क्या नया आवास कानून मिनी अपार्टमेंट को "समाप्त" कर सकता है?

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हाल ही में नेशनल असेंबली द्वारा पारित नए आवास कानून में बिक्री या किराये के लिए कई अपार्टमेंट वाले घरों में निवेश से संबंधित कई नए नियम हैं, जिन्हें मिनी अपार्टमेंट भी कहा जाता है।

विशेष रूप से, नए आवास कानून में यह प्रावधान है कि निवेशकों को सामान्य वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के समान ही परियोजनाएं स्थापित करनी होंगी।

नए आवास कानून में मिनी अपार्टमेंट के निर्माण और प्रबंधन को कड़ा किया गया है (चित्र 1) — नए आवास कानून में यह प्रावधान है कि निवेशकों को परियोजनाएँ स्थापित करनी होंगी। (फोटो: डीएम)

विशेष रूप से, नए नियमों के अनुसार, जो व्यक्ति बिक्री या किराये के लिए मिनी अपार्टमेंट (2 या अधिक मंजिलों वाले मकान, प्रत्येक मंजिल में अपार्टमेंट, या 2 या अधिक मंजिलें और 20 अपार्टमेंट) बनाना चाहते हैं, उन्हें आवास निर्माण परियोजना में निवेशक होने की शर्तों को पूरा करना होगा।

भूमि कानून (पिंक बुक) के तहत प्रमाण पत्र के लिए पात्र अपार्टमेंट्स को आवास कानून और रियल एस्टेट बिजनेस कानून के प्रावधानों के अनुसार बेचा, पट्टे पर दिया या पट्टे पर खरीदा जाएगा।

इसके अलावा, किराए के लिए मिनी अपार्टमेंट में निवेश करने के लिए निर्माण मंत्री द्वारा जारी निर्माण आवश्यकताओं को पूरा करना होगा। इमारत को कानून द्वारा निर्धारित अग्नि निवारण और अग्निशमन आवश्यकताओं को पूरा करना होगा।

ईज़ी रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट एंड डेवलपमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (ईज़ी प्रॉपर्टी) के महानिदेशक श्री फाम डुक टोआन ने कहा कि मिनी अपार्टमेंट के निर्माण और प्रबंधन को कड़ा करना आवश्यक है क्योंकि इस प्रकार के अपार्टमेंट का विकास लंबे समय से कई उल्लंघनों के साथ बड़े पैमाने पर हो रहा है।

निकट भविष्य में बिना किसी निवेश परियोजना के लोगों को मिनी अपार्टमेंट बेचना लगभग असंभव हो जाएगा। इसलिए, सख्त प्रक्रियात्मक नियमों के कारण मिनी अपार्टमेंट का विकास काफी सीमित हो जाएगा।

इस बीच, निवेश परियोजनाएँ स्थापित करना और आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं के निवेशक बनने की शर्तें पूरी करना एक बड़ी चुनौती होगी। क्योंकि मिनी अपार्टमेंट ऊँची इमारतें होती हैं, जो मुख्यतः 200-300 वर्ग मीटर के क्षेत्र में बनी होती हैं और गहरी गलियों में स्थित होती हैं। इसलिए, सामान्य व्यावसायिक अपार्टमेंट जैसी परियोजनाएँ स्थापित करना लगभग असंभव है।

"2 मीटर से कम चौड़ी गलियों के लिए, 1/500 योजना बनाना असंभव है क्योंकि कई कारक सुनिश्चित नहीं हैं, जैसे: अग्नि निवारण, बुनियादी ढाँचा, जनसंख्या संकेतक और पर्यावरणीय प्रभाव आकलन। मौजूदा मिनी अपार्टमेंट्स के साथ इन आवश्यकताओं को पूरा करना लगभग असंभव है," श्री टोआन ने विश्लेषण किया।

श्री टोआन के अनुसार, वाणिज्यिक अपार्टमेंट के मामले में परियोजना लाइसेंसिंग और योजना बनाने में कई वर्ष लग सकते हैं, जबकि मिनी अपार्टमेंट के मामले में यह अवधि और भी अधिक लंबी होगी।

इसके अलावा, मिनी अपार्टमेंट मुख्यतः केंद्रीय क्षेत्रों में बनाए जाते हैं, इसलिए इमारतों की ऊँचाई के नियम बहुत सख्त हैं, आमतौर पर 200 वर्ग मीटर के प्लॉट पर केवल 5-6 मंज़िलें ही बनाई जा सकती हैं। इस घनत्व और ऊँचाई के साथ, निवेशक लाभ नहीं कमा सकते, इसलिए कोई भी ऐसा नहीं करेगा।

वास्तव में, वर्तमान में, 95% तक मौजूदा मिनी अपार्टमेंट बिना अनुमति के बनाए जा रहे हैं, क्योंकि यदि वे नियमों के अनुसार बनाए जाते, तो निवेशकों को काम शुरू करने से पहले ही नुकसान का सामना करना पड़ता।

"यदि आप 200 वर्ग मीटर का एक भूखंड 10 बिलियन में खरीदते हैं, लेकिन केवल 5 मंजिलें ही बना पाते हैं और 70% क्षेत्रफल, यानी 700 वर्ग मीटर, का निर्माण कर पाते हैं, तो भूमि और निर्माण दोनों की लागत लगभग 22 मिलियन VND/m2 होगी। यदि आप इसे 25 मिलियन VND/m2 में बेचते हैं, तो स्पष्ट है कि निवेशक 5 मंजिलें बनाकर लाभ नहीं कमाएगा," श्री टोआन ने स्पष्ट किया।

इसलिए, श्री टोआन के अनुसार, आने वाले समय में, मिनी अपार्टमेंट प्रकार में गिरावट का खतरा है क्योंकि एक नई निवेश परियोजना स्थापित करना कई लोगों के लिए असंभव बना देगा।

निर्माण की शर्तों को पूरा करने वाले मिनी अपार्टमेंट के लिए, लागत भी बहुत अधिक होगी, जो वाणिज्यिक अपार्टमेंट के साथ प्रतिस्पर्धी नहीं होगी क्योंकि निवेश लागत बहुत महंगी है।

इस बीच, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि मिनी अपार्टमेंट में निवेश करने वाले व्यक्ति वे होते हैं जिन्हें वाणिज्यिक आवास परियोजनाएं विकसित करने वाले बड़े निवेशकों की तरह कानूनी नियमों का पालन करना चाहिए।

विशेष रूप से, व्यक्तियों को अग्नि निवारण और शमन संबंधी कानून के प्रावधानों का पालन करना होगा; बिक्री, पट्टे और किराया-खरीद को अचल संपत्ति व्यवसाय संबंधी कानून के प्रावधानों का पालन करना होगा।

इसके अलावा, मिनी-अपार्टमेंट में घर खरीदने वालों को एक प्रमाणपत्र (पिंक बुक) प्रदान किया जाता है। प्रबंधन और संचालन को अपार्टमेंट भवनों के प्रबंधन और उपयोग संबंधी नियमों का पालन करना होगा और यहाँ रहने वाले निवासियों की सुरक्षा और वैध अधिकारों व हितों की रक्षा सुनिश्चित करने के लिए सभी स्तरों पर जन समितियों के निरीक्षण और पर्यवेक्षण की ज़िम्मेदारी स्पष्ट रूप से परिभाषित करनी होगी।

श्री चाऊ ने कहा, "इस विनियमन से मिनी अपार्टमेंट के मामलों में स्थानीय अधिकारियों की जिम्मेदारी बढ़ जाएगी।"

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