस्पर्धा

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व्यवसाय सिकुड़ रहे हैं और घाटे में चल रहे हैं।

2022 के अंत से रियल एस्टेट उद्योग में बड़े पैमाने पर अत्यंत सख्त जांच देखी गई है।

अस्वस्थ वित्तीय स्वास्थ्य और कमज़ोर प्रबंधन क्षमता वाले उद्यम... धीरे-धीरे बाज़ार की परीक्षा की समस्या से जूझ रहे हैं। कई निवेशक जो "सतही" पर चलते हैं और जो परियोजनाएँ वैधता की गारंटी नहीं देतीं, उन्हें भी कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है, नुकसान उठाना पड़ता है, और यहाँ तक कि संचालन बनाए रखने के लिए अपनी संपत्तियाँ बेचने को भी तैयार रहना पड़ता है।

एलडीजी इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी ने एक बार दो परियोजनाओं को स्थानांतरित करने की योजना बनाई थी, जिनमें बाई बुट - सोन ट्रा बीच रिज़ॉर्ट, दा नांग और अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स लॉट सी1, बिन्ह एन वार्ड, दी एन सिटी, बिन्ह डुओंग प्रांत शामिल हैं। यह कदम बैंक ऋण और बॉन्ड चुकाने के लिए कंपनी की परिसंपत्ति पुनर्गठन योजना का हिस्सा है।

बाई बुट - सोन ट्रा बीच रिसॉर्ट को कभी एलडीजी द्वारा "अंडे जैसा समझा गया था", जिसे दीर्घकालिक दृष्टि वाली रणनीतिक परियोजनाओं में से एक माना जाता था। बेचने का इरादा रखने से पहले, कंपनी ने 50-70% के अनुपात में भागीदारी के लिए एक साझेदार खोजने पर विचार किया, लेकिन एलडीजी के नेताओं ने यह भी स्वीकार किया कि वर्तमान रियल एस्टेट बाजार के संदर्भ में यह संभावना असंभव थी।

इस सौदे के पूरा होने से पहले ही, एलडीजी के निदेशक मंडल के अध्यक्ष श्री गुयेन खान हंग को ग्राहकों को धोखा देने के आरोप में गिरफ्तार कर लिया गया था। श्री हंग, डोंग नाई प्रांत के ट्रांग बॉम जिले के दोई 61 कम्यून में तान थिन्ह आवासीय क्षेत्र परियोजना में एलडीजी कंपनी द्वारा 680 विला और टाउनहाउस के अवैध निर्माण में शामिल थे।

कठिन व्यावसायिक परिस्थितियों और नई परियोजनाओं की कमी ने भी एलडीजी को घाटे में धकेल दिया। 2018-2019 की अवधि में, कंपनी ने प्रति वर्ष 600 अरब वीएनडी से अधिक की कमाई की। महामारी के दौरान, मुनाफे में काफी कमी आई। 2022 तक, कंपनी ने 4 अरब वीएनडी की कमाई की, जो अब तक का सबसे कम है। 2023 के पहले 9 महीनों में, एलडीजी को कर के बाद 209 अरब वीएनडी का नुकसान हुआ, जबकि पिछले साल इसी अवधि में यह 8 अरब वीएनडी से अधिक था।

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 1 — एलडीजी कंपनी को परियोजना के कार्यान्वयन में कठिनाइयों का सामना करना पड़ा (चित्रण फोटो: खोंग चिएम)।

हाई फाट इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी ने न्हा ट्रांग स्थित टैन लैप आइलेट आवासीय परियोजना के एक हिस्से, वाणिज्यिक भूमि भूखंड TM 1 के निवेशक को अपनी पूरी पूंजी भी बेच दी। योजना के अनुसार, इस परियोजना में 40 मंज़िला 3 टावर शामिल हैं, जिनमें 3 वाणिज्यिक मंज़िलें, 10 होटल मंज़िलें और 27 अपार्टमेंट मंज़िलें शामिल हैं। इसके साथ ही, हाई फाट लाओ काई, बाक गियांग और क्वांग निन्ह में कई अन्य परियोजनाओं में उत्पादों की थोक बिक्री पर ध्यान केंद्रित करने की योजना बना रहा है।

