बिन्ह डुओंग में एक कॉन्डोमिनियम परियोजना में अपार्टमेंट्स को देखते लोग - फोटो: एनजीओसी हिएन
तो मौजूदा रियल एस्टेट बाज़ार कैसा है? क्या ध्यान देने लायक है?
ब्याज दरें कम होने से लोग साहसपूर्वक घर खरीद रहे हैं
थू डुक सिटी (एचसीएमसी) में एक अपार्टमेंट खरीदने के बाद, श्री गुयेन आन तु (35 वर्ष) ने कहा कि हाल ही में उन्होंने और उनकी पत्नी ने एचसीएमसी में कई रियल एस्टेट परियोजनाओं पर शोध किया है, यहां तक कि एचसीएमसी की सीमा से लगे बिन्ह डुओंग क्षेत्र में भी परियोजनाएं देखने गए हैं, लेकिन अधिकांश परियोजनाएं बहुत महंगी हैं।
परियोजनाओं की जांच करने के बाद, श्री तु और उनकी पत्नी ने शहर में एक परियोजना में रहने के लिए जगह चुनने का फैसला किया, जिसकी कीमत लगभग 3 बिलियन वीएनडी थी, जिसमें से 70% घर का मूल्य बैंक द्वारा उधार दिया गया था।
श्री तु के अनुसार, इस समय, गृह ऋण के लिए ब्याज दर गिर गई है, वह 6%/वर्ष की ब्याज दर पर उधार ले सकते हैं, पहले दो वर्षों के लिए ब्याज दर निश्चित है, जिससे श्री तु ने 10 साल से अधिक समय तक किराए पर रहने के बाद इस घर में बसने का फैसला किया है।
"दरअसल, इस समय चुनने के लिए ज़्यादा अपार्टमेंट नहीं हैं, लेकिन मैंने देखा है कि पिछले दो सालों में प्रोजेक्ट्स की संख्या उंगलियों पर गिनी जा सकती है। इस बार ब्याज दरें कम हुई हैं और निवेशकों के लिए अच्छी सपोर्ट पॉलिसी भी है, इसलिए मैंने इस समय घर खरीदने का फैसला किया," श्री तू ने कहा।
भविष्य में नया अपार्टमेंट या घर खरीदने के बजाय, श्री ट्रान वान थाओ (33 वर्ष) ने थू डुक शहर में ही एक पुराना अपार्टमेंट खरीदने का फैसला किया और घर खरीदने की प्रक्रिया पूरी करते ही उन्हें पिंक बुक मिल गई। श्री थाओ के अनुसार, 1 अरब वियतनामी डोंग का बैंक ऋण, 6% प्रति वर्ष की दर से दो वर्षों के लिए निश्चित ब्याज दर के साथ, उनकी भुगतान क्षमता के अनुकूल है।
टुओई ट्रे के साथ बातचीत में, नोवा लेक्सिंगटन रियल एस्टेट जेएससी के महानिदेशक श्री फान नोक बाओ एन ने कहा कि रियल एस्टेट बाजार में नए अपार्टमेंट नहीं होने के कारण, वास्तविक आवास की जरूरत वाले कई लोगों ने उन परियोजनाओं में मकान खरीदना चुना है, जो सौंपे जा चुके हैं, तथा जिनमें रहने के लिए जगह की तत्काल जरूरत को पूरा करने के लिए अच्छी निर्माण गुणवत्ता है।
22 जून को थू डुक शहर के एक नोटरी कार्यालय में, हालांकि यह सप्ताहांत था, फिर भी लोग भूमि लेनदेन प्रक्रियाओं, विशेष रूप से भूमि और अपार्टमेंट हस्तांतरण लेनदेन को नोटरी करने के लिए आ रहे थे।
सुश्री एच. (इस नोटरी कार्यालय की प्रमुख) ने कहा कि वर्तमान में भूमि लेनदेन को नोटरीकृत करने के लिए आने वाले लोगों की संख्या 2023 में "स्थिर" बाजार अवधि की तुलना में थोड़ी अधिक है, लेकिन महामारी से पहले के समय का केवल एक अंश है।
सुश्री एच. ने बताया कि इस कार्यालय को पिछले छह महीनों में 4,000 नोटरीकृत दस्तावेज प्राप्त हुए हैं, जिनमें से एक तिहाई खरीद, बिक्री, अपार्टमेंट, भूमि हस्तांतरण, मकान किराये पर देने से संबंधित लेनदेन हैं...
