व्यवसायों पर बोझ कम करने के लिए भूमि उपयोग शुल्क कई बार वसूला जाता है

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भूमि किराये के अंतर को विनियमित करना

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ के अनुसार, भूमि से प्राप्त अतिरिक्त मूल्य (भूमि किराये का अंतर) दो मुख्य संस्थाओं द्वारा सृजित होता है: राज्य और निवेशक (जिसमें निजी निवेशक अत्यंत महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं)। इसलिए, राज्य के बजट राजस्व और निवेशकों के लाभ के लिए निष्पक्षता और सामाजिक स्थिरता सुनिश्चित करने हेतु भूमि और भूमि की कीमतों पर वित्तीय नीतियों को विनियमित करने की आवश्यकता है।

सबसे पहले, राज्य भूमि उपयोग नियोजन, निर्माण और शहरी नियोजन, परिवहन साधनों की एकीकृत योजना (टीओडी) के माध्यम से भूमि से अतिरिक्त मूल्य (भूमि किराया अंतर) सृजित करता है और निवेशकों को व्यावसायिक निवेश परियोजनाओं को क्रियान्वित करने हेतु नियोजन के अनुसार भूमि उपयोग के उद्देश्यों में परिवर्तन की अनुमति देता है। इसलिए, राज्य को राष्ट्रीय और सार्वजनिक हितों की पूर्ति के लिए भूमि से इस अतिरिक्त मूल्य (भूमि किराया अंतर) को विनियमित करने का अधिकार है।

Tiền sử dụng đất không nên tận thu - Ảnh 1. — भूमि उपयोग शुल्क राज्य बजट के लिए राजस्व का एक बड़ा स्रोत है।

उदाहरण के लिए, हो ची मिन्ह सिटी में, 1 हेक्टेयर कृषि भूमि का मूल्य केवल लगभग 500 मिलियन VND/वर्ष है, लेकिन जब भूमि उपयोग के उद्देश्य को गैर-कृषि भूमि में बदल दिया जाता है, तो 1 हेक्टेयर उत्पादन, औद्योगिक, वाणिज्यिक, सेवा और शहरी भूमि का मूल्य 55 बिलियन VND/वर्ष तक हो जाता है, जो 100 गुना अधिक है। यह इस तथ्य से स्पष्ट होता है कि जिला 7 की स्थापना 1997 में हुई थी (न्हा बे कृषि जिले से अलग)। उस समय, राज्य का बजट राजस्व केवल 59 बिलियन VND था, लेकिन 25 साल बाद, 2022 में, राज्य का बजट राजस्व 5,550 बिलियन VND तक पहुँच गया, जो 1997 की तुलना में 94 गुना अधिक है।

इसलिए, 2018 में, सरकार ने हो ची मिन्ह सिटी को 2025/2020 की अवधि में 26,000 हेक्टेयर कृषि भूमि को गैर-कृषि, उत्पादन, औद्योगिक, वाणिज्यिक, सेवा और शहरी भूमि में परिवर्तित करने की अनुमति दी। वर्तमान में, हो ची मिन्ह सिटी 5 उपनगरीय जिलों को शहरी क्षेत्रों में परिवर्तित करने के लिए एक परियोजना विकसित कर रहा है। साथ ही, राष्ट्रीय सभा ने हाल ही में हो ची मिन्ह सिटी के विकास के लिए कई विशिष्ट तंत्रों और नीतियों के संचालन पर संकल्प 98 जारी किया है, जो आने वाले वर्षों में शहर के भूमि संसाधनों सहित तेज़ी से विकास के लिए परिस्थितियाँ तैयार करेगा।

इस बीच, निवेशक (मुख्यतः निजी निवेशक) परियोजनाओं के विकास हेतु भूमि पर निर्माण और व्यावसायिक कार्यों में निवेश गतिविधियों के माध्यम से भूमि से अतिरिक्त मूल्य (भूमि किराया अंतर) सृजित करते हैं। मुख्यतः निवेशकों की रचनात्मकता और वित्तीय क्षमता के माध्यम से, जो परियोजना की निवेश दर में परिलक्षित होती है। निवेश दर जितनी अधिक होगी, अचल संपत्ति का मूल्य उतना ही अधिक होगा और निवेशकों को राज्य के प्रति वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के बाद भूमि से अतिरिक्त मूल्य (भूमि किराया अंतर) का आनंद लेने का अधिकार है।

