10 जनवरी को, रीटाइम्स और वियतनाम रियल एस्टेट रिसर्च इंस्टीट्यूट ने एक कार्यशाला आयोजित की: "2024 भूमि कानून के अनुसार भूमि मूल्य सूची लागू करना: वियतनाम के रियल एस्टेट बाजार के सतत विकास के लिए मुद्दे और समाधान"।
10 जनवरी को, रीटाइम्स और वियतनाम रियल एस्टेट रिसर्च इंस्टीट्यूट ने एक कार्यशाला आयोजित की: "2024 भूमि कानून के अनुसार भूमि मूल्य सूची लागू करना: वियतनाम के रियल एस्टेट बाजार के सतत विकास के लिए मुद्दे और समाधान"।
नई भूमि मूल्य सूची को देखकर व्यवसायी आश्चर्यचकित हैं।
भूमि मूल्य ढाँचे को हटाना, साथ ही नई क्रांतिकारी भूमि मूल्य तालिका पर नियमन, 2024 के भूमि कानून का एक बड़ा प्रयास है। पारदर्शी भूमि मूल्यों के आधार पर, जो बाज़ार के करीब हैं, भूमि प्रबंधन और रियल एस्टेट बाज़ार विकास का एक नया अध्याय शुरू होता है। भूमि की बढ़ी हुई कीमतें बजट को लाभ पहुँचाएँगी और भूमि अधिग्रहण के अधीन लोगों के साथ अधिक आम सहमति बनाएँगी। इससे भूमि विवादों और मुकदमों में कमी आने और परियोजनाओं के लिए स्थल स्वीकृति की प्रगति को बढ़ावा मिलने की उम्मीद है। हालाँकि, नई भूमि मूल्य तालिका की प्रभावशीलता और प्रभाव को लेकर अभी भी चिंताएँ हैं।
2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 257 में प्रावधान है कि पुरानी भूमि मूल्य सूची 31 दिसंबर, 2025 तक लागू रहेगी, लेकिन यदि आवश्यक हो, तो प्रांतीय जन समिति वास्तविक स्थिति के अनुरूप भूमि मूल्य सूची को समायोजित करने का निर्णय लेगी। यह एक संक्रमणकालीन विनियमन है जो स्थानीय क्षेत्रों को धीरे-धीरे एक नई भूमि मूल्य सूची विकसित करने में मदद करेगा ताकि 1 जनवरी, 2026 से आधिकारिक रूप से लागू हो सके, ताकि अचानक मूल्य झटकों से बचा जा सके जो कुछ भूमि उपयोगकर्ताओं के अधिकारों और दायित्वों को प्रभावित करते हैं। साथ ही, यह उन परियोजनाओं को भी गति देगा जो अतीत में भूमि मूल्य निर्धारण के आधार के अभाव में रुकी हुई थीं।
प्रारंभिक आँकड़े बताते हैं कि लगभग 25 इलाकों ने समायोजित भूमि मूल्य सूचियाँ जारी कर दी हैं, जो इस वर्ष के अंत तक प्रभावी रहेंगी। हालाँकि, कई इलाकों में, पुरानी भूमि मूल्य सूचियों की तुलना में अचानक वृद्धि के कारण समायोजित भूमि मूल्य सूचियों पर जनता में तीखी प्रतिक्रिया हुई है।
उदाहरण के लिए, हो ची मिन्ह सिटी की समायोजित भूमि मूल्य सूची, जो 31 अक्टूबर, 2024 से प्रभावी है, लगभग 4-38 गुना बढ़ी है, जिसका उच्चतम स्तर 687.2 मिलियन VND/m2 है। इसी प्रकार, हनोई में, हाल ही में जारी समायोजन निर्णय के अनुसार, मूल्य सूची में भूमि की कीमत 2025 से लागू पुरानी मूल्य सूची की तुलना में 2-6 गुना बढ़ गई है। जिसमें, उच्चतम मूल्य 695.3 मिलियन VND/m2 है। बाक गियांग की समायोजित भूमि मूल्य सूची में भी 120 मिलियन VND/m2 का उच्चतम स्तर दर्ज किया गया, जो पुरानी मूल्य सूची की तुलना में लगभग 2.4 गुना वृद्धि है।
ज़मीन की कीमतों में तेज़ी से वृद्धि हुई है, जिसमें निवेश, व्यवसाय, खेल , संस्कृति आदि के लिए ज़मीन भी शामिल है। कई व्यवसाय जो ज़मीन किराए पर लेते हैं और सालाना भुगतान करते हैं, वे फंसते हुए दिखाई दे रहे हैं, निवेश और व्यावसायिक योजनाओं के टूटने, मुनाफ़े में कमी, और ज़मीन के किराये की लागत अचानक बढ़ने पर नुकसान का जोखिम उठा रहे हैं, जिससे व्यावसायिक दक्षता की गणना करना मुश्किल हो रहा है। विशेषज्ञों के अनुसार, व्यवसायों और स्थानीय निवेश वातावरण पर पड़ने वाले गंभीर प्रभावों से बचने के लिए इस समस्या का समाधान खोजना ज़रूरी है।
