50 मिलियन VND/माह आय वाला परिवार, कोई खर्च नहीं, घर खरीदने के लिए 8 वर्ष

VTV.vn - VARS द्वारा किए गए एक सर्वेक्षण से पता चलता है कि शहरी क्षेत्र में दो बेडरूम वाले अपार्टमेंट की लागत लगभग 5 बिलियन VND है, जो वर्तमान में अधिकांश परिवारों की सामर्थ्य से बाहर है।

चित्रण फोटो.

हालाँकि, पैमाने और अर्थव्यवस्था में योगदान के मामले में सकारात्मक पहलुओं के अलावा, बाज़ार में तेज़ वृद्धि के संकेत भी दिख रहे हैं, आवास की कीमतें वास्तविक आय से कहीं ज़्यादा बढ़ रही हैं, जिससे संभावित रूप से एक "बुलबुला" बन रहा है और समाज में अमीर और गरीब के बीच की खाई और बढ़ रही है। वियतनाम एसोसिएशन ऑफ़ रियलटर्स (VARS) का मानना ​​है कि आवास की कीमतों में तेज़ वृद्धि को "रोकने" के लिए समाधान ज़रूरी हैं।

* जब मकान की कीमतें वास्तविक आय से कहीं अधिक हो जाएं

सामान्य सांख्यिकी कार्यालय के अनुसार, हाल के वर्षों में, निर्माण और रियल एस्टेट क्षेत्रों ने देश के सकल घरेलू उत्पाद में औसतन लगभग 10% का योगदान दिया है। अकेले रियल एस्टेट क्षेत्र का योगदान लगभग 3.5% है, जो वार्षिक सकल घरेलू उत्पाद वृद्धि में 0.5 प्रतिशत अंक का योगदान देता है।

हालाँकि, यह अनुपात अभी भी इस क्षेत्र के कई देशों के औसत का केवल आधा है। कुल राष्ट्रीय आर्थिक परिसंपत्तियों की तुलना में अचल संपत्ति का मूल्य केवल लगभग 21% है, जो विकसित देशों के 35% से काफी कम है। इससे पता चलता है कि वियतनामी बाजार में अभी भी विकास की काफी गुंजाइश है।

हालाँकि, हाल के वर्षों में बाजार का तेज़ विकास इसकी अस्थिरता को दर्शा रहा है, जो आपूर्ति और माँग के बीच असंतुलन में सबसे स्पष्ट रूप से दिखाई देता है। उत्पाद संरचना मुख्य रूप से उच्च-स्तरीय, उच्च-मूल्य वाले खंड पर केंद्रित है, जबकि अधिकांश लोगों की वास्तविक माँग किफायती आवास समूह में है...

विशेषज्ञों का कहना है कि पिछले तीन वर्षों में आवास की आपूर्ति में तेज़ी से वृद्धि हुई है, लेकिन यह संतुलित नहीं है। यहाँ तक कि उपनगरीय क्षेत्रों में भी – जहाँ किफायती उत्पाद उपलब्ध होने की उम्मीद है – वास्तविक कीमत अभी भी औसत आय से काफ़ी ज़्यादा है। लगातार नए मूल्य स्तर स्थापित हो रहे हैं, जिससे लोगों की आवास तक पहुँच गंभीर रूप से कम हो रही है।

VARS के एक सर्वेक्षण से पता चलता है कि शहरी क्षेत्र में एक दो बेडरूम वाले अपार्टमेंट की कीमत लगभग 5 अरब वियतनामी डोंग (VND) है, जो वर्तमान में अधिकांश परिवारों की पहुँच से बाहर है। मान लीजिए कि 5 करोड़ वियतनामी डोंग (VND) प्रति माह की आय वाले एक परिवार ने अपनी पूरी आय खर्च कर दी है, तो उसे घर खरीदने में लगभग 8 साल लगेंगे। अगर आवास पर खर्च वित्तीय क्षेत्र द्वारा सुझाई गई आय के एक-तिहाई से अधिक नहीं है, तो यह समय 25 साल तक बढ़ जाएगा - VARS का हवाला देते हुए।

यहाँ तक कि सामाजिक आवास – कम आय वालों के लिए डिज़ाइन किया गया एक आवास खंड – भी धीरे-धीरे लाभार्थियों की "पहुँच से बाहर" होता जा रहा है। 60 वर्ग मीटर के एक अपार्टमेंट की कीमत लगभग 1.5 अरब VND है, और अनुमोदन मानदंडों के अनुसार अधिकतम स्तर – 4 करोड़ VND/माह की आय वाले परिवार को भी इसे खरीदने के लिए लगभग 10 साल तक बचत करनी होगी, वास्तविक उधारी और जीवन-यापन के खर्चों की तो बात ही छोड़ दें।

