क्या कारण है कि अचल संपत्ति की कीमतें उच्च स्तर पर स्थिर बनी हुई हैं?

सरकार का दृढ़ संकल्प

प्रधानमंत्री ने अभी-अभी तत्काल दस्तावेज संख्या 527/टीबी-वीपीसीपी जारी किया है, जिसमें उत्पादन और व्यापार के लिए ऋण वृद्धि में कठिनाइयों को दूर करने, विकास को बढ़ावा देने और वृहद अर्थव्यवस्था को स्थिर करने के समाधान पर सम्मेलन में प्रधानमंत्री के निष्कर्ष की घोषणा की गई है।

उल्लेखनीय है कि घोषणा में, प्रधानमंत्री ने निर्माण मंत्रालय से अनुरोध किया कि वह रियल एस्टेट उद्यमों को खंडों के पुनर्गठन और उत्पाद की कीमतें कम करने के लिए मार्गदर्शन प्रदान करे। वास्तविक ज़रूरतमंद लोगों, सामाजिक आवास, श्रमिकों और कम आय वाले लोगों के लिए आवास के खंडों के पुनर्गठन हेतु उचित, समयबद्ध और प्रभावी समाधान होने चाहिए।

बाजार में कई कदम रियल एस्टेट बाजार की कठिनाइयों को दूर करने के लिए सरकार के दृढ़ संकल्प का प्रमाण हैं।

उपरोक्त कदम, रियल एस्टेट बाजार को सुरक्षित, स्वस्थ और टिकाऊ ढंग से विकसित करने और उसकी बहाली के लिए आने वाली कठिनाइयों को दूर करने के सरकार के कठोर प्रयासों को दर्शाता है।

इससे पहले, 7 दिसंबर की सुबह उत्पादन और व्यवसाय के लिए ऋण वृद्धि में आने वाली कठिनाइयों के समाधान, विकास को बढ़ावा देने और व्यापक आर्थिक स्थिरता पर आयोजित सम्मेलन में, प्रधान मंत्री फाम मिन्ह चीन्ह ने कहा कि बैंक और उद्यम एक आर्थिक पारिस्थितिकी तंत्र में हैं। केवल जब अर्थव्यवस्था विकसित होती है, तभी बैंक और उद्यम विकसित हो सकते हैं, और इसके विपरीत, केवल जब बैंक और उद्यम विकसित होते हैं, तभी देश विकसित हो सकता है। प्रत्येक व्यक्ति और प्रत्येक संस्था को ज़िम्मेदारी साझा करनी चाहिए, "तूफ़ान में योगदान देना" चाहिए ताकि देश कठिनाइयों को दूर कर सके, और फिर प्रत्येक व्यक्ति और प्रत्येक संस्था कठिनाइयों को दूर कर सके और साझा विकास कर सके।

रियल एस्टेट व्यवसायों द्वारा पूँजी प्राप्त करने में कठिनाई की शिकायत का मुद्दा उठाते हुए। लेकिन हाल के वर्षों में, रियल एस्टेट की कीमतें आम तौर पर बढ़ी हैं। अगर कठिनाइयाँ हैं, लेकिन वे फिर भी बिक्री मूल्य वही रखना चाहते हैं, फिर भी "एकतरफ़ा" की माँग करते हैं, तो क्या कोई साझा ज़िम्मेदारी है?

प्रधानमंत्री के अनुसार, सामान्य समय में सामान्य नीतियाँ होती हैं, और असामान्य समय में असामान्य नीतियाँ होनी ही चाहिए। कठिन समय में, "लाभों में सामंजस्य और जोखिमों को साझा करने" की भावना पर आधारित नीतियाँ होनी चाहिए ताकि वे उपयुक्त, सही और विकास को बढ़ावा देने वाली हों।

विक्रय मूल्य क्यों बढ़ रहा है?