व्यावहारिक मुद्दों का सामना करते हुए, प्रांतीय जन समिति को प्रभाव का पूरी तरह से आकलन करने और बाज़ार के अनुकूल भूमि मूल्य सूची बनाने, बजट राजस्व बढ़ाने और भूमि तक पहुँच बढ़ाने, व्यवसायों को समर्थन देने, निवेश आकर्षित करने और लोगों पर भूमि की लागत का बोझ कम करने के लिए भूमि की कीमतों को नियंत्रित करने के बीच सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है। हालाँकि, बाज़ार के सिद्धांतों के अनुसार भूमि की कीमतें निर्धारित करने में राज्य, जनता और व्यवसायों के हितों का सामंजस्य सुनिश्चित करना... कोई आसान समस्या नहीं है, खासकर जब बाज़ार के कारक विविध हों, जानकारी अव्यवस्थित और अस्थिर हो।
स्थानीय अधिकारियों पर भारी दबाव है: भूमि मूल्य सूची को व्यवसायों और निवेश में बाधा डालने के बजाय, विकास के लिए एक प्रेरक शक्ति कैसे बनाया जाए। इन दोनों कारकों के बीच संतुलन बनाना भूमि मूल्य निर्धारण प्रणाली को पूर्ण बनाने और सतत सामाजिक -आर्थिक विकास में योगदान देने की "कुंजी" है।
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| कार्यशाला का अवलोकन: "2024 भूमि कानून के अनुसार भूमि मूल्य सूची लागू करना: वियतनाम के रियल एस्टेट बाजार के सतत विकास के लिए मुद्दे और समाधान"। |
भूमि मूल्यांकन में बड़ी अड़चन
कार्यशाला में जीपी.इन्वेस्ट के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक हिएप ने कहा , "भूमि मूल्यांकन के कारण बड़ी भीड़भाड़ हो रही है।"
श्री हीप के अनुसार, GP.Invest एक ऐसी परियोजना पर काम कर रहा है जिसके लिए भूमि आवंटन का निर्णय 9 महीने पहले हो चुका था, लेकिन भूमि की कीमत अभी तक निर्धारित नहीं की गई है। अन्य उद्यमों की भी ऐसी परियोजनाएँ हैं जिनकी भूमि की कीमत 2 साल बाद भी निर्धारित नहीं की गई है। यहाँ तक कि ऐसे प्रोजेक्ट भी हैं जिनमें घर बनकर तैयार हो चुके हैं, लेकिन उनकी भूमि की कीमत अभी तक निर्धारित नहीं की गई है। इससे काफी निराशा हो रही है।
"मैं जिस मुद्दे पर ज़ोर देना चाहता हूँ वह यह है: अगर ज़मीन की कीमतें इसी तरह बढ़ती रहीं, तो क्या हमारा निवेश आकर्षण तब भी बना रहेगा? हमारे औद्योगिक समूहों में हर जगह 80-90% अधिभोग दर क्यों है? इसका उत्तर है, पहला, हमारी श्रम लागत सस्ती है, दूसरा, ज़मीन की लागत वाजिब है, और तीसरा, लॉजिस्टिक्स सुविधाजनक है। लेकिन अगर हम वर्तमान में एक कारक, यानी ज़मीन, को कम कर दें, जबकि श्रम लागत लगातार महंगी होती जा रही है, तो क्या हमारा निवेश आकर्षण लाभ तब भी बना रहेगा? क्या वियतनाम अब भी दक्षिण-पूर्व एशिया में निवेश के लिए एक आकर्षक स्थान होगा?", श्री हीप ने पूछा।
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| श्री गुयेन क्वोक हीप, GP.Invest के अध्यक्ष। |
श्री हीप के अनुसार, ज़मीन की कीमतों की गणना करने की वर्तमान पद्धति में सामान्य रूप से व्यवसायों, ज़मीन पट्टे पर देने वाले व्यवसायों और विशेष रूप से रियल एस्टेट व्यवसायों के हितों को ध्यान में नहीं रखा जाता है। ज़मीन की कीमतें बढ़ने पर सभी व्यवसाय प्रभावित होते हैं।
"तो फिर कौन सा व्यवसाय इस परियोजना को करने का साहस करेगा? यदि व्यवसाय ऐसा करने का साहस नहीं करेगा, तो उस इलाके के लिए आय का स्थायी स्रोत कैसे हो सकता है? ऐसा कहां है कि केवल एक वर्ष में, उसी क्षेत्र में, उसी भूखंड पर भूमि आवंटित करने के निर्णय के 4 महीने के अंतराल पर, भूमि की कीमत 40% बढ़ जाती है, जो मुद्रास्फीति की दर से भी अधिक तेज है?