तेज़ी से बढ़ती आवास की कीमतें न केवल आवास के अवसरों को कम करती हैं, बल्कि चिंताजनक सामाजिक-आर्थिक परिणाम भी लाती हैं। आवास की पहुँच में अंतर, संपत्ति रखने वालों और संपत्ति न रखने वालों के बीच के अंतर को और भी "स्थिर" बनाता है। जिनके पास पहले से ही अचल संपत्ति है, वे मूल्य वृद्धि से लाभान्वित होते रहते हैं, जबकि जिनके पास घर नहीं है, उन्हें लंबे समय तक किराए पर रहने के लिए मजबूर होना पड़ता है, जिससे संपत्ति जमा करना मुश्किल हो जाता है।

दरअसल, हाल के वर्षों में रियल एस्टेट बाज़ार की वृद्धि से मुख्य रूप से वित्तीय क्षमता वाले लोगों के एक छोटे समूह को ही फ़ायदा हुआ है, जबकि ज़्यादातर लोग बढ़ी हुई आय के बावजूद खुद को "गरीब" महसूस करते हैं। VARS के विश्लेषण के अनुसार, यह एक ऐसा रुझान है जो समय पर नियामक नीति न होने पर संभावित रूप से धन असमानता पैदा कर सकता है।

आर्थिक विशेषज्ञ डॉ. गुयेन मिन्ह फोंग ने टिप्पणी की कि आय की तुलना में आवास की कीमतों में तेज़ी से वृद्धि वर्तमान रियल एस्टेट बाज़ार में एक चिंताजनक समस्या है। यह स्थिति न केवल लोगों की आवास तक पहुँच को कम करती है, बल्कि अर्थव्यवस्था को परिसंपत्ति "बबल" के जोखिम में भी धकेलती है।

इसलिए, सबसे महत्वपूर्ण समाधान यह है कि किफायती और सामाजिक आवास के विकास को परिवहन अवसंरचना या ऊर्जा की तरह एक रणनीतिक प्राथमिकता के रूप में माना जाए। जब ​​वास्तविक मांग पूरी हो जाएगी, तो बाजार खुद को संतुलित कर लेगा, सट्टेबाजी को बढ़ावा कम करेगा और कीमतें अधिक उचित स्तर पर आ जाएँगी।

साथ ही, सट्टा गतिविधियों पर लगाम लगाना, अल्पकालिक व्यापार पर कर बढ़ाना और पहली बार घर खरीदने वालों के लिए अनुकूल वित्तीय व्यवस्थाएँ बनाना ज़रूरी है। श्री फोंग ने सुझाव दिया कि पर्याप्त मज़बूत नीतियों के बिना, आवास की कीमतें बढ़ती रहेंगी, जिससे अमीर और गरीब के बीच की खाई लगातार बढ़ती जाएगी।

* आपूर्ति स्रोतों को खोलना, नीतियों को बेहतर बनाना

वीएआरएस के अनुसार, बाज़ार के स्थिर विकास के लिए, आवास की कीमतों में तेज़ी से हो रही वृद्धि को "रोकने" के लिए तुरंत उपाय लागू करना ज़रूरी है; जिसमें किफायती आवास की आपूर्ति को साफ़ करने पर ध्यान केंद्रित किया जाना चाहिए। जब ​​आपूर्ति पर्याप्त रूप से बड़ी और संतुलित होगी, तो बाज़ार आपूर्ति और माँग के नियम के अनुसार स्व-नियमन करेगा, जिससे अटकलों और अनुचित मूल्य वृद्धि को सीमित किया जा सकेगा।

सबसे पहले, भूमि, आवास और रियल एस्टेट व्यवसाय पर नई कानूनी व्यवस्था के कार्यान्वयन के लिए आवश्यक दस्तावेज़ों को तेज़ी से पूरा करना आवश्यक है। साथ ही, स्थानीय एजेंसियों की प्रवर्तन क्षमता में सुधार, नीतियों के समायोजन में विकेंद्रीकरण और अधिकार-प्रत्यायोजन को मज़बूत करना और प्रत्येक क्षेत्र और विकास चरण के लिए उपयुक्त लचीलापन सुनिश्चित करना भी आवश्यक है।

साइट क्लीयरेंस में आने वाली बाधाओं को भी पारदर्शी और प्रभावी तरीके से हल करने की ज़रूरत है, ताकि कार्यान्वयन का समय कम हो और साथ ही लोगों के अधिकार भी सुनिश्चित हों। 1 अगस्त, 2024 से पहले भूमि आवंटन या भूमि पट्टे के फैसले वाली परियोजनाओं के लिए अतिरिक्त 5.4%/वर्ष विलंबित भूमि उपयोग शुल्क वसूलने के नियम को समाप्त करने पर विचार करने के साथ-साथ, भूमि की कीमतें निर्धारित करने की एक स्पष्ट और स्थिर पद्धति जल्द ही जारी करना आवश्यक है, जिससे परियोजना विकास लागत कम करने और आवास की कीमतें कम करने की गुंजाइश बनेगी - VARS ने प्रस्ताव दिया।