हालाँकि यह लंबे समय से रियल एस्टेट क्षेत्र से बाहर है, होआंग आन्ह गिया लाइ समूह ने प्लीकू शहर, गिया लाइ स्थित होआंग आन्ह गिया लाइ होटल भी बेच दिया है - जो श्री ड्यूक की आखिरी रियल एस्टेट थी। उद्यम की घोषणा के अनुसार, लगभग 180 अरब वियतनामी डोंग की आय का उपयोग बॉन्ड ऋण चुकाने में भी किया गया।

कई अन्य व्यवसाय सामूहिक रूप से बंद हो रहे हैं या अपना परिचालन निलंबित कर रहे हैं। हाउसिंग डेवलपमेंट एंड ट्रेडिंग ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (एचडीटीसी) ने घोषणा की है कि वह वित्तीय कठिनाइयों और अपने कर्मचारियों को वेतन देने के लिए आय का कोई स्रोत न होने के कारण परिचालन निलंबित कर रही है।

या पीवीआर हनोई इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी ने भी कर्मियों को पुनर्व्यवस्थित करने और नई व्यावसायिक दिशाएँ खोजने के लिए 15 नवंबर, 2023 से 14 नवंबर, 2024 तक अस्थायी रूप से व्यावसायिक संचालन को निलंबित कर दिया।

ब्रोकरेज कंपनियां भी उतनी ही मुश्किल स्थिति में हैं। डाट ज़ान्ह सर्विसेज की सेल्स डायरेक्टर सुश्री त्रिन्ह थी किम लिएन ने हाल ही में एक कार्यक्रम में कहा कि महामारी के तीन साल और रियल एस्टेट बाजार के एक साल से ज़्यादा के संकट के बाद, ज़्यादातर ब्रोकरेज कंपनियों की जमा पूंजी खत्म हो गई है।

सुश्री लियन ने कहा कि 2023 में, रियल एस्टेट ब्रोकरों की संख्या पिछले साल के अंत की तुलना में 60-70% कम हो गई है। जो इकाइयाँ अभी भी चल रही हैं, उन्हें बिक्री कर्मचारियों की भर्ती में कठिनाइयों, उच्च भर्ती लागत और वेतन, बोनस और कमीशन नीतियों पर प्रतिस्पर्धी दबाव का सामना करना पड़ रहा है। कई मंजिलों को बाजार के अगले चरण की प्रतीक्षा में अपनी पूँजी बचाने के लिए काम बंद करने पर विचार करना पड़ रहा है।

सुश्री लिएन ने कहा, "व्यापार के इतिहास में रियल एस्टेट ब्रोकरेज व्यवसायों को हाल के वर्षों में इतनी गंभीर कठिनाइयों का सामना कभी नहीं करना पड़ा।"

कई व्यवसाय भूमि निधि प्राप्त करने के लिए आगे आए

इसके विपरीत, कई व्यवसाय अधिक संपत्ति खरीदने, भूमि निधि बढ़ाने की घोषणा करने में संकोच नहीं करते हैं, क्योंकि बाजार अभी भी कई कठिनाइयों का सामना कर रहा है, लेकिन इस वर्ष से एक नया पृष्ठ शुरू होने की उम्मीद है।

एन जिया रियल एस्टेट कंपनी के एक प्रतिनिधि ने कहा कि उनका लक्ष्य अभी भी स्वच्छ भूमि निधि का विस्तार जारी रखना है, तथा उन परियोजनाओं को प्राथमिकता देना है जो निवेश नीतियों के लिए अनुमोदित हो चुकी हैं, किफायती परियोजनाओं के विकास के लिए उपयुक्त हैं, तथा जिनका कार्यान्वयन शीघ्र हो सकता है।