इसलिए, राज्य और उद्यमों के बीच हितों में सामंजस्य स्थापित करने के लिए भूमि से प्राप्त अतिरिक्त मूल्य (भूमि किराया अंतर) को विनियमित करने के लिए एक तंत्र विकसित करना आवश्यक है।

भूमि उपयोग शुल्क को कर बनायें

एक अन्य मुद्दा जो उठाया जाना आवश्यक है, वह यह है कि राज्य को भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराया केवल उचित और न्यायसंगत तरीके से ही वसूलना चाहिए, ताकि अधिक वसूली न हो और किसी भी चीज को छूटने न दिया जाए।

कई व्यवसायों के अनुसार, भूमि उपयोग शुल्क वर्तमान में उनके लिए बोझ है और अज्ञात भी है, क्योंकि इसके भुगतान में लंबा समय लगता है।

भूमि उपयोग शुल्क की गणना करने की वर्तमान पद्धति व्यवसायों के लिए इसे कठिन बना रही है और मांगने और देने, उत्पीड़न का एक तंत्र बना रही है। परियोजना निवेशकों को भूमि उपयोग शुल्क की एक बड़ी राशि का भुगतान करना पड़ रहा है, जो साइट क्लीयरेंस के मुआवजे की लागत के लगभग 70% के बराबर है, लगभग दूसरी बार भूमि उपयोग के अधिकार वापस खरीदने पड़ रहे हैं, और यह बोझ अंततः घर खरीदारों को उठाना पड़ता है। तदनुसार, भूमि उपयोग शुल्क आवास लागत संरचना का एक बड़ा हिस्सा है, जो अपार्टमेंट की लागत का लगभग 10%, टाउनहाउस की लागत का लगभग 30% और विला की लागत का लगभग 50% है। राज्य को भूमि उपयोग शुल्क से बड़ी मात्रा में राजस्व प्राप्त हो रहा है, लेकिन लंबे समय में, यदि सारी जमीन सौंप दी जाती है, तो बजट राजस्व का यह बड़ा स्रोत अब मौजूद नहीं रहेगा, और इसे संपत्ति कर द्वारा पूरक और प्रतिस्थापित करने की आवश्यकता होगी।

Tiền sử dụng đất không nên tận thu - Ảnh 2. — इसे एक साथ एकत्र करने के बजाय, कई सिफारिशों में भूमि उपयोग शुल्क को कर में परिवर्तित करने का सुझाव दिया गया है।

इसलिए, व्यवसाय भूमि उपयोग शुल्क को कृषि भूमि से आवासीय भूमि में भूमि उपयोग के उद्देश्यों के लिए परिवर्तन पर लगाए जाने वाले कर के रूप में विनियमित करने का प्रस्ताव रखते हैं। कर की दर लगभग 10-15% होगी, जिसकी गणना प्रांतीय जन समिति द्वारा जारी भूमि मूल्य सूची के आधार पर की जाएगी और जिसे बाजार मूल्यों के अनुसार भूमि मूल्य समायोजन गुणांक (गुणांक K) द्वारा प्रतिवर्ष समायोजित किया जाएगा। इससे पारदर्शिता सुनिश्चित होगी, अनुरोध-अनुदान तंत्र समाप्त होगा, और वर्तमान अत्यधिक भारी भूमि उपयोग शुल्क संग्रह को और अधिक उचित स्तर तक कम किया जा सकेगा। इस आधार पर, संपत्ति कर (आवासीय भूमि, आवास) कानून को प्रांतों और केंद्र द्वारा संचालित शहरों के राज्य बजट के लिए राजस्व का एक स्थिर और टिकाऊ स्रोत बनाने के लिए पूरक बनाया जाएगा।

भूमि उपयोग शुल्क की गणना में तेज़ी लाने के लिए, विशेषज्ञ और व्यवसाय विकास क्षमता वाले, बड़े पैमाने पर और 200 अरब वियतनामी डोंग (VND) से अधिक मूल्य वाले भूखंडों और क्षेत्रों के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराये की गणना हेतु अधिशेष विधि को बनाए रखने की सलाह देते हैं, क्योंकि इन परियोजनाओं पर भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि लागू करने की अनुमति नहीं है। वास्तव में, अतीत में लगभग 90% रियल एस्टेट परियोजनाओं को भूमि उपयोग शुल्क की गणना के लिए अधिशेष विधि का उपयोग करना पड़ता था।

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