हो ची मिन्ह सिटी के उपनगरों में अचल संपत्ति की मांग में तेजी से कमी आई है, क्या नकदी प्रवाह अभी भी नीचे की ओर इंतजार कर रहा है?

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ऐसे समय में जब बाज़ार "गर्म" है, शहर के केंद्र में ज़मीन का भंडार सिकुड़ रहा है, प्रक्रियाएँ कड़ी हो रही हैं, और कीमतें दिन-ब-दिन बढ़ रही हैं। इस बीच, हो ची मिन्ह सिटी के आसपास के प्रांतों में, जहाँ ज़मीन का भंडार बड़ा है, बुनियादी ढाँचा और बाज़ार अविकसित है, भविष्य में कीमतों में बढ़ोतरी की प्रबल संभावना है, जिससे कई निवेशक कम ध्यान दे रहे हैं।

इसके अलावा, उपनगरों की आर्थिक बदलाव और कई उद्यमों के निवेश अभिविन्यास में परिवर्तन ने आवास की मांग के विकास के लिए स्थितियां पैदा की हैं, जिससे दिन-प्रतिदिन मांग बढ़ रही है, विशेष रूप से विला, टाउनहाउस, भूमि भूखंडों के क्षेत्रों में... प्रमुख प्रांत हैं जैसे डोंग नाई, लॉन्ग एन , बिन्ह डुओंग, बा रिया - वुंग ताऊ... प्रमुख परियोजनाओं के माध्यम से यातायात बुनियादी ढांचे के मजबूत विकास के साथ जैसे: बेन ल्यूक - लॉन्ग थान एक्सप्रेसवे, ट्रुंग लुओंग - माई थुआन एक्सप्रेसवे, ट्रुंग लुओंग - माई थुआन एक्सप्रेसवे...

ये सभी सुविधाएँ स्थानीय क्षेत्रों, हो ची मिन्ह सिटी के केंद्र और पड़ोसी प्रांतों के बीच संपर्क और आर्थिक आदान-प्रदान में सुविधा प्रदान करती हैं। यही कारण है कि 2022 की शुरुआत में, हो ची मिन्ह सिटी के बाहरी इलाकों में स्थित प्रांतों का रियल एस्टेट बाज़ार निवेशकों के लिए एक संभावित "सोने की खान" बन गया है। कई पूर्वानुमान यह भी दर्शाते हैं कि 2025 तक, हो ची मिन्ह सिटी के बाहरी इलाकों में रियल एस्टेट का विकास और भी तेज़ी से होगा।

हो ची मिन्ह सिटी के उपनगरों में अचल संपत्ति की मांग में तेजी से गिरावट आई है, पैसा अभी भी खर्च हो रहा है, चित्र 1 — उपनगरीय प्रांतों में अविकसित बुनियादी ढांचे वाली भूमि ने कई निवेशकों का ध्यान आकर्षित किया है।

हालाँकि, 2022 के अंत से सामान्य बाज़ार "ठंडा" होने के कारण, हो ची मिन्ह सिटी के उपनगरों में रियल एस्टेट बाज़ार दिन-ब-दिन गिरता जा रहा है। खासकर हाल के दिनों में, इस क्षेत्र में रियल एस्टेट में खरीदारों की रुचि और लिस्टिंग की संख्या, दोनों में तेज़ी से गिरावट आई है।

Batdongsan.com.vn की अप्रैल 2023 की रियल एस्टेट मार्केट रिपोर्ट के आंकड़ों के अनुसार, बिन्ह डुओंग में सभी प्रकार की लिस्टिंग की संख्या में उल्लेखनीय कमी आई है। खास तौर पर, ज़मीन की लिस्टिंग की संख्या में पिछले महीने की तुलना में 22%, अपार्टमेंट की संख्या में 17% और विला की संख्या में 12% की कमी आई है। इसके साथ ही, विभिन्न प्रकारों में रुचि का स्तर भी कम हुआ है, जैसे ज़मीन की लिस्टिंग 13%, अपार्टमेंट की लिस्टिंग 8% और प्रोजेक्ट ज़मीन की लिस्टिंग 22.2%।

इस बीच, किराये के प्रकारों में रुचि का स्तर काफी बढ़ गया, लेकिन मार्च 2023 की तुलना में सभी प्रकारों में लिस्टिंग की संख्या में तेजी से कमी आई। इससे पता चलता है कि बाजार में आपूर्ति में कोई वृद्धि नहीं होने के संदर्भ में किराये की मांग तेजी से बढ़ रही है।

हो ची मिन्ह सिटी के उपनगरों में अचल संपत्ति की मांग में तेजी से कमी आई है, पैसा अभी भी बह रहा है, चित्र 2 — बिन्ह डुओंग में सभी प्रकार की अचल सम्पत्तियों की सूची में कमी आई।

इसी तरह, लॉन्ग एन में, निजी घरों की बिक्री को छोड़कर, सभी प्रकार की संपत्तियों में रुचि कम हुई है। अपार्टमेंट, विला और भूखंडों की लिस्टिंग की संख्या में पिछले महीने की तुलना में तेज़ी से कमी आई है। खासकर दो प्रकार के प्रोजेक्ट लैंड प्लॉट (31% की गिरावट) और विला, टाउनहाउस (24.9% की गिरावट) में। इस बीच, निजी घरों, कमरों और अपार्टमेंट को किराए पर देने की मांग में अभी भी तेज़ी से वृद्धि हुई है, केवल गोदामों और कारखानों के प्रकार में रुचि कम हुई है।

उल्लेखनीय है कि थू थुआ जिले और तान आन शहर में रियल एस्टेट में रुचि इस दौरान लगातार बढ़ रही है। इस वृद्धि के बारे में विशेषज्ञों का कहना है कि इन इलाकों में विकास की अपार संभावनाएँ हैं, क्योंकि ये दो प्रमुख शहरी क्षेत्रों, मेकांग डेल्टा और हो ची मिन्ह सिटी के बीच एक सेतु का काम करते हैं। बाजार की संभावनाओं को भांपते हुए यहाँ कई परियोजनाओं को बढ़ावा दिया जा रहा है, इसलिए यह स्वाभाविक है कि निवेशकों की रुचि अभी भी बनी हुई है।

डोंग नाई प्रांत के बाज़ार की बात करें तो, जहाँ टाउनहाउस और विला की भरमार है, इन प्रकार की संपत्तियों की लिस्टिंग की संख्या पिछले महीनों की तुलना में बढ़ी है, जबकि अन्य प्रकार की संपत्तियों में कमी आई है। सामान्य बाज़ार की तरह ही, डोंग नाई में सभी प्रकार की अचल संपत्तियों में रुचि के स्तर में कमी दर्ज की गई।

हो ची मिन्ह सिटी के उपनगरों में अचल संपत्ति की मांग में तेजी से कमी आई है, पैसा अभी भी बह रहा है, चित्र 3

इस बीच, लॉन्ग एन और बिन्ह डुओंग की तरह किराये की संपत्तियों की मांग में तेज़ी से वृद्धि हुई है। किराये की संपत्तियों की यह मांग वास्तविक आवास की ज़रूरत वाले लोगों द्वारा सीधे खरीदारी के बजाय दीर्घकालिक किराये को चुनने के चलन से आ सकती है। अचल संपत्ति की कीमतें अभी तक अपने वास्तविक मूल्य पर नहीं लौटी हैं और ऋण ब्याज दरें घर खरीदारों के लिए आकर्षक नहीं हैं।

पत्रकारों और जनमत को जवाब देते हुए, दक्षिणी क्षेत्र में Batdongsan.com.vn के निदेशक, श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने कहा कि ज़मीन के लेन-देन में गिरावट मुख्य रूप से इस प्रकार के निवेश और सट्टेबाज़ी की माँग में भारी गिरावट के कारण है। क्योंकि वर्तमान में, बाज़ार उन लोगों के लिए एक खेल का मैदान है जिनकी वास्तविक आवास ज़रूरतें हैं। इस वर्ग के लोगों की ज़मीन में ज़्यादा रुचि नहीं है, क्योंकि यह ज़मीन उनकी तत्काल आवासीय ज़रूरतों को पूरा नहीं कर सकती। ख़ासकर निवेशकों के लिए ज़मीन के उत्पाद अक्सर केंद्र से दूर स्थित होते हैं।

"ज़मीन एक ऐसा उत्पाद है जिसमें अन्य क्षेत्रों की तुलना में ज़्यादा निवेश और सट्टा लगाया जाता है। जब बाज़ार में तेज़ी होती है, तो ज़मीन की क़ीमत सबसे पहले बढ़ती है, और जब बाज़ार मुश्किल में होता है, तो इसी क्षेत्र पर सबसे ज़्यादा असर पड़ता है। यह भी उल्लेखनीय है कि हाल ही में भरोसे में आई गिरावट और रियल एस्टेट बाज़ार के ठीक होने का सही समय तय न कर पाने की वजह से भी कई लोग इस समय ज़मीन ख़रीदने में झिझक रहे हैं," श्री तुआन ने विश्लेषण किया।

इस विशेषज्ञ के अनुसार, सामान्य रूप से रियल एस्टेट बाज़ार, ख़ासकर ज़मीन और टाउनहाउस, 2022 के मध्य से अब तक सुस्त रहा है, लेकिन सामान बेचने के लिए कीमतों में भारी गिरावट मुख्य रूप से अविकसित आवासीय क्षेत्रों में हो रही है, जहाँ सेवाएँ, उपयोगिताएँ और बुनियादी ढाँचा सीमित हैं। यहाँ ज़मीन परियोजनाएँ मुख्य रूप से सट्टेबाज़ों द्वारा सामान जमा करके कीमतें बढ़ने का इंतज़ार करने के कारण हैं, जो वास्तविक आवास की ज़रूरतों को पूरा नहीं करतीं और व्यावसायिक उपयोग के लिए सुविधाजनक नहीं हैं, इसलिए ये आकर्षक नहीं हैं।

2023 की दूसरी तिमाही में परिचालन स्थिति पर टिप्पणी करते हुए, कई शोध इकाइयों का अनुमान है कि आपूर्ति में उतार-चढ़ाव जारी रहेगा और सामान्य आर्थिक कठिनाइयों के कारण बाजार की मांग में शायद ही कोई उतार-चढ़ाव होगा। द्वितीयक बाजार में भी तरलता में कोई अचानक बदलाव नहीं होगा। लॉन्ग एन के नए भूमि और टाउनहाउस की आपूर्ति का सबसे बड़ा स्रोत बने रहने का अनुमान है, इसके बाद बिन्ह डुओंग और हो ची मिन्ह सिटी का स्थान आता है।

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