श्री हीप ने कहा, "प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय को भूमि की कीमतें निर्धारित करने में स्थानीय लोगों को अधिक विशिष्ट मार्गदर्शन प्रदान करने की आवश्यकता है, विशेष रूप से अधिशेष विधि के आधार पर कीमतों की गणना करने के संबंध में।"
जमीन की कीमतें बढ़ेंगी, जिससे बाजार प्रभावित होगा।
2024 के भूमि कानून के लागू होने के बाद, इस कानून के बारे में विस्तृत जानकारी देने वाले कई आदेश जारी किए गए। हालाँकि, वर्तमान समस्या कानून प्रवर्तन की है। उदाहरण के लिए, हो ची मिन्ह सिटी में वर्तमान में 58,000 रियल एस्टेट उत्पाद हैं जिनमें भूमि की कीमतों से संबंधित समस्याएँ हैं।
हो ची मिन्ह सिटी में, कैन जिओ ज़िले में पहले की तुलना में 1.7 से 2.7 गुना तक की वृद्धि की गई। सबसे कम वृद्धि ज़िला 3 में हुई, जहाँ 2.7 गुना वृद्धि हुई, जबकि होक मोन ज़िले में सबसे ज़्यादा 38 गुना तक की वृद्धि हुई। वर्तमान भूमि मूल्य सूची में वृद्धि पिछली मूल्य सूची से कहीं ज़्यादा है।
2023 से 2024 के अंत तक, हो ची मिन्ह सिटी ने ज़मीन की कीमतों में लगभग 1.64 गुना वृद्धि की है। वर्तमान में, नए समायोजनों के साथ, यह वृद्धि उसी स्तर पर बनी हुई है। इस प्रकार, अगले तीन वर्षों में, व्यवसायों को वित्तीय दायित्वों में बड़े बदलाव का सामना करना पड़ेगा, जिसमें अधिक कर और शुल्क चुकाने की प्रवृत्ति शामिल होगी। इससे व्यवसायों पर काफ़ी वित्तीय दबाव पड़ेगा।
उपरोक्त जानकारी का हवाला देते हुए, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष, श्री ले होआंग चाऊ ने भूमि मूल्यांकन के मुद्दे पर एक सिफ़ारिश की। डिक्री 102/2024/ND-CP में भूमि के प्रकारों का उल्लेख है, जिनमें कृषि भूमि, गैर-कृषि भूमि, और वाणिज्यिक एवं सेवा भूमि शामिल हैं। हालाँकि, गोल्फ़ कोर्स की भूमि धारा 4 और धारा 5 दोनों में विनियमित है। धारा 4 में गोल्फ़ कोर्स वाले हिस्से वाली सार्वजनिक भूमि का ज़िक्र है, लेकिन गोल्फ़ कोर्स के प्रबंधन के अंतर्गत आने वाली उत्पादन और व्यावसायिक भूमि धारा 5 में है। हालाँकि, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने गैर-कृषि उत्पादन और व्यावसायिक भूमि के सामान्य विनियमन के साथ एक समायोजित भूमि मूल्य सूची जारी की, लेकिन उसे विस्तार से वर्गीकृत नहीं किया।
श्री चाऊ ने साइगॉन चिड़ियाघर और बॉटनिकल गार्डन का उदाहरण दिया, जिसका कुल क्षेत्रफल लगभग 20 हेक्टेयर है, जिसमें से केवल कुछ हज़ार वर्ग मीटर ही व्यावसायिक और सेवा भूमि है, लेकिन पूरे क्षेत्र का मूल्यांकन व्यावसायिक और सेवा भूमि के रूप में किया गया था, जिसके कारण उद्यम पर लगभग 900 अरब वियतनामी डोंग का कर बकाया हो गया। जब प्रेस ने इसमें हस्तक्षेप किया, तभी हो ची मिन्ह सिटी ने पीछे मुड़कर देखा और निष्कर्ष निकाला कि अधिक सटीक मूल्यांकन के लिए फिर से देखना आवश्यक है।
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| श्री ले होआंग चाऊ, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष। |
हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन ने सरकार, मंत्रालयों और विभिन्न क्षेत्रों को सूचित किया है कि पहले समायोजन का रियल एस्टेट बाज़ार पर तत्काल प्रभाव नहीं पड़ेगा, क्योंकि वर्तमान मूल्यांकन पद्धति अभी भी अधिशेष पर आधारित है, न कि पूरी तरह से भूमि मूल्य सूची पर। हालाँकि, परियोजना कार्यान्वयन के लिए भूमि खरीद और मुआवजे के चरणों में समस्याएँ उत्पन्न हो सकती हैं, जब भूमि की कीमतें बहुत अधिक बढ़ जाएँगी, जिससे बाज़ार में असंतुलन पैदा होगा।
"हम हमेशा जिस सिद्धांत की बात करते हैं, वह तीन प्रमुख संस्थाओं: राज्य, भूमि उपयोगकर्ता और निवेशकों के हितों में सामंजस्य स्थापित करना है। हालाँकि, वास्तव में, कार्यान्वयन के दौरान इस सिद्धांत को पूरी तरह से सुनिश्चित नहीं किया गया है। इसलिए, मेरा प्रस्ताव है कि जिन 25 इलाकों ने समायोजित भूमि मूल्य सूचियाँ जारी की हैं, उनके लिए तुरंत प्रभाव मूल्यांकन किया जाना चाहिए।
