हनोई में भूमि की नीलामी लगातार स्थगित, निवेशक भूमि भूखंडों और घर के स्वामित्व को मान्यता देने की शर्तों से 'झिझक' रहे हैं

हनोई ने अचानक कई भूमि भूखंडों की नीलामी स्थगित कर दी, खरीदारों का विश्वास भूमि खंड को उदास बनाता है, भूमि की कीमतों पर "के गुणांक" लागू करने से कई बड़े पैमाने पर परियोजनाएं 'छूट' सकती हैं ... नवीनतम अचल संपत्ति समाचार हैं।

कई रियल एस्टेट अनुसंधान इकाइयों द्वारा हाल ही में प्रकाशित रिपोर्टों से पता चलता है कि 2022 की दूसरी तिमाही से 2023 की दूसरी तिमाही तक, भूमि क्षेत्र में रुचि का स्तर अभी भी बहुत निराशाजनक बना हुआ है। (स्रोत: टीएन फोंग)

भूमि नीलामी का लगातार निलंबन

हाल ही में, डोंग आन्ह जिले (हनोई शहर) ने डोंग आन्ह जिले के वान हा कम्यून में भूमि उपयोग अधिकार नीलामी क्षेत्र के लिए तकनीकी बुनियादी ढांचे के निर्माण की परियोजना के तहत भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के आयोजन को अस्थायी रूप से निलंबित करने के लिए लगातार नोटिस पोस्ट किए।

विशेष रूप से, 21 जुलाई को, लैक वियत ऑक्शन ज्वाइंट स्टॉक कंपनी और वियतनाम ऑक्शन ज्वाइंट स्टॉक कंपनी ने एक साथ डोंग आन्ह जिले के वान हा कम्यून में भूमि उपयोग अधिकार नीलामी क्षेत्र के लिए तकनीकी अवसंरचना के निर्माण की परियोजना के ब्लॉक एलके1 में 28 भूखंडों और ब्लॉक एलके3 में 20 भूखंडों के लिए भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के अस्थायी निलंबन की सूचना पोस्ट की।

निलंबन का कारण 21 जुलाई के आधिकारिक डिस्पैच संख्या 1778/UBND - TNMT और डोंग आन्ह जिले की पीपुल्स कमेटी और डोंग आन्ह जिला निर्माण निवेश परियोजना प्रबंधन बोर्ड के आधिकारिक डिस्पैच संख्या 755/QLDA - KHTH पर आधारित है, जो प्लॉट LK1 और LK3 पर भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के निलंबन पर है।

इससे पहले, ब्लॉक LK1 में 130.8 - 276.65 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले 28 भूखंडों की नीलामी 22 जुलाई को घोषित की गई थी और इनकी शुरुआती कीमत 29.7 - 34.4 मिलियन VND/वर्ग मीटर थी। इस प्रकार, नीलामी पूर्व घोषित आधिकारिक तिथि से ठीक 1 दिन पहले अचानक स्थगित कर दी गई।

ब्लॉक एलके3 में शेष 20 भूखंडों की नीलामी 29 जुलाई को घोषित की गई, जिसका क्षेत्रफल 126 - 270 एम 2 / प्लॉट और शुरुआती कीमत 29.7 - 34.4 मिलियन वीएनडी / एम 2 है।

घोषणा के अनुसार, जिन ग्राहकों ने नीलामी दस्तावेज खरीदे हैं और अग्रिम भुगतान किया है (यदि कोई हो), तो उन्हें घोषणा की तारीख (21 जुलाई) से दो कार्य दिवसों के भीतर उनके दस्तावेज वापस कर दिए जाएंगे।

इस वर्ष अप्रैल के अंत में, डोंग आन्ह जिले ने एक्स6 क्षेत्र, हा लो गांव, लिएन हा कम्यून में 44 भूखंडों की भूमि नीलामी को अस्थायी रूप से स्थगित करने की भी घोषणा की।