सुश्री एच. के अनुसार, आज अधिकांश घर खरीदार वे लोग हैं जिनकी वास्तविक आवास आवश्यकताएं हैं, विशेष रूप से युवा जोड़े जिनके अपार्टमेंट की सामान्य कीमत 2-4 बिलियन वीएनडी/अपार्टमेंट है।
हो ची मिन्ह सिटी के डिस्ट्रिक्ट 7 में निर्माणाधीन रियल एस्टेट परियोजना - फोटो: क्वांग दीन्ह
मुख्य रूप से रहने के लिए कानूनी स्थिति वाले घर की तलाश में
डोंग टे प्रॉपर्टी कंपनी के उप महानिदेशक श्री त्रान मान्ह ची ने तुओई ट्रे से बात करते हुए कहा कि वास्तविक लेनदेन से पता चलता है कि वास्तविक आवास की जरूरत वाले अधिकांश लोग, जो घर खरीदकर बसना चाहते हैं, इस स्तर पर अपार्टमेंट खरीदने के लिए बाजार में वापस आने लगे हैं।
"वर्तमान में, खरीदार अब उन रियल एस्टेट परियोजनाओं में रुचि नहीं रखते हैं जो भविष्य में बनाई जा रही हैं, लेकिन उनके पास मानक कानूनी दस्तावेज नहीं हैं। इसलिए, आज जिन अपार्टमेंटों का व्यापार किया जा रहा है, उन्हें पूर्ण वैधता सुनिश्चित करनी होगी, निवेशकों को कई लचीली भुगतान नीतियां भी पेश करनी होंगी, भुगतान कार्यक्रम का विस्तार करना होगा, और यहां तक कि कुछ परियोजनाओं में, जिन्हें पहले ही घर मिल चुका है, खरीदारों पर अभी भी 30% तक राशि बकाया है और उन्हें देर से भुगतान किया जा रहा है," श्री ची ने कहा।
इसी प्रकार, टाइटेनियम रियल एस्टेट मैनेजमेंट कंपनी के निदेशक श्री फाम ट्रोंग फु ने कहा कि हाल ही में, थू डुक शहर के कुछ आवासीय क्षेत्रों में भूमि का पहले की तुलना में "अधिक" लेनदेन हुआ है।
भूमि के संबंध में, श्री फु ने कहा कि कुछ क्षेत्रों में, भूमि की कीमतें पहले की तुलना में थोड़ी बढ़ गई हैं, लगभग 100-110 मिलियन VND/m2 से 130-140 मिलियन VND/m2 तक, जो कि महामारी-पूर्व अवधि के करीब पहुंच रही हैं।
इसके अलावा, श्री फु ने कहा कि भविष्य में, भूमि विभाजन और बिक्री पर नियम सख्त होंगे, भूमि विभाजन और बिक्री के लिए भूमि निधि सीमित होगी, और बुनियादी ढांचे के कनेक्शन पर जानकारी सीमित होगी, इसलिए वर्तमान में हो ची मिन्ह सिटी के बाहर कुछ क्षेत्रों जैसे कि नॉन ट्रैच और लॉन्ग एन में भी "स्थिर" अवधि की तुलना में बेहतर लेनदेन है।
इस बीच, एक विदेशी रियल एस्टेट निगम के सेल्स डायरेक्टर ने कहा कि इस निगम की हकीकत यह है कि उत्तरी क्षेत्र में दक्षिणी क्षेत्र की तुलना में बेहतर लेन-देन हो रहे हैं, और दक्षिण में बाज़ार में पेश की जा रही परियोजनाओं को पिछली अवधि की तरह अच्छी प्रतिक्रिया नहीं मिल रही है। वर्तमान में, घर खरीदार मुख्य रूप से वे हैं जिनकी वास्तविक आवास ज़रूरतें हैं, और पिछली अवधि की तरह निवेश या "सर्फिंग" करने वाले ग्राहकों के ज़्यादा समूह नहीं हैं।
इस व्यक्ति के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट बाजार की सबसे कठिन बात नई परियोजनाओं की आपूर्ति की कमी है।
