अचल संपत्ति हस्तांतरण कर: दो-तरफा प्रभाव और दीर्घकालिक अपेक्षाएँ

व्यक्तिगत आयकर (प्रतिस्थापन) पर मसौदा कानून ध्यान आकर्षित कर रहा है, क्योंकि इसमें होल्डिंग अवधि के आधार पर अचल संपत्ति हस्तांतरण कर की गणना करने का प्रस्ताव है, जिसकी उच्चतम दर 10% तक है, जो वर्तमान निर्धारित कर दर 2% से 5 गुना अधिक है।

चित्रण फोटो: तुआन अन्ह/वीएनए

इसका लक्ष्य सट्टेबाजी को सीमित करना, दीर्घकालिक निवेश को प्रोत्साहित करना और बजट के लिए राजस्व बढ़ाना है। हालाँकि, कई लोगों का मानना ​​है कि एक स्वस्थ रियल एस्टेट बाज़ार भारी करों से नियंत्रित बाज़ार नहीं होता, बल्कि वह बाज़ार होता है जिसमें अच्छी तरलता, पारदर्शी संचालन और निवेशकों तथा वास्तविक ज़रूरतमंद लोगों, दोनों के लिए निष्पक्षता हो। रियल एस्टेट हस्तांतरण कर के दोतरफा प्रभाव होने की बात कही जाती है, लेकिन अगर नीति उचित हो, तो इसके दीर्घकालिक प्रभाव होंगे।

अटकलों को दबाना या द्वितीयक बाजार का गला घोंटना?

हाल ही में, व्यक्तिगत आयकर (संशोधित) पर मसौदा कानून में, वित्त मंत्रालय ने शुद्ध लाभ - विक्रय मूल्य में से क्रय मूल्य और संबंधित लागतों को घटाकर - के आधार पर अचल संपत्ति हस्तांतरण पर व्यक्तिगत आयकर की गणना करने का एक तरीका प्रस्तावित किया है। तदनुसार, प्रस्तावित कर की दर प्रत्येक हस्तांतरण के लिए गणना की गई कर योग्य आय पर 20% है। यदि क्रय मूल्य और लागत निर्धारित नहीं की जा सकती है, तो कर की गणना सीधे विक्रय मूल्य पर की जाएगी, जिसमें धारण अवधि के अनुसार एक प्रगतिशील कर दर लागू होगी: 2 वर्ष से कम अवधि के लिए 10% और 2-5 वर्ष के लिए 6%; 5-10 वर्ष के लिए 4%; 10 वर्ष से अधिक या विरासत में मिली संपत्ति के लिए 2%।

विशेषज्ञों का कहना है कि यह प्रस्ताव अल्पकालिक अटकलों पर लगाम लगाने और हस्तांतरण मूल्य निर्धारण में पारदर्शिता बढ़ाने का एक महत्वपूर्ण प्रयास माना जा रहा है, जिससे विक्रेताओं को लागत मूल्यों के साथ-साथ वास्तविक लागतों की भी पूरी तरह घोषणा करने के लिए बाध्य होना पड़ेगा, जिससे डेटा प्रणाली को सही मूल्यों को प्रतिबिंबित करने में मदद मिलेगी।

हालांकि, कई विशेषज्ञों का मानना ​​है कि अगर कर नीति ठीक से नहीं बनाई गई, तो द्वितीयक बाजार - जो वर्तमान में तरलता में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है - ठप हो जाएगा। छोटे निवेशक बाजार से बाहर हो जाएँगे, रियल एस्टेट कारोबार, बैंक और वित्तीय बाजार भी प्रभावित होंगे।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (VARS) के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि नीति के उद्देश्यों को स्पष्ट रूप से परिभाषित करना आवश्यक है। हालाँकि शुरुआत में नकारात्मक प्रतिक्रियाएँ हो सकती हैं, यह सुनिश्चित करना ज़रूरी है कि बाज़ार स्थायी और स्वस्थ रूप से विकसित हो और वास्तविक ज़रूरतों को पूरा करे, न कि सट्टा और मुनाफ़ाखोरी को बढ़ावा देता रहे। क्योंकि यह कर स्तर कई निवेशकों, खासकर "सर्फिंग" के लक्ष्य वाले निवेशकों को, अपनी निवेश रणनीतियों पर पुनर्विचार करने के लिए मजबूर करेगा।

वास्तव में, नई कर नीति निश्चित रूप से रियल एस्टेट बाज़ार में लेन-देन में कमी लाएगी, जिससे उद्यमों की व्यावसायिक गतिविधियों से लेकर निवेशकों तक, पूरी बाज़ार व्यवस्था प्रभावित होगी। अल्पावधि में, जब माँग कम होने के कारण ऊँची बिक्री मूल्य वाली परियोजनाओं का लेन-देन और भी मुश्किल हो जाएगा।

अगर वर्तमान समय में कर नीति जारी की जाती है, तो यह बाजार के लिए अपरिहार्य परिणामों में से एक होगा। हालाँकि, श्री दिन्ह के अनुसार, बाजार को एक स्वस्थ दिशा में विनियमित करने के लिए कर नीति जारी करना आवश्यक है। उदाहरण के लिए, यह निवेशकों को अपनी मूल्य निर्धारण रणनीतियों पर पुनर्विचार करने के लिए मजबूर करता है। वहाँ से, बाजार में मूल्य स्तर को समायोजित करने के अवसर सामने आ सकते हैं...