हाल के दिनों में, रियल एस्टेट बाज़ार मुश्किलों भरा रहा है, लेकिन रियल एस्टेट की कीमतें अभी भी ऊँचे स्तर पर "स्थिर" हैं। वियतनाम एसोसिएशन ऑफ़ रियलटर्स (VARS) के शोध आँकड़े बताते हैं कि पिछले एक दशक में रियल एस्टेट की कीमतें दर्जनों गुना बढ़ी हैं। अकेले 2021 में ही, घरों की औसत कीमत में दो अंकों की वृद्धि हुई है।

रियल एस्टेट बाजार कठिन है, लेकिन रियल एस्टेट की कीमतें अभी भी उच्च स्तर पर "स्थिर" हैं, यहां तक ​​कि बड़े शहरों में अपार्टमेंट सेगमेंट में भी अभी भी ऊपर की ओर रुझान बना हुआ है (चित्रण फोटो)।

VARS का अनुमान है कि 2024 में, प्राथमिक अपार्टमेंट की बिक्री कीमत में औसतन लगभग 3-8% की वृद्धि जारी रहेगी। क्योंकि अल्पकालिक आपूर्ति का समाधान नहीं हुआ है। नई आपूर्ति की कमी बाजार को अप्रतिस्पर्धी बनाती है, इस स्तर पर बिक्री के लिए उपलब्ध अपार्टमेंट परियोजनाओं वाले व्यवसाय "राजा" हैं। अगर उन्हें नकदी प्रवाह में कोई कठिनाई नहीं होती है, तो निवेशक अधिकतम लाभ के लिए कीमतें ऊँची बनाए रखेंगे। साथ ही, लगातार बेहतर होते बुनियादी ढाँचे के कारण कीमतें और भी ऊँची होती जाएँगी।

अपार्टमेंट की कीमतें न केवल इसलिए ऊँची हैं क्योंकि निवेशक कीमतें ऊँची रखने की कोशिश करते हैं, बल्कि इसलिए भी क्योंकि इनपुट सामग्री की बढ़ती कीमतों, श्रम लागत और वित्तीय पहुँच लागत के कारण निवेश और निर्माण लागत बढ़ जाती है। इसके अलावा, भूमि निधि बनाने की लागत बहुत अधिक है, साथ ही प्रारंभिक निवेश, निर्माण और परियोजना विकास के दौरान उत्पन्न होने वाली कई "अनाम" लागतें भी बहुत अधिक हैं, जिससे निवेशकों के लिए कीमतें कम करना मुश्किल हो जाता है।

कम ब्याज दरों और अतीत की रिकॉर्ड उच्च मुद्रास्फीति ने भी घर की कीमतों में तेज वृद्धि में योगदान दिया है, लेकिन समस्या का मूल आपूर्ति की कमी है।

आपूर्ति लगातार कम होती जा रही है

तदनुसार, नए लाइसेंस प्राप्त वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं की संख्या बहुत कम है और इसमें कमी का रुझान दिख रहा है, खासकर किफायती और मध्यम श्रेणी के क्षेत्रों में। विशेष रूप से, आवास और अचल संपत्ति बाजार पर निर्माण मंत्रालय के आंकड़ों के अनुसार, 2022 में, देश में 126 नए लाइसेंस प्राप्त परियोजनाएं थीं, जो 2021 की तुलना में केवल 52.7% और 2020 की तुलना में केवल 17% थीं।

विशेष रूप से, 2021 और 2022 में पूंजी जुटाने और आवास लेनदेन के लिए पात्र किफायती खंड (VND25 मिलियन/m2 से कम कीमत) में कोई भी भविष्य की आवास परियोजनाएं नहीं हैं। पूंजी जुटाने और आवास लेनदेन के लिए पात्र मध्य-श्रेणी के अपार्टमेंट (VND25-50 मिलियन/m2) का अनुपात भी 2020 से लगातार दोहरे अंकों में कम हुआ है।

वीएआरएस अनुसंधान डेटा यह भी दर्शाता है कि बिक्री के लिए किफायती और मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट की संख्या 2019 से लगातार घट रही है। विशेष रूप से, 2022 में बिक्री के लिए किफायती अपार्टमेंट की कुल संख्या 2019 की तुलना में केवल 10% है।

बिक्री के लिए अपार्टमेंट की कुल आपूर्ति में किफायती अपार्टमेंट की आपूर्ति का अनुपात भी लगातार कम हुआ है, जो 2019 में 30% से 2022 में 7% हो गया है। 2019-2022 की अवधि में, मध्य-श्रेणी के अपार्टमेंट का अनुपात भी क्रमशः 54%, 46%, 34%, 27% तक घट गया।

खंडों का पुनर्गठन कैसे करें और उत्पाद लागत को कैसे कम करें?

वीएआरएस के अनुसार, खंडों का पुनर्गठन करने और उत्पाद लागत को कम करने के लिए, "संयुक्त प्रयास", दृष्टिकोणों को एकीकृत करना, कार्यान्वयन के तरीकों और राज्य प्रबंधन एजेंसियों से लेकर उद्यमों और बैंकों तक कई विषयों और घटकों का समन्वय करना आवश्यक है।

राज्य प्रबंधन एजेंसी की ओर से, सबसे पहले, निवेश और निर्माण की प्रक्रिया और प्रशासनिक प्रक्रियाओं को छोटा करने की योजना का अध्ययन करना आवश्यक है। भूमि उपयोग शुल्क और साइट क्लीयरेंस की गणना में उद्यमों को सहायता प्रदान करने की योजनाओं पर विचार करें। वर्तमान में, ये दो मदें निवेशकों के अधिकांश खर्चों का हिसाब रखती हैं, जो सीधे तौर पर अचल संपत्ति की कीमत को प्रभावित करती हैं।

साथ ही, उन सभी कृत्यों से निपटने के लिए सख्त कदम उठाना ज़रूरी है जो निवेश और परियोजनाओं के विकास की प्रक्रिया में व्यवसायों के लिए "मुश्किल" पैदा करते हैं। "ग्रीस लागत" से बचें, जो उत्पाद की लागत में अदृश्य रूप से जुड़ जाती है।

स्टेट बैंक को विशेष रूप से किफायती आवास में निवेश और विकास करने वाले व्यवसायों और घर खरीदारों के लिए अधिमान्य ब्याज दरों वाले ऋण कार्यक्रम का अध्ययन और विकास करने की आवश्यकता है। यदि निवेशक उच्च-स्तरीय आवास से किफायती या सामाजिक आवास में परियोजनाओं का पुनर्गठन करना चाहते हैं, तो उन्हें समर्थन देने के लिए विशिष्ट और स्पष्ट तंत्र और नीतियाँ होनी चाहिए।

रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए, निवेश परियोजना पोर्टफोलियो की सक्रिय समीक्षा करना आवश्यक है। उन परियोजनाओं का कुछ या पूरा हिस्सा बेच दें जो वर्तमान संसाधनों के लिए उपयुक्त नहीं हैं। ऋण पुनर्गठन और नकदी प्रवाह की योजना सक्रिय रूप से बनाएँ। उन परियोजनाओं पर पूँजी केंद्रित करें जो कानूनी रूप से गारंटीकृत हों, व्यवहार्य ऋण योजनाएँ हों, जल्दी पूरी हो सकें और जिनका परिसमापन आसान हो।

मुनाफे की उम्मीदें कम करें, घाटे में भी बिक्री स्वीकार करें, और पिछले वर्षों के मुनाफे का इस्तेमाल परिचालन को बनाए रखने के लिए करें। अनुसंधान चरण में नई परियोजनाओं के लिए, बाज़ार में उत्पादों को लॉन्च करते समय अवशोषण क्षमता सुनिश्चित करने के लिए किफायती मूल्य खंड की ओर सक्रिय रूप से उन्मुख रहें।

इसके अलावा, रियल एस्टेट उद्यमों को प्रबंधन क्षमता में सुधार, जोखिम नियंत्रण और लागत कम करने के लिए निरंतर नवाचार, अनुसंधान और तकनीकी उपलब्धियों को लागू करने की आवश्यकता है।

एन.गियांग

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/dau-la-nguyen-nhan-khien-gia-bat-dong-san-van-neo-o-muc-cao-a642272.html