कृषि भूमि की कीमतों में 65%-70% की वृद्धि का प्रस्ताव: कई चिंताएँ

एसजीजीपी के पत्रकारों के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी के कुछ इलाकों में, ऐसे कई मामले हैं जहाँ लोगों को अपने भूमि उपयोग परिवर्तन आवेदन वापस लेने पड़े हैं क्योंकि निर्णय संख्या 79/2024 में भूमि मूल्य सूची के अनुसार गणना की गई भूमि उपयोग शुल्क बहुत अधिक है। विशेषज्ञों का आकलन है कि कृषि भूमि के मूल्य को समायोजित करना आवश्यक है ताकि लोगों को उद्देश्य परिवर्तन के समय भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने का बोझ कम करने में मदद मिल सके, लेकिन उचित वृद्धि पर विचार करना भी आवश्यक है।

लोगों पर वित्तीय दबाव कम करना

हो ची मिन्ह सिटी इंस्टीट्यूट ऑफ नेचुरल रिसोर्सेज एंड एनवायरनमेंट के निदेशक डॉ. फाम वियत थुआन ने कहा कि निर्णय 79/2024 के अनुसार मूल्य सूची लागू करने से शहर के सामान्य बाजार पर नकारात्मक प्रभाव पड़ेगा। यानी, भूमि उपयोग परिवर्तन से बजट राजस्व में कमी, रियल एस्टेट बाजार का विकास सीमित होना, और लोगों द्वारा नए निर्माण कार्यों को सीमित करने के कारण निर्माण सामग्री बाजार में भारी कमी आना। हाल ही में, हो ची मिन्ह सिटी इंस्टीट्यूट ऑफ नेचुरल रिसोर्सेज एंड एनवायरनमेंट ने हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी को एक दस्तावेज़ भेजा, जिसमें हो ची मिन्ह सिटी क्षेत्र में पहले से लागू निर्णय 79/2024 के अनुसार आवासीय भूमि नियोजन वाली कृषि भूमि की कीमत को भूमि मूल्य सूची में 65%-70% तक समायोजित करने का प्रस्ताव रखा गया था।

बिन्ह क्वोई वार्ड में भूमि, एचसीएमसी फोटो: थान हिएन

डॉ. फाम वियत थुआन के अनुसार, समायोजन का दायरा आवासीय भूमि नियोजन के साथ आवासीय क्षेत्रों में मिश्रित कृषि भूमि भूखंडों, या कृषि भूमि वाले आवासीय भूखंडों पर लागू होगा, जिन्हें 2024 के भूमि कानून के दिशानिर्देशों के अनुसार आवासीय भूमि में परिवर्तित करने की आवश्यकता होने पर आवासीय भूमि में परिवर्तित नहीं किया गया है। इसके अलावा, आवासीय भूमि नियोजन के बिना कृषि भूमि को प्रस्ताव के अनुसार बढ़ाने के लिए समायोजित नहीं किया जाएगा, ताकि परियोजनाओं और औद्योगिक क्षेत्रों व क्लस्टरों के दीर्घकालिक विकास के लिए परिस्थितियाँ बनाई जा सकें। डॉ. फाम वियत थुआन ने कहा, "यदि प्रस्ताव को मंजूरी मिल जाती है, तो लोगों को निर्णय 02/2020 के अनुसार भूमि मूल्य सूची लागू करने की तुलना में केवल 2.5-3 गुना अधिक कर देना होगा, जो 250%-300% के बराबर है। इस बीच, यदि समायोजन नहीं किया जाता है, तो लोगों को भुगतान करने वाले भूमि उपयोग शुल्क की राशि औसतन 5-25 गुना बढ़ जाएगी, जो 500%-2,500% के बराबर है, जो बहुत अधिक वृद्धि है।"

