PropertyGuru Vietnam की 2024 की पहली तिमाही की रियल एस्टेट बाजार रिपोर्ट के अनुसार, अपार्टमेंट की कीमतों में पहली तिमाही में भी वृद्धि जारी रही। छह वर्षों के बाद, हनोई में अपार्टमेंट की औसत कीमत में 70% की वृद्धि दर्ज की गई।
2018 की शुरुआत में, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की मांग कीमत क्रमशः 27 और 31 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर थी। 6 साल बाद, हनोई में अपार्टमेंट की औसत कीमत में 70% की वृद्धि हुई, जो हो ची मिन्ह सिटी (जहां 55% की वृद्धि हुई) से भी अधिक थी।
प्रॉपर्टीगुरु वियतनाम की एक रिपोर्ट के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतों में भी 2023 की इसी अवधि की तुलना में 2-5% की वृद्धि जारी रही।
विशेष रूप से, हो ची मिन्ह सिटी में उच्च श्रेणी के अपार्टमेंट (55 मिलियन वीएनडी/मी2 से अधिक कीमत वाले) की मांग कीमत में 5% की वृद्धि हुई; और मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट (35-55 मिलियन वीएनडी/मी2 के बीच कीमत वाले) की मांग कीमत में 2023 की इसी अवधि की तुलना में 2% की वृद्धि हुई।
प्रमुख शहरों के केंद्रों में अपार्टमेंट की कीमतों में लगातार वृद्धि जारी है (फोटो: कोंग हियू)।
विशेषज्ञों के अनुसार, मकानों की कीमतें अनिश्चित काल तक बढ़ती नहीं रह सकतीं। यदि दस साल पहले जैसी स्थिति फिर से उत्पन्न होती है, यानी किफायती आवास परियोजनाओं में वृद्धि होती है और मांग-मांग का संतुलन बहाल होता है, तो मकानों की कीमतें गिर जाएंगी।
जी6 ग्रुप के चेयरमैन श्री गुयेन अन्ह क्यू का मानना है कि अपार्टमेंट की कीमतों में वृद्धि के कारणों में, इनपुट लागत में वृद्धि के अलावा, व्यवसायों का बहुत अधिक कानूनी प्रक्रियाओं में उलझ जाना भी शामिल है, जिससे देरी होती है और आपूर्ति मांग को पूरा करने में विफल रहती है।
हालांकि, श्री क्यू के अनुसार, अपार्टमेंट की बढ़ती कीमतों का यह मतलब नहीं है कि वे गिर नहीं सकतीं। इसका प्रमाण यह है कि अतीत में, 2008-2010 की अवधि के दौरान, 50-70 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की कीमत वाले अपार्टमेंट प्रोजेक्ट मौजूद थे। लेकिन 2011-2013 तक, जब 11-15 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की औसत कीमत वाले किफायती वाणिज्यिक आवास प्रोजेक्ट बाजार में आए, तो अपार्टमेंट की कीमतें तुरंत कम हो गईं।
उदाहरण के लिए, 2010 में, हनोई के काऊ गियाय जिले में स्थित ज़ुआन थुई स्ट्रीट पर इंडोचाइना प्लाज़ा अपार्टमेंट परियोजना में अपार्टमेंट की औसत बिक्री कीमत 50-60 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर थी। लेकिन 2013 तक, जब आपूर्ति बढ़ी, तो इस क्षेत्र में कई अपार्टमेंट की कीमत घटकर केवल 30-35 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर रह गई। 10 साल से अधिक समय के बाद, अब यहां अपार्टमेंट की कीमत लगभग 100 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर है।
मौजूदा घटनाक्रम को देखते हुए, जी6 समूह के प्रतिनिधि का अनुमान है कि यदि पुरानी स्थिति दोहराई जाती है, तो 2026 से घरों की कीमतें गिर सकती हैं। इसका कारण यह है कि आवास परियोजनाएं, और विशेष रूप से सामाजिक आवास परियोजनाएं, अपनी प्रक्रियाओं को अंतिम रूप देना शुरू कर देंगी, जिससे लगभग एक वर्ष के भीतर आपूर्ति बढ़ेगी और घरों की कीमतों को कम करने में मदद मिलेगी।
वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (वीएआरएस) के अनुसार, लंबे समय तक गिरावट के बाद, बाजार में सुधार और परियोजनाओं के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करने के लिए राज्य प्रबंधन एजेंसियों के प्रयासों के कारण हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की आपूर्ति में फिर से वृद्धि होने की उम्मीद है।
विशेष रूप से, सामाजिक आवास और कामगारों के लिए आवास की आपूर्ति निकट भविष्य में बाजार में शुरू की जाएगी। हालांकि, इन संपत्तियों की आपूर्ति के लिए बाजार में आने से पहले कानूनी प्रक्रियाओं को पूरा करने में समय लगता है और ये मुख्य रूप से शहर के केंद्र से दूर के क्षेत्रों से आती हैं।
इसलिए, VARS का अनुमान है कि अल्पावधि में, प्रमुख शहरों के केंद्रों में अपार्टमेंट की कीमतें, विशेष रूप से किफायती और मध्यम श्रेणी के सेगमेंट में, बढ़ती रहेंगी। वहीं, उच्च श्रेणी और लक्जरी परियोजनाओं की पुनर्विक्रय कीमतों में मामूली गिरावट देखी जा सकती है।
हालांकि, 2025 के मध्य तक, जब रियल एस्टेट क्षेत्र से संबंधित कानूनी दस्तावेज लागू हो जाएंगे, जिससे सामाजिक आवास और श्रमिकों के लिए आवास के डेवलपर्स और खरीदारों के लिए कठिनाइयां कम हो जाएंगी, तो आवास की कीमतें कम हो सकती हैं।
" सामाजिक आवास की आपूर्ति बढ़ेगी और अपार्टमेंट की कीमतें गिरकर उन लोगों के लिए अधिक उपयुक्त स्तर पर आ जाएंगी जिन्हें वास्तव में आवास की आवश्यकता है ," वीएआरएस का अनुमान है।
सीबीआरई वियतनाम की वरिष्ठ निदेशक सुश्री डुओंग थुई डुंग के अनुसार, अपार्टमेंट की कीमतें अनिश्चित काल तक नहीं बढ़ सकतीं; वे केवल एक "सहनशीलता सीमा" तक पहुंचने और घर खरीदारों की वहनीयता तक पहुंचने तक ही बढ़ेंगी।
कई विशेषज्ञों का अनुमान है कि 2025 के मध्य से घरों की कीमतों में गिरावट आएगी।
सुश्री डंग के अनुसार, इस वास्तविकता का सबसे स्पष्ट प्रमाण यह है कि हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतें, 2017-2019 के दौरान लगातार बढ़ने और चरम पर पहुंचने के बाद, 2022 में स्थिर हो गई हैं।
सुश्री डुंग ने टिप्पणी की, "हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतें उस स्तर पर पहुंच गई हैं जहां लोग अब उन्हें वहन नहीं कर सकते।"
हनोई के अपार्टमेंट बाजार के संबंध में, सुश्री डुंग का मानना है कि कीमतें तब तक बढ़ती रहेंगी जब तक कि वे औसतन 100-200 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की कीमत तक नहीं पहुंच जातीं, जिसके बाद उन्हें रुकना पड़ेगा।
" निश्चित रूप से, यह मूल्य वृद्धि प्रत्येक परियोजना के स्थान और गुणवत्ता पर निर्भर करेगी। वर्तमान में 70 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की कीमत वाली परियोजनाओं की कीमतें बढ़कर 100-120 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक पहुंच जाएंगी। वर्तमान में 30-40 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की कीमत वाली परियोजनाओं की कीमतें अपार्टमेंट की गुणवत्ता और डेवलपर की प्रतिष्ठा के आधार पर 50-60 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक बढ़ सकती हैं ," सुश्री डंग ने कहा।
इसके अलावा, विशेषज्ञों के अनुसार, जब भूमि कानून लागू होगा, तो आवास की आपूर्ति बढ़ेगी और फिर आवास की कीमतें कम हो जाएंगी।
हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (होआरईए) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ने इस बात पर जोर दिया कि 2024 भूमि कानून का समय से छह महीने पहले लागू होना बाजार में आपूर्ति को बढ़ावा देगा, जिससे आवास की कीमतें कम होंगी।
हाल ही में, अपार्टमेंट की आपूर्ति में लंबे समय से चली आ रही कमी के कारण हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें आसमान छू रही हैं, यहां तक कि उपनगरीय क्षेत्रों में भी जहां कीमतें 60-70 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक पहुंच गई हैं, जो जमीन के भूखंडों की कीमतों के बराबर है। शहर के केंद्र में, कुछ परियोजनाओं की कीमत लगभग 300 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक है।
प्रॉपर्टीगुरु वियतनाम द्वारा किए गए शोध के अनुसार, हाल ही में शुरू हुई नई परियोजनाओं से प्रति वर्ष केवल 20,000 से 30,000 अपार्टमेंट का ही योगदान होता है, जबकि सामान्य मांग प्रति वर्ष 70,000 से 80,000 अपार्टमेंट तक होती है।
वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (वीएआरएस) के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह ने भी इसी विचार को साझा करते हुए आगे विश्लेषण किया: भूमि कानून का शीघ्र कार्यान्वयन कई परियोजनाओं को बाधाओं को दूर करने और उन्हें शीघ्र पूरा करने में मदद करेगा। इससे बाजार में आपूर्ति बढ़ेगी, जिससे वर्तमान मांग-मांग के दबाव को कम करने में मदद मिलेगी। मकानों की कीमतें धीरे-धीरे कम होकर अधिक उचित स्तर पर आ जाएंगी, जो लोगों की आय के अनुरूप होंगी।
इसके अलावा, जब डेवलपर्स को भूमि तक आसानी से पहुंच मिलती है, तो कानूनी प्रक्रिया में लगने वाले समय में कमी आने के कारण परियोजना विकास की लागत भी कम हो सकती है। उत्पाद की विक्रय कीमत में भी बदलाव किया जा सकता है।
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