अब से लेकर 1 जनवरी, 2026 को भूमि मूल्य सूची लागू होने तक, हमें इन इलाकों में नई भूमि मूल्य सूची के प्रभाव की प्रारंभिक समीक्षा और मूल्यांकन का निर्देश देना चाहिए। जिन इलाकों ने नई भूमि मूल्य सूची जारी नहीं की है और अभी भी पुरानी मूल्य सूची लागू कर रहे हैं, उनका भी गहन मूल्यांकन आवश्यक है। इसके माध्यम से, हम यह निर्धारित करेंगे कि क्या नई नीतियाँ वास्तव में हितों के सामंजस्य के सिद्धांत को सुनिश्चित करती हैं या नहीं," श्री चाऊ ने सुझाव दिया।
वाणिज्यिक सेवा भूमि को "गोद लिए गए बच्चों" जैसा माना जा रहा है
सीईओ समूह की उप महानिदेशक सुश्री वु लान आन्ह ने आकलन किया कि "प्राकृतिक" आवासीय भूमि और "गोद ली गई" वाणिज्यिक और सेवा भूमि के बीच अभी भी बहुत भेदभाव है, और वाणिज्यिक और सेवा भूमि के लिए भूमि की कीमतों पर विनियमन में अभी भी कई सीमाएं और अपर्याप्तताएं हैं, जिनमें और सुधार की आवश्यकता है।
दरअसल, वर्तमान में, स्थानीय लोग अक्सर पर्यटन और रिसॉर्ट परियोजनाओं के लिए इस्तेमाल की जाने वाली व्यावसायिक और सेवा भूमि के लिए बहुत ज़्यादा एकमुश्त किराया वसूलते हैं। व्यावसायिक और सेवा भूमि की ऊँची कीमतों के कारण अचल संपत्ति की कीमतें भी ऊँची होंगी, जिससे निवेशक व्यावसायिक और सेवा भूमि पर स्थित पर्यटन और रिसॉर्ट परियोजनाओं में निवेश करने से हतोत्साहित होंगे।
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| सुश्री वु लान आन्ह, सीईओ समूह की उप महानिदेशक। |
सुश्री लैन आन्ह ने बताया, "हमारे विचार में, भूमि मूल्य सूची में वाणिज्यिक और सेवा भूमि की कीमत निर्धारित करते समय, स्थानीय लोगों को "बाजार" और "हितों के सामंजस्य" के सिद्धांतों के अनुसार वैज्ञानिक रूप से निर्धारण और गणना करने की आवश्यकता होती है, ताकि वाणिज्यिक और सेवा भूमि की कीमत आवासीय भूमि की कीमत की तुलना में लगभग 20% से 40% कम हो।"
इस प्रस्ताव का कारण यह है कि शहरी और पर्यटन व रिसॉर्ट परियोजनाओं की स्वीकृत 1/500 विस्तृत योजना के अनुसार, व्यवसाय के लिए भूमि उपयोग की वर्तमान संरचना कुल परियोजना क्षेत्र का लगभग 40% है। शहरी परियोजना का निवेशक, निवेश और निर्माण पूरा करने के बाद, तकनीकी अवसंरचना में शेष भूमि क्षेत्र का 60% प्रबंधन और संचालन के लिए राज्य को सौंप देगा; अपार्टमेंट परिसर का प्रबंधन और संचालन निवासियों द्वारा निर्वाचित प्रबंधन बोर्ड द्वारा किया जाएगा; पर्यटन व रिसॉर्ट परियोजना के निवेशक को पूरी परियोजना में निवेश करना होगा और परियोजना जीवन चक्र के दौरान तकनीकी अवसंरचना प्रणाली और सामाजिक अवसंरचना के प्रबंधन और संचालन की लागत वहन करनी होगी।
सीईओ समूह की उप महानिदेशक सुश्री वु लान आन्ह ने विषय संख्या 4 पर भाषण दिया: वाणिज्यिक सेवा भूमि की भूमिका और भूमि की कीमतें निर्धारित करते समय उठाए गए मुद्दे।
2024 के भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार, वाणिज्यिक और सेवा भूमि, वाणिज्यिक और सेवा प्रतिष्ठानों के निर्माण और व्यापार, व्यापार और सेवाओं से संबंधित अन्य कार्यों के लिए भूमि है; जिसमें पर्यटन और रिसॉर्ट कार्य और सुविधाएँ (होटल, पर्यटक विला, पर्यटक अपार्टमेंट, आदि) शामिल हैं। वाणिज्यिक और सेवा भूमि की वर्तमान भूमिका को बढ़ावा देने और भविष्य में और अधिक महत्वपूर्ण बनने के लिए, वाणिज्यिक और सेवा भूमि, विशेष रूप से पर्यटक रिसॉर्ट विकसित करने वाली परियोजनाओं के लिए उपयोग की जाने वाली वाणिज्यिक और सेवा भूमि, के लिए भूमि की कीमतों पर उचित विनियमन विशेष रूप से महत्वपूर्ण हैं।