कंपनी डिस्ट्रिक्ट 8 और थू डुक (HCMC) में दो संभावित भूमि निधियों का गहन मूल्यांकन कर रही है। लेन-देन पूरा होने पर, शहर में भूमि निधि की लगातार कमी के बीच, बाज़ार में 4,000 से ज़्यादा उत्पाद उपलब्ध होने की उम्मीद है।

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 2 — कई व्यवसाय भूमि निधि प्राप्त करने की दौड़ में साहसी हैं (चित्रण: गुयेन माउ फुओक)।

एन डुओंग थाओ दीएन रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट एंड ट्रेडिंग ज्वाइंट स्टॉक कंपनी ने हो ची मिन्ह सिटी के थू डुक शहर के फुओक लॉन्ग वार्ड में स्थित 8 भूखंडों के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण की योजना को मंजूरी दे दी है। भुगतान की जाने वाली राशि 294 बिलियन VND से अधिक है।

ओर इकोपार्क ग्रुप, थान थुय शहर (थान थुय जिला, फु थो प्रांत) में थान थुय हॉट मिनरल रिज़ॉर्ट परियोजना के निवेशक - सोंग थाओ कंपनी लिमिटेड को पूरी तरह से खरीदने के लिए बातचीत कर रहा है।

इसके साथ ही, इकोपार्क सोंग थाओ कंपनी को 65 हेक्टेयर के पैमाने के साथ थान थुय हॉट मिनरल रिसॉर्ट परियोजना की योजना को समायोजन का प्रस्ताव देने और पुनः स्थापित करने की अनुमति दी गई है, तथा कानून के प्रावधानों के अनुसार भूमि पर परिसंपत्तियों को पंजीकृत करने की प्रक्रिया पूरी करने की अनुमति दी गई है।

हालाँकि, अधिग्रहण की दौड़ में व्यवसायों को अभी भी कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है। एन डुओंग थाओ दीन कंपनी के मामले में, व्यवसाय को उपरोक्त 8 लेनदेन के लिए 294 बिलियन VND से अधिक खर्च करने की आवश्यकता है, जबकि 30 सितंबर को नकद राशि केवल 53 बिलियन VND से अधिक थी, जो हस्तांतरण मूल्य का लगभग 18% है। यह हस्तांतरण मूल्य 2023 की तीसरी तिमाही के अंत में निवेशित अचल संपत्ति के कुल मूल्य (लगभग 274 बिलियन VND) से भी अधिक है।

इकोपार्क समूह, हालाँकि 2022 में इसका लाभ लगभग 2,400 बिलियन VND था, जो पिछले वर्ष की तुलना में 9% अधिक था, इसका ऋण पिछले वर्ष की तुलना में 11% बढ़कर 19,415 बिलियन VND हो गया। ऋण/इक्विटी अनुपात अभी भी 3 गुना है, हालाँकि यह पिछले वर्ष के 4.1 गुना की तुलना में कम हुआ है।

यह देखना आसान है कि घरेलू उद्यम अभी भी कई प्रतिकूल कारकों का सामना कर रहे हैं जैसे कि अर्थव्यवस्था की सामान्य कठिन स्थिति, अनसुलझे परियोजना कानूनी मुद्दे, कॉर्पोरेट बांड में कई कमियां और पूंजी प्रवाह तक पहुंच की कमी।

डीएससी सिक्योरिटीज कॉर्पोरेशन (डीएससी) द्वारा किए गए एक संश्लेषण से पता चलता है कि 2024 में, रियल एस्टेट उद्यमों के समूह के पास 120,000 अरब वीएनडी से अधिक के बॉन्ड परिपक्व होंगे, जो पिछले 5 वर्षों में सबसे अधिक है। बॉन्ड पुनर्भुगतान का बोझ अभी भी रियल एस्टेट उद्यमों पर भारी है और उन्हें अपनी वित्तीय स्थिति को बहाल करने के लिए एक "बड़ी सर्जरी" की आवश्यकता है।

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