"यह मेरे लिए बहुत कठिन है"
हो ची मिन्ह सिटी में 1 अगस्त से नई भूमि मूल्य सूची लागू करने की योजना के बारे में समाचार पढ़कर, श्री गुयेन थान विन्ह (हो ची मिन्ह सिटी के गो वाप जिले में रहने वाले) को आश्चर्य हुआ, जब क्षेत्र के आधार पर, वर्तमान भूमि मूल्य सूची की तुलना में भूमि की कीमतों में 5-50 गुना वृद्धि की जाएगी।
2023 में, श्री विन्ह ने कृषि भूमि का एक टुकड़ा खरीदा और उसके उपयोग को आवासीय भूमि में बदलने की प्रक्रियाएँ पूरी कीं। अपनी आर्थिक स्थिति के कारण, उन्हें भूमि उपयोग शुल्क के रूप में 300 मिलियन VND का भुगतान करना था, और वे इस वर्ष अगस्त में धीरे-धीरे इसे चुकाने के लिए बचत करने की योजना बना रहे हैं।
हालाँकि, उन्हें यह जानकर सदमा लगा कि अगर ज़मीन की नई कीमत लागू की गई, तो कर्ज़ अरबों डोंग तक पहुँच सकता है। पुराना कर्ज़ अभी तक न चुका पाने के कारण, श्री विन्ह को डर था कि जब कर्ज़ इतना बढ़ जाएगा, तो वे उसे चुका नहीं पाएँगे।
1 अगस्त से भूमि मूल्य समायोजन तालिका में, हो ची मिन्ह सिटी ने भूमि की कीमतों को बाजार मूल्य के करीब 5-50 गुना बढ़ाने की योजना बनाई है (फोटो: नाम अन्ह)।
"नई ज़मीन मूल्य सूची के आधार पर, ऐसा लगता है कि मैं दूसरी बार ज़मीन खरीद रहा हूँ। मेरे बच्चों का नया स्कूल वर्ष शुरू होने वाला है, मुझे हर तरह के पैसों का प्रबंध करना है। यह मेरे लिए बहुत मुश्किल है," श्री विन्ह ने कहा।
उन्होंने कहा कि वे हमेशा समाज के हित में राज्य की नीतियों का समर्थन करते हैं। हालाँकि, 1 अगस्त से नई भूमि मूल्य सूची लागू करने का समय बहुत ज़रूरी है। उन्हें उम्मीद है कि समय रहते इसमें बदलाव होगा ताकि लोग इसकी वास्तविक प्रकृति को समझ सकें और सब कुछ संभालने का समय मिल सके।
श्री विन्ह की तरह, सुश्री गुयेन फुओंग (तान फु जिले में रहने वाली) ने भी दुख व्यक्त किया: "मैंने अखबार पढ़ा और अपनी आँखों पर विश्वास नहीं कर सकी। मुझे नहीं पता कि कोई गलती हुई है या नहीं, लेकिन शहर ने ज़मीन की कीमतें इतनी तेज़ी से बढ़ाने की नीति लागू कर दी है। मेरे पास अभी भी लगभग 200 वर्ग मीटर कृषि भूमि है जिसे आवासीय भूमि में परिवर्तित नहीं किया गया है। मुझे उम्मीद है कि शहर 2025 के अंत तक ज़मीन की मौजूदा कीमत को बनाए रखेगा ताकि मेरा परिवार गुज़ारा कर सके।"
सुश्री फुओंग के अनुसार, 200 वर्ग मीटर ज़मीन को आवासीय भूमि में बदलने का कारण, भले ही उन्होंने इसे 5 साल पहले खरीदा था, आर्थिक कठिनाइयाँ हैं। जब उन्होंने ज़मीन खरीदी थी, तब उन्हें लगभग 2 अरब वियतनामी डोंग का ऋण भी लेना पड़ा था और अब तक उन्होंने वह ऋण नहीं चुकाया है।
कुछ लोगों ने कहा कि समायोजन का समय बहुत कम था, जिससे उनके लिए परिवर्तन की वास्तविक प्रकृति को समझना और उसका सामना करना कठिन हो गया (चित्रण: नाम आन्ह)।
"कोविड-19 महामारी के बाद मेरे परिवार का व्यवसाय वास्तव में कठिन हो गया है, इसलिए यदि भूमि की कीमत फिर से बढ़ती है, तो मेरे परिवार को नहीं पता कि हमारे पास आवासीय भूमि पर जाने के लिए पर्याप्त धन कब होगा। मैं हमेशा राज्य की सभी नीतियों का पालन करती हूँ, लेकिन मुझे उम्मीद है कि शहर लोगों की इच्छाओं पर विचार करेगा और 1 अगस्त से भूमि मूल्य वृद्धि को स्थगित कर देगा," सुश्री फुओंग ने आशा व्यक्त की।
रियल एस्टेट विशेषज्ञ श्री गुयेन दुय थान ने कहा कि भूमि मूल्य सूची को समायोजित करने से निवेशकों पर बड़ा प्रभाव पड़ेगा, क्योंकि कर दायित्व और बैंकों के माध्यम से रियल एस्टेट लेनदेन की लागत अधिक होगी।