वर्तमान कानूनी नियमों, विशेष रूप से 2024 भूमि कानून, जो "बाजार" सिद्धांत के अनुसार भूमि मूल्य सूची के निर्माण को निर्धारित करता है, "राज्य, भूमि उपयोगकर्ताओं और निवेशकों के बीच हितों के सामंजस्य" और व्यावहारिक अनुप्रयोग के सिद्धांत को लागू करते हुए, सीईओ समूह का आकलन है कि "संतान" आवासीय भूमि और "गोद ली गई" वाणिज्यिक और सेवा भूमि के बीच अभी भी बहुत भेदभाव है, और वाणिज्यिक और सेवा भूमि के लिए भूमि की कीमतों पर नियमों में अभी भी कई सीमाएं और अपर्याप्तताएं हैं जिन्हें और सुधारने की आवश्यकता है।
वास्तव में, वर्तमान में, स्थानीय लोग अक्सर पर्यटन और रिसॉर्ट परियोजनाओं के लिए उपयोग की जाने वाली व्यावसायिक और सेवा भूमि के लिए बहुत अधिक एकमुश्त भूमि किराया वसूलते हैं। व्यावसायिक और सेवा भूमि की ऊँची कीमतें अचल संपत्ति की कीमतों को बढ़ाएँगी, जिससे निवेशक व्यावसायिक और सेवा भूमि पर पर्यटन और रिसॉर्ट परियोजनाओं में निवेश करने से हतोत्साहित होंगे। हमारी राय में, भूमि मूल्य सूची में व्यावसायिक और सेवा भूमि की कीमत निर्धारित करते समय, स्थानीय लोगों को "बाज़ार" और "हितों के सामंजस्य" के सिद्धांतों के अनुसार वैज्ञानिक रूप से निर्धारण और गणना करने की आवश्यकता है ताकि व्यावसायिक और सेवा भूमि की कीमत आवासीय भूमि की कीमत की तुलना में लगभग 20% से 40% कम हो।
यह प्रस्ताव निम्नलिखित कई कारणों पर आधारित है:
सबसे पहले, शहरी और पर्यटन एवं रिसॉर्ट परियोजनाओं की स्वीकृत 1/500 विस्तृत योजना के अनुसार, व्यवसाय हेतु भूमि उपयोग की संरचना कुल परियोजना क्षेत्र का लगभग 40% है। शहरी परियोजना का निवेशक, निवेश और निर्माण पूरा करने के बाद, तकनीकी अवसंरचना में शेष भूमि क्षेत्र का 60% प्रबंधन और संचालन के लिए राज्य को सौंप देगा; अपार्टमेंट परिसर का प्रबंधन और संचालन निवासियों द्वारा निर्वाचित प्रबंधन बोर्ड द्वारा किया जाएगा; पर्यटन एवं रिसॉर्ट परियोजना के निवेशक को संपूर्ण परियोजना में निवेश करना होगा और परियोजना जीवन चक्र के दौरान तकनीकी अवसंरचना और सामाजिक अवसंरचना प्रणाली के प्रबंधन और संचालन की लागत वहन करनी होगी।
इसलिए, वाणिज्यिक और सेवा भूमि की कीमत आवासीय भूमि की कीमत का अधिकतम 40% ही होनी चाहिए, जो वैज्ञानिक आधार पर हो।
दूसरा, पर्यटन और रिसॉर्ट क्षेत्रों के विकास में वाणिज्यिक सेवा भूमि की व्यापक भूमिका - पर्यटन के प्रमुख आर्थिक क्षेत्र के लिए आवास अवसंरचना।
उपरोक्त विश्लेषण से हम अनुशंसा करते हैं:
सबसे पहले, आवासीय भूमि की कीमत की तुलना में वाणिज्यिक और सेवा भूमि की कीमत लगभग 20% से 40% निर्धारित करने पर विचार करें;
दूसरा, रिसॉर्ट परियोजनाओं के तकनीकी बुनियादी ढांचे के भूमि क्षेत्र के लिए जैसे: आंतरिक सड़कें, परिदृश्य पेड़, अपशिष्ट जल उपचार स्टेशन, चौक, आदि: (i) परियोजना की पूरी अवधि के दौरान भूमि किराए में छूट देने पर विचार करना उचित है, केवल परियोजना के व्यावसायिक भूमि क्षेत्र के लिए भूमि किराए की गणना करना और (ii) निवेशकों को राज्य को तकनीकी बुनियादी ढांचे को सौंपने की अनुमति देना (शहरी क्षेत्र परियोजनाओं के समान तंत्र के अनुसार)।
तीसरा, वाणिज्यिक और सेवा भूमि की कीमत की गणना करते समय अधिशेष विधि के संबंध में, हम पाते हैं कि राजस्व उस भूमि की कीमत के आधार पर लिया जाता है जिसने भूमि उपयोग अधिकारों के लिए नीलामी जीती है, अक्सर छोटे भूमि क्षेत्रों का संदर्भ लेते हुए। बड़े पैमाने की परियोजनाओं के लिए उपयोग किए जाने वाले छोटे भूमि क्षेत्रों के लिए भूमि की कीमत लेना उचित नहीं है।
इसके साथ ही, भूमि भूखंड की कुल विकास लागत की गणना करते समय लागतें उपयुक्त नहीं हैं। भूमि की कीमत निर्धारित करने के लिए निर्माण निवेश लागत राज्य द्वारा जारी निवेश पूंजी दर पर आधारित होती है, यह पूंजी दर परियोजना की वास्तविक निर्माण निवेश लागत से काफी कम होती है और इन लागतों की गणना वैज्ञानिक रूप से डिज़ाइन अनुमान और स्वीकृत निर्माण रेखाचित्रों के आधार पर की जाती है। विक्रय लागत की गणना केवल राजस्व के 1% पर करने की अनुमति है, जबकि वास्तविक विक्रय लागत लगभग 10% से 15% होती है। ब्याज लागत की गणना कुल ऋण पूंजी के केवल 50% के लिए की जाती है और इसकी गणना केवल 01 - 02 वर्षों के लिए की जाती है।
उपरोक्त गणना के साथ, राजस्व की गणना उच्चतम स्तर पर की जा रही है, जबकि गणना की गई लागत वास्तविकता की तुलना में अपर्याप्त, कम या कम है, जिसके कारण व्यवसायों को बड़ी भूमि उपयोग फीस का भुगतान करना पड़ता है, अचल संपत्ति की कीमतें बढ़ जाती हैं, जिससे बाजार में बुलबुला पैदा होता है, वास्तव में भूमि मूल्य निर्धारण के सिद्धांतों का पालन नहीं किया जाता है।
उपरोक्त कमियों की पहचान के आधार पर, हम भूमि की कीमतें निर्धारित करते समय अधिशेष विधि के अनुप्रयोग से संबंधित विनियमों में संशोधन करने की अनुशंसा करते हैं, विशेष रूप से:
सबसे पहले, राजस्व नीलामी जीतने वाली कीमतों या भूमि के छोटे भूखंडों के नमूना मूल्यों पर आधारित नहीं है... लेकिन यह काफी लंबे समय तक विशिष्ट बाजार मूल्यों पर आधारित होना चाहिए;
दूसरा, लागतों की गणना सही, पर्याप्त और वास्तविकता के अनुरूप होनी चाहिए। विशेष रूप से, लागतों की गणना राज्य एजेंसी द्वारा अनुमोदित अनुमान के अनुसार की जानी चाहिए; विक्रय लागतों की गणना उद्यम के वास्तविक भुगतान (प्रस्तावित स्तर 10% है) के अनुसार की जानी चाहिए; ब्याज लागतों की गणना संपूर्ण ऋण पूंजी पर की जानी चाहिए और परियोजना के निवेश नीति निर्णय/निवेश निर्णय में सक्षम राज्य एजेंसी द्वारा अनुमोदित निर्माण निवेश अवधि के दौरान की जानी चाहिए।
एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. गुयेन क्वांग तुयेन, विश्वविद्यालय परिषद के उपाध्यक्ष, आर्थिक कानून संकाय के प्रमुख, हनोई लॉ विश्वविद्यालय ने तीसरे मुद्दे पर भाषण दिया: नई भूमि मूल्य सूची के जारी करने और आवेदन से संबंधित कानूनी और व्यावहारिक मुद्दे।
वर्तमान भूमि मूल्य समस्या सबसे बड़ी बाधा है। कई इलाकों में कई परियोजनाएँ "ठप" पड़ी हैं और उन्हें क्रियान्वित नहीं किया जा सकता। इसका एक मुख्य कारण यह है कि भूमि मूल्य का निर्धारण नहीं किया जा सकता। इसलिए, मैं कानूनी दृष्टिकोण से भूमि मूल्य समस्या पर कुछ विचार प्रस्तुत करना चाहूँगा।
वर्तमान में, भूमि कानून के नियमों में कई नवाचार हैं। यह एक बड़ी उपलब्धि है, लेकिन कुछ ऐसे बिंदु भी हैं जो स्थानीय निकायों पर दबाव डालते हैं। हम प्रस्ताव संख्या 18 को भूमि मूल्य ढाँचे को हटाकर केवल भूमि मूल्य तालिका लागू करके लागू कर रहे हैं। विशेष रूप से, भूमि मूल्य तालिका को स्थानीय निकायों की जन समितियों को स्थापित करने का काम सौंपा जाएगा। यानी, स्थानीय निकाय स्वयं इसे स्वयं करेंगे, स्वयं निर्णय लेंगे और स्वयं इसकी ज़िम्मेदारी लेंगे। इसके साथ ही, कानून, आदेश और परिपत्र भी हैं। समग्र परिदृश्य को देखते हुए, यह देखा जा सकता है कि कानूनी गलियारा अधिक पूर्ण और उपयुक्त होता जा रहा है, लेकिन विस्तार से देखें तो अभी भी कई सीमाएँ हैं।
भूमि मूल्य निर्धारण नियमन में बाज़ार सिद्धांत सहित पाँच सिद्धांत हैं, लेकिन बाज़ार सिद्धांत क्या है, यह कोई नहीं बताता। इससे स्थानीय लोगों के लिए इसे लागू करना मुश्किल हो जाता है।
वर्तमान में, रियल एस्टेट बाज़ार ने 20-30 मिलियन VND/m2 के रियल एस्टेट सेगमेंट को "विलुप्त" कर दिया है, जिससे वेतनभोगी कर्मचारियों के लिए घर खरीदना असंभव हो गया है। इसलिए, मुझे लगता है कि यह स्पष्ट करना आवश्यक है कि बाज़ार के सिद्धांत क्या हैं। दूसरा, बाज़ार के सिद्धांतों को निर्धारित करने के लिए किन मानदंडों का उपयोग किया जाता है। इसे भी स्पष्ट करने की आवश्यकता है।
और हमें यह भी स्पष्ट करना होगा कि ज़मीन की कीमतें बाज़ार भावों के अनुसार तय करने का कोई सिद्धांत नहीं है। बाज़ार भावों के अनुसार तय करना ग़लत है, हमें "बाज़ार सिद्धांतों" का पालन करना होगा।
इसके अलावा, ज़मीन की कीमतें तय करने के पाँच सिद्धांतों में सामंजस्य सुनिश्चित होना चाहिए। तो सामंजस्य क्या है? यह भी स्पष्ट होना चाहिए। मेरे विचार से, सामंजस्य यह सुनिश्चित करना चाहिए कि सभी पक्षों को लाभ की गारंटी मिले। अगर ज़मीन की कीमतें तय करने की यही स्थिति बनी रही, तो व्यवसाय निश्चित रूप से "ठप" हो जाएँगे।
इसके बाद, मेरा प्रस्ताव है कि भूमि मूल्यांकन पर परामर्श देने वाली टीम और संगठनों की सुरक्षा के लिए हमारे पास एक स्पष्ट कानूनी व्यवस्था होनी चाहिए। वे विशेषज्ञ हैं, और अगर वे सही कानूनी प्रक्रियाओं का पालन करते हैं, तो उन्हें सुरक्षा मिलनी चाहिए। तभी सलाहकार ऐसा करने का साहस कर पाएँगे।
हमें भूमि मूल्यांकन विशेषज्ञों सहित भौतिक संसाधन भी तैयार करने होंगे। पीछे मुड़कर देखें तो हमारे देश में कितने सैकड़ों भूमि मूल्यांकन विशेषज्ञ हैं और क्या वे भूमि का मूल्यांकन कर सकते हैं? सेमिनार आयोजित करने के अलावा, मेरा मानना है कि प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय को स्थानीय लोगों का मार्गदर्शन करना चाहिए। स्थानीय लोगों को यह काम खुद करने देना बहुत मुश्किल है।
वर्तमान में भूमि का मूल्यांकन कठिन है, आंशिक रूप से इसलिए क्योंकि वर्तमान इनपुट डेटा और सूचना उपलब्ध नहीं है और मानक नहीं है।
इसके अलावा, मैं इस विचार से सहमत हूँ कि ज़मीन की एक समान कीमत तय करना असंभव है, खासकर व्यावसायिक और सेवा क्षेत्र की ज़मीन के लिए। सामाजिक-आर्थिक विकास वाले इलाकों में परियोजनाओं की अलग-अलग कीमतें होनी चाहिए... हर परियोजना समूह के आधार पर, विशिष्ट स्थानों पर, अलग-अलग कीमतें लागू होती हैं। हमारे पास विशिष्ट विवरण होने चाहिए। तभी हम धीरे-धीरे ज़मीन की मौजूदा कीमत को कम कर सकते हैं। अन्यथा, हम ज़मीन की कीमत को संसाधन नहीं, बल्कि एक बाधा बना देंगे।
हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने भाषण दिया 2
चर्चा: भूमि मूल्य सूची विकसित करने में "राज्य, भूमि उपयोगकर्ताओं और निवेशकों के बीच हितों के सामंजस्य को सुनिश्चित करने" और "बाजार सिद्धांतों" के सिद्धांत को लागू करना और प्रांत में प्रत्येक प्रकार की भूमि के लिए भूमि किराये की गणना करने के लिए भूमि किराये की इकाई मूल्य के प्रतिशत (%) को उचित रूप से विनियमित करना ताकि एक आकर्षक निवेश वातावरण बनाया जा सके और एक सुरक्षित, स्वस्थ और टिकाऊ अचल संपत्ति बाजार विकसित किया जा सके।
संकल्प 18 से लेकर भूमि कानून 2024 तक, हम रियल एस्टेट बाजार से संबंधित नीति तंत्रों के निर्माण में महान प्रयास देख सकते हैं, ताकि वे अधिक से अधिक एकीकृत और स्पष्ट हो सकें, तथा पहले से मौजूद कानूनी अंतरालों को भर सकें।
2024 के भूमि कानून के लागू होने के बाद, इस कानून के बारे में विस्तृत जानकारी देने वाले कई आदेश जारी किए गए। हालाँकि, वर्तमान समस्या कानून प्रवर्तन की है। उदाहरण के लिए, हो ची मिन्ह सिटी में वर्तमान में 58,000 रियल एस्टेट उत्पाद हैं जिनमें भूमि की कीमतों से संबंधित समस्याएँ हैं।
आज की कार्यशाला में, हम भूमि मूल्यांकन के संबंध में एक सुझाव देना चाहेंगे। डिक्री 102/2024/ND-CP में कृषि भूमि, गैर-कृषि भूमि, और वाणिज्यिक एवं सेवा भूमि सहित भूमि के प्रकारों का विवरण दिया गया है। हालाँकि, हम पाते हैं कि गोल्फ कोर्स की भूमि धारा 4 और धारा 5 दोनों में विनियमित है। धारा 4 गोल्फ कोर्स वाले हिस्से वाली सार्वजनिक भूमि की बात करती है, लेकिन गोल्फ कोर्स के प्रबंधन के तहत उत्पादन और व्यावसायिक भूमि धारा 5 में है। हालाँकि, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने गैर-कृषि उत्पादन और व्यावसायिक भूमि को स्पष्ट रूप से विस्तृत रूप से वर्गीकृत किए बिना उन्हें समूहीकृत करने के विनियमन के साथ एक समायोजित भूमि मूल्य सूची जारी की। उदाहरण के लिए, साइगॉन चिड़ियाघर और बॉटनिकल गार्डन की कहानी, कुल क्षेत्रफल लगभग 20 हेक्टेयर भूमि है, जिसमें से केवल कुछ हज़ार वर्ग मीटर वाणिज्यिक और सेवा भूमि है, लेकिन पूरे क्षेत्र का मूल्य वाणिज्यिक और सेवा भूमि के रूप में लगाया गया है, जिसके कारण उद्यम पर लगभग 900 बिलियन वीएनडी कर बकाया है। जब प्रेस इसमें शामिल हुआ, तब शहर ने पीछे मुड़कर देखा और निष्कर्ष निकाला कि अधिक सटीक आकलन के लिए उसे पुनः इस पर विचार करने की आवश्यकता है।
