परिदृश्य चाहे जो भी हो, रियल एस्टेट बाजार बेहतर है।

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केंद्रीय आर्थिक प्रबंधन संस्थान के पूर्व उप निदेशक, एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. ट्रान किम चुंग के अनुसार, 2024 में रियल एस्टेट बाजार के लिए तीन परिदृश्य हैं। "लेकिन कोई फर्क नहीं पड़ता कि कौन सा परिदृश्य है, बाजार दो साल पहले की तुलना में बेहतर होगा," श्री चुंग ने भविष्यवाणी की।

एसोसिएट प्रोफेसर, डॉ. ट्रान किम चुंग, केंद्रीय आर्थिक प्रबंधन संस्थान के पूर्व उप निदेशक

अगले साल का विकास हमेशा पिछले साल की नींव पर ही टिका होता है। महोदय, रियल एस्टेट बाज़ार के लिए 2023 को कई लोग बहुत बुरा मान रहे हैं?

यदि हम सामान्य आकलन करें तो यह कहा जा सकता है कि 2023 में रियल एस्टेट बाजार काफी निराशाजनक होगा, लेकिन बाजार के प्रत्येक खंड का अलग-अलग विश्लेषण करने पर यह पूरी तरह से निराशाजनक नहीं है।

खास तौर पर, आम तौर पर निराशाजनक बाज़ार के संदर्भ में, औद्योगिक रियल एस्टेट क्षेत्र काफ़ी अच्छा है। 2023 में प्रत्यक्ष विदेशी निवेश आकर्षित करने में मज़बूत वृद्धि के कारण ऐसा हुआ है।

सामान्य सांख्यिकी कार्यालय के अनुसार, 2023 में वियतनाम में विदेशी निवेशकों की नव पंजीकृत पूंजी, समायोजित पंजीकृत पूंजी, पूंजी अंशदान और शेयर खरीद मूल्य लगभग 36.6 अरब अमेरिकी डॉलर तक पहुँच गया, जो पिछले वर्ष की तुलना में 32% से अधिक की वृद्धि है। मध्यम और निम्न-स्तरीय वाणिज्यिक अपार्टमेंट खंड भी बिक्री मूल्य और लेनदेन दोनों के मामले में काफी अच्छा है। सुपर लग्जरी विला और प्रमुख स्थानों पर स्थित रियल एस्टेट का मूल्य बहुत अच्छा है, हालाँकि लेनदेन कम हैं, लेकिन कीमतों में शायद ही कोई कमी आई है। पर्यटन और रिसॉर्ट रियल एस्टेट खंड में सुधार के संकेत दिखने लगे हैं।

यानी आपकी राय में, क्या 2023 में रियल एस्टेट बाजार का विकास स्वीकार्य है?

वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार वास्तव में 1993 में बना था - जब पहला भूमि कानून जारी किया गया था। 30 वर्षों तक रियल एस्टेट बाज़ार पर नज़र रखने के बाद, मैंने पाया कि हर 10 साल में, बाज़ार एक चक्र दोहराता है: कठिनाई - सुधार - स्थिरता - विकास। ख़ास तौर पर, मुश्किल दौर अक्सर उस समय आता है जब राष्ट्रीय सभा नए भूमि कानून (1993, 2003, 2013) को पारित करने पर विचार करती है। परिस्थितियों के आधार पर, प्रत्येक चरण लगभग 2-3 वर्षों तक चलता है।

बाजार का यह कठिन दौर 2022 की दूसरी तिमाही में शुरू हुआ और जल्द ही खत्म हो जाएगा क्योंकि 2024 की शुरुआत में, नेशनल असेंबली ने भूमि कानून (संशोधित) पारित कर दिया। 2023 में, बाजार "10-वर्षीय चक्र" के कठिन दौर में है, लेकिन इसमें गिरावट नहीं आ रही है, स्थिति बिगड़ नहीं रही है, बल्कि यह काफी स्थिर है, जो चक्रीय कानून का एक सकारात्मक पहलू है।

भूमि कानून में पिछले संशोधनों के विपरीत, इस बार राष्ट्रीय सभा ने आवास कानून और रियल एस्टेट व्यवसाय कानून, दोनों में संशोधन किया है, इसलिए रियल एस्टेट बाजार की वापसी और मज़बूत होगी। हालाँकि, तीनों कानून 2025 की शुरुआत में लागू होंगे, इसलिए 2024 में भी रियल एस्टेट बाजार के सामने तीन परिदृश्य हैं।

महोदय, ये तीन परिदृश्य विशेष रूप से क्या हैं?

पहले परिदृश्य में, यदि सभी कारक नहीं बदलते हैं, तो बाजार अपनी ऊपर की ओर प्रवृत्ति जारी रखेगा, लेकिन धीरे-धीरे।

दूसरा परिदृश्य यह है कि जब झटके लगते हैं तो बाजार में मजबूती से वृद्धि होती है।

तीसरा परिदृश्य जो कोई नहीं चाहता, लेकिन फिर भी हो सकता है, वह यह है कि अगर विश्व अर्थव्यवस्था मुश्किल में पड़ जाए, विश्व व्यापार में गिरावट आए, विदेशी निवेश में कमी आए, घरेलू उत्पादन और व्यावसायिक गतिविधियाँ ठीक न हों, और बाज़ार में निवेश का नकदी प्रवाह, खासकर बैंक ऋण और कॉर्पोरेट बॉन्ड, कम हो जाए, तो रियल एस्टेट बाज़ार में गिरावट आ सकती है। लेकिन परिदृश्य चाहे जो भी हो, बाज़ार अभी भी 2 साल पहले से बेहतर है।

इन तीन परिदृश्यों में से, मैं दूसरे परिदृश्य की ओर झुकता हूं, हालांकि इस वर्ष रियल एस्टेट बाजार के संचालन के लिए कानूनी प्रणाली में भूमि कानून, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून और आवास कानून के कारण कोई बदलाव नहीं हुआ है, जो कि राष्ट्रीय असेंबली द्वारा हाल ही में पारित किया गया है, जो 2025 तक प्रभावी नहीं होगा।

आप इतने आशावादी क्यों हैं?

आर्थिक सुधार और विकास में अचल संपत्ति बाजार के विशेष महत्व को समझते हुए, 2023 की शुरुआत से, सरकार और प्रधान मंत्री ने बाजार के लिए कठिनाइयों, विशेष रूप से कानूनी और पूंजीगत कठिनाइयों और समस्याओं को दूर करने के लिए नीतियों, कार्यों और समाधानों को समकालिक रूप से लागू करने के लिए निर्देश और प्रबंधन दस्तावेजों की एक श्रृंखला जारी की है।

हाल ही में, आधिकारिक डिस्पैच 1376/CD-TTg (दिनांक 17 दिसंबर, 2023) में, प्रधानमंत्री ने अनुरोध किया कि रियल एस्टेट बाज़ार के सुरक्षित, स्वस्थ और सतत विकास को बढ़ावा देने के लिए समाधानों का निरंतर, समय पर और प्रभावी कार्यान्वयन मंत्रालयों, शाखाओं और स्थानीय निकायों की ज़िम्मेदारी है। मंत्रालयों, शाखाओं और स्थानीय निकायों को इसे एक ज़रूरी और महत्वपूर्ण कार्य मानना चाहिए, जिसके समाधान पर इस सिद्धांत के अनुसार ध्यान केंद्रित करने की आवश्यकता है कि समस्या जिस स्तर के अधिकार क्षेत्र में है, उस स्तर को ही उसका समाधान करना चाहिए, टालने, टालने, गलतियों से डरने, ज़िम्मेदारी से डरने के बजाय।

रियल एस्टेट परियोजनाओं के कार्यान्वयन में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए समीक्षा, आग्रह और मार्गदर्शन करने के लिए प्रधानमंत्री के कार्य समूह, जिसका नेतृत्व स्वयं निर्माण मंत्री करते हैं, को अधिक दृढ़, अधिक सशक्त, अधिक व्यापक और समय पर मार्गदर्शन प्रदान करना चाहिए तथा कानूनी प्रक्रियाओं में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करना चाहिए, रियल एस्टेट परियोजनाओं, विशेष रूप से आवास परियोजनाओं, बड़े शहरी क्षेत्रों और औद्योगिक पार्कों की प्रगति में तेजी लानी चाहिए; विकेंद्रीकरण, प्राधिकरण में तेजी लानी चाहिए और अनावश्यक प्रशासनिक प्रक्रियाओं में कमी लानी चाहिए; उन मामलों को दृढ़ता से निपटाना चाहिए जो कठिनाइयों, असुविधाओं और गोलमोल तरीके से निपटाने का कारण बनते हैं और लोगों और व्यवसायों के लिए देरी का कारण बनते हैं।