उदाहरण के लिए, इस समूह के पास अपनी विदेशी मूल कंपनी से पूँजी उपलब्ध है, जो परियोजना विकास में अरबों डॉलर लगाने के लिए तैयार है, लेकिन सीमित भूमि निधि के कारण, यह उद्यम हाल के वर्षों में शहर में M&A (विलय और अधिग्रहण) के लिए स्वच्छ भूमि निधि वाली परियोजनाओं की तलाश कर रहा है, लेकिन उसे वह नहीं मिला जो वह चाहता था। इसलिए, इस व्यक्ति का मानना है कि निकट भविष्य में आपूर्ति के मामले में बाजार में अभी भी कठिनाई होगी।
इसी प्रकार, हो ची मिन्ह सिटी में एक बड़ी परियोजना के साथ एक रियल एस्टेट निगम के उपाध्यक्ष ने भी कहा कि बाजार में खराब धारणा के कारण, निगम को परियोजना क्षेत्र के भीतर विला, टाउनहाउस और अपार्टमेंट विकसित करने की योजनाओं को अस्थायी रूप से स्थगित करना पड़ रहा है, भले ही यह स्वच्छ भूमि है।
उन्होंने बताया, "हम केवल अधूरे उपविभागों को पूरा करने का प्रयास कर रहे हैं, और हमें नए उपविभागों को रोकने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है। ग्राहक इस समय उच्च मूल्य वाले अपार्टमेंट खरीदने के लिए बड़ी रकम खर्च करने को तैयार नहीं हैं, और निवेशक स्वयं भी वित्तीय कठिनाइयों का सामना कर रहे हैं और उनके पास इस कठिन समय में पहले की तरह भागदौड़ करने के लिए पर्याप्त संसाधन नहीं हैं।"
कानूनी समस्याओं के कारण रियल एस्टेट बाज़ार अभी भी मुश्किल में है
हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि रियल एस्टेट क्षेत्र में सबसे कठिन बिंदु कानूनी समस्याएं हैं, जिनके कारण पुरानी परियोजनाएं अटक जाती हैं और नई परियोजनाओं की कमी हो जाती है।
श्री चाऊ के अनुसार, 2024 की पहली तिमाही में, केवल एक वाणिज्यिक आवास परियोजना को "निवेशक अनुमोदन के साथ ही निवेश नीति के लिए अनुमोदित किया गया था" जिसका क्षेत्रफल 3,647 वर्ग मीटर था और केवल एक पुरानी परियोजना ने 219 अपार्टमेंट के पैमाने के साथ निर्माण निवेश पूरा किया।
भविष्य में आवास बेचने के लिए पूंजी जुटाने हेतु कोई भी वाणिज्यिक आवास परियोजना पात्र नहीं है तथा 28,462 अपार्टमेंटों के साथ 62 वाणिज्यिक आवास परियोजनाएं (पुरानी परियोजनाएं) कार्यान्वयनाधीन हैं।
इसके अलावा, श्री चाऊ ने यह भी कहा कि किसी भी सामाजिक आवास परियोजना को निवेश के लिए मंजूरी नहीं दी गई है या निर्माण की अनुमति नहीं दी गई है, बल्कि 242 अपार्टमेंट के साथ केवल एक सामाजिक आवास परियोजना (पुरानी परियोजना) पूरी हो गई है और 4,996 अपार्टमेंट के साथ सात सामाजिक आवास परियोजनाएं और श्रमिकों के लिए आवास (पुरानी परियोजना) कार्यान्वित की जा रही हैं।
श्री चाऊ ने कहा, "2024 में, हो ची मिन्ह सिटी के रियल एस्टेट बाजार में आवास की आपूर्ति और मांग में असंतुलन बना रहेगा, तथा आवास की आपूर्ति में कमी रहेगी, जिसके परिणामस्वरूप आवास की कीमतें बढ़ सकती हैं या ऊंची बनी रह सकती हैं, विशेष रूप से उच्च श्रेणी के आवास खंड में असंतुलन और किफायती वाणिज्यिक आवास और सामाजिक आवास की भारी कमी के कारण।"
रियल एस्टेट कारोबार के राजस्व में वृद्धि का क्या कारण है?