वर्तमान में, समायोजित भूमि मूल्य सूची बनाने की प्रक्रिया में, वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के संश्लेषण के अनुसार, 25 इलाकों ने भूमि मूल्य सूची को समायोजित किया है। विस्तृत विश्लेषण करने पर, यह देखा जा सकता है कि अधिकांश इलाकों में पहले की तुलना में कई गुना वृद्धि दर्ज की गई है। हो ची मिन्ह सिटी में, कैन जिओ जिले में पहले की तुलना में 1.7 से 2.7 गुना तक की वृद्धि दर्ज की गई है। सबसे कम वृद्धि जिला 3 में 2.7 गुना के साथ हुई, जबकि होक मोन जिले में सबसे अधिक 38 गुना तक की वृद्धि हुई। इस प्रकार, वर्तमान भूमि मूल्य सूची में वृद्धि पिछली मूल्य सूची से कहीं अधिक है।
इसलिए, हमने सरकार और मंत्रालयों को सूचित किया है कि पहले समायोजन का रियल एस्टेट बाज़ार पर तत्काल प्रभाव नहीं पड़ेगा, क्योंकि वर्तमान मूल्यांकन पद्धति अभी भी अधिशेष पर आधारित है, न कि पूरी तरह से भूमि मूल्य सूची पर। हालाँकि, परियोजना कार्यान्वयन के लिए भूमि खरीद और मुआवजे के चरणों में समस्याएँ उत्पन्न हो सकती हैं, जब भूमि की कीमतें बहुत अधिक बढ़ जाएँगी, जिससे बाज़ार में असंतुलन पैदा होगा।
हम जिस सिद्धांत की हमेशा बात करते हैं, वह तीन प्रमुख संस्थाओं: राज्य, भूमि उपयोगकर्ता और निवेशकों के बीच हितों का सामंजस्य है। हालाँकि, वास्तव में, कार्यान्वयन के दौरान इस सिद्धांत को पूरी तरह से सुनिश्चित नहीं किया गया है। इसलिए, मेरा प्रस्ताव है कि जिन 25 इलाकों ने समायोजित भूमि मूल्य सूची जारी की है, उनके लिए तुरंत एक प्रभाव मूल्यांकन किया जाना चाहिए। अब से लेकर 1 जनवरी, 2026 को भूमि मूल्य सूची लागू होने तक, हमें इन इलाकों में नई भूमि मूल्य सूची के प्रभाव की प्रारंभिक समीक्षा और मूल्यांकन का निर्देश देना चाहिए। जिन इलाकों ने नई भूमि मूल्य सूची जारी नहीं की है और अभी भी पुरानी मूल्य सूची बनाए हुए हैं, उनका भी गहन मूल्यांकन किया जाना चाहिए। इस प्रकार, हम यह निर्धारित करेंगे कि क्या नई नीतियाँ वास्तव में हितों के सामंजस्य के सिद्धांत को सुनिश्चित करती हैं।
2023 से 2024 के अंत तक, हो ची मिन्ह सिटी ने ज़मीन की कीमतों में लगभग 1.64 गुना वृद्धि की है। वर्तमान में, नए समायोजनों के साथ, यह वृद्धि उसी स्तर पर बनी हुई है। इस प्रकार, अगले तीन वर्षों में, व्यवसायों को वित्तीय दायित्वों में बड़े बदलाव का सामना करना पड़ेगा, जिसमें अधिक कर और शुल्क चुकाने की प्रवृत्ति शामिल होगी। इससे व्यवसायों पर काफ़ी वित्तीय दबाव पड़ेगा।
इसलिए, हमने प्रस्ताव दिया है कि नगर निगम डिक्री 103 के अनुसार न्यूनतम दर 0.25% से 1.5% तक कर की दर लागू करे। हालाँकि नगर निगम अभी भी कानून का पालन कर रहा है, लेकिन सवाल यह है कि क्या यह वास्तविकता के अनुकूल है। हम समझते हैं कि इस डिक्री की न्यूनतम समय सीमा 10 वर्ष है, इसलिए प्रारंभिक चरण में 0.25 - 1.5% की दर लागू करना काफी अधिक है। हम अनुशंसा करते हैं कि भूमि किराये की कीमतों की गणना का प्रतिशत केवल 0.25 - 0.5% के बीच निर्धारित किया जाना चाहिए ताकि व्यवसायों पर वित्तीय बोझ कम हो और उनके लिए धीरे-धीरे बदलावों के अनुकूल होने की परिस्थितियाँ बनें।
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स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html
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