राज्य को सभी परियोजनाओं के लिए भूमि पुनः प्राप्त करने की आवश्यकता है।

आधे-अधूरे मन से की गई व्यवस्था से 1 परियोजना और 2 भूमि की कीमतों को खतरा

भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे के अनुच्छेद 79 में 31 विशिष्ट मामले सूचीबद्ध हैं जिनमें राज्य राष्ट्रीय हित में सामाजिक -आर्थिक विकास के लिए भूमि का पुनर्ग्रहण करेगा। इनमें पुनर्वास परियोजनाएँ, ग्रामीण आवासीय क्षेत्र परियोजनाएँ, औद्योगिक समूह, शुल्क-मुक्त क्षेत्र, कच्चे तेल के भंडारण सुविधाएँ, गैस और तेल पंपिंग स्टेशन, और पारंपरिक बाज़ार शामिल हैं।

इस प्रकार, अब केवल कुछ ही विकास परियोजनाएँ बची हैं जहाँ उद्यमों को भूमि हस्तांतरण प्राप्त करने के लिए लोगों से बातचीत करनी पड़ती है। उदाहरण के लिए, वाणिज्यिक आवास परियोजनाएँ, मिश्रित आवास और वाणिज्यिक एवं सेवा परियोजनाएँ, बहुउद्देश्यीय परिसर, मनोरंजन क्षेत्र, बड़े शहरी क्षेत्र, आदि।

पिछले सप्ताहांत इस मसौदे पर चर्चा सत्र के दौरान, राष्ट्रीय सभा के कई प्रतिनिधियों ने कहा कि देश भर में समानता और एकता स्थापित करने के लिए राज्य को सभी सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाओं के लिए भूमि पुनः प्राप्त करनी होगी। यदि राज्य द्वारा भूमि पुनः प्राप्त करने और उद्यमों को अपनी मर्ज़ी से बातचीत करने की अनुमति देने की व्यवस्था जारी रहती है, तो अनजाने में एक ही परियोजना में असमानता पैदा हो जाएगी, क्योंकि ज़मीन की कीमतें दो तरह की होंगी। इससे मुकदमे लंबे चलेंगे और भूमि संसाधनों की बर्बादी भी होगी।

राज्य को सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाओं के लिए भूमि पुनः प्राप्त करनी चाहिए।

हो ची मिन्ह सिटी स्थित एक रियल एस्टेट कंपनी के उप-महानिदेशक, श्री डुओंग कांग थुयेन ने राष्ट्रीय सभा के प्रतिनिधियों के उपरोक्त प्रस्ताव की बहुत सराहना की। उद्यमों के लिए परियोजनाओं हेतु मुआवज़ा और स्थल स्वीकृति के प्रभारी व्यक्ति के रूप में, श्री थुयेन ने स्वीकार किया कि बातचीत और स्थल स्वीकृति सबसे कठिन चरण होते हैं। अगर उन्हें पता होता है कि उद्यम परियोजना को क्रियान्वित कर रहा है, तो ज़मीन वाले लोग अक्सर बहुत ऊँची कीमत पर, यहाँ तक कि बाज़ार मूल्य से भी कहीं ज़्यादा, मुआवज़े की माँग करते हैं। इसलिए, कई मुआवज़ा परियोजनाएँ "अपने अंतिम चरण" पर पहुँच गई हैं और अभी भी पूरी नहीं हुई हैं, जबकि केवल कुछ प्रतिशत ही शेष हैं।

"ज़मीन के मालिक कई लोग सट्टेबाज़ और निवेशक हैं, स्थानीय लोग नहीं, इसलिए वे बहुत "कठोर" हैं क्योंकि उन्हें आवास की तत्काल आवश्यकता नहीं है। लेकिन अगर बाद के लोगों का मुआवज़ा पहले के लोगों से ज़्यादा है, तो इस बात की संभावना बहुत ज़्यादा है कि पहले के लोग फिर से और पैसे की माँग करने आएँगे। यही वजह है कि बजट परियोजनाओं समेत कई परियोजनाएँ लंबी खिंच जाती हैं, उनकी पूँजी बढ़ जाती है और वे लागू भी नहीं हो पातीं," श्री थुयेन ने खुलकर और आकलन करते हुए कहा: राष्ट्रीय सभा के प्रतिनिधियों ने ज्वलंत मुद्दों, सामाजिक जीवन और आर्थिक जीवन के मूल मुद्दों का ज़िक्र किया है। उन्होंने लोगों और व्यापारिक समुदाय के दिल की बात कही है।

"इसलिए, मुझे उम्मीद है कि मसौदा समिति इस बार भूमि कानून को पूरक बनाने और संशोधित करने के लिए उपरोक्त राय और सिफारिशों पर गंभीरता से विचार करेगी ताकि सबसे इष्टतम दक्षता हासिल की जा सके," श्री थुयेन ने जोर दिया।

नेशनल असेंबली के प्रतिनिधियों ने राज्य को सभी वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के लिए भूमि पुनः प्राप्त करने का प्रस्ताव दिया

केंद्रीय कार्यकारी समिति के संकल्प संख्या 18 का हवाला देते हुए, जिसमें दो तरीके निर्धारित किए गए हैं, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष ले होआंग चाऊ ने कहा: पहला तरीका यह है कि राज्य भूमि आवंटन और पट्टे के लिए बोली लगाए और नीलामी करे, जिसमें वाणिज्यिक आवास परियोजनाएँ करने वाले उद्यम भी शामिल हैं। यह घरेलू और विदेशी, दोनों तरह के निवेशकों की इच्छा है। दूसरा तरीका यह है कि निवेशक परियोजना के लिए भूमि उपयोग के अधिकारों पर स्वयं बातचीत करें। यदि बोली और नीलामी का तरीका चुना जाता है, तो राज्य को स्वच्छ भूमि निधि बनाने के लिए क्षतिपूर्ति करनी होगी। यदि केवल परियोजना के लिए बोली लगाकर और फिर निवेशक का चयन करके, उद्यम से मुआवज़े के लिए धन लेना बहुत मुश्किल है। आमतौर पर, जिला 1 (हो ची मिन्ह सिटी) की एक परियोजना में, उद्यम बोली जीत जाता है और उसे निवेशक के रूप में चुना जाता है, फिर उद्यम मुआवज़े के लिए राज्य को धन हस्तांतरित करता है। हालाँकि, लोगों ने इनकार कर दिया क्योंकि वे जानते थे कि कौन सा उद्यम परियोजना का निवेशक है और वे चाहते थे कि उद्यम ही बातचीत करे। इसलिए, परियोजना कई वर्षों तक चलती रही और राज्य को इसे लागू करना पड़ा।

"यदि राज्य ने भूमि पुनः प्राप्त कर ली है, तो उसे सभी परियोजनाओं को पुनः प्राप्त कर लेना चाहिए। फिर भूमि की नीलामी करनी चाहिए, और भूमि किराये में अंतर का उपयोग राज्य द्वारा लोगों के लिए बुनियादी ढाँचे में निवेश करने के लिए किया जाएगा, न कि उद्यमों की जेब में जाने के लिए। यदि यह अच्छी तरह से किया जाता है, तो राज्य सार्वजनिक और निजी निवेश दोनों के लिए प्राथमिक भूमि बाजार को नियंत्रित और प्रबंधित कर सकेगा," श्री चाऊ ने सुझाव दिया।

परियोजनाओं के साथ समान व्यवहार किया जाना चाहिए।

न केवल भूमि अधिग्रहण, बल्कि पर्यटन उद्योग को भी भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे में "भूल" दिया गया, बल्कि थान निएन ने मसौदा भूमि कानून पर टिप्पणी करते हुए लेखों की एक श्रृंखला भी प्रकाशित की, जिसके बारे में पिछले सप्ताह संसद में कई राष्ट्रीय असेंबली के प्रतिनिधियों ने भी बात की।

डिप्टी ता वान हा (क्वांग नाम प्रतिनिधिमंडल) के अनुसार: पोलित ब्यूरो का प्रस्ताव 08/2017 पर्यटन को एक अग्रणी आर्थिक क्षेत्र के रूप में विकसित करने पर केंद्रित है। हालाँकि, भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे में कुल 16 अध्याय, 265 लेख और 226 पृष्ठ हैं, "लेकिन पर्यटन के बारे में केवल 11 शब्द हैं, जिनमें से पर्यटन के बारे में 2 शब्द पर्यटन उद्योग के लिए हैं, और पर्यटन के बारे में अन्य 9 शब्द वानिकी कानून में संशोधन की समस्या के समाधान के लिए हैं।"

उनका मानना ​​है कि एक प्रमुख आर्थिक क्षेत्र, जिसकी बहुत उम्मीद थी, के प्रति ऐसी प्रतिक्रिया संतोषजनक नहीं है और यह पर्यटन विकास के लिए भूमि पुनर्ग्रहण के महत्व की पुष्टि करता है। इसलिए, इस राष्ट्रीय सभा सदस्य ने अनुच्छेद 79 में एक विनियमन विषय जोड़ने का प्रस्ताव रखा, जो पर्यटन विकास के लिए भूमि पुनर्ग्रहण के अधीन है।

सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाओं के लिए भूमि निधि के निर्माण के संबंध में मान्य राय देने वाले राष्ट्रीय सभा के प्रतिनिधियों का स्वागत करते हुए, गुयेन तात थान विश्वविद्यालय के डॉ. हुइन्ह थान दीन ने कहा कि किसी भी क्षेत्र की किसी भी परियोजना में, भूमि अधिग्रहण का चरण हमेशा सबसे कठिन चरण होता है, खासकर बड़ी परियोजनाओं के लिए। उद्यमों को स्वयं भूमि अधिग्रहण का अधिकार नहीं है, बल्कि वे केवल समझौतों पर निर्भर रहते हैं, इसलिए भूमि अधिग्रहण पर ध्यान केंद्रित करना बहुत मुश्किल होगा।

उदाहरण के लिए, बड़े पर्यटन क्षेत्र, आवास, वाणिज्यिक केंद्र, मनोरंजन केंद्र आदि सहित मिश्रित उपयोग वाले शहरी क्षेत्र बनाने के लिए बहुत बड़े भू-भाग की आवश्यकता होती है। उद्यमों को लोगों से बातचीत करके ज़मीन इकट्ठा करने देने से एकता का अभाव होगा। कभी-कभी किसी बड़ी परियोजना में व्यवस्थित और व्यापक तरीके से निवेश किया जाता है, लेकिन फिर भी कुछ अनियमित, "तेंदुए की खाल" जैसे क्षेत्र रह जाते हैं क्योंकि लोग ज़मीन सौंपने को तैयार नहीं होते। इससे परियोजना का कार्यान्वयन लंबा खिंच जाता है, लागत बढ़ जाती है, और स्थानीय या पूरे क्षेत्र के आर्थिक विकास को बढ़ावा देने का लक्ष्य हासिल नहीं हो पाता। और तो और, परियोजना की बढ़ी हुई लागत से उत्पाद की कीमतें भी बढ़ जाती हैं और अंततः नुकसान उपभोक्ता को ही होता है।

"राज्य भूमि पुनर्प्राप्ति, नियोजन, परियोजना स्थापना का कार्यभार संभालेगा और फिर सार्वजनिक एवं पारदर्शी तरीके से योग्य एवं अनुभवी निवेशकों का चयन करने के लिए बोली लगाएगा। विकास नियोजन के अनुरूप, यही एकमात्र व्यापक और व्यवस्थित तरीका है, और इसमें कोई शिकायत नहीं होगी। यह तो कहना ही क्या कि जब राज्य भूमि पुनर्प्राप्ति करेगा, तो भूमि की कीमत एक समान होगी, लेकिन अगर वह बाजार के अनुसार चलेगा, तो कीमत क्या होगी? यह नियमन बहुत अस्पष्ट है। यह ध्यान रखना आवश्यक है कि आर्थिक विकास परियोजनाएँ स्थानीय विकास, क्षेत्रीय विकास और पूरे देश के सामान्य आर्थिक विकास की सामान्य योजना का हिस्सा हैं, जो लोगों के लिए अधिक रोजगार सृजित करती हैं, इसलिए उनके साथ समान व्यवहार किया जाना चाहिए। यहाँ तक कि औद्योगिक पार्क, सेवा क्षेत्र, पर्यटन, मनोरंजन क्षेत्र और शहरी क्षेत्रों जैसे कार्यात्मक क्षेत्रों वाले आर्थिक क्षेत्रों की परियोजनाओं को भी राज्य द्वारा भूमि पुनर्प्राप्ति के अधीन होना चाहिए। इसलिए, भूमि पुनर्प्राप्ति के अधीन परियोजनाओं पर विस्तृत नियमन आवश्यक है, जिसमें मनोरंजन क्षेत्र, वाणिज्यिक और सेवा व्यवसायों के साथ संयुक्त नए शहरी क्षेत्र, मनोरंजन क्षेत्र और संगठन शामिल हैं। बहुउद्देश्यीय परिसर; मनोरंजन क्षेत्र, पर्यटन क्षेत्र, शहरी क्षेत्र और आर्थिक क्षेत्र के अन्य कार्यात्मक क्षेत्र...", डॉ. डिएन ने कहा।

राष्ट्रीय असेंबली प्रतिनिधि: क्या निलंबित योजनाएं बनाने वाले और बंजर भूमि बनाने वाले संगठनों और व्यक्तियों को मुआवजा देना होगा?

व्यवसायों को स्वयं क्षतिपूर्ति करने देने से बड़ी परियोजनाएं चलाना कठिन हो जाता है।

आजकल लोगों से ज़मीन खरीदने से ज़्यादा मुश्किल कुछ नहीं है। अगर सही तरीके से किया जाए, तो राज्य का वित्तीय संचय दिन-ब-दिन बढ़ता जाएगा। राज्य पर्यटन परियोजनाओं और बहुउद्देश्यीय मनोरंजन क्षेत्रों सहित सभी परियोजनाओं के लिए ज़मीन का पुनर्ग्रहण करता है। अगर व्यवसायों को खुद मुआवज़ा देने की अनुमति दी जाए, तो कोई बड़ी परियोजनाएँ या बड़े शहरी क्षेत्र नहीं होंगे।

श्री ले होआंग चाऊ   (हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष)

कठिनाई के लिए व्यवसाय को दोष न दें।

यदि उद्यमों को भूमि निकासी के सबसे कठिन हिस्से की देखभाल के लिए अकेले छोड़ दिया जाता है, तो शहरी क्षेत्रों और अर्थव्यवस्था का व्यवस्थित विकास असंभव हो जाएगा। राज्य को कठिनाइयों के लिए उद्यमों को दोष नहीं देना चाहिए, खासकर भूमि के क्षेत्र में। कानून में विस्तृत और विशिष्ट नियम होने चाहिए ताकि स्थानीय लोग कार्यान्वयन के दौरान एकजुट हो सकें। क्योंकि अगर कानून में स्पष्ट नियम नहीं होंगे, तो राज्य की एजेंसियां ​​इसे लागू करने की हिम्मत नहीं करेंगी और परियोजनाएँ ठप हो जाएँगी। यही इस समय भूमि कानून में संशोधन का मूल कारण है, अन्यथा यह एक कदम पीछे हट जाएगा।

डॉ. हुइन्ह थान डिएन (गुयेन टाट थान विश्वविद्यालय)

स्रोत लिंक: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm