रियल एस्टेट ऋण कहां प्रवाहित होता है?

अप्रैल के अंत तक हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट क्रेडिट 1,116 ट्रिलियन वीएनडी से अधिक हो गया, जो 2024 के अंत की तुलना में 2.85% की वृद्धि है। विरोधाभास यह है कि जबकि क्रेडिट तेजी से बढ़ रहा है, कई नई परियोजनाएं नहीं हैं, बाजार में लेनदेन अधिक नहीं है, तो पैसा कहां जाता है?

नई परियोजनाएँ अभी भी आ रही हैं

विशेष रूप से, क्षेत्र 2 में स्टेट बैंक ऑफ वियतनाम (SBV) शाखा ने कहा कि अप्रैल के अंत तक, हो ची मिन्ह सिटी में कुल बकाया रियल एस्टेट ऋण 1,116 ट्रिलियन VND तक पहुंच गया, जो पिछले महीने की तुलना में 0.34% और 2024 के अंत की तुलना में 2.85% अधिक है। रियल एस्टेट ऋण का पैमाना बना रहा और क्षेत्र में कुल बकाया ऋण का लगभग 28% हिस्सा रहा। विशेष रूप से, स्व-उपयोग समूह के लिए रियल एस्टेट ऋण (मकान खरीदने के लिए ऋण, घर बनाने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों का हस्तांतरण; घरों की मरम्मत के लिए ऋण...) अभी भी कुल बकाया रियल एस्टेट ऋण का एक बड़ा हिस्सा है, जो 65% है और VND 727,000 बिलियन तक पहुंच गया है, जो पिछले महीने की तुलना में 0.05% और 2024 के अंत की तुलना में 0.65% अधिक है।

ऋण वृद्धि के बावजूद, बाजार से नकदी प्रवाह बहुत कम है।

फोटो: दिन्ह सोन

हालाँकि ये आँकड़े काफी अच्छे हैं, लेकिन असल में लेन-देन और नई परियोजनाएँ, दोनों ही "कम" हैं। इसलिए, कई लोग पूछते हैं कि दस लाख अरब डॉलर से ज़्यादा का रियल एस्टेट क्रेडिट कहाँ गया?

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि हालांकि रियल एस्टेट ऋण वृद्धि के आंकड़े बहुत बड़े थे, उन्हें नहीं पता था कि इस वृद्धि से किसे फायदा हुआ। क्योंकि जब व्यवसाय अभी भी कानूनी दस्तावेजों को संसाधित करने के लिए संघर्ष कर रहे थे और पूंजी तक नहीं पहुंच पा रहे थे, तो बहुत से लोगों ने अचल संपत्ति खरीदने के लिए उधार नहीं लिया। विशेष रूप से, वर्ष के पहले 4 महीनों में, हो ची मिन्ह सिटी में केवल 3 परियोजनाएं पूंजी जुटाने के योग्य थीं, जिनमें कुल 3,286 अपार्टमेंट थे, जिनमें से सभी लक्जरी अपार्टमेंट थे। वर्ष के पहले 4 महीनों में, कोई भी परियोजना हस्तांतरित नहीं हुई क्योंकि कानून के अनुसार, किसी परियोजना को किसी अन्य भागीदार को बेचने से पहले अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करना होगा।

"2017 की तुलना में, जिस वर्ष बाजार में विस्फोट हुआ था, वर्तमान आपूर्ति केवल 10% है। वास्तव में, आपूर्ति में अभी भी कमी है, विशेष रूप से किफायती आवास, विशेष रूप से सामाजिक आवास, और अचल संपत्ति की कीमतें अभी भी लगातार बढ़ रही हैं। वर्ष की शुरुआत से बाजार में रखे गए अपार्टमेंट की कुल संख्या बहुत कम है, लेनदेन बहुत अधिक नहीं हैं, लेकिन स्टेट बैंक द्वारा बताई गई ऋण वृद्धि बहुत अजीब है। न केवल हो ची मिन्ह सिटी में वृद्धि हुई, बल्कि पूरे देश में भी, मुझे भी समझ में नहीं आ रहा है", श्री ले होआंग चाऊ ने साझा किया और कहा कि वर्तमान में, व्यवसायों को अभी भी नकदी प्रवाह और पूंजी के साथ कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है, विशेष रूप से इस संदर्भ में कि व्यवसाय अगस्त-दिसंबर 2025 के आसपास कॉर्पोरेट बॉन्ड की परिपक्वता से निपटने के लिए संघर्ष कर रहे हैं।

