हो ची मिन्ह सिटी अचल संपत्ति बाजार तेजी से विभेदित हो रहा है

हालाँकि रियल एस्टेट बाज़ार में सुधार हो रहा है, लेकिन अंतर और भी स्पष्ट होता जा रहा है। जहाँ एक ओर शोषण मूल्य से रहित सट्टा उत्पादों में अभी तक ज़्यादा सुधार नहीं हुआ है, वहीं दूसरी ओर तत्काल नकदी प्रवाह उत्पन्न करने वाले उत्पादों में सकारात्मक लेनदेन दर्ज किए गए हैं।

हालाँकि रियल एस्टेट बाज़ार में सुधार हो रहा है, लेकिन अंतर और भी स्पष्ट होता जा रहा है। जहाँ एक ओर शोषण मूल्य से रहित सट्टा उत्पादों में अभी तक ज़्यादा सुधार नहीं हुआ है, वहीं दूसरी ओर तत्काल नकदी प्रवाह उत्पन्न करने वाले उत्पादों में सकारात्मक लेनदेन दर्ज किए गए हैं।

एक समय वे स्विंग ट्रेडिंग में विशेषज्ञता रखने वाले "खिलाड़ी" थे, लेकिन जब बाजार बदला, तो हो ची मिन्ह सिटी के एक रियल एस्टेट निवेशक श्री होआंग मिन्ह ने अपनी रणनीति बदल दी।

श्री मिन्ह ने बताया कि जब बाज़ार में हलचल थी, तो उन्हें बिक्री के पहले चरण में बस एक अपार्टमेंट या ज़मीन का एक प्लॉट जमा करना था ताकि वे तुरंत बाद उसे ऊँची कीमत पर बेचकर अच्छा मुनाफ़ा कमा सकें। लेकिन जब बाज़ार में मंदी आई, तो चीज़ें आसान नहीं रहीं। उपनगरों में उन्होंने जो ज़मीन पहले खरीदी थी, उसमें नकदी का अभाव था। खरीदारों की संख्या में तेज़ी से कमी आई, जबकि जिन्हें बेचना था, उन्हें कीमतें बहुत कम करनी पड़ीं। इस निवेशक को एहसास हुआ कि अगर वह अपनी सट्टा रणनीति जारी रखता है, तो वह भी कई अन्य निवेशकों की तरह "अति आपूर्ति" की स्थिति में आ सकता है।

काफी सोच-विचार के बाद, उन्होंने अपनी रणनीति बदलने का फैसला किया। सिर्फ़ "सर्फिंग" तत्वों वाले उत्पादों पर ध्यान केंद्रित करने के बजाय, उन्होंने ऐसी संपत्तियों की तलाश शुरू की जिनका तुरंत दोहन करके स्थिर नकदी प्रवाह बनाया जा सके।

पिछले साल के अंत में, श्री मिन्ह ने डिस्ट्रिक्ट 7 (HCMC) में 2.5 अरब VND में एक बेडरूम का अपार्टमेंट खरीदने का फैसला किया। यह एक पूर्ण परियोजना है जिसमें एक बड़ा आवासीय समुदाय है और इसे कई विदेशी विशेषज्ञ किराए पर देते हैं। आंतरिक सजावट पूरी करने के बाद, उन्होंने इसे तुरंत 13 मिलियन VND/माह पर किराए पर दे दिया।

श्री मिन्ह के अनुसार, पूँजी को सुरक्षित रखने के लिए किसी भी रियल एस्टेट में निवेश करना पूरी तरह सुरक्षित नहीं है, बल्कि "रक्षात्मक" क्षेत्रों का चयन करना ज़रूरी है। यानी, रियल एस्टेट 3-5 साल में कीमतों में बढ़ोतरी का इंतज़ार कर सकता है और अल्पावधि में स्थिर नकदी प्रवाह भी ला सकता है।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) की एक हालिया रिपोर्ट में भी बताया गया है कि पाँच साल से भी ज़्यादा समय पहले, अपार्टमेंट्स को कई लोग एक तरह की "उपभोक्ता संपत्ति" मानते थे और अन्य रियल एस्टेट सेगमेंट्स के साथ उनकी तुलना करना मुश्किल होता था। लेकिन अब, आपूर्ति-माँग का संतुलन तेज़ी से माँग की ओर झुक रहा है, और अपार्टमेंट्स की कीमतें एक दीर्घकालिक वृद्धि चक्र में प्रवेश कर रही हैं, जो कई अन्य सेगमेंट्स से कहीं ज़्यादा है।

अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं और एक नया स्तर स्थापित कर रही हैं, जिसके कारण अपार्टमेंट किराये की कीमतें भी "चढ़ने" की ओर अग्रसर हैं, 2024 में औसतन 10 - 20% की वृद्धि होगी। शहर के केंद्र में, 10 मिलियन VND/माह से कम किराये की कीमत वाले लगभग कोई अपार्टमेंट नहीं हैं, 1-बेडरूम अपार्टमेंट का सामान्य किराया मूल्य 10 - 15 मिलियन VND/माह है, 2-बेडरूम अपार्टमेंट 15 - 20 मिलियन VND/माह हैं।

उच्च किराये की मांग के प्रभाव के अलावा, लगातार बढ़ती अपार्टमेंट की कीमतें भी मकान मालिकों की मूल्य निर्धारण रणनीति को सीधे प्रभावित करती हैं। जब आवास की कीमतें बढ़ती हैं, तो मकान मालिक लाभ सुनिश्चित करने और निवेश नकदी प्रवाह को संतुलित करने के लिए किराये की कीमतें बढ़ाने के लिए मजबूर होते हैं।

हालाँकि, वास्तव में, अपार्टमेंट किराए पर लेने से होने वाला लाभ मार्जिन लगातार कम होता जा रहा है क्योंकि किराये की कीमतें आवास की बढ़ती कीमतों के साथ तालमेल नहीं बिठा पा रही हैं। 2024 में किराये की कीमतों में वृद्धि दर आवास की कीमत का लगभग आधा ही रहेगी, क्योंकि वियतनाम में अपार्टमेंट किराए पर लेने से होने वाला लाभ मार्जिन केवल 4% से कम है, जो आमतौर पर 2% से कम होता है, जो बचत से भी कम है।

प्राथमिक स्रोतों की कमी के कारण, बाज़ार में द्वितीयक अपार्टमेंट स्थानांतरण गतिविधियाँ सक्रिय रूप से चल रही हैं। दात ज़ान्ह सेवा अनुसंधान संस्थान के आँकड़े दर्शाते हैं कि नई आपूर्ति ज़्यादातर मौजूदा परियोजनाओं के अगले चरण की है, इसलिए बाज़ार में द्वितीयक परियोजनाओं की तुलना में स्थानांतरण कीमतों में 10-20% का अंतर दर्ज किया गया है। कई उच्च-स्तरीय परियोजनाएँ, जिन्हें अभी-अभी सौंपा गया है, उनकी स्थानांतरण कीमतों में भी 15-25% की वृद्धि हुई है।

सीहोल्डिंग्स के महानिदेशक, श्री त्रान हिएन फुओंग ने स्वीकार किया कि बाज़ार में नकदी प्रवाह वापस लौटने लगा है, लेकिन इसके संचालन का तरीका पहले से काफ़ी अलग होगा। ग्राहक अब बहुत सोच-समझकर काम करते हैं, वे अक्सर उचित कानूनी प्रक्रियाओं वाली परियोजनाएँ चुनते हैं; या द्वितीयक परियोजनाओं के मामले में, वे तभी खरीदना स्वीकार करते हैं जब अपार्टमेंट की पिंक बुक हो, वह पूरा हो चुका हो, उसमें सभी प्रतिबद्ध उपयोगिताएँ और सेवाएँ हों, और उसका तुरंत उपयोग किया जा सके।

श्री फुओंग के अनुसार, बाज़ार क्षेत्र के अनुसार अलग-अलग है। कुछ जगहों पर, हालाँकि कीमतों में तेज़ी से गिरावट आई है, तरलता अभी भी कम है, लेकिन वास्तविक माँग वाले स्थानों पर, कीमतों में तेज़ी से सुधार हुआ है। इससे पता चलता है कि बाज़ार का संचालन तंत्र अटकलों के बजाय वास्तविक माँग पर आधारित होने लगा है।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html