लेकिन महोदय, बाजार आपूर्ति और मांग के आधार पर संचालित होता है, क्या केवल राजनीतिक दृढ़ संकल्प पर्याप्त नहीं है?

रियल एस्टेट बाज़ार से सीधे तौर पर जुड़ा सर्वोच्च क़ानूनी दस्तावेज़ जारी कर दिया गया है। सरकार तत्काल मार्गदर्शक आदेश को पूरा कर रही है, और सरकार व प्रधानमंत्री के दृढ़ संकल्प ने व्यवसायों, निवेशकों और लोगों का विश्वास बहाल किया है, जो यह विश्वास करने का एक महत्वपूर्ण आधार है कि बाज़ार जल्द ही पटरी पर आ जाएगा।

2022 की दूसरी तिमाही की शुरुआत से ही रियल एस्टेट बाज़ार मंदी में है। "10-वर्षीय नियम" के अनुसार, बाज़ार मंदी की अवधि लगभग 1.5-2 वर्ष होती है। 2024 की दूसरी तिमाही तक, यानी ठीक 2 वर्ष बाद, बाज़ार स्थिर और विकसित हो जाएगा।

बाजार आपूर्ति और मांग के नियम के अनुसार संचालित होता है। आपूर्ति के संदर्भ में, सरकार ने 2021-2030 की अवधि में कम आय वाले लोगों और औद्योगिक पार्क श्रमिकों के लिए कम से कम 10 लाख सामाजिक आवास अपार्टमेंट बनाने हेतु 120,000 अरब वीएनडी खर्च करने का निर्णय लिया है, लेकिन यह ऋण पैकेज वर्तमान में बहुत कम वितरित किया गया है। रियल एस्टेट बाजार के सबसे महत्वपूर्ण क्षेत्र के लिए वस्तुओं की आपूर्ति बढ़ाने के लिए, प्रधान मंत्री ने मंत्रालयों और शाखाओं को सामाजिक आवास, श्रमिकों के आवास के विकास और अपार्टमेंट के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण हेतु तरजीही ऋणों हेतु 120,000 अरब वीएनडी ऋण कार्यक्रम को व्यापक और प्रभावी ढंग से लागू करने के लिए व्यवहार्य समाधान खोजने का निर्देश दिया है।

मांग को प्रोत्साहित करने के लिए, प्रधानमंत्री ने बैंकिंग क्षेत्र से अनुरोध किया कि वे बीबीएस उद्यमों को ऋण देने को बढ़ावा देने के लिए व्यावहारिक और प्रभावी समाधान अपनाएं; वाणिज्यिक बैंकों के निर्देश, आग्रह और मार्गदर्शन को मजबूत करें ताकि उद्यम, रियल एस्टेट परियोजनाएं और घर खरीदार ऋण स्रोतों तक अधिक आसानी से पहुंच सकें, तथा पूंजी और नकदी प्रवाह में कठिनाइयों का तुरंत समाधान किया जा सके।

प्रधानमंत्री ने हाल ही में विन्ग्रुप, एफपीटी, मसान, नोवालैंड, हंग थिन्ह, सन ग्रुप, गेलेक्सिमको, तासेको, बेकेमेक्स आईडीसी, फाट डाट जैसे रियल एस्टेट और विनिर्माण उद्यमों के प्रमुखों के साथ कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए एक सम्मेलन आयोजित किया है। इसे रियल एस्टेट बाजार के लिए "दीन होंग सम्मेलन" माना जा सकता है। इस सम्मेलन के बाद, बाजार की व्यवस्था, वैधता, पूंजी स्रोतों, आपूर्ति और मांग से जुड़ी कई कठिनाइयों और बाधाओं को जल्द से जल्द दूर किया जाएगा।

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