भूमि निधि निर्माण और भूमि उपयोग शुल्क की बढ़ती लागत को लेकर उद्यम चिंतित

हो ची मिन्ह सिटी की नई समायोजित भूमि मूल्य सूची ने अभी तक परियोजनाओं को तुरंत प्रभावित नहीं किया है, लेकिन आने वाले समय में, यह बाजार को प्रभावित करेगा, क्योंकि यह व्यवसायों के लिए भूमि निधि बनाने की लागत, भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने की लागत आदि को बढ़ाता है।

हो ची मिन्ह सिटी: भूमि निधि निर्माण और भूमि उपयोग शुल्क की बढ़ती लागत को लेकर उद्यम चिंतित

हो ची मिन्ह सिटी की नई समायोजित भूमि मूल्य सूची ने अभी तक परियोजनाओं को तुरंत प्रभावित नहीं किया है, लेकिन आने वाले समय में, यह बाजार को प्रभावित करेगा, क्योंकि यह व्यवसायों के लिए भूमि निधि बनाने की लागत, भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने की लागत आदि को बढ़ाता है।

रूपांतरण रिकॉर्ड में नाटकीय वृद्धि

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के निर्णय संख्या 79/2024/QD-UBND के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी आधिकारिक तौर पर 31 अक्टूबर, 2024 से नई भूमि मूल्य सूची लागू करेगा।

इससे पहले, यह जानते हुए कि हो ची मिन्ह सिटी ने पुरानी भूमि मूल्य सूची की तुलना में 4 - 38 गुना (के गुणांक को शामिल नहीं करते हुए) की वृद्धि के साथ भूमि मूल्य सूची की घोषणा की थी, कई लोग जो भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलना चाहते थे और "लाल किताबें" बनाना चाहते थे, नई भूमि मूल्य सूची लागू होने से पहले संबंधित प्रक्रियाओं को करने के लिए भूमि पंजीकरण कार्यालय की शाखाओं में गए।

अक्टूबर के अंत में, जब दाऊ तु अख़बार का एक रिपोर्टर गो वाप ज़िला भूमि पंजीकरण कार्यालय में मौजूद था, तो एक रियल एस्टेट परामर्श सेवा कंपनी के कर्मचारी, श्री ट्रान वान ट्रुंग, दस्तावेज़ों के छह सेट जमा करने के लिए इंतज़ार कर रहे थे। श्री ट्रुंग ने बताया कि अक्टूबर में (नई भूमि मूल्य सूची लागू होने से पहले), उन्होंने गो वाप, ज़िला 12 और होक मोन के ग्राहकों के लिए दस्तावेज़ों के 15 सेट पूरे करके जमा कर दिए थे। ये दस्तावेज़ मुख्य रूप से उपयोग के उद्देश्य को बदलने, लाल किताब जारी करने और यहाँ तक कि भूमि हस्तांतरण के लिए थे।

विशेषज्ञों के अनुसार, इस नई भूमि मूल्य सूची का उन व्यक्तियों पर गहरा प्रभाव पड़ेगा, जिन्हें आवासीय भूमि उपयोग अधिकारों की मान्यता, भूमि उपयोग के प्रयोजनों में परिवर्तन, या पृथक आवासीय भूमि भूखंडों के लिए आवेदन करना है...

डीकेआरए समूह के उप-महानिदेशक, श्री वो होंग थांग ने कहा: "नई भूमि मूल्य सूची का अल्पावधि में सकारात्मक और नकारात्मक, दोनों तरह का मिश्रित मनोवैज्ञानिक प्रभाव पड़ेगा। जो लोग अन्य भूमि को आवासीय भूमि में बदलना चाहते हैं, उन्हें कई गुना अधिक कर (कम से कम 10 गुना) चुकाना होगा, खासकर बाहरी जिलों में, क्योंकि कृषि भूमि मुख्य रूप से इसी क्षेत्र में केंद्रित है, और चुकाए जाने वाले कर की राशि पहले खरीदी गई कृषि भूमि की कीमत से भी अधिक है।"

व्यवसायी भी चिंतित हैं।

दाऊ तु समाचार पत्र के संवाददाताओं से बात करते हुए, अधिकांश रियल एस्टेट व्यवसायों ने कहा कि, अल्पावधि में, नई भूमि मूल्य सूची सीधे रियल एस्टेट परियोजनाओं को प्रभावित नहीं करती है, लेकिन आने वाले समय में, यह अप्रत्यक्ष रूप से भूमि निधि बनाने की लागत और भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने की लागत में वृद्धि करेगी।

