आसमान छूती जा रही अचल संपत्ति की कीमतें कब कम होंगी?

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प्रॉपर्टीगुरु वियतनाम द्वारा 2024 की पहली तिमाही के लिए जारी रियल एस्टेट बाज़ार रिपोर्ट के अनुसार, पहली तिमाही में अपार्टमेंट की कीमतों में लगातार वृद्धि जारी रही। 6 साल बाद, हनोई में अपार्टमेंट की कीमतों में औसत वृद्धि 70% तक पहुँच गई।

2018 की शुरुआत में, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की बिक्री कीमत क्रमशः 27 और 31 मिलियन VND/m2 थी। 6 साल बाद, हनोई में अपार्टमेंट की औसत कीमत वृद्धि 70% तक पहुँच गई, जो हो ची मिन्ह सिटी (55% की कीमत वृद्धि) से भी अधिक थी।

प्रॉपर्टीगुरु वियतनाम की एक रिपोर्ट के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतें 2023 की इसी अवधि की तुलना में 2-5% तक बढ़ती रहेंगी।

विशेष रूप से, हो ची मिन्ह सिटी में उच्च श्रेणी के अपार्टमेंट (55 मिलियन VND/m2 से अधिक कीमत) की बिक्री मूल्य में 5% की वृद्धि हुई; मध्य-श्रेणी (कीमत 35-55 मिलियन VND/m2) में 2023 की इसी अवधि की तुलना में 2% की वृद्धि हुई।

बड़े शहरों के केन्द्र में अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं (फोटो: कांग हियू)।

विशेषज्ञों के अनुसार, आवास की कीमतें लगातार नहीं बढ़ सकतीं। अगर 10 साल से भी पहले जैसा परिदृश्य दोहराया जाता है, जब किफायती आवास परियोजनाओं में वृद्धि होगी और आपूर्ति-मांग का संतुलन संतुलित होगा, तो आवास की कीमतें घटेंगी।

जी6 ग्रुप के चेयरमैन श्री गुयेन आन क्यू ने माना कि इनपुट लागत में वृद्धि के अलावा, अपार्टमेंट की कीमतों में वृद्धि का कारण यह भी है कि व्यवसाय बहुत अधिक कानूनी प्रक्रियाओं में उलझे हुए हैं, जिसके कारण समय की अवधि लंबी हो जाती है और आपूर्ति मांग के अनुरूप नहीं हो पाती है।

हालांकि, श्री क्यू के अनुसार, अपार्टमेंट की कीमतें बढ़ने का मतलब यह नहीं है कि वे घट नहीं सकतीं। इसका प्रमाण यह है कि अतीत में, 2008-2010 की अवधि में, 50-70 मिलियन VND/m2 की कीमत वाले अपार्टमेंट प्रोजेक्ट थे। हालाँकि, 2011-2013 में, जब बाजार में कम लागत वाली व्यावसायिक आवास परियोजनाएँ दिखाई दीं, जिनकी औसत कीमत 11-15 मिलियन VND/m2 थी, तो बाजार में अपार्टमेंट की कीमतें तुरंत कम हो गईं।

उदाहरण के लिए, 2010 में, ज़ुआन थुई स्ट्रीट (काऊ गिया, हनोई) स्थित इंडोचाइना प्लाज़ा अपार्टमेंट परियोजना का औसत विक्रय मूल्य 50-60 मिलियन VND/m2 था। लेकिन 2013 तक, जब आपूर्ति बढ़ी, तो इस क्षेत्र में कई अपार्टमेंट की कीमत केवल 30-35 मिलियन VND/m2 रह गई। 10 से ज़्यादा वर्षों के बाद, यहाँ अपार्टमेंट की कीमत अब लगभग 100 मिलियन VND/m2 है।

वास्तविक घटनाक्रम के साथ, जी6 समूह के प्रतिनिधि ने टिप्पणी की कि यदि पुराना परिदृश्य दोहराया जाता है, तो 2026 से आवास की कीमतें कम हो सकती हैं। इसका कारण यह है कि सामान्य रूप से आवास परियोजनाएं और विशेष रूप से सामाजिक आवास परियोजनाएं प्रक्रियाओं को पूरा करना शुरू कर देंगी, लगभग 1 वर्ष बाद आपूर्ति में वृद्धि होगी, जिससे आवास की कीमतों को कम करने में मदद मिलेगी।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के अनुसार, गिरावट की लंबी अवधि के बाद, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की आपूर्ति में फिर से वृद्धि होने की उम्मीद है, जिसका श्रेय बाजार में सुधार और राज्य प्रबंधन एजेंसियों द्वारा परियोजनाओं के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करने के प्रयासों को जाता है।

विशेष रूप से, सामाजिक आवास और श्रमिक आवास की आपूर्ति निकट भविष्य में बाज़ार में उतारी जाएगी। हालाँकि, इन उत्पादों की आपूर्ति को बाज़ार में आने से पहले कानूनी प्रक्रियाओं को पूरा करने में समय लगता है और ये मुख्य रूप से केंद्र से दूर के क्षेत्रों से आती हैं।

इसलिए, VARS का अनुमान है कि अल्पावधि में, प्रमुख शहरों के केंद्र में अपार्टमेंट की कीमतें बढ़ती रहेंगी, खासकर किफायती और मध्यम श्रेणी के खंडों में। इस बीच, उच्च-स्तरीय और लक्जरी परियोजनाओं की खरीद और पुनर्विक्रय कीमतों में थोड़ी गिरावट दर्ज की जा सकती है।

हालांकि, 2025 के मध्य तक, जब रियल एस्टेट क्षेत्र से संबंधित कानूनी दस्तावेज प्रभावी हो जाएंगे, जिससे सामाजिक आवास और श्रमिकों के लिए आवास के निवेशकों और खरीदारों की मुश्किलें कम हो जाएंगी, तब आवास की कीमतें कम हो सकती हैं।

वीएआरएस ने कहा, " सामाजिक आवास की आपूर्ति बढ़ेगी और अपार्टमेंट की कीमतें वास्तविक आवास की जरूरत वाले लोगों के लिए अधिक उपयुक्त स्तर तक गिर जाएंगी। "

सीबीआरई वियतनाम की वरिष्ठ निदेशक सुश्री डुओंग थुय डुंग के अनुसार, अपार्टमेंट की कीमतें हमेशा के लिए नहीं बढ़ सकती हैं, अपार्टमेंट तब तक बढ़ते रहेंगे जब तक कि वे "सहनशीलता सीमा" और घर खरीदारों की सामर्थ्य तक नहीं पहुंच जाते।

कई विशेषज्ञों का अनुमान है कि 2025 के मध्य से मकान की कीमतें कम हो जाएंगी।

सुश्री डंग के अनुसार, इस वास्तविकता का सबसे स्पष्ट प्रमाण यह है कि हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतें 2017-2019 से लगातार बढ़ने और चरम पर पहुंचने के बाद, 2022 तक स्थिर बनी हुई हैं।

सुश्री डंग ने कहा, "हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट्स की कीमतें इतनी बढ़ गई हैं कि लोग अब उन्हें वहन नहीं कर सकते।"

हनोई अपार्टमेंट बाजार में, सुश्री डंग का मानना है कि कीमतें तब तक बढ़ती रहेंगी जब तक कि वे 100-200 मिलियन VND/m2 की औसत कीमत तक नहीं पहुंच जातीं, फिर उन्हें रोकने के लिए मजबूर होना पड़ेगा।

" बेशक, यह मूल्य वृद्धि प्रत्येक परियोजना के स्थान और गुणवत्ता पर निर्भर करेगी। वर्तमान में 70 मिलियन VND/m2 पर परियोजना स्थान 100-120 मिलियन VND/m2 तक पहुंचने तक बढ़ते रहेंगे। वर्तमान में 30-40 मिलियन VND/m2 पर परियोजना स्थान अपार्टमेंट की गुणवत्ता और निवेशक की प्रतिष्ठा के आधार पर 50-60 मिलियन VND/m2 तक बढ़ सकते हैं, " सुश्री डंग ने कहा।

इसके अलावा, विशेषज्ञों के अनुसार, जब भूमि कानून लागू होगा तो आवास की आपूर्ति बढ़ेगी और फिर आवास की कीमतें कम हो जाएंगी।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने इस बात पर जोर दिया कि 2024 भूमि कानून, जिसे आधा साल पहले लागू किया गया था, बाजार आपूर्ति के विकास को बढ़ावा देगा, जिससे आवास की कीमतें कम होंगी।

हाल ही में, अपार्टमेंट की आपूर्ति में लंबे समय से चल रही कमी के कारण हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें असामान्य रूप से बढ़ गई हैं। उपनगरीय इलाकों में भी, बिक्री मूल्य 60-70 मिलियन VND/m2 है, जो ज़मीन की कीमत के बराबर है। शहर के केंद्र में, लगभग 300 मिलियन VND/m2 की कीमत वाली परियोजनाएँ हैं।

प्रॉपर्टीगुरु वियतनाम के शोध के अनुसार, हाल की नई परियोजनाएं प्रति वर्ष केवल 20,000-30,000 अपार्टमेंट का योगदान देती हैं, जबकि सामान्य मांग 70,000-80,000 अपार्टमेंट/वर्ष तक होती है।

इसी विचार को साझा करते हुए, वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह ने आगे विश्लेषण किया: भूमि कानून के जल्द ही लागू होने से कई परियोजनाओं को कार्यान्वयन और पूर्णता की बाधाओं को शीघ्रता से दूर करने में मदद मिलेगी। इसके बाद, बाज़ार में आपूर्ति बढ़ेगी, जिससे आपूर्ति और माँग पर मौजूदा दबाव कम करने में मदद मिलेगी। आवास की कीमतें धीरे-धीरे एक उचित स्तर पर आ जाएँगी, जो लोगों की आय के लिए अधिक उपयुक्त होगा।

इसके अलावा, जब निवेशकों को ज़मीन तक आसान पहुँच मिलती है, तो कानूनी प्रक्रिया कम होने से परियोजना विकास की लागत भी कम होने का अवसर मिलता है। उत्पाद की कीमतों को समायोजित करने का अवसर मिलता है।

चाउ आन्ह

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