विरोधाभास: लोग घर खरीदने के लिए सस्ते ऋण में रुचि नहीं रखते

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नवंबर 2024 की शुरुआत में वाणिज्यिक बैंकों के एक सर्वेक्षण से पता चला है कि होम लोन की मौजूदा ब्याज दर 4.6% से 9.5% प्रति वर्ष के बीच है। घर खरीदारों के लिए यह काफी आकर्षक ब्याज दर मानी जाती है।

इस बीच, स्टेट बैंक की रिपोर्ट के अनुसार, हालाँकि बाज़ार अभी भी उम्मीद के मुताबिक़ नहीं उबर पाया है, फिर भी 2024 की तीसरी तिमाही के अंत तक, रियल एस्टेट व्यवसाय गतिविधियों में बकाया ऋण "डाला" गया, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 29.1% अधिक, 1,274,233 बिलियन वियतनामी डोंग तक पहुँच गया। हालाँकि, निर्माण, मरम्मत और घर खरीदने के लिए बकाया ऋण केवल लगभग 125,800 बिलियन वियतनामी डोंग के बराबर था। इस प्रकार, यह देखा जा सकता है कि घर खरीदने के लिए ऋण लेने वालों की संख्या का अनुपात बहुत कम है।

16 नवंबर की सुबह आयोजित "रियल एस्टेट बाज़ार की सेहत और विकास की ओर वापसी" फ़ोरम में, BIDV के मुख्य अर्थशास्त्री डॉ. कैन वैन ल्यूक ने बताया कि सितंबर के अंत तक, बकाया रियल एस्टेट ऋण 3.15 बिलियन VND तक पहुँच गया, जो अर्थव्यवस्था के कुल बकाया ऋण का लगभग 21% है। इसमें से, रियल एस्टेट व्यवसाय ऋण में 16% की वृद्धि हुई, जबकि गृह ऋण में केवल 4.6% की वृद्धि हुई। हालाँकि पिछले वर्ष की तुलना में इसमें सुधार हुआ है, फिर भी यह वृद्धि अभी भी कम है।

" यह घटनाक्रम दर्शाता है कि पूंजी की मांग बाजार आपूर्ति पक्ष, अर्थात् रियल एस्टेट डेवलपर्स और निवेशकों पर केंद्रित हो रही है। इस बीच, लोगों को रियल एस्टेट खरीदने के लिए उधार लेने की बहुत कम आवश्यकता है ," श्री कैन वान ल्यूक ने कहा।

श्री ल्यूक के अनुसार, यह देखा जा सकता है कि ब्याज दरें उपरोक्त स्थिति का कारण नहीं हैं, क्योंकि हाल ही में, गृह ऋण के लिए ब्याज दर पिछले वर्ष की तुलना में लगभग 3% कम होकर बहुत कम स्तर पर आ गई है।

बहुत से लोग घर खरीदने के लिए सस्ता ऋण लेने में रुचि नहीं रखते हैं। (चित्रण: मिन्ह डुक)

" लोगों को घर खरीदने के लिए पैसे उधार लेने की बहुत कम आवश्यकता होती है, इसका मुख्य कारण यह है कि घर की कीमतें अभी भी बहुत अधिक हैं, भले ही कई निवेशकों ने हाल के दिनों में प्रोत्साहन और प्रोत्साहन नीतियां शुरू की हैं। जबकि लोगों की नौकरियां और आय अभी भी बहुत कठिन हैं, वे घर खरीदने के लिए बड़ी राशि उधार लेने से हिचकिचाते हैं। लोग घर की कीमतों को बहुत अधिक मानते हैं, इसलिए उन्हें देरी करनी पड़ती है और बाजार में किफायती उत्पाद आने का इंतजार करना पड़ता है ," श्री ल्यूक ने जोर दिया।

इसी विचार को साझा करते हुए, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि रियल एस्टेट बाजार के सामने एक वास्तविकता यह है कि यहां अनुचित आवास उत्पाद संरचना, कम लागत वाले आवास और किफायती आवास की कमी है।

हो ची मिन्ह सिटी में, 2021 से अब तक, 3 अरब वीएनडी से कम कीमत वाले आवास खंड बाज़ार से पूरी तरह गायब रहे हैं। जहाँ तक सामाजिक आवास की बात है, तो आज तक केवल लगभग 12,000 इकाइयाँ ही उपलब्ध हैं।

श्री चाऊ ने कहा, " उच्च-स्तरीय मकान बाजार पर हावी हैं, जबकि किफायती उत्पाद अनुपस्थित हैं, जिसके कारण बाजार का विकास अस्थिर और असंवहनीय है। "

वीपीबैंक्स सिक्योरिटीज़ कंपनी के विश्लेषकों का भी यही मानना है कि पूरे उद्योग में ऋण वृद्धि की प्रेरक शक्ति रियल एस्टेट, खासकर होम लोन की मांग पर निर्भर करती है। हालाँकि, हाल के दिनों में घरों की ऊँची कीमतों ने लोगों को घर खरीदने के लिए उधार लेने से हिचकिचाहट पैदा की है। इस बीच, हालाँकि होम लोन की ब्याज दरें कम हुई हैं, फिर भी वे ऊँची बनी हुई हैं।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दीन्ह ने भी कहा कि होम लोन पर ब्याज दरें कम करने से अल्पावधि में कुछ लाभ मिल सकते हैं, जिससे लोगों पर वित्तीय बोझ कम करने में मदद मिल सकती है। हालाँकि, यह वियतनाम में घर के स्वामित्व की समस्या को पूरी तरह से हल करने का कोई व्यापक समाधान नहीं है। समस्या की जड़ अभी भी लोगों की आय की तुलना में घरों की बहुत अधिक कीमतों के साथ-साथ सामाजिक आवास आपूर्ति और सहायता पैकेजों की कमी है, जो वास्तव में प्रभावी नहीं रहे हैं।

इसलिए, विशेषज्ञों के अनुसार, अब आवश्यक कार्य यह है कि अचल संपत्ति की कीमतों को स्थिर किया जाए।

श्री ले होआंग चाऊ ने इस बात पर ज़ोर दिया कि एक रियल एस्टेट कर नीति विकसित करना और उसे लागू करना ज़रूरी है क्योंकि यह उपकरण बाज़ार को उस समय नियंत्रित करेगा जब वहाँ अटकलें तेज़ हों या जब कठिनाइयाँ और रुकावटें हों। हालाँकि, उन्होंने यह भी कहा कि आवेदन का आधार तैयार करने के लिए एक सटीक रियल एस्टेट लेनदेन और मूल्य डेटाबेस तैयार करने हेतु संसाधन होना ज़रूरी है, जिसे नियमित रूप से अपडेट किया जाता हो।

इसी विचार को साझा करते हुए, आर्थिक विशेषज्ञ एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. न्गो त्रि लोंग ने कहा कि कर नीति अचल संपत्ति बाजार को विनियमित करने के लिए एक महत्वपूर्ण उपकरण है, जो स्थिरता बनाए रखने, निवेश और सतत विकास को प्रोत्साहित करने में मदद करती है।

" कर लगाने से सट्टेबाजी कम होगी और रियल एस्टेट बाजार की स्थिरता बढ़ेगी। हस्तांतरण कर लगाने से सट्टेबाजों की भागीदारी कम करने में मदद मिलेगी, जो अर्थव्यवस्था के लिए दीर्घकालिक मूल्य के बिना केवल त्वरित लाभ कमाना चाहते हैं। बाजार अधिक स्थिर हो जाएगा, जिससे भूमि बुखार और रियल एस्टेट बुलबुले से बचा जा सकेगा ," श्री लॉन्ग ने कहा।

चाउ आन्ह

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