ट्रान आन्ह समूह के उप महानिदेशक, श्री हा वान थिएन ने बताया कि निवेशक और व्यवसाय इस बात को लेकर बहुत चिंतित हैं कि क्या अधिकारी भूमि उपयोग के उद्देश्यों को परिवर्तित करते समय कर ऋण की अनुमति देंगे। पहले, भूमि उपयोग के उद्देश्यों को परिवर्तित करते समय कर ऋण की अनुमति नहीं थी, लेकिन अब, ऐसे मामलों में जहाँ भूमि पर वित्तीय दायित्वों को पूरा करने की कोई शर्तें नहीं हैं, भूमि कानून भूमि उपयोगकर्ताओं को भूमि उपयोग शुल्क को ऋण में दर्ज करने की अनुमति देता है, और केवल भूमि उपयोग के अधिकारों को हस्तांतरित करने और आय उत्पन्न करने पर ही उन्हें भुगतान करना होगा।

"कीमतों के संदर्भ में, निकट भविष्य में अचल संपत्ति की कीमतें निश्चित रूप से बढ़ेंगी। क्योंकि बाजार तंत्र के अनुसार, जब इनपुट लागत बढ़ती है, तो आउटपुट कीमतों में कमी या समान बने रहने का कोई कारण नहीं होता," श्री थिएन ने ज़ोर देकर कहा।

वनहाउसिंग के व्यवसाय विकास निदेशक, श्री ट्रान क्वांग ट्रुंग ने भी यही विचार व्यक्त करते हुए कहा कि हो ची मिन्ह सिटी में बहुत से लोग अभी भी अपार्टमेंट की कीमतों में कमी का इंतज़ार कर रहे हैं, लेकिन यह संभव नहीं है। इसकी वजह यह है कि परियोजना विकास उद्यमों के सभी इनपुट कारक, जैसे नई मूल्य सूची के अनुसार भूमि कर की लागत, निर्माण लागत, उत्पाद डिज़ाइन निवेश लागत... सभी बहुत ज़्यादा बढ़ गए हैं।

श्री ट्रुंग के अनुसार, ज़मीन के बढ़ते अभाव के संदर्भ में, एक खूबसूरत जगह, खासकर केंद्रीय क्षेत्र में, हासिल करने के लिए व्यवसायों को भारी मात्रा में धन खर्च करना पड़ता है। जब ज़मीन की कीमतें ऊँची होती हैं, तो निवेशक कोई लोकप्रिय उत्पाद बनाते हैं, तो उन्हें निश्चित रूप से नुकसान होगा। खूबसूरत जगहों पर, परियोजना डेवलपर्स को भी उस जगह के अनुरूप उत्पाद बनाने होंगे, इसलिए सस्ती कीमतें नहीं होंगी।

बाज़ार के नज़रिए से, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष, श्री ले होआंग चाऊ ने टिप्पणी की कि समायोजित भूमि मूल्य सूची का अभी तक रियल एस्टेट बाज़ार पर तत्काल प्रभाव नहीं पड़ा है, क्योंकि परियोजनाओं का मूल्य निर्धारण मुख्यतः अधिशेष विधि के आधार पर किया जाता है। हालाँकि, नई भूमि कीमत "चरण 2" में बाज़ार को प्रभावित करेगी, जब रियल एस्टेट उद्यमों को परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त होंगे और इस समय, लोगों की मानसिकता पहले से ज़्यादा कीमत पर ज़मीन बेचने की होती है, जिससे घरों की कीमतों में वृद्धि का दबाव बढ़ जाता है।

इसलिए, राज्य को सट्टेबाजों और भूमि दलालों आदि की गतिविधियों को नियंत्रित करने के लिए प्रभावी उपाय करने की आवश्यकता है, ताकि वे नई भूमि मूल्य सूची का लाभ उठाकर "कीमतें बढ़ा" न सकें, तथा अवैध मुनाफाखोरी के उद्देश्य से बाजार को बाधित न कर सकें।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-doanh-nghiep-lo-tang-chi-phi-tao-lap-quy-dat-dong-tien-su-dung-dat-d229242.html