श्री थान ने कहा, "ऐसी ज़मीन और अपार्टमेंट परियोजनाएँ जो क़ानूनी पचड़ों में फँसी हुई हैं और निवासियों को प्रमाणपत्र जारी नहीं कर पाई हैं, निवेशक अपनी व्यावसायिक योजनाओं में इसका पूर्वानुमान नहीं लगा पाएँगे क्योंकि उन्हें जल्द ही बहुत ज़्यादा कर चुकाने पड़ेंगे। इससे 5 या 10 साल पहले लागू की गई परियोजना के मुनाफ़े पर असर पड़ेगा।"
इसके अलावा, उन्हें इस बात की भी चिंता है कि निकट भविष्य में रियल एस्टेट लेनदेन की पारदर्शिता, नई कर दरें, निवेश की आवश्यकताएं और लाभ वृद्धि मानकों के कारण ऐसा प्रभाव पैदा होगा जिससे भूमि की कीमतें बढ़ेंगी।
"लोगों को झटका लग सकता है क्योंकि वे अपने व्यक्तिगत दायित्वों का अंदाज़ा नहीं लगा पा रहे हैं। जिन लोगों को वास्तव में आवास की ज़रूरत है, उन्हें भूमि कर का एक बड़ा अतिरिक्त भार वहन करना होगा। यह अनुमान लगाया जा रहा है कि भविष्य में, सामाजिक माँग और बढ़े हुए भूमि कर के कारण अपार्टमेंट की कीमतें वर्तमान की तुलना में ज़्यादा होंगी," श्री थान ने बताया।
31 जुलाई की सुबह, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) ने कहा कि एसोसिएशन ने हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी को एक दस्तावेज भेजा है जिसमें 1 अगस्त से लागू भूमि मूल्य सूची जारी न करने पर विचार करने का अनुरोध किया गया है। इसके बजाय, इसे 2024 भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार 1 जनवरी, 2026 से लागू पहली भूमि मूल्य सूची बनाने पर ध्यान केंद्रित करना चाहिए।
नेता के अनुसार, HoREA की मसौदा भूमि मूल्य सूची का भूमि उपयोग अधिकार, घर के स्वामित्व अधिकार और भूमि से जुड़ी संपत्ति (गुलाबी पुस्तकें) के प्रमाण पत्र जारी करने का प्रस्ताव करते समय कई व्यक्तियों और परिवारों पर भारी प्रभाव पड़ेगा क्योंकि उन्हें पहले की तुलना में भूमि मूल्य सूची के अनुसार भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करना होगा।
इसके बाद, मसौदा भूमि मूल्य सूची की कीमत अर्थव्यवस्था के कई क्षेत्रों की इनपुट लागत को प्रभावित करेगी, सबसे पहले, साइट क्लीयरेंस के लिए मुआवजे की लागत बढ़ जाएगी।
नई भूमि मूल्य सूची को सही ढंग से समझने की आवश्यकता है
श्री थान के अनुसार, हालांकि अभी भी कुछ प्रभाव हैं, लेकिन भूमि की कीमतों को समायोजित करने से रियल एस्टेट क्षेत्र में कमियों को "पूरा" करने, कानूनी ढांचे को परिपूर्ण करने और अधिक पारदर्शी, निष्पक्ष और विशिष्ट बाजार बनाने में योगदान मिलेगा।
लोग बाज़ार की वास्तविकता के करीब कीमतों पर लेन-देन कर सकेंगे। इसके अलावा, आर्थिक और सामाजिक विकास के लिए भूमि अधिग्रहण के फैसलों से प्रभावित होने वालों को बाज़ार के करीब कीमतों पर मुआवज़ा दिया जाएगा।
इसके अलावा, यह समायोजन स्थानीय साइट क्लीयरेंस की प्रगति में तेजी लाने, लंबे समय से चली आ रही शिकायतों को कम करने, सुरक्षा सुनिश्चित करने तथा सामाजिक-आर्थिक और यातायात बुनियादी ढांचे पर सकारात्मक प्रभाव डालने में योगदान देगा।
आर्थिक विशेषज्ञों के अनुसार, नई भूमि मूल्य सूची को बाजार के करीब लाना उचित है (चित्रण: नाम अनह)।
"पहले, राज्य का भूमि कर ढांचा बहुत कम था, जिससे सामाजिक बजट राजस्व का बड़ा नुकसान होता था। वहीं, रियल एस्टेट निवेशकों को उस नुकसान का फायदा हुआ। इस समायोजन से राज्य को अपना बजट बढ़ाने, बुनियादी ढाँचे में निवेश करने, सामाजिक आवास नीतियों का ध्यान रखने आदि में मदद मिलेगी," श्री थान ने कहा।
कई आर्थिक विशेषज्ञों के अनुसार, राज्य की ज़मीन की कीमतों को बाज़ार के मूल्यों के करीब लाना उचित है और कई विशेषज्ञ लंबे समय से इसका प्रस्ताव देते रहे हैं। हालाँकि, इसके लिए एक रोडमैप की ज़रूरत है ताकि लोगों में "घात" लगने की मानसिकता न पनपे।
