ब्याज दरें उच्च स्तर पर होने के कारण निवेशकों को अपनी संपत्तियां बेचने और अपने अपार्टमेंट को बेचकर मुनाफा कमाने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है।
सैविल्स वियतनाम की एक रिपोर्ट के अनुसार, 2023 की पहली तिमाही में हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की आपूर्ति में लगातार भारी गिरावट आई है। विशेष रूप से, हो ची मिन्ह सिटी में इस तिमाही में अपार्टमेंट की कुल आपूर्ति 1,600 यूनिट से अधिक रही, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 25% की कमी है। वहीं, हनोई में इस तिमाही में अपार्टमेंट की कुल आपूर्ति 2,000 यूनिट से अधिक रही, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 27% की कमी है।
नए अपार्टमेंटों की तुलना में इनकी कीमतें काफी कम होने के कारण, पुराने अपार्टमेंटों का द्वितीयक बाजार तेजी से बढ़ रहा है। (फोटो: वीवी)
विशेष रूप से हनोई के बाज़ार में, नए अपार्टमेंट की आपूर्ति में कमी के कारण इस श्रेणी के अपार्टमेंट की कीमतों में लगातार वृद्धि हुई है। 2018 से 2022 के बीच, नए लॉन्च किए गए अपार्टमेंट की कीमतों में औसतन 13% प्रति वर्ष की वृद्धि हुई। इस प्रकार, चार वर्षों में औसत मूल्य वृद्धि 52% रही।
प्राथमिक बाज़ार में आपूर्ति की कमी और बढ़ती कीमतों की समस्या के विपरीत, द्वितीयक बाज़ार (खरीद-बिक्री बाज़ार) में कम से कम एक पूर्व मालिक वाले अपार्टमेंट आकर्षक कीमतों पर उपलब्ध हैं, जो उसी परियोजना में नए अपार्टमेंट की तुलना में 48% तक कम हैं। इससे द्वितीयक बाज़ार में अधिक जीवंतता आई है।
सैविल्स हो ची मिन्ह सिटी में आवासीय व्यवसाय सेवाओं की वरिष्ठ प्रबंधक सुश्री गुयेन हांग डुंग ने कहा: "बाजार में द्वितीयक आपूर्ति में भी मामूली वृद्धि देखी जा रही है, क्योंकि व्यक्तिगत निवेशकों के एक समूह को बढ़ती ब्याज दरों के बीच अपने नकदी प्रवाह को संतुलित करने में कठिनाई हो रही है।"
सुश्री डंग ने कहा, "बैंकों की ब्याज दरों में भारी वृद्धि के कारण अपार्टमेंट खरीदने और वित्तीय उत्तोलन का उपयोग करने वाले व्यक्तिगत निवेशक दबाव में हैं, जिससे उन्हें अपने निवेश पोर्टफोलियो का कुछ हिस्सा बेचने पर विचार करने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है। इसके परिणामस्वरूप हाल ही में प्रमुख शहरों में द्वितीयक अपार्टमेंट की आपूर्ति में मामूली वृद्धि हुई है।"
क्या सेकेंडरी मार्केट में अपार्टमेंट की कीमतें बढ़ेंगी?
सैविल्स वियतनाम के उप प्रबंध निदेशक ट्रॉय ग्रिफिथ्स ने आकलन किया कि वर्तमान अपार्टमेंट बाजार इस मायने में अनूठा है कि इसमें वस्तुतः कोई प्राथमिक आपूर्ति नहीं है, जिसका अर्थ है कि वास्तविक आवास की आवश्यकता वाले घर खरीदारों के लिए कोई नया आवास उपलब्ध नहीं है।
"इससे उन्हें द्वितीयक बाजार से आपूर्ति तलाशने के लिए मजबूर होना पड़ता है। साल की शुरुआत से ही हो ची मिन्ह सिटी और हनोई दोनों में द्वितीयक अपार्टमेंट बाजार में तेजी आई है," सैविल्स के एक विशेषज्ञ ने जोर दिया।
सैविल्स के विशेषज्ञों के अनुसार, वर्तमान में हो ची मिन्ह सिटी में द्वितीयक बाजार की कीमतों में 5% से अधिक की वृद्धि देखी जा रही है, खासकर तान बिन्ह और जिला 11 जैसे क्षेत्रों में। केवल शेष नौ जिलों में ही द्वितीयक बाजार में अपार्टमेंट की कीमतों में गिरावट देखी जा रही है।
सैविल्स के विशेषज्ञों के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में वर्तमान में द्वितीयक बाजार में कीमतों में भारी उछाल आया है। (फोटो: एमपी)
ट्रॉय ग्रिफ़िथ्स ने द्वितीयक बाज़ार के एक उल्लेखनीय पहलू की ओर भी ध्यान दिलाया: उत्पादों की कानूनी निश्चितता। अधिकांश परियोजनाओं को पहले ही भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र प्राप्त हो चुके हैं। इसके विपरीत, प्राथमिक बाज़ार में, हम देखते हैं कि कई परियोजनाएँ इस मुद्दे से संबंधित बाधाओं का सामना कर रही हैं।
हालांकि, सैविल्स के विशेषज्ञों के अनुसार, द्वितीयक बाजार भी भविष्य में ब्याज दरों में होने वाले समायोजन पर काफी हद तक निर्भर करता है।
विश्लेषक ने कहा, "बैंक ऋण की ब्याज दरें 14-15% तक पहुंच गई हैं, जो काफी अधिक है और इससे घर खरीदने वालों को सावधानीपूर्वक विचार करने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है। हालांकि, अगर ब्याज दरें कोविड-19 से पहले के स्तर यानी लगभग 10-12% पर वापस आ जाती हैं, तो यह बाजार अधिक आकर्षक हो जाएगा और नकदी प्रवाह में वृद्धि होगी।"
श्री ट्रॉय का अनुमान है कि अगले 12 महीनों में द्वितीयक बाजार बेहद दिलचस्प रहेगा। इस अवधि के बाद, नए प्रोजेक्ट शुरू होने से सीमित आपूर्ति की स्थिति में बदलाव आएगा। उस समय, द्वितीयक कीमतें अधिक स्थिर हो सकती हैं।
सैविल्स रिसर्च के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में अब से लेकर साल के अंत तक 9,000 नए अपार्टमेंट बनने की उम्मीद है, जिनमें से क्लास बी अपार्टमेंट 71%, क्लास सी अपार्टमेंट 23% और क्लास ए अपार्टमेंट 6% होंगे।
2026 तक, 186 परियोजनाओं से 137,540 इकाइयाँ बिक्री के लिए उपलब्ध होंगी। यद्यपि कुछ परियोजनाओं का अभी तक मूल्यांकन नहीं हुआ है, फिर भी विकासकर्ता मांग को पूरा करने के लिए किफायती उत्पादों में रुचि दिखा रहे हैं।
हनोई में, 2023 में 9,400 अपार्टमेंट सौंपे जाएंगे और 7,000 नए यूनिट लॉन्च होने की उम्मीद है, जिनमें से क्लास बी अपार्टमेंट कुल आपूर्ति का 83% हिस्सा होंगे। 2024 से आगे, इस बाजार में 98 परियोजनाओं से लगभग 86,500 नए अपार्टमेंट होने की उम्मीद है, जिनमें से क्लास बी अपार्टमेंट की संख्या सबसे अधिक होगी, जो बाजार हिस्सेदारी का 60% होगी।
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