एक स्पष्ट, सार्वजनिक और पारदर्शी रोडमैप की आवश्यकता है

Batdongsan.com.vn द्वारा अचल संपत्ति की तलाश में 1,000 लोगों पर किए गए एक हालिया सर्वेक्षण से पता चलता है कि सर्वेक्षण में भाग लेने वाले 95% लोग जीवनयापन के बजाय मुख्य रूप से निवेश के उद्देश्य से अचल संपत्ति खरीदते हैं। इनमें से, एक साल के भीतर बेचने के इरादे से अचल संपत्ति खरीदने वाले लोगों की संख्या एक बड़ा हिस्सा है। इससे पता चलता है कि वर्तमान में, वियतनामी लोग अचल संपत्ति में निवेश करने में बहुत रुचि रखते हैं, लेकिन उनके पास निवेश करने का समय कम होता है और वे "सही कीमत मिलने पर बेचने" की प्रवृत्ति रखते हैं, जिससे वे लचीले ढंग से पूंजी प्रवाह को अन्य परिसंपत्तियों में स्थानांतरित कर देते हैं जो हर समय अधिक लाभदायक होती हैं।

Batdongsan.com.vn के दक्षिणी क्षेत्रीय निदेशक, श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने टिप्पणी की कि लाभ के आधार पर कर की गणना सैद्धांतिक रूप से अधिक उचित होगी, लेकिन वास्तविक लाभ का सटीक निर्धारण करना कठिन है क्योंकि इससे कई संबंधित लागतें जुड़ेंगी, जैसे ब्रोकरेज कमीशन, आंतरिक नवीनीकरण, ऋण... बिना चालान या वैध दस्तावेज़ों के, जिन्हें कर से काटा जा सके। इस स्थिति को देखते हुए, श्री तुआन को डर है कि अगर इसे स्पष्ट रूप से विनियमित नहीं किया गया, तो करदाताओं को वास्तविकता से कहीं अधिक कर दरों का भुगतान करना होगा।

बजट में संतुलन बनाए रखने और राजस्व बढ़ाने के लिए रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स को समायोजित करना अभी भी ज़रूरी माना जा रहा है। हालाँकि, मुनाफ़े पर 10-20% की प्रस्तावित दर के साथ, बाज़ार को झटका लगने और लोगों पर भारी बोझ पड़ने से बचाने के लिए एक सार्वजनिक, पारदर्शी, उचित व्यवस्था और एक उपयुक्त रोडमैप तैयार करना ज़रूरी है - Batdongsan.com.vn के विशेषज्ञों ने विश्लेषण किया।

एफडीवीएन लॉ फर्म के प्रबंध वकील, वकील ले काओ ने टिप्पणी की कि कोई भी कानूनी विनियमन तभी सबसे प्रभावी हो सकता है जब वह वास्तविकता के अनुकूल हो। इसलिए, कर नीतियों को लागू करने से पहले, वास्तविकता में उत्पन्न होने वाली स्थितियों का पूर्वानुमान लगाने और उनका समाधान करने के लिए सावधानीपूर्वक परामर्श और व्यापक मूल्यांकन किया जाना चाहिए।

उचित कर दरें निर्धारित करने के अलावा, उचित लागत, खरीद मूल्य - बिक्री मूल्य, धारण अवधि आदि जैसे कारकों के निर्धारण की प्रक्रिया में विवादों से बचने के लिए विशिष्ट नियम होने चाहिए। साथ ही, विशेष मामलों के लिए निष्पक्षता सुनिश्चित करने के लिए कानून में असाधारण प्रावधान भी होने चाहिए।

"कर नीति सहित रियल एस्टेट बाज़ार प्रबंधन का मूल उद्देश्य देश भर में एक पारदर्शी और एकीकृत रियल एस्टेट डेटा प्रणाली का निर्माण करना है। वर्तमान में, कई कमियाँ अभी भी मौजूद हैं, जैसे कि अन्य लोगों के नाम पर पंजीकृत रियल एस्टेट, रियल एस्टेट में अपारदर्शी धन प्रवाह, या हित समूहों द्वारा बाज़ार में हेरफेर, जिससे रियल एस्टेट मूल्यों में गंभीर विकृतियाँ पैदा होती हैं," वकील ले काओ ने उद्धृत किया।

इसलिए, इस वकील के अनुसार, डेटा पारदर्शिता एक आवश्यक शर्त है। जब एक स्पष्ट डेटा-आधारित प्रबंधन प्लेटफ़ॉर्म स्थापित हो जाएगा, तो लेन-देन आसानी से ट्रैक किए जा सकेंगे, अचल संपत्ति के मूल्य वास्तविक मूल्य के करीब पहुँच जाएँगे। उस समय, बाज़ार अधिक टिकाऊ ढंग से संचालित होगा, लोगों को अपनी वास्तविक ज़रूरतों को पूरा करने वाली अचल संपत्ति तक पहुँच भी आसान होगी, और बाज़ार को बाधित करने वाली सट्टा घटनाएँ सीमित होंगी। एक विस्तृत, पारदर्शी प्रबंधन प्रणाली न केवल लेन-देन को नियंत्रित करने में मदद करती है, बल्कि भविष्य में उत्पन्न होने वाले विवादों और जोखिमों को सीमित करने के लिए एक "ढाल" के रूप में भी कार्य करती है।

वीएनए के अनुसार

स्रोत: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445