सूचना विज्ञान एवं अनुप्रयुक्त अर्थशास्त्र संस्थान के निदेशक डॉ. दिन्ह द हिएन ने भी इस बात पर ज़ोर दिया कि वास्तव में, उद्यमों के पास अभी भी पूँजी की कमी है, पूँजी प्राप्त करना कठिन है, और बाज़ार में डाली जाने वाली धनराशि भी बहुत ज़्यादा नहीं है। इसलिए, यदि अचल संपत्ति ऋण बढ़ता है, तो संभव है कि संगठन और व्यक्ति पुराने कर्ज़ चुकाने के लिए, कर्ज़ को आगे बढ़ाने के लिए कर्ज़ लें। ब्याज दरों और इन्वेंट्री के लागत मूल्य में वृद्धि के कारण ऋण शेष राशि में भी तदनुसार वृद्धि होगी।

डॉ. दिन्ह द हिएन ने विश्लेषण करते हुए कहा, "स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध लगभग 100 कंपनियों के सर्वेक्षण के माध्यम से, मैंने पाया कि रियल एस्टेट और निर्माण क्षेत्रों में ऋण वृद्धि लगातार कम हो रही है। क्योंकि रियल एस्टेट में नकदी प्रवाह दो मुख्य स्रोतों से आता है: व्यावसायिक नकदी प्रवाह और वित्तीय नकदी प्रवाह। हालाँकि, इन दोनों स्रोतों को कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है, इसलिए रियल एस्टेट कंपनियों को इस वर्ष भी कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है।"

लोगों के बीच लेन-देन फल-फूल रहा है, द्वितीयक बाजार में हलचल मची हुई है

कुल मिलाकर, वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह ने टिप्पणी की: चंद्र नव वर्ष के बाद से, दक्षिणी बाजार ने विकास के संकेत दिखाए हैं और 2024 की तुलना में बेहतर संचालन कर रहा है। हालाँकि कई नई परियोजनाएँ नहीं हैं, लोगों के बीच लेन-देन भी बेहतर है। आँकड़ों के अनुसार, रियल एस्टेट लेनदेन की संख्या में तेज़ी से वृद्धि ने हो ची मिन्ह सिटी में भूमि से राजस्व को उच्च स्तर पर पहुँचने में मदद की है, जो 2025 की पहली तिमाही में VND 2,200 बिलियन तक पहुँच गया, जो इसी अवधि में VND 540 बिलियन से अधिक की वृद्धि है। इसके अलावा, रियल एस्टेट व्यावसायिक सेवाओं से राजस्व भी मार्च में VND 25,547 बिलियन तक पहुँच गया, जो पिछले महीने से 9% की वृद्धि है। वर्ष के पहले 3 महीनों में संचित, इस उद्योग से राजस्व VND 72,321 बिलियन तक पहुँच गया, जो 16% की वृद्धि है। यह एक सकारात्मक वृद्धि है, जो निवेशकों की रुचि के स्तर से स्पष्ट रूप से प्रदर्शित होती है और रियल एस्टेट बाजार की रिकवरी को दर्शाती है।

इसलिए, डॉ. गुयेन वान दीन्ह के अनुसार, हालाँकि सीमित आपूर्ति के कारण प्राथमिक बाज़ार में लेन-देन की मात्रा कम है, द्वितीयक बाज़ार में लेन-देन और लोगों के बीच अचल संपत्ति के लेन-देन बहुत सक्रिय रूप से हो रहे हैं। यही मज़बूत ऋण वृद्धि का कारण हो सकता है। इतना ही नहीं, हालाँकि हाल के महीनों में हो ची मिन्ह सिटी में परियोजनाएँ कम हैं, लेकिन आसपास के क्षेत्रों जैसे लॉन्ग एन , डोंग नाई, बा रिया-वुंग ताऊ, बिन्ह डुओंग में पूरी हो चुकी और शुरू हो चुकी परियोजनाओं की संख्या बहुत ज़्यादा है। इस बीच, हो ची मिन्ह सिटी में "स्थित" उद्यमों ने प्रांतों में निवेश करने के लिए धन लाने हेतु शहर से ऋण लिया होगा। इसके अलावा, हाल के दिनों में अचल संपत्ति की कीमतों में तेज़ वृद्धि ने भी ऋणों के मूल्य में वृद्धि की है। डॉ. दीन्ह ने विश्लेषण करते हुए कहा, "लेकिन एक बात स्पष्ट है कि वर्तमान बाज़ार में वास्तविक माँग कम है, लेकिन निवेश, सट्टा और जमाखोरी बहुत ज़्यादा है, इसलिए ऋण पूँजी परियोजनाओं की तुलना में इन समूहों में ज़्यादा प्रवाहित हो रही है।"

इसी विचार को साझा करते हुए, अर्थशास्त्री हुइन्ह फुओक नघिया ने भी कहा कि ऋण वृद्धि ज्यादातर लोगों के बीच घर खरीदने, मरम्मत और निर्माण के लिए ऋण में है; जबकि नई परियोजनाएं "हार" जाती हैं क्योंकि वर्ष की शुरुआत से आपूर्ति बहुत कम रही है। यह वियतनाम के स्टेट बैंक की रिपोर्ट के अनुरूप भी है जब उसने कहा कि घर खरीदने के लिए ऋण, घर के निर्माण के लिए भूमि उपयोग के अधिकारों का हस्तांतरण, घर की मरम्मत के लिए ऋण, आदि अभी भी कुल बकाया अचल संपत्ति ऋण के उच्च अनुपात के लिए जिम्मेदार हैं। इसके अलावा, हाल के दिनों में ऋण वृद्धि पुनर्गठन और बंधक से संबंधित है क्योंकि बाजार में नकदी प्रवाह बहुत कम है। यह संभव है कि हो ची मिन्ह सिटी में परियोजनाओं को कानूनी गतिरोध के कारण उधार लेना मुश्किल हो, लेकिन व्यवसाय हो ची मिन्ह सिटी में ऋण की गारंटी के लिए प्रांतों और अन्य उत्पादों में परियोजनाओं का उपयोग कर सकते हैं।

आपूर्ति और कीमतें दोनों बढ़ जाती हैं

2025 की पहली तिमाही में रियल एस्टेट बाजार पर निर्माण मंत्रालय की रिपोर्ट से पता चलता है कि तीन प्रकार के अपार्टमेंट, व्यक्तिगत घर और भूमि भूखंडों में रियल एस्टेट लेनदेन की मात्रा 2024 की चौथी तिमाही की तुलना में बढ़ जाती है। जिसमें से, अपार्टमेंट और व्यक्तिगत घर खंड में 33,585 सफल लेनदेन हुए, जो 2024 की चौथी तिमाही की तुलना में 132% के बराबर है। भूमि भूखंड खंड में 101,049 सफल लेनदेन हुए, जो 2024 की चौथी तिमाही की तुलना में 116.4% के बराबर है। इस बीच, पूरी तिमाही में, 14 परियोजनाएँ थीं, जिनमें लगभग 3,813 पूर्ण अपार्टमेंट थे, जो 2024 की इसी अवधि की तुलना में 140% के बराबर है। लगभग 15,780 अपार्टमेंट के पैमाने के साथ 26 नए लाइसेंस प्राप्त परियोजनाएँ थीं, जो 2024 की चौथी तिमाही के 144% के बराबर और 2024 की इसी अवधि की तुलना में 136% के बराबर हैं। देश भर में 994 परियोजनाएँ निर्माणाधीन हैं, जिनमें लगभग 399,873 अपार्टमेंट हैं। इस बीच, भविष्य में आवास बेचने के लिए 59 परियोजनाएँ योग्य हैं, जिनमें लगभग 19,760 अपार्टमेंट हैं, जो 2024 की चौथी तिमाही की तुलना में 96.7% और 2024 की इसी अवधि की तुलना में 155.2% के बराबर है।

स्रोत: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm