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| नेशनल असेंबली के प्रतिनिधियों ने रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर पर होने वाले लेन-देन पर और भी सख़्ती से नियंत्रण रखने के लिए एक तंत्र जोड़ने पर विचार करने का प्रस्ताव रखा। (फोटो: होआंग हा) |
दो-परिवार वाले घर अभी भी लोकप्रिय हैं
29 अगस्त को नेशनल असेंबली हॉल में रियल एस्टेट व्यवसाय पर संशोधित कानून के मसौदे पर टिप्पणी करते हुए, श्री ले थान होआन ( थान होआ प्रांत के नेशनल असेंबली प्रतिनिधिमंडल) ने रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर पर होने वाले रियल एस्टेट लेनदेन को और अधिक सख्ती से नियंत्रित करने के लिए एक तंत्र जोड़ने पर विचार करने का सुझाव दिया। क्योंकि, उनके अनुसार, दो कीमतों पर सामान बेचे जाने की स्थिति आम है।
श्री होआन ने कहा, "मोटरसाइकिलों, कारों से लेकर घरों तक, निवेशक द्वारा सार्वजनिक रूप से पोस्ट किए गए विक्रय मूल्य के साथ ऑनलाइन खोजना हमारे लिए कठिन नहीं है। लेकिन सूचीबद्ध मूल्य पर खरीदना बहुत कठिन है।"
श्री होआन ने पूछा, "व्यापारियों द्वारा विज्ञापित अचल संपत्ति का वास्तविक लेनदेन मूल्य कहाँ है?" ये वे कीमतें हैं जो इंटरनेट पर हर जगह पोस्ट की जाती हैं, लेकिन "जादुई" तरीके से विदेशी दरों, हस्तांतरण दरों, निवेशकों की कीमतों में बदल दी जाती हैं, लेकिन बिक्री अनुबंध में बताई गई राशि के अलावा कुछ और राशि जोड़ दी जाती है, जो असल में कर चोरी है।
रियल एस्टेट ब्रोकरेज की कार्यप्रणाली के बारे में, श्री होआन ने कहा कि मसौदा कानून ने रियल एस्टेट बाज़ार की पारदर्शिता और सुविधा की दिशा में आगे बढ़ने के लिए महत्वपूर्ण कानूनी ढाँचे को और बेहतर बनाने का काम जारी रखा है। गंभीर टीमों के अलावा, यह देखना मुश्किल नहीं है कि ब्रोकरेज गतिविधियाँ बिना किसी नियंत्रण के कई समृद्ध और विविध रूपों में होती हैं।
श्री होआन ने कहा, "तथाकथित भूमि दलालों की समस्या व्यापक रूप से फैली हुई है, जिससे रियल एस्टेट दलालों की वैध गतिविधियाँ प्रभावित हो रही हैं। इसके अलावा, कुछ ब्रोकरेज समूहों द्वारा अवसरवादी गतिविधियाँ, मुनाफाखोरी और मूल्य निर्धारण की स्थितियाँ अभी भी मौजूद हैं, जिससे ग्राहकों को नुकसान हो रहा है।"
इसलिए, इस राष्ट्रीय असेंबली प्रतिनिधि ने यह भी अनुरोध किया कि इस कानून का मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी निषिद्ध मामलों को स्पष्ट रूप से परिभाषित करने की दिशा में रियल एस्टेट ब्रोकरेज संगठनों और व्यक्तियों की जिम्मेदारियों पर नियमों का अध्ययन और पूरक करे।
विशेष रूप से निम्नलिखित मामले:
अचल संपत्ति में प्रत्यक्ष हित होना, अचल संपत्ति क्रेता को उस हित का खुलासा किए बिना रियायती कमीशन को छोड़ देना; किसी एक पक्ष को जमा अनुबंध या बिक्री अनुबंध का उल्लंघन कर किसी अन्य व्यक्ति के साथ नया अनुबंध करने के लिए उकसाना।
लेन-देन में शामिल पक्षों की इच्छा के विरुद्ध उनका लाभ उठाने के लिए अचल संपत्ति की कीमतों को मनमाने ढंग से बढ़ाना या निर्धारित करना; पक्षों से अनुबंध पर हस्ताक्षर करवाने के लिए ब्रोकरेज में भाग लेना, लेकिन लेन-देन में शामिल पक्षों को अचल संपत्ति से संबंधित जानकारी पूरी तरह और ईमानदारी से नहीं बताना।
"उपर्युक्त कुछ निषिद्ध कार्य रियल एस्टेट ब्रोकरेज संगठनों और व्यक्तियों की ज़िम्मेदारी पर विचार करने के लिए आधार प्रदान करते हैं। उल्लंघन की प्रकृति और प्रकृति के आधार पर, प्रशासनिक कार्रवाई पर विचार किया जा सकता है, जिसमें आपराधिक मुकदमा भी शामिल है," श्री होआन ने ज़ोर देकर कहा।
हनोई के पश्चिम और पूर्व में नई आपूर्ति अपार्टमेंट बाजार के 40% हिस्से के लिए जिम्मेदार होगी।
विशेषज्ञों का अनुमान है कि आने वाले समय में, पश्चिम और पूर्व में नई आपूर्ति अपार्टमेंट बाज़ार के 40% हिस्से पर कब्जा कर लेगी। इसके अलावा, विशेष रूप से इन क्षेत्रों में और सामान्य रूप से हनोई में रियल एस्टेट उत्पादों में लगातार सुधार होगा।
सैविल्स के अनुसार, 2008 हनोई के लिए विकास का एक नया चरण था, जब राजधानी 3,300 वर्ग किलोमीटर से अधिक के कुल क्षेत्रफल के साथ विलय के बाद दुनिया के 17 सबसे बड़े शहरों में से एक बन गई, जो पहले की तुलना में 3.6 गुना बड़ा था।
2011 में, सरकार ने 2030 तक राजधानी के निर्माण के लिए मास्टर प्लान को मंजूरी दी, जिसमें 2050 तक का दृष्टिकोण शामिल था, जिसमें हनोई को एक समकालिक बुनियादी ढांचे और तकनीकी प्रणाली, उच्च प्रतिस्पर्धात्मकता और सामंजस्यपूर्ण सांस्कृतिक विकास के साथ एक स्थायी शहर में बदलने का लक्ष्य निर्धारित किया गया था।
साथ ही, हनोई के पश्चिम में पहले भी कई आंदोलन हुए हैं, इसलिए मौजूदा शहरी तस्वीर साफ़ है, जिससे इस क्षेत्र में बसने के लिए प्रवास की लहर चल रही है। तो हू-ले वान लुओंग, रिंग रोड 2, रिंग रोड 3 और नियोजित रिंग रोड 3, 5 और रिंग रोड 4 के विकास ने रियल एस्टेट परियोजनाओं के विकास को गति दी है। पश्चिम में इन मार्गों पर बड़े पैमाने पर परियोजनाएँ विकसित हुईं, जैसे द मैनर सेंट्रल पार्क, विन्होम्स ग्रीन बे, विन्होम्स थांग लॉन्ग, मेलैंड हा नोई सिटी।
सैविल्स हनोई डो थू हैंग के वरिष्ठ अनुसंधान एवं परामर्श निदेशक ने कहा कि 2011 से, बाक तू लिएम, नाम तू लिएम और काऊ गिया जिलों का पश्चिमी क्षेत्र लगभग 30% आपूर्ति हिस्सेदारी के साथ हमेशा बाजार में अग्रणी रहा है। तदनुसार, इस क्षेत्र में 50% बाजार हिस्सेदारी के साथ राजधानी में सबसे बड़ी कार्यालय आपूर्ति है। निकट भविष्य में, यह क्षेत्र हनोई का विकास केंद्र बना रहेगा।
शहर के पूर्व में, 2030 तक की राजधानी परिवहन योजना के अनुसार, 2050 तक की दृष्टि के साथ, हनोई कई परियोजनाओं के साथ रेड नदी पर 10 और बड़े पुलों का निर्माण करेगा, जैसे: विन्ह तुय 2 ब्रिज, ट्रान हंग दाओ ब्रिज, तु लिएन ब्रिज, न्यू थांग लॉन्ग, थुओंग कैट ब्रिज, हांग हा 9।
दूसरी ओर, रिंग रोड 2 के विस्तार और रिंग रोड 4 की योजना जैसी बुनियादी ढांचा परियोजनाओं के पूरा होने से हनोई से अन्य इलाकों तक यात्रा का समय कम हो जाएगा, जिससे पड़ोसी इलाकों की जरूरतों के लिए पूर्व में आकर्षण बढ़ जाएगा।
साथ ही, ऐतिहासिक आंतरिक शहर की योजना 2020-2030 की अवधि में लगभग 215,000 लोगों की जनसंख्या कम करने की आवश्यकता निर्धारित करने के लक्ष्य के साथ 2021 में शुरू की गई थी। कुल मिलाकर, ऐतिहासिक आंतरिक शहर की 6 शहरी ज़ोनिंग परियोजनाओं का अनुसंधान पैमाना 2,700 हेक्टेयर से अधिक है, जिसकी मुख्य आवश्यकता जनसंख्या नियंत्रण है, जो 1.2 मिलियन लोगों (2009 में) से घटकर अनुमानित 672,000 लोगों तक पहुँचती है, जिससे सामाजिक अवसंरचना प्रणाली और तकनीकी अवसंरचना में सुधार होता है।
सुश्री हैंग के अनुसार, ऐतिहासिक आंतरिक शहर क्षेत्र से प्रवास से आवास परियोजनाओं को लाभ होगा। विशेष रूप से, पुराने क्वार्टर के कुछ पूर्व निवासी अच्छी बुनियादी ढाँचे की स्थिति और सुविधाजनक परिवहन के कारण, पूर्व के पड़ोसी और प्रमुख जिलों में रहने के लिए चले गए हैं।
सेविल्स हनोई डो थू हैंग के अनुसंधान एवं परामर्श के वरिष्ठ निदेशक ने आकलन किया कि आने वाले समय में, पश्चिम और पूर्वी क्षेत्रों में नई आपूर्ति अपार्टमेंट के बाजार हिस्से का 40% हिस्सा होगी।
विशेष रूप से, लॉन्ग बिएन और जिया लाम ज़िलों सहित पूर्वी क्षेत्र, जहाँ ज़मीन और बुनियादी ढाँचे की बड़ी मात्रा उपलब्ध है, का विन्ग्रुप और इकोपार्क जैसे प्रमुख निवेशकों की भागीदारी से मज़बूती से विकास किया जा रहा है, जो हनोई के केंद्र से खरीदारों को आकर्षित कर रहे हैं। सैविल्स के अनुसार, पूरे बाज़ार की कुल आपूर्ति के संबंध में पूर्वी क्षेत्र में अपार्टमेंट आपूर्ति का अनुपात 2011 के बेहद निम्न स्तर से बढ़कर 2023 की पहली छमाही में 12% हो गया है।
इसके अलावा, इस क्षेत्र में हाल के वर्षों में कम-वृद्धि आपूर्ति में भी सबसे मजबूत वृद्धि हुई है, जो 2014 में हनोई के आपूर्ति बाजार हिस्सेदारी के 8% से बढ़कर 2023 की पहली छमाही में 15% हो गई है।
इस बीच, दोनों क्षेत्रों में आवास उत्पादों की प्राथमिक कीमत भी अलग-अलग है। सैविल्स के अनुसार, पश्चिम में, 2023 की पहली छमाही में अपार्टमेंट की औसत प्राथमिक कीमत 58 मिलियन VND/m2 तक पहुँच गई।
पूर्व में प्राथमिक अपार्टमेंट की औसत कीमत लगभग 48 मिलियन VND/m2 है। कम ऊँचाई वाले उत्पादों के लिए, पश्चिम में 2023 के पहले 6 महीनों में प्राथमिक कीमत 157-225 मिलियन VND/m2 ज़मीन की होगी और पूर्व में 158-168 मिलियन VND/m2 ज़मीन की होगी।
सुश्री डो थू हैंग के अनुसार, दोनों क्षेत्रों के बीच मूल्य अंतर इसलिए है क्योंकि पूर्वी क्षेत्र का निर्माण और विकास बाद में हुआ लेकिन काफी तेजी से हुआ, इसलिए पश्चिमी क्षेत्र के साथ अभी भी मूल्य अंतर है।
तुयेन क्वांग: 17,000 अरब से अधिक VND की पूंजी वाली एक रिसॉर्ट शहरी परियोजना के लिए निवेशकों की तलाश
तुयेन क्वांग प्रांत के योजना एवं निवेश विभाग ने हाल ही में माई लाम - तुयेन क्वांग रिसॉर्ट शहरी क्षेत्र परियोजना के लिए निवेशकों की खोज की घोषणा की है, जिसकी कुल निवेश पूंजी 17,000 अरब वियतनामी डोंग से अधिक है। माई लाम - तुयेन क्वांग रिसॉर्ट शहरी क्षेत्र परियोजना से इलाके और आसपास के क्षेत्रों के सामाजिक-आर्थिक विकास में महत्वपूर्ण प्रगति होने की उम्मीद है।
यह परियोजना 540 हेक्टेयर क्षेत्र में फैली हुई है और माई लाम वार्ड (तुयेन क्वांग शहर) और माई बांग कम्यून (येन सोन जिला) में स्थित है। इस परियोजना का कुल निवेश लगभग 17,100 अरब वियतनामी डोंग है। मुआवज़ा और पुनर्वास सहायता लागत 1,200 अरब वियतनामी डोंग से अधिक है।
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| तुयेन क्वांग शहर, तुयेन क्वांग प्रांत का एक कोना। (स्रोत: बीएक्सडी) |
परियोजना कार्यान्वयन की समय-सीमा निवेश अनुमोदन की तिथि से 4 वर्ष है। परियोजना की अवधि 50 वर्ष है। निवेशक अभी से 29 सितंबर तक बोलियाँ प्रस्तुत कर सकते हैं।
यह एक पारिस्थितिक शहरी क्षेत्र के निर्माण की परियोजना है जिसमें रिसॉर्ट और अनुकरणीय, विविध सेवाओं का संयोजन किया जाएगा। प्राकृतिक हरित परिदृश्य तत्वों का दोहन किया जाएगा। इससे पहले, 10 जुलाई को, उप प्रधान मंत्री त्रान होंग हा ने निर्णय संख्या 820/QD-TTg पर हस्ताक्षर किए थे, जिसमें चुनिंदा निवेशकों के लिए बोली के रूप में माई लाम - तुयेन क्वांग रिसॉर्ट शहरी क्षेत्र परियोजना की निवेश नीति को मंजूरी दी गई थी।
अब तक, यह तुयेन क्वांग प्रांत की सबसे बड़ी रिसॉर्ट शहरी क्षेत्र परियोजना है। इस परियोजना से सामाजिक-आर्थिक विकास में एक महत्वपूर्ण मोड़ आने की उम्मीद है, जिससे तुयेन क्वांग शहर और आसपास के क्षेत्रों के विकास को गति मिलेगी, जो इस क्षेत्र में पहले से ही कार्यान्वित हैं और आगे भी कार्यान्वित किए जा रहे हैं।
पिंक बुक्स के बिना अपार्टमेंट खरीदने और बेचने पर जोखिम
नियमों के अनुसार, असाधारण मामलों को छोड़कर, बिना पिंक बुक वाले अपार्टमेंट भी खरीदे और बेचे जा सकते हैं, लेकिन अन्य मामलों में पिंक बुक ज़रूरी है। इसलिए, खरीदारों को "पैसा लगाने" के बाद जोखिम से बचने के लिए, पिंक बुक के बिना अपार्टमेंट खरीदने या न खरीदने के बारे में अच्छी तरह से शोध और विचार करना चाहिए।
2014 के आवास कानून के अनुच्छेद 11 के खंड 1 के बिंदु ए के अनुसार, व्यक्तियों और संगठनों को खरीदने और बेचने की अनुमति है जब उनके पास एक प्रमाण पत्र (आमतौर पर लाल किताब या गुलाबी किताब के रूप में जाना जाता है) निम्नलिखित मामलों को छोड़कर: भविष्य के आवास खरीदना और बेचना; आवास निर्माण निवेश परियोजना में वाणिज्यिक आवास खरीदने और बेचने के लिए एक अनुबंध को स्थानांतरित करना, भले ही घर सौंप दिया गया हो लेकिन गुलाबी किताब के लिए आवेदन प्रस्तुत नहीं किया गया हो; सामाजिक आवास खरीदना और बेचना।
उपरोक्त प्रत्येक अपवाद के लिए, कानून निम्नलिखित शर्तों को पूरा करना आवश्यक मानता है। विशेष रूप से, निम्नलिखित: भविष्य में आवास खरीदने और बेचने की शर्तें (अनुच्छेद 72, डिक्री 99/2015/ND-CP के खंड 1 पर आधारित)। कॉन्डोमिनियम पिंक बुक की कोई आवश्यकता नहीं है। इसके स्थान पर निवेशक द्वारा निर्माण विभाग को भेजा गया एक दस्तावेज़ होना चाहिए। इस दस्तावेज़ को निम्नलिखित शर्तों को पूरा करना होगा: कॉन्डोमिनियम बिक्री के लिए योग्य है; इसके साथ परियोजना के दस्तावेज़, डिज़ाइन चित्र, निर्माण परमिट, स्वीकृति दस्तावेज़... या बंधक (यदि पहले से बंधक रखा गया हो) की मुक्ति के दस्तावेज़, निवेशक से ज़िम्मेदारी लेने की प्रतिबद्धता के साथ।
आवास निर्माण निवेश परियोजना में वाणिज्यिक आवास विक्रय और क्रय अनुबंध के हस्तांतरण की शर्तें: पक्षों के अनुरोध पर, नोटरीकरण के साथ या उसके बिना, लिखित रूप में तैयार किया जाना चाहिए। अनुबंधों की संख्या: 06 प्रतियाँ, 03 प्रतियाँ निवेशक के पास, 01 प्रति कर प्राधिकरण के पास, 01 प्रति हस्तांतरक के पास, 01 प्रति हस्तांतरिती के पास और 01 प्रति नोटरी संस्था के पास।
सामाजिक आवास खरीदने और बेचने की शर्तें (आवास कानून के अनुच्छेद 63 के खंड 2 पर आधारित): निम्नलिखित दस्तावेज होने चाहिए: निर्माण निवेश परियोजना दस्तावेज, तकनीकी डिजाइन, निर्माण परमिट; नींव निर्माण, जल आपूर्ति और जल निकासी प्रणाली, बिजली, आदि के पूरा होने को साबित करने वाले दस्तावेज।
उपरोक्त नियमों के अनुसार, असाधारण मामलों को छोड़कर, बिना पिंक बुक वाले अपार्टमेंट भी खरीदे और बेचे जा सकते हैं। अन्य मामलों में, पिंक बुक अनिवार्य है। इसलिए, यदि पिंक बुक नहीं है और उपरोक्त शर्तें पूरी नहीं होती हैं, तो अपार्टमेंट की खरीद-बिक्री नहीं की जा सकती।
सबसे गंभीर जोखिम तब होता है जब पक्षों को अपार्टमेंट खरीदने और बेचने की अनुमति न हो, लेकिन फिर भी वे कानून तोड़कर एक-दूसरे के साथ बिक्री अनुबंध करते हैं, तो वह अनुबंध अमान्य माना जाएगा। जब अनुबंध अमान्य घोषित कर दिया जाता है, तो खरीदार अपार्टमेंट खरीदने में खर्च की गई राशि "खो" सकता है।
इसके अतिरिक्त, यदि बिक्री नहीं हुई है, तो पक्षकार जमा या प्राधिकरण अनुबंध करके कानून को "ठहराव" देते हैं लेकिन वास्तव में यह बिक्री है, तो इसी प्रकार, इस प्रकार के अनुबंध अमान्य हो सकते हैं।
इसलिए, बिना पिंक बुक वाले अपार्टमेंट को खरीदने पर विचार करने के लिए, खरीदार को सबसे पहले इस स्थिति के कारण पर विचार करना चाहिए। कारण जानने के बाद, अगर अपार्टमेंट बिना पिंक बुक वाले अपार्टमेंट की श्रेणी में आता है और खरीदा-बेचा जाता है, तो उसे सामान्य रूप से खरीदा-बेचा जा सकता है।
इसके विपरीत, यदि अन्य कारणों और संभावित जोखिमों के कारण, खरीदारों को उस अपार्टमेंट को न खरीदने पर विचार करना चाहिए और निर्णय लेना चाहिए।
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स्रोत
![[फोटो] वियतनाम फ़ोटोग्राफ़िक कलाकारों के संघ की स्थापना की 60वीं वर्षगांठ](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F05%2F1764935864512_a1-bnd-0841-9740-jpg.webp&w=3840&q=75)
![[फोटो] नेशनल असेंबली के अध्यक्ष ट्रान थान मान विनफ्यूचर 2025 पुरस्कार समारोह में शामिल हुए](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F05%2F1764951162416_2628509768338816493-6995-jpg.webp&w=3840&q=75)
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