रियल एस्टेट ऋण का प्रवाह कहाँ हो रहा है?

हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट ऋण अप्रैल के अंत तक 1,116 ट्रिलियन वीएनडी से अधिक हो गया, जो 2024 के अंत की तुलना में 2.85% की वृद्धि है। विडंबना यह है कि जहां ऋण में तेजी से वृद्धि हो रही है, वहीं नए प्रोजेक्ट्स की संख्या बहुत कम है और बाजार में लेनदेन भी अधिक नहीं है। तो आखिर पैसा कहां जा रहा है?

नए प्रोजेक्ट अभी भी धीरे-धीरे आ रहे हैं।

विशेष रूप से, वियतनाम स्टेट बैंक (एसबीवी) की क्षेत्रीय शाखा 2 ने बताया कि अप्रैल के अंत तक, हो ची मिन्ह सिटी में कुल बकाया अचल संपत्ति ऋण 1,116 ट्रिलियन वीएनडी तक पहुंच गया, जो पिछले महीने की तुलना में 0.34% और 2024 के अंत की तुलना में 2.85% की वृद्धि है। अचल संपत्ति ऋण का पैमाना पहले की तरह ही स्थिर बना हुआ है, जो इस क्षेत्र में कुल बकाया ऋण का लगभग 28% है। इसमें से, स्व-उपयोग के लिए अचल संपत्ति ऋण (मकान खरीदने के लिए ऋण, मकान निर्माण के लिए भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण; मकान मरम्मत आदि के लिए ऋण) अभी भी कुल बकाया अचल संपत्ति ऋण का एक बड़ा हिस्सा है, जो 727,000 बिलियन वीएनडी तक पहुंच गया है, जो पिछले महीने की तुलना में 0.05% और 2024 के अंत की तुलना में 0.65% की वृद्धि है।

ऋण वृद्धि के बावजूद, बाजार से बहुत कम पैसा बाहर निकल रहा है।

फोटो: दिन्ह सोन

आंकड़े देखने में तो काफी अच्छे लगते हैं, लेकिन वास्तविकता यह है कि लेन-देन और नई परियोजनाएं दोनों ही सुस्त हैं। इसलिए, कई लोग पूछ रहे हैं कि रियल एस्टेट ऋण में दिए गए खरबों डॉलर कहाँ गए?

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ने कहा कि हालांकि रियल एस्टेट ऋण वृद्धि के आंकड़े बहुत अधिक हैं, लेकिन उन्हें यह नहीं पता कि इस वृद्धि से किसे लाभ हो रहा है। क्योंकि जहां व्यवसाय अभी भी कानूनी दस्तावेजों को संसाधित करने के लिए संघर्ष कर रहे हैं और इसलिए पूंजी प्राप्त करने में असमर्थ हैं, वहीं रियल एस्टेट खरीदने के लिए ऋण लेने वाले लोगों की संख्या भी कम है। विशेष रूप से, वर्ष के पहले चार महीनों में, हो ची मिन्ह सिटी में केवल 3 परियोजनाएं पूंजी जुटाने के योग्य थीं, जिनमें कुल 3,286 अपार्टमेंट थे, जिनमें से सभी उच्च श्रेणी के अपार्टमेंट थे। वर्ष के पहले चार महीनों में, कोई भी परियोजना हस्तांतरित नहीं की गई क्योंकि कानून के अनुसार, किसी परियोजना को किसी अन्य भागीदार को बेचे जाने से पहले अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करना आवश्यक है।

"बाजार के लिए तेजी के वर्ष 2017 की तुलना में, वर्तमान आपूर्ति केवल 10% है। वास्तविकता में, आपूर्ति की अभी भी कमी है, विशेष रूप से किफायती आवास, खासकर सामाजिक आवास की, और जमीन और मकानों की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं। साल की शुरुआत से अब तक बाजार में आए अपार्टमेंटों की कुल संख्या बहुत कम है, और लेन-देन भी बहुत कम हुए हैं, फिर भी वियतनाम के स्टेट बैंक द्वारा रिपोर्ट की गई ऋण वृद्धि बहुत ही आश्चर्यजनक है। यह वृद्धि केवल हो ची मिन्ह सिटी में ही नहीं, बल्कि पूरे देश में देखी जा रही है; मुझे यह समझ में नहीं आता," श्री ले होआंग चाउ ने बताया। उन्होंने आगे कहा कि व्यवसायों को अभी भी नकदी प्रवाह और पूंजी के साथ महत्वपूर्ण कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है, खासकर इसलिए क्योंकि वे अगस्त-दिसंबर 2025 के आसपास कॉर्पोरेट बॉन्ड की परिपक्वता तिथियों को पूरा करने के लिए संघर्ष कर रहे हैं। इससे उन्हें ऋण चुकौती अवधि बढ़ाने के लिए ग्राहकों के साथ लगातार संघर्ष और बातचीत करने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है।

एप्लाइड इन्फॉर्मेटिक्स एंड इकोनॉमिक्स रिसर्च संस्थान के निदेशक डॉ. दिन्ह थे हिएन ने भी इस बात की पुष्टि की कि व्यवसायों में अभी भी पूंजी की कमी है, उन्हें धन प्राप्त करने में कठिनाई हो रही है, और बाजार में डाली गई धनराशि नगण्य है। इसलिए, यदि रियल एस्टेट ऋण बढ़ता है, तो संभावना है कि संगठन और व्यक्ति पुराने ऋणों को चुकाने या मौजूदा ऋणों का पुनर्वित्त करने के लिए उधार लेंगे। ब्याज दरें और इन्वेंट्री लागत में वृद्धि के कारण बकाया ऋण में भी तदनुसार वृद्धि होगी।

डॉ. दिन्ह थे हिएन ने विश्लेषण करते हुए कहा, "शेयर बाजार में सूचीबद्ध लगभग 100 कंपनियों के सर्वेक्षण के माध्यम से मैंने पाया कि रियल एस्टेट और निर्माण उद्योग में ऋण वृद्धि लगातार घट रही है। इसका कारण यह है कि रियल एस्टेट में नकदी प्रवाह दो मुख्य स्रोतों से आता है: व्यावसायिक नकदी प्रवाह और वित्तपोषण नकदी प्रवाह। हालांकि, इन दोनों स्रोतों में कठिनाइयां आ रही हैं, इसलिए रियल एस्टेट कंपनियों को इस वर्ष भी कई चुनौतियों का सामना करना पड़ेगा।"

व्यक्तिगत लेन-देन में तेजी आ रही है और द्वितीयक बाजार में भी हलचल मची हुई है।

कुल मिलाकर, वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह ने टिप्पणी की: चंद्र नव वर्ष के बाद से, दक्षिणी बाजार ने 2024 की तुलना में विकास और बेहतर प्रदर्शन के संकेत दिखाए हैं। हालांकि कई नई परियोजनाएं नहीं हैं, लेकिन व्यक्तिगत लेन-देन भी बेहतर हैं। आंकड़ों के अनुसार, रियल एस्टेट लेन-देन की संख्या में तेजी से वृद्धि ने हो ची मिन्ह सिटी में भूमि राजस्व को उच्च स्तर पर पहुंचाने में मदद की है, जो 2025 की पहली तिमाही में 2,200 बिलियन वीएनडी तक पहुंच गया, जो इसी अवधि की तुलना में 540 बिलियन वीएनडी से अधिक की वृद्धि है। इसके अलावा, मार्च में रियल एस्टेट व्यवसाय सेवाओं से राजस्व 25,547 बिलियन वीएनडी तक पहुंच गया, जो पिछले महीने की तुलना में 9% की वृद्धि है। वर्ष के पहले तीन महीनों में, इस क्षेत्र से राजस्व 72,321 बिलियन वीएनडी तक पहुंच गया, जो 16% की वृद्धि है। यह एक सकारात्मक वृद्धि है, जो निवेशकों की रुचि के स्तर को स्पष्ट रूप से दर्शाती है और रियल एस्टेट बाजार के सुधार को इंगित करती है।

इसलिए, डॉ. गुयेन वान दिन्ह के अनुसार, सीमित आपूर्ति के कारण प्राथमिक बाज़ार में लेन-देन की मात्रा कम होने के बावजूद, द्वितीयक बाज़ार में लेन-देन और व्यक्तियों के बीच ज़मीन और मकानों की खरीद-बिक्री बहुत सक्रिय है। यही कारण हो सकता है कि ऋण वृद्धि इतनी तेज़ है। इसके अलावा, हाल के महीनों में हो ची मिन्ह सिटी में कुछ ही परियोजनाएँ शुरू हुई हैं, जबकि लॉन्ग आन, डोंग नाई , बा रिया-वुंग ताऊ और बिन्ह डुओंग जैसे आसपास के क्षेत्रों में कई परियोजनाएँ पूरी हो चुकी हैं और शुरू की जा चुकी हैं। चूंकि व्यवसाय हो ची मिन्ह सिटी में स्थित हैं, इसलिए उन्होंने इन प्रांतों में निवेश करने के लिए शहर से ऋण लिया होगा। साथ ही, हाल के समय में अचल संपत्ति की कीमतों में हुई तीव्र वृद्धि से ऋणों के मूल्य में भी वृद्धि हुई है। डॉ. दिन्ह ने विश्लेषण करते हुए कहा, "हालांकि, यह स्पष्ट है कि वर्तमान बाज़ार में वास्तविक मांग कम है और निवेश और सट्टेबाजी अधिक है, इसलिए ऋण पूंