ब्याज दरें ऊंची बनी हुई हैं, जिससे निवेशकों को "माल जारी करने" और अपार्टमेंट बेचने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है।

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सैविल्स वियतनाम की रिपोर्ट के अनुसार, 2023 की पहली तिमाही में हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की आपूर्ति में तेज़ी से गिरावट जारी रही। खास तौर पर, हो ची मिन्ह सिटी में, इस तिमाही में अपार्टमेंट की कुल आपूर्ति 1,600 इकाइयों से ज़्यादा हो गई, जो पिछले साल की इसी अवधि की तुलना में 25% कम है। वहीं, हनोई में, इस तिमाही में अपार्टमेंट की कुल आपूर्ति 2,000 इकाइयों से ज़्यादा हो गई, जो पिछले साल की इसी अवधि की तुलना में 27% कम है।

उच्च आय वाले निवेशकों को अपार्टमेंट बेचने के लिए मजबूर होना पड़ा (चित्र 1) — द्वितीयक अपार्टमेंट बाज़ार में हलचल मची हुई है, क्योंकि नए अपार्टमेंट की तुलना में कीमतें काफ़ी सस्ती हैं। (फोटो: वीवी)

अकेले हनोई बाज़ार में, नए अपार्टमेंट की आपूर्ति में कमी के कारण इस खंड की बिक्री कीमत में लगातार वृद्धि हो रही है। 2018-2022 की अवधि में, नए खुले अपार्टमेंट की कीमत में प्रति वर्ष औसतन 13% की वृद्धि हुई। इस प्रकार, 4 वर्षों में, अपार्टमेंट की औसत कीमत में 52% की वृद्धि हुई।

आपूर्ति की कमी और बढ़ती कीमतों वाले प्राथमिक बाजार के विपरीत, द्वितीयक बाजार (पुनर्विक्रय बाजार) में, कम से कम एक मालिक के पास रहे अपार्टमेंट की कीमतें आकर्षक होती हैं, जो उसी परियोजना में नए अपार्टमेंट की तुलना में 48% कम होती हैं। इसने द्वितीयक बाजार को और अधिक सक्रिय बना दिया है।

सेविल्स एचसीएमसी रेजिडेंशियल बिजनेस सर्विसेज की वरिष्ठ प्रबंधक सुश्री गुयेन हांग डुंग ने कहा: बाजार में द्वितीयक आपूर्ति भी थोड़ी बढ़ जाती है, क्योंकि व्यक्तिगत निवेशकों के एक समूह को बढ़ती ब्याज दरों के संदर्भ में नकदी प्रवाह को संतुलित करने में कठिनाई हो रही है।

"अपार्टमेंट खरीदने वाले और वित्तीय लाभ उठाने वाले व्यक्तिगत निवेशक दबाव में हैं क्योंकि बैंक ब्याज दरें बढ़ रही हैं, जिससे उन्हें अपने निवेश पोर्टफोलियो बेचने पर विचार करना पड़ रहा है। इससे हाल ही में प्रमुख शहरों में द्वितीयक अपार्टमेंट की आपूर्ति में थोड़ी वृद्धि हुई है," सुश्री डंग ने कहा।

क्या द्वितीयक अपार्टमेंट की कीमतें बढ़ेंगी?

सैविल्स वियतनाम के उप प्रबंध निदेशक श्री ट्रॉय ग्रिफिथ्स ने आकलन किया कि वर्तमान अपार्टमेंट बाजार की एक विशेषता यह है कि इसमें प्राथमिक आपूर्ति लगभग नहीं है, जिसका अर्थ है कि वास्तविक आवास आवश्यकताओं वाले घर खरीदारों के लिए कोई नई आवास आपूर्ति नहीं है।

"इससे उन्हें द्वितीयक बाज़ार से आपूर्ति की तलाश करनी पड़ती है। साल की शुरुआत से ही, हो ची मिन्ह सिटी और हनोई, दोनों में द्वितीयक अपार्टमेंट बाज़ार में तेज़ी आ रही है," सैविल्स के विशेषज्ञों ने ज़ोर देकर कहा।

सेविल्स विशेषज्ञों का मानना है कि वर्तमान में हो ची मिन्ह सिटी में द्वितीयक मूल्य वृद्धि की एक “लहर” है, जो 5% से अधिक है, विशेष रूप से तान बिन्ह और जिला 11 जैसे जिलों में। केवल शेष 9 जिलों में द्वितीयक अपार्टमेंट की कीमतों में कमी आने की संभावना है।

उच्च उपज वाले निवेशकों को अपार्टमेंट बेचना होगा (चित्र 2) — सैविल्स के विशेषज्ञों का मानना है कि हो ची मिन्ह सिटी में द्वितीयक मूल्य वृद्धि की एक "लहर" चल रही है। (फोटो: एमपी)

श्री ट्रॉय ग्रिफ़िथ्स ने द्वितीयक बाज़ार के बारे में एक उल्लेखनीय बात भी कही, जो उत्पादों का ठोस कानूनी पहलू है। अधिकांश परियोजनाओं को उपयोग के अधिकार के प्रमाणपत्र दिए गए हैं। जबकि प्राथमिक बाज़ार में, हम देखते हैं कि कई परियोजनाओं को इस मुद्दे को लेकर बाधाओं का सामना करना पड़ रहा है।

हालांकि, सैविल्स विशेषज्ञों के अनुसार, द्वितीयक बाजार आने वाले समय में ब्याज दर समायोजन पर भी काफी निर्भर करता है।

विश्लेषक ने कहा, "बैंक ऋण की ब्याज दरें 14-15% तक पहुँच गई हैं, जो काफी ऊँचा स्तर है और घर खरीदारों को सावधानी से विचार करने पर मजबूर करता है। हालाँकि, अगर ब्याज दरें कोविड-19 से पहले के लगभग 10-12% स्तर पर वापस आ जाती हैं, तो यह बाज़ार ज़्यादा आकर्षक होने लगेगा और तरलता बढ़ेगी।"

श्री ट्रॉय का अनुमान है कि अगले 12 महीनों में द्वितीयक बाज़ार काफ़ी दिलचस्प रहेगा। इस अवधि के बाद, नई परियोजनाओं के शुरू होने से सीमित नई आपूर्ति की स्थिति बदल जाएगी। उस समय, द्वितीयक कीमतें ज़्यादा स्थिर स्थिति में लौट सकती हैं।

सेविल्स रिसर्च डिपार्टमेंट के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में अब से लेकर वर्ष के अंत तक 9,000 नए अपार्टमेंट बनने की उम्मीद है, जिनमें से वर्ग बी का हिस्सा 71%, वर्ग सी का हिस्सा 23% और वर्ग ए का हिस्सा 6% होगा।

2026 तक, 186 परियोजनाओं से 137,540 इकाइयाँ लॉन्च की जाएँगी। हालाँकि कुछ परियोजनाओं को रैंकिंग नहीं दी गई है, लेकिन निवेशक माँग को पूरा करने के लिए किफायती उत्पादों में रुचि दिखा रहे हैं।

हनोई में, 2023 तक 9,400 अपार्टमेंट सौंप दिए जाएँगे और 7,000 नए अपार्टमेंट बिक्री के लिए उपलब्ध होने की उम्मीद है, जिनमें से क्लास बी की आपूर्ति 83% होगी। 2024 के बाद से, इस बाज़ार में 98 परियोजनाओं के लगभग 86,500 नए अपार्टमेंट आने की उम्मीद है, जिनमें से क्लास बी की हिस्सेदारी 60% के साथ सबसे ज़्यादा होगी।

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