स्रोत: हो ची मिन्ह सिटी सांख्यिकी कार्यालय - संकलित: एनजीओसी हिएन - ग्राफिक्स: एन.केएच.
हो ची मिन्ह सिटी सांख्यिकी कार्यालय के अनुसार, वर्ष के पहले पाँच महीनों में, हो ची मिन्ह सिटी का अन्य सेवाओं से राजस्व 8.6% बढ़कर 172,491 अरब वियतनामी डोंग रहा। इसमें से, रियल एस्टेट व्यवसाय से राजस्व 101,814 अरब वियतनामी डोंग अनुमानित है, जो अन्य सेवाओं से राजस्व का 59% है और पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 7.4% अधिक है। इससे पहले, 2024 के पहले चार महीनों में, रियल एस्टेट व्यवसाय से राजस्व 80,845 अरब वियतनामी डोंग अनुमानित था, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 9.8% अधिक है।
टुओई ट्रे के साथ बातचीत में नोटरी कार्यालयों के प्रतिनिधियों ने कहा कि रियल एस्टेट क्षेत्र से राजस्व में वृद्धि आंशिक रूप से इस तथ्य के कारण है कि रियल एस्टेट लेनदेन का घोषित मूल्य वास्तविक मूल्य के करीब पहुंच गया है, जो पिछली घोषणा की तुलना में बहुत अधिक है।
एक नोटरी कार्यालय के प्रमुख ने बताया कि पहले, ज़्यादा टैक्स देने से "बचने" के लिए, रियल एस्टेट के लेन-देन में अक्सर कुछ दसियों से लेकर कुछ सौ मिलियन VND तक की ही घोषणा की जाती थी, लेकिन अब ऐसा नहीं है, सभी लेन-देन रिकॉर्ड 500 मिलियन VND से ज़्यादा के होते हैं। अगर घोषणा कम होगी, तो टैक्स वापस कर दिया जाएगा और आगे की प्रक्रियाएँ बहुत परेशानी भरी और मुश्किल होंगी।
इसलिए, इस व्यक्ति ने कहा कि लोगों की घोषणाएं बिक्री मूल्य के करीब थीं, जिससे कर संग्रह पहले की तुलना में अधिक हो गया।
रियल एस्टेट बाजार 2025 के मध्य तक स्थिर होने का अनुमान
हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें 2024 के पहले छह महीनों में औसतन 31% बढ़ीं - फोटो: NAM TRAN
रियल एस्टेट बाजार में सुधार के संकेत मिले हैं, लेकिन विशेषज्ञों के अनुसार, बाजार में स्थिरता तब आएगी जब किफायती अपार्टमेंट और सामाजिक आवास के अधिक लेनदेन होंगे।
निर्माण मंत्रालय के अनुसार, 2024 की पहली तिमाही में, देश भर में पूर्ण हो चुकी वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं की संख्या 10 थी, नए लाइसेंस प्राप्त 19 थे, भविष्य में आवास बेचने के लिए पात्र परियोजनाएं 38 थीं, और कार्यान्वयन के तहत परियोजनाएं 984 थीं।
2024 की पहली तिमाही में कुल रियल एस्टेट लेनदेन 133,512 सफल लेनदेन तक पहुंच गया (2023 की पहली तिमाही में 109,066)।
इनमें से, अपार्टमेंट और व्यक्तिगत घरों के लेनदेन 35,853 (2023 की पहली तिमाही में 27,590) तक पहुँच गए, और ज़मीन के लेनदेन 97,659 (2023 की पहली तिमाही में 81,476) तक पहुँच गए। निर्माण मंत्रालय ने यह भी कहा कि अपार्टमेंट बाज़ार वास्तविक आवास ज़रूरतों वाले समूहों और मध्यम व दीर्घकालिक निवेशकों का ध्यान आकर्षित कर रहा है।
स्थानीय पुनर्प्राप्ति
तुओई ट्रे के साथ बातचीत में, दक्षिणी क्षेत्र में Batdongsan.com.vn के निदेशक श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने कहा कि स्थानीय स्तर पर रियल एस्टेट बाजार में सुधार हो रहा है, विशेष रूप से हनोई बाजार में, द्वितीयक बाजार और उच्च-स्तरीय अपार्टमेंट परियोजनाओं की कीमतें बढ़ रही हैं।
अपार्टमेंट की औसत कीमत बढ़ी है क्योंकि नई लॉन्च की गई उच्च-स्तरीय परियोजनाएँ ऊँची कीमतों की पेशकश कर रही हैं, जिससे पूरे बाजार की औसत कीमत बढ़ गई है। श्री तुआन ने कहा कि साल के पहले तीन महीनों में अपार्टमेंट बाजार में वृद्धि हुई है, लेकिन आपूर्ति और माँग दोनों के लिहाज से यह सकारात्मक दिशा में नहीं है। इसके अलावा, हाल के दिनों में रियल एस्टेट बाजार की रिकवरी उत्तर में ज़्यादा केंद्रित रही है। अपार्टमेंट के अलावा, उत्तर में ज़मीन के बाजार और व्यक्तिगत घरों की बिक्री में भी वृद्धि हुई है।
समग्र रूप से बाज़ार पर नज़र डालें तो, यह रियल एस्टेट की माँग को पूरा नहीं कर पाया है। हनोई में रियल एस्टेट की ज़रूरत वाले लोग 40 मिलियन VND/m2 से कम के सेगमेंट की तलाश में हैं, जबकि हो ची मिन्ह सिटी में यह 50 मिलियन VND/m2 से कम है, लेकिन फ़िलहाल आपूर्ति में कमी है।
सीबीआरई वीएन के निदेशक श्री वो हुइन्ह तुआन कीट के अनुसार, हाल के दिनों में बाज़ार में केवल उच्च-स्तरीय अपार्टमेंट और उससे ऊपर के अपार्टमेंट ही उपलब्ध रहे हैं। अगले कुछ वर्षों के पूर्वानुमान के बारे में, श्री कीट ने कहा कि विशुद्ध रूप से व्यावसायिक अपार्टमेंट उत्पादों में मध्य-श्रेणी और निम्न-स्तरीय उत्पाद नहीं होंगे।
इस विशेषज्ञ ने यह भी कहा कि जब आवास आपूर्ति प्रचुर होगी तभी बाजार की मांग स्थिर होगी, तथा सभी क्षेत्रों में आपूर्ति और मांग संतुलित होगी, तभी बाजार स्थायी रूप से विकसित हो सकेगा।
वर्तमान में, रियल एस्टेट बाजार एक पक्षपातपूर्ण, असंतुलित प्रवृत्ति दिखा रहा है, जो हाल के वर्षों में उच्च-स्तरीय खंड की ओर झुका हुआ है। इसलिए, बाजार को सरकार से सामाजिक आवास और निम्न-आय आवास के विकास के लिए समर्थन की भी उम्मीद है ताकि जल्द ही यह आपूर्ति सुनिश्चित हो सके।
अचल संपत्ति कानूनों के प्रवर्तन की अपेक्षाएँ
विशेषज्ञों के अनुसार, सरकार का प्रस्ताव है कि रियल एस्टेट बाजार से संबंधित तीन कानूनों को राष्ट्रीय असेंबली के पिछले प्रस्ताव से पांच महीने पहले 1 अगस्त से प्रभावी होने दिया जाए, तथा क्रेडिट संस्थानों पर कानून के अनुच्छेद 200 और अनुच्छेद 210 के दो खंडों को भी 1 अगस्त से पहले प्रभावी करने का प्रस्ताव है, ताकि क्रेडिट संस्थानों से संपार्श्विक प्राप्त करते समय स्थिरता और सख्ती सुनिश्चित की जा सके, जिससे रियल एस्टेट बाजार के लिए एक नया, अधिक पारदर्शी और अनुकूल कानूनी गलियारा तैयार होगा।
हालाँकि, वास्तव में, कानूनों को लागू करने में हमेशा देरी होती है और स्पष्ट प्रभाव दिखने में छह महीने से एक साल तक का समय लग जाता है। इसके अलावा, इन कानूनों में बाज़ार को संतुलित करने, आवास की कीमतों को समायोजित करने, या ऋण ब्याज दरों या ज़मीन की कीमतों को कम करने का कोई ज़िक्र नहीं है। इसके विपरीत, परियोजनाओं की लागत बढ़ सकती है, इसलिए आवास की कीमतों में कमी की उम्मीद करना मुश्किल है।