उदाहरण के तौर पर श्री एन.के. (तान थान डोंग कम्यून, क्यू ची जिला) का मामला लें। जब उन्होंने 30 अक्टूबर, 2024 को नई भूमि मूल्य सूची के बारे में सुना, तो उन्होंने लगभग ^{960 वर्ग मीटर कृषि भूमि को} आवासीय भूमि में बदलने के लिए एक आवेदन प्रस्तुत किया। नई भूमि मूल्य सूची को लागू करने पर, उन्हें 4.3 अरब वीएनडी से अधिक का भुगतान करना पड़ा। इस बीच, हो ची मिन्ह सिटी इंस्टीट्यूट ऑफ नेचुरल रिसोर्सेज एंड एनवायरनमेंट इकोनॉमिक्स द्वारा प्रस्तावित गणना पद्धति से, श्री के. पर कम वित्तीय बोझ पड़ेगा। विशेष रूप से, श्री के. के क्षेत्र में भूमि की कीमत 4.3 मिलियन वीएनडी/ ^{वर्ग मीटर} है। यदि कृषि भूमि की कीमत आवासीय भूमि की कीमत के 70% तक बढ़ा दी जाती है, तो 4.3 x 70% = 3 मिलियन वीएनडी/ ^{वर्ग मीटर} होगा। भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराये पर डिक्री 103/2024 में निर्धारित गणना पद्धति के अनुसार, भूमि उपयोग के उद्देश्य को आवासीय भूमि में परिवर्तित करते समय भूमि उपयोग शुल्क 4.3 मिलियन VND - 3 मिलियन VND = 1.3 मिलियन VND/ ^m2 है। इस प्रकार, ^100m2 के साथ, भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदलते समय, उसे केवल 1.3 बिलियन VND का भुगतान करना होगा, जो वर्तमान गणना की तुलना में 3 बिलियन VND से अधिक की कमी है।

सावधानीपूर्वक ध्यान दें

हालांकि, कुछ रियल एस्टेट विशेषज्ञों का मानना ​​है कि प्रस्तावित कृषि भूमि की कीमतें बढ़ाने पर सावधानीपूर्वक विचार करना ज़रूरी है क्योंकि इससे आवास की कीमतें बढ़ेंगी और रियल एस्टेट व्यवसायों का विकास प्रभावित होगा। इसके अलावा, भूमि के संचयन की स्थिति भी उत्पन्न हो सकती है जो रूपांतरण की प्रतीक्षा में है, जिससे उत्पादन भूमि का स्रोत धीमा हो सकता है और शहरी कृषि के विकास में बाधा उत्पन्न हो सकती है।

बा रिया रियल एस्टेट क्लब के अध्यक्ष श्री वो वान थुओंग ने कहा कि कृषि भूमि की कीमतों में आवासीय भूमि की कीमतों की तुलना में 65%-70% की वृद्धि करने से कई परिणाम हो सकते हैं। कृषि भूमि को आवासीय भूमि के मूल्य के करीब नहीं माना जा सकता है, जिससे कीमतों में वृद्धि के इंतजार में कृषि भूमि में सट्टेबाजी आसानी से हो सकती है, जिससे अचल संपत्ति बाजार में उन परियोजनाओं के लिए प्रतिकूल उतार-चढ़ाव हो सकता है जिनके पास पहले से ही आवासीय भूमि है। इस बीच, बा रिया - वुंग ताऊ हाउसिंग डेवलपमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के महानिदेशक श्री ले वियत लियन ने टिप्पणी की कि एक आवास परियोजना को लागू करते समय, व्यवसायों को कृषि भूमि से आवासीय भूमि में भूमि उपयोग का उद्देश्य बदलना होगा। जब भूमि की कीमतें बढ़ती हैं, तो व्यवसायों को भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदलने में सक्षम होने के लिए अधिक धन जमा करने की आवश्यकता होती है।

गुयेन कान्ह लॉ कंपनी लिमिटेड (वुंग ताऊ वार्ड, हो ची मिन्ह सिटी) के निदेशक, वकील गुयेन कान्ह के अनुसार, कृषि भूमि की कीमत में वृद्धि को समायोजित करना आवश्यक है, लेकिन इसके लिए भूमि कानून 2024 के अनुसार भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया का पालन करना होगा, और इसके लिए विशेष विभागों, शाखाओं और स्वतंत्र मूल्यांकन परामर्श संगठनों से परामर्श करना होगा। विशेष रूप से, भूमि कानून द्वारा निर्धारित बाजार सिद्धांतों के अनुसार भूमि मूल्यांकन विधियों के सिद्धांतों को अच्छी तरह से समझना आवश्यक है। भूमि की कीमतों का निर्धारण हस्तांतरण बाजार, भूमि आय, निवेश लागत, पड़ोसी भूमि की कीमतों से जानकारी एकत्र करने के आधार पर होना चाहिए... आवासीय भूमि की कीमतों से एक निश्चित अनुपात नहीं लिया जा सकता।

THANH HIEN - QUANG VU

स्रोत: https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html