अर्थशास्त्री दीन्ह द हिएन ने कहा कि ऐसे कई मामले हैं जहाँ लोग कृषि भूमि से आवासीय भूमि में भूमि उपयोग का उद्देश्य बदल देते हैं और उन्हें नई भूमि की कीमत के अनुसार अरबों डोंग कर चुकाना पड़ता है। सूक्ष्म दृष्टि से देखें तो अर्थशास्त्री ने इन मामलों पर खेद भी व्यक्त किया।
"लोगों को नई भूमि मूल्य सूची को सही ढंग से समझना होगा। पिछली भूमि की कीमत बहुत पुरानी थी, बाजार मूल्य से बहुत दूर थी, इसलिए यह समायोजन आवश्यक था। वास्तव में, समायोजित भूमि की कीमत बाजार मूल्य का केवल 70% है। यह समायोजन पहले से मौजूद दो कीमतों की समस्या को भी खत्म करने में मदद करता है," श्री हिएन ने कहा।
हालांकि, व्यापक परिप्रेक्ष्य से देखें तो, जब लोग आवासीय भूमि की लाल किताब बनवाते हैं, तो भूमि अधिक मूल्यवान हो जाती है, तथा बाजार मूल्य के अनुसार कर का भुगतान करना आवश्यक हो जाता है।
"महत्वपूर्ण बात यह है कि राज्य द्वारा समायोजित मूल्य बाजार मूल्य के अनुरूप होना चाहिए, ताकि लोगों और रियल एस्टेट निवेशकों को अधिक कीमत न चुकानी पड़े। लोगों को आवासीय भूमि की कमी के बारे में भी चिंता करने की आवश्यकता नहीं है क्योंकि आसमान छूती कीमतों वाली परियोजनाओं के अलावा, बाजार में अभी भी कई अपार्टमेंट, टाउनहाउस आदि मौजूद हैं और कीमतें भी स्थिर हैं," श्री हिएन ने कहा।
भूमि मूल्य सूची जारी करने से पहले लोगों के जीवन पर पड़ने वाले प्रभाव का आकलन करें
डिक्री 71/2024/ND-CP के अनुच्छेद 23 में प्रावधान है कि क्षेत्र और स्थान के अनुसार भूमि मूल्य सूची के प्रारूप और भूमि मूल्य सूची के विकास पर एक व्याख्यात्मक रिपोर्ट के प्रारूप के विकास में, जाँच, सर्वेक्षण और भूमि मूल्य सूचना के संग्रह के परिणामों की तुलना में भूमि की कीमतों की उपयुक्तता या अनुपयुक्तता का आकलन किया जाना चाहिए। भूमि मूल्य सूची के प्रारूप का सामाजिक-आर्थिक स्थिति, निवेश वातावरण, भूमि और आय पर वित्तीय नीतियों के कार्यान्वयन, और भूमि का उपयोग करने वाले परिवारों, व्यक्तियों और संगठनों के जीवन पर पड़ने वाले प्रभाव का आकलन करें।
2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 257 के खंड 1 के अनुसार भूमि मूल्य सूची के समायोजन की जानकारी देने के लिए आयोजित प्रेस कॉन्फ्रेंस में बोलते हुए, हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के निदेशक, श्री गुयेन तोआन थांग ने कहा कि 1 जनवरी, 2026 तक प्रतीक्षा किए बिना, केवल 9 दिनों में एक नई भूमि मूल्य सूची का निर्माण तत्काल किया जाना चाहिए क्योंकि 1 अगस्त से K गुणांक समाप्त हो जाएगा, इसलिए भूमि मूल्य सूची को समायोजित करना आवश्यक है। यदि नई भूमि मूल्य सूची लागू नहीं की जाती है, तो 1 अगस्त से सार्वजनिक परियोजनाएँ ठप हो जाएँगी क्योंकि पुनर्वास मूल्य सूची उपलब्ध नहीं है।
"यह भूमि मूल्य सूची 31 दिसंबर, 2025 तक लागू रहेगी। 1 जनवरी, 2026 से, कानून द्वारा अनुमत प्रावधानों के अनुसार समायोजन किया जाएगा। संभवतः 2024 के अंत तक, हम भूमि मूल्य सूची के प्रभाव की समीक्षा और पुनर्मूल्यांकन करेंगे," हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग के निदेशक ने बताया।
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स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dan-choang-vang-khi-nghe-tin-tphcm-du-kien-tang-gia-dat-5-50-lan-tu-18-20240731124901361.htm
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