व्यवसायों को भूमि अधिग्रहण और भूमि उपयोग शुल्क की बढ़ती लागतों को लेकर चिंता है।

हो ची मिन्ह सिटी की हाल ही में संशोधित भूमि मूल्य सूची ने परियोजनाओं को तत्काल प्रभावित नहीं किया है, लेकिन यह भविष्य में बाजार को प्रभावित करेगा, क्योंकि इससे व्यवसायों के लिए भूमि अधिग्रहण और भूमि उपयोग शुल्क की लागत बढ़ जाती है।

हो ची मिन्ह सिटी: व्यवसायों को भूमि अधिग्रहण और भूमि उपयोग शुल्क की बढ़ती लागतों को लेकर चिंता है।

हो ची मिन्ह सिटी की हाल ही में संशोधित भूमि मूल्य सूची ने परियोजनाओं को तत्काल प्रभावित नहीं किया है, लेकिन यह भविष्य में बाजार को प्रभावित करेगा, क्योंकि इससे व्यवसायों के लिए भूमि अधिग्रहण और भूमि उपयोग शुल्क की लागत बढ़ जाती है।

रूपांतरण आवेदनों में तेजी से वृद्धि हुई है।

हो ची मिन्ह सिटी की पीपुल्स कमेटी के निर्णय संख्या 79/2024/QD-UBND के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी ने 31 अक्टूबर, 2024 से नई भूमि मूल्य सूची को आधिकारिक तौर पर लागू कर दिया है।

इससे पहले, जब लोगों को पता चला कि हो ची मिन्ह सिटी ने पुरानी भूमि मूल्य सूची की तुलना में (के फैक्टर लागू करने से पहले) 4 से 38 गुना तक की वृद्धि वाली भूमि मूल्य सूचियाँ घोषित की हैं, तो भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलने या भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र ("लाल किताबें") प्राप्त करने की आवश्यकता वाले कई लोग नई भूमि मूल्य सूची लागू होने से पहले आवश्यक प्रक्रियाओं को पूरा करने के लिए भूमि पंजीकरण कार्यालय की शाखाओं में गए।

अक्टूबर के अंत में, जब इन्वेस्टमेंट न्यूज़पेपर के एक रिपोर्टर ने गो वाप ज़िला भूमि पंजीकरण कार्यालय की शाखा का दौरा किया, तो वहाँ एक रियल एस्टेट कंसल्टिंग कंपनी के कर्मचारी श्री ट्रान वान ट्रुंग छह सेट दस्तावेज़ जमा करने के लिए इंतज़ार कर रहे थे। श्री ट्रुंग ने बताया कि अक्टूबर में (नई भूमि मूल्य सूची लागू होने से पहले), उन्होंने गो वाप, ज़िला 12 और होक मोन में ग्राहकों के लिए 15 सेट दस्तावेज़ पूरे करके जमा कर दिए थे। इन दस्तावेज़ों में मुख्य रूप से भूमि उपयोग के उद्देश्यों में परिवर्तन, भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी करना और भूमि स्वामित्व का हस्तांतरण शामिल था।

विशेषज्ञों के अनुसार, भूमि की इस नई मूल्य सूची का उन व्यक्तियों पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ेगा जिन्हें भूमि उपयोग अधिकारों की मान्यता, भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन या आवासीय भूमि के उपविभाजन के लिए आवेदन करने की आवश्यकता है।

डीकेआरए ग्रुप के उप महाप्रबंधक श्री वो हांग थांग ने कहा: “नई भूमि मूल्य सूची का अल्पावधि में लोगों की मानसिकता पर मिश्रित प्रभाव पड़ेगा, जिसमें सकारात्मक और नकारात्मक दोनों प्रभाव शामिल होंगे। जिन लोगों को अन्य प्रकार की भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने की आवश्यकता है, उन्हें बहुत अधिक कर (कम से कम 10 गुना अधिक) देना होगा, विशेष रूप से उपनगरीय क्षेत्रों में, क्योंकि कृषि भूमि मुख्य रूप से इन्हीं क्षेत्रों में केंद्रित है। वास्तव में, देय कर की राशि उनके द्वारा पहले खरीदी गई कृषि भूमि की कीमत से भी अधिक हो सकती है।”

व्यवसायों को भी अधिक चिंताएं हैं।

इन्वेस्टमेंट न्यूजपेपर के पत्रकारों के साथ चर्चा में, अधिकांश रियल एस्टेट व्यवसायों ने कहा कि अल्पावधि में, नई भूमि मूल्य सूची रियल एस्टेट परियोजनाओं को सीधे प्रभावित नहीं करेगी, लेकिन भविष्य में, यह अप्रत्यक्ष रूप से भूमि अधिग्रहण की लागत और भूमि उपयोग शुल्क में वृद्धि करेगी।

ट्रान एन ग्रुप के उप महाप्रबंधक श्री हा वान थिएन ने बताया कि निवेशकों और व्यवसायों के लिए एक प्रमुख चिंता का विषय यह है कि क्या अधिकारी भूमि उपयोग के उद्देश्यों में परिवर्तन के समय कर स्थगन की अनुमति देते हैं। पहले, परिवर्तन के दौरान कर स्थगन की अनुमति नहीं थी, लेकिन अब, ऐसे मामलों में जहां भूमि उपयोगकर्ता भूमि संबंधी अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करने में असमर्थ हैं, भूमि कानून उन्हें भूमि उपयोग शुल्क के भुगतान को स्थगित करने की अनुमति देता है। भुगतान केवल तभी आवश्यक है जब भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरित हो जाते हैं और आय उत्पन्न होती है।

श्री थिएन ने जोर देते हुए कहा, "कीमतों के संबंध में, यह निश्चित है कि निकट भविष्य में अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि होगी। क्योंकि बाजार तंत्र के अनुसार, जब इनपुट लागत बढ़ती है, तो आउटपुट कीमतों में कमी या कोई बदलाव न होने का कोई कारण नहीं होता है।"

वनहाउसिंग के बिजनेस डेवलपमेंट डायरेक्टर श्री ट्रान क्वांग ट्रुंग भी इसी विचार से सहमत हैं। उनका मानना ​​है कि हो ची मिन्ह सिटी में कई लोग अभी भी अपार्टमेंट की कीमतों में गिरावट का इंतजार कर रहे हैं, लेकिन यह संभव नहीं है। इसका कारण यह है कि परियोजना विकासकर्ताओं के लिए सभी इनपुट कारक, जैसे कि नई मूल्य सूची के अनुसार भूमि कर लागत, निर्माण लागत, उत्पाद डिजाइन निवेश लागत आदि में काफी वृद्धि हुई है।

श्री ट्रुंग के अनुसार, ज़मीन की बढ़ती कमी के चलते, प्रमुख स्थान, विशेषकर शहर के केंद्र में, हासिल करने के लिए व्यवसायों को भारी रकम खर्च करनी पड़ती है। ज़मीन की कीमतें अधिक होने पर, यदि डेवलपर कम कीमत वाला उत्पाद बनाता है, तो उसे निश्चित रूप से नुकसान होगा। प्रमुख स्थानों के लिए, परियोजना डेवलपर को उस स्थान की गुणवत्ता के अनुरूप उत्पाद भी बनाने होंगे, इसलिए कीमतें सस्ती नहीं होंगी।

बाजार के परिप्रेक्ष्य से, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ का मानना ​​है कि भूमि मूल्य सूची में किए गए संशोधनों का रियल एस्टेट बाजार पर तत्काल कोई प्रभाव नहीं पड़ा है, क्योंकि परियोजनाओं के लिए भूमि का मूल्यांकन मुख्य रूप से अधिशेष पद्धति पर आधारित होता है। हालांकि, नए भूमि मूल्य "चरण 2" में बाजार को प्रभावित करेंगे, जब रियल एस्टेट व्यवसाय परियोजनाओं को कार्यान्वित करने के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करेंगे, और इस समय, लोग पहले की तुलना में अधिक कीमतों पर जमीन बेचने के इच्छुक होंगे, जिससे आवास की कीमतों पर दबाव बढ़ेगा।

इसलिए, राज्य को भूमि के सट्टेबाजों और दलालों की गतिविधियों को नियंत्रित करने के लिए प्रभावी उपाय करने की आवश्यकता है, ताकि उन्हें नई भूमि मूल्य सूची का दुरुपयोग करके कीमतों में वृद्धि करने और अवैध लाभ के लिए बाजार को बाधित करने से रोका जा सके।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-doanh-nghiep-lo-tang-chi-phi-tao-lap-quy-dat-dong-tien-su-dung-dat-d229242.html