श्री दीन्ह मिन्ह तुआन ने यह भी कहा कि कानूनों को बाज़ार में पैठ बनाने में समय लगता है, मार्गदर्शन के लिए अध्यादेशों और परिपत्रों की तो बात ही छोड़ दें, इसलिए अल्पावधि में बाज़ार में अभी भी आपूर्ति की कमी है। वर्तमान में, पुराने और नए कानूनों के बीच संक्रमण काल चल रहा है, कोई भी निर्णय लेने की हिम्मत नहीं कर रहा है, इसलिए नई आपूर्ति कम है, और जिन परियोजनाओं में नई आपूर्ति है, वे बहुत ऊँची कीमतों पर बिक सकती हैं।
हालाँकि, श्री तुआन को उम्मीद है कि नया कानून आपूर्ति की समस्या को हल करने और उत्तर व दक्षिण, दोनों ही क्षेत्रों में परियोजनाओं के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करने में मदद करेगा। नियमन स्पष्ट होंगे और मध्यम व दीर्घकालिक अवधि में आपूर्ति अधिक प्रचुर होगी।
नया कानून निवेशकों पर और भी सख्त नियम लागू करता है, केवल संभावित निवेशक ही परियोजनाओं को लागू कर सकते हैं, और साथ ही घर खरीदारों को घर खरीदते समय केवल 5% जमा करने की सुविधा भी देता है। निवेशकों की स्क्रीनिंग बेहतर होगी, बाज़ार का विकास बेहतर होगा। लेकिन रियल एस्टेट बाज़ार को संतुलन में आने और स्थायी रूप से विकसित होने में कम से कम 2025 की दूसरी तिमाही तक का समय लगेगा।
निर्माण उप मंत्री गुयेन वान सिंह:
सरकार मकान की कीमतें कम करने के लिए सामाजिक आवास की आपूर्ति बढ़ाने में सहायता करेगी।
सरकार के प्रस्ताव 33 ने रियल एस्टेट बाज़ार के लिए एक व्यापक समाधान प्रदान किया है। तदनुसार, सरकार ने कई समाधान प्रस्तावित किए हैं जैसे संस्थानों को बेहतर बनाना, सामाजिक आवास के विकास को बढ़ावा देना, उद्यमों की पूँजी तक पहुँच को सुगम बनाना, परियोजनाओं के लिए पूँजी जुटाने हेतु बॉन्ड जारी करना...
बाजार के लिए समाधान उपलब्ध है, स्थानीय स्तर पर विकेन्द्रित है, तथा पारदर्शी है, लेकिन कार्यान्वयन धीमा है।
शहरी क्षेत्रों में अधिकांश लोगों की आवास आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए सामाजिक आवास की आपूर्ति बढ़ाना, आवास संरचना को पुनः समायोजित करने और वर्तमान आवास कीमतों को कम करने की दिशा में आवास की आपूर्ति बढ़ाने का एक समाधान है। जब कम लागत वाले आवासों की भरमार होगी, तो आवास की कीमतें निश्चित रूप से कम होंगी।
आने वाले समय में सरकार निवेश प्रक्रियाओं को छोटा करने, सामाजिक आवास परियोजना निवेशकों के लिए निवेश प्रक्रियाओं को पूरा करने, भूमि, पूंजी तक पहुंच बनाने और सामाजिक आवास बेचने में अधिकतम सुविधा पैदा करने की दिशा में सामाजिक आवास विकास पर एक अलग आदेश जारी करेगी।
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स्रोत: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm
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