तदनुसार, 44 भूखंडों की नीलामी दो चरणों में आयोजित की जाएगी, प्रत्येक चरण में जिला 22 भूखंडों की नीलामी करेगा। पूर्व निर्धारित कार्यक्रम के अनुसार, पहला चरण 23 अप्रैल और दूसरा चरण 6 मई को आयोजित किया जाएगा। इसमें भूखंडों का क्षेत्रफल 90 - 154 वर्ग मीटर प्रति भूखंड होगा और शुरुआती कीमत 30.3 - 33.3 मिलियन VND/वर्ग मीटर होगी।

इससे पहले, जिन 44 भूखंडों की नीलामी स्थगित कर दी गई थी, उनकी नीलामी 18 मार्च को करने की घोषणा की गई थी। हालांकि, अप्रैल के अंत और मई की शुरुआत में भूखंडों की फिर से नीलामी करने की घोषणा की गई थी, और फिर उन्हें फिर से स्थगित करने की घोषणा की गई थी।

खरीदारों के विश्वास के कारण भूमि की कीमतें सुस्त बनी हुई हैं

कई रियल एस्टेट अनुसंधान इकाइयों द्वारा हाल ही में प्रकाशित रिपोर्टों से पता चलता है कि 2022 की दूसरी तिमाही से अब तक, भूमि खंड में अभी भी बहुत निराशाजनक स्तर की रुचि देखी जा रही है।

जब बाज़ार "गर्म" होता है, तो ज़मीन वह क्षेत्र होता है जिस पर बहुत ध्यान दिया जाता है और जो बहुत तेज़ी से बिकता है, लेकिन जब बाज़ार धीमा होता है, तो ज़मीन में सबसे ज़्यादा गिरावट आती है। क्योंकि ज़मीन एक ऐसा क्षेत्र है जिसमें नकदी प्रवाह का फ़ायदा उठाने की ज़रूरत से ज़्यादा सट्टा लगता है।

कुछ रियल एस्टेट विशेषज्ञों का आकलन है कि खरीदारों के भरोसे के कारण ज़मीन बाज़ार अभी भी शांत है। ऋण सीमा और ब्याज दरों की कठिनाइयाँ पूरी तरह से हल नहीं हुई हैं, जिससे खरीदार "झिझक" रहे हैं।

Batdongsan.com.vn के उप महानिदेशक श्री गुयेन क्वोक अन्ह के अनुसार, रियल एस्टेट लेनदेन सफल होना कठिन है क्योंकि विक्रेताओं और खरीदारों के बीच अपेक्षाएं अभी भी बहुत अलग हैं।

विशेष रूप से, सर्वेक्षण के अनुसार, निवेशकों को अचल संपत्ति बेचने की आवश्यकता के कारणों में से 49% अपने निवेश पोर्टफोलियो का पुनर्गठन करना है; 23% इसलिए है क्योंकि उन्हें इसका उपयोग करने की आवश्यकता नहीं है, इसलिए वे इसे फिर से बेचते हैं; केवल 22% वित्तीय कठिनाइयों के कारण है, आर्थिक समस्याओं को हल करने के लिए स्थानांतरण करना पड़ता है।

श्री क्वोक आन्ह ने बताया, "चूंकि वित्तीय कठिनाइयों के कारण "अपनी संपत्ति से छुटकारा पाने" वाले विक्रेताओं का समूह अधिक नहीं है, उनमें से अधिकांश अभी भी अपनी संपत्ति को लाभ पर बेचने की उम्मीद करते हैं, जिसमें लाभ 10% के आसपास उतार-चढ़ाव करता रहता है।"

तरलता के संबंध में, कई विशेषज्ञों का मानना है कि यदि ब्याज दरें 10%/वर्ष से नीचे आ जाती हैं और बाजार में तेजी आती है, तो रियल एस्टेट निवेश की लहर पुनः जागृत हो सकती है, और व्यवसायों के लिए नकदी प्रवाह अधिक प्रचुर हो सकता है।

इसके विपरीत, यदि ऋण ब्याज दरें ऊंची बनी रहती हैं और रियल एस्टेट बाजार में स्थिरता बनी रहती है, तो नकदी प्रवाह संभवतः बैंक में ही रहेगा।

क्या भूमि की कीमतों पर 'के गुणांक' लागू करने से कई बड़े पैमाने की परियोजनाएं 'छूट' सकती हैं?

भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाले डिक्री संख्या 44/2014/ND-CP में संशोधन और अनुपूरण करने वाले मसौदा डिक्री के लिए प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय की टिप्पणियों और पूरा करने के अनुरोध का जवाब देते हुए, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) ने कहा कि भूमि मूल्य सूची की तुलना में 200 बिलियन VND से कम मूल्य वाले भूमि भूखंडों और भूमि क्षेत्रों के लिए भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि (गुणांक K) को लागू करने का विनियमन वास्तविकता के करीब नहीं है।

HoREA के अध्यक्ष ले होआंग चाऊ ने कहा कि एसोसिएशन ने प्रधानमंत्री, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय और नेशनल असेंबली की आर्थिक समिति को एक दस्तावेज भेजा है, जिसमें सभी रियल एस्टेट और शहरी परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए की गणना करने के लिए "भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि" को लागू करने का प्रस्ताव है, बिना "200 बिलियन VND के तहत भूमि मूल्य सूची में भूमि मूल्य के अनुसार गणना किए गए मूल्य वाले भूमि भूखंडों" को सीमित किए।

श्री चाऊ के अनुसार, डिक्री संख्या 44/2014/ND-CP (ड्राफ्ट डिक्री संख्या 44) को संशोधित और पूरक करने वाले ड्राफ्ट डिक्री के अनुच्छेद 4 में भूमि मूल्यांकन के 3 तरीके निर्धारित किए गए हैं, जिनमें शामिल हैं: तुलना विधि, आय विधि, भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि, और ड्राफ्ट डिक्री अब "अधिशेष विधि" निर्धारित नहीं करती है।

जिसमें, मसौदे के खंड 3, अनुच्छेद 5 में यह निर्धारित किया गया है कि निम्नलिखित मामलों के लिए "भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए लागू की जाती है": भूमि भूखंडों और भूमि क्षेत्रों की भूमि की कीमतों का निर्धारण करना जहां भूमि भूखंडों और भूमि क्षेत्रों का मूल्य 200 बिलियन वीएनडी से कम की भूमि मूल्य सूची में भूमि की कीमत के अनुसार गणना की जाती है।

हालांकि, HoREA ने पाया कि भूमि मूल्य सूची की तुलना में "200 बिलियन VND से कम" मूल्य वाले भूमि भूखंडों और भूमि क्षेत्रों पर "भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि" लागू करने का विनियमन वास्तविकता के करीब नहीं है क्योंकि यह कई रियल एस्टेट परियोजनाओं, आवास और बड़े पैमाने वाले शहरी क्षेत्रों को "छोड़ देता है"।

"चूंकि उपरोक्त मामलों के लिए भूमि मूल्यांकन लागू करने के लिए कोई उपयुक्त विधि नहीं है, क्योंकि मसौदा डिक्री 44 में केवल 3 भूमि मूल्यांकन विधियां निर्धारित की गई हैं, जिसमें 200 बिलियन वीएनडी से अधिक मूल्य वाले भूखंडों और भूमि क्षेत्रों के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए की गणना करने के लिए भूमि का मूल्यांकन करने के लिए तुलना विधि या आय विधि लागू नहीं की जा सकती है," श्री चाऊ ने साझा किया।

इसलिए, श्री चाऊ की राय में, सभी परियोजनाओं पर भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि को लागू करने का विनियमन, चाहे वे "भूमि मूल्य सूची में भूमि मूल्य के अनुसार गणना किए गए मूल्य वाले भूमि भूखंड और भूमि क्षेत्र हों, 200 बिलियन वीएनडी से कम या 200 बिलियन वीएनडी से अधिक" पारदर्शिता, निष्पक्षता सुनिश्चित करने में योगदान देगा, और राज्य के बजट राजस्व की हानि नहीं होगी।

विश्लेषण के आधार पर, HoREA के अध्यक्ष ने इस बात पर जोर दिया कि व्यावहारिक आवश्यकताओं को पूरा करने और सभी रियल एस्टेट परियोजनाओं, वाणिज्यिक आवास और शहरी क्षेत्रों में भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि को लागू करने के लिए, मसौदे को "200 बिलियन VND से कम" विनियमन को हटाने की आवश्यकता है ताकि सभी परियोजनाओं पर भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि लागू की जा सके, भले ही "भूमि मूल्य सूची में भूमि मूल्य के अनुसार गणना किए गए मूल्य वाले भूमि भूखंड और भूमि क्षेत्र 200 बिलियन VND से कम हों" या "200 बिलियन VND से अधिक"।

"यदि भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि अभी भी 200 बिलियन वीएनडी से कम मूल्य वाले भूमि भूखंडों और भूमि क्षेत्रों पर लागू होती है, तो विशिष्ट भूमि की कीमतें निर्धारित करने और 200 बिलियन वीएनडी से अधिक की भूमि मूल्य सूची में भूमि की कीमतों के अनुसार गणना किए गए मूल्यों के साथ विकास क्षमता और बड़े पैमाने पर भूमि भूखंडों और भूमि क्षेत्रों के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए की गणना करने के लिए अधिशेष विधि को बनाए रखना आवश्यक है," श्री चाऊ ने प्रस्ताव दिया।

2014 के आवास कानून के अनुच्छेद 7 में स्पष्ट रूप से प्रावधान है कि वियतनाम में तीन व्यक्तियों को घर रखने की अनुमति है: घरेलू संगठन, परिवार और व्यक्ति; विदेश में रहने वाले वियतनामी लोग; इस कानून के अनुच्छेद 159 के खंड 1 में निर्दिष्ट विदेशी संगठन और व्यक्ति। (स्रोत: BXD)

घर के स्वामित्व की मान्यता के लिए शर्तें

2014 के आवास कानून के अनुच्छेद 8 में घर के स्वामित्व अधिकारों की मान्यता के लिए शर्तें स्पष्ट रूप से निर्धारित की गई हैं।

वियतनाम में आवास के लिए पात्र व्यक्ति

2014 के आवास कानून के अनुच्छेद 7 में स्पष्ट रूप से कहा गया है कि वियतनाम में तीन व्यक्तियों को घर रखने की अनुमति है, अर्थात्: घरेलू संगठन, परिवार और व्यक्ति; विदेश में रहने वाले वियतनामी लोग; इस कानून के अनुच्छेद 159 के खंड 1 में निर्दिष्ट विदेशी संगठन और व्यक्ति।

घर के स्वामित्व की मान्यता के लिए शर्तें

घर के स्वामित्व के लिए मान्यता प्राप्त करने की पहली शर्त यह है कि संगठन, परिवार या व्यक्ति घरेलू होना चाहिए। विदेश में रहने वाले वियतनामी लोगों को वियतनाम में प्रवेश की अनुमति होनी चाहिए; विदेशी संगठनों और व्यक्तियों को 2014 के आवास कानून के अनुच्छेद 160 में निर्दिष्ट शर्तों को पूरा करना होगा।

इसके अतिरिक्त, निम्नलिखित रूपों के माध्यम से कानूनी आवास प्राप्त करना आवश्यक है: घरेलू संगठनों, परिवारों और व्यक्तियों के लिए, यह निर्माण में निवेश, खरीद, किराया-खरीद, उपहार प्राप्त करने, विरासत प्राप्त करने, पूंजी योगदान प्राप्त करने, आवास विनिमय प्राप्त करने और कानून के प्रावधानों के अनुसार अन्य रूपों के माध्यम से है।

विदेश में रहने वाले वियतनामी लोगों के लिए, रियल एस्टेट व्यवसाय उद्यमों और सहकारी समितियों (जिन्हें आगे रियल एस्टेट व्यवसाय उद्यम कहा जाएगा) से वाणिज्यिक आवास खरीदने या पट्टे पर लेने के माध्यम से; खरीद, उपहार के रूप में प्राप्त करना, बदले में प्राप्त करना, परिवारों और व्यक्तियों से आवास की विरासत प्राप्त करना; वाणिज्यिक आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं में भूमि उपयोग अधिकारों का हस्तांतरण प्राप्त करना, जिन्हें कानून के प्रावधानों के अनुसार स्वयं आवास निर्माण का आयोजन करने के लिए भूमि बेचने की अनुमति है।

विदेशी संगठनों और व्यक्तियों के लिए, यह 2014 के आवास कानून के अनुच्छेद 159 के खंड 2 में निर्धारित प्रपत्रों के माध्यम से है।

विन्ग्रुप ने न्घे एन में 1,200 बिलियन वीएनडी से अधिक की चार्टर पूंजी के साथ एक सहायक कंपनी की स्थापना की

विन्ग्रुप कॉर्पोरेशन (स्टॉक कोड: VIC) ने अभी-अभी एक सहायक कंपनी को अलग करने और एक नई कंपनी स्थापित करने के प्रस्ताव की घोषणा की है।

विशेष रूप से, विन्ग्रुप के निदेशक मंडल ने आंतरिक स्वामित्व के पुनर्गठन के उद्देश्य से, समूह की सहायक कंपनी विन्पर्ल ज्वाइंट स्टॉक कंपनी को अलग करने तथा उपरोक्त उद्यम के अलग होने के आधार पर एक नई सहायक कंपनी की स्थापना को मंजूरी दी।

नव स्थापित कंपनी विन्पर्ल कुआ होई ज्वाइंट स्टॉक कंपनी है, जिसका मुख्यालय बिन्ह मिन्ह स्ट्रीट, नघी हाई वार्ड, कुआ लो टाउन, नघे एन प्रांत में स्थित है।

विनपर्ल कुआ होई की अनुमानित चार्टर पूंजी 1,263.8 बिलियन VND है। इसमें से, विनग्रुप का पूंजी योगदान अनुपात चार्टर पूंजी का 99.99% है। इस उद्यम का मुख्य व्यवसाय होटल और पर्यटन सेवाएँ हैं।

अलग होने और एक नई कंपनी स्थापित करने से पहले, विनपर्ल ज्वाइंट स्टॉक कंपनी की न्घे एन शाखा 2017 में स्थापित की गई थी। शाखा की प्रतिनिधि सुश्री वो थी फुओंग थाओ हैं।

नघे अन में, विन्ग्रुप ने विनपर्ल कुआ होई, विन्कॉम शॉपहाउस विन्ह जैसी रियल एस्टेट परियोजनाएं विकसित की हैं, तथा विन्ह शहर में क्षेत्र बी - क्वांग ट्रुंग अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स के नवीकरण परियोजना का भी विकास किया है।

2022 में, विनपर्ल ज्वाइंट स्टॉक कंपनी ने मेलिया होटल्स इंटरनेशनल ग्रुप के साथ मिलकर एक रणनीतिक सहयोग रोडमैप की घोषणा की। मेलिया विनपर्ल कुआ होई उन 12 परियोजनाओं में से एक है जिनके प्रबंधन अधिकार विनपर्ल ने मेलिया को न्यूनतम 10 वर्षों की अवधि के लिए हस्तांतरित करने के लिए सहयोग किया है।

यह रिसॉर्ट 38.7 हेक्टेयर क्षेत्रफल में फैले विला और होटलों का एक परिसर है, जिसमें 5,000 वर्ग मीटर के क्षेत्र में 184 होटल कमरे हैं। इस परियोजना की कुल निवेश पूंजी लगभग 900 अरब वियतनामी डोंग है। यह परियोजना जून 2016 में शुरू हुई थी और अप्रैल 2017 में इसका उद्घाटन हुआ था।

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