इसके अलावा, रियल एस्टेट बाज़ार के लिए पूंजी जुटाने के माध्यमों में विविधता लाना और बैंक ऋण पर निर्भरता कम करना ज़रूरी है। कॉर्पोरेट बॉन्ड बाज़ार को एक प्रभावी मध्यम और दीर्घकालिक पूंजी चैनल बनाने के लिए उसका पुनर्गठन भी ज़रूरी दिशाओं में से एक है। साथ ही, राष्ट्रीय आवास निधि के गठन को बढ़ावा देना और रियल एस्टेट निवेश ट्रस्टों (REITs) के विकास को प्रोत्साहित करना भी ज़रूरी है ताकि बाज़ार के लिए पूंजी का एक स्थिर और पारदर्शी स्रोत बनाया जा सके।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (VARS) के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने इस बात पर ज़ोर दिया कि आवास की कीमतों में हालिया वृद्धि स्पष्ट रूप से आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन को दर्शाती है। हालाँकि वास्तविक आवास की मांग का बड़ा हिस्सा आवास क्षेत्र में है, लेकिन आपूर्ति उच्च-स्तरीय श्रेणी में केंद्रित है। किफायती उत्पादों की कमी ने कीमतों को बढ़ा दिया है, जिससे लंबे समय तक "ओवरहीटिंग" की स्थिति बनी हुई है।

मूल्य वृद्धि पर "रोक" लगाने के लिए, उचित आपूर्ति स्रोतों, विशेष रूप से शहरी और उपनगरीय क्षेत्रों में किफायती आवास की आपूर्ति, को खोलना आवश्यक है। इसके साथ ही, निवेश पूँजी स्रोतों में विविधता लाना, बैंक ऋण पर निर्भर रहने के बजाय, निवेश ट्रस्ट फंड (आरईआईटी) या राष्ट्रीय आवास फंड जैसे मध्यम और दीर्घकालिक जुटाव चैनल विकसित करना आवश्यक है।

श्री दिन्ह ने जोर देकर कहा कि जब कानूनी मुद्दे सुलझ जाएंगे, आपूर्ति बढ़ेगी और पूंजी प्रवाह अधिक स्थिर हो जाएगा, तो रियल एस्टेट बाजार स्वस्थ और टिकाऊ रूप से विकसित होगा, जिससे लोगों की आवास संबंधी जरूरतें पूरी होंगी और आर्थिक विकास में सकारात्मक योगदान मिलेगा।

जिन मुद्दों पर विशेष ध्यान देने की आवश्यकता है, उनमें से एक यह है कि सामाजिक आवास और किफायती आवास को नियोजन में प्राथमिकता दी जानी चाहिए, और विशिष्ट प्रोत्साहन नीतियों द्वारा समर्थित होना चाहिए। साथ ही, शहरी विकास को परिवहन अवसंरचना के विकास के साथ-साथ आगे बढ़ना होगा - विशेष रूप से बेल्ट लाइन, मेट्रो और राजमार्गों के विकास के साथ, ताकि शहरी क्षेत्र का विस्तार हो, जनसंख्या घनत्व कम हो और मध्य क्षेत्र में भूमि की कीमतों पर दबाव कम हो।

साथ ही, एक पेशेवर आवास किराया बाजार विकसित करना, "जीवन को स्थिर करने के लिए एक घर का मालिक होना" की मानसिकता को कम करना, और लोगों के लिए आवास विकल्पों में विविधता लाने का लक्ष्य रखना आवश्यक है।

इसके अलावा, प्रबंधन एजेंसियों को रियल एस्टेट बाज़ार के विकास पर नज़र रखने के लिए संकेतकों और पूर्व चेतावनी मानदंडों का एक सेट विकसित करना होगा। यह निगरानी प्रणाली सट्टेबाज़ी, असामान्य मूल्य वृद्धि या आपूर्ति-माँग में असंतुलन जैसे "विचलन" के संकेतों का तुरंत पता लगाने में मदद करेगी, जिससे बाज़ार में जोखिम उत्पन्न होने पर निष्क्रिय रूप से निपटने के बजाय, सक्रिय रूप से उचित हस्तक्षेप के उपाय किए जा सकेंगे।

अंत में, VARS का मानना ​​है कि एक एकीकृत और पारदर्शी राष्ट्रीय भूमि एवं आवास डेटाबेस के निर्माण में तेज़ी लाना ज़रूरी है। यह प्रबंधन एजेंसियों, शोधकर्ताओं और व्यवसायों को बाज़ार का सटीक और शीघ्रता से विश्लेषण, पूर्वानुमान और संचालन करने में मदद करने के लिए एक महत्वपूर्ण आधार है।

जब डेटा प्रणाली खुली होगी और मंत्रालयों, शाखाओं और स्थानों के बीच परस्पर जुड़ी होगी - जिसमें नियोजन, लेन-देन, मूल्य, वैधता और भूमि उपयोग परिवर्तनों की जानकारी शामिल होगी - तो इससे पारदर्शिता में सुधार, अटकलों में कमी और लोगों तथा व्यवसायों के अधिकारों की रक्षा करने में मदद मिलेगी।

स्रोत: https://vtv.vn/gia-dinh-thu-nhap-50-trieu-dong-thang-khong-tieu-gi-8-nam-moi-mua-duoc-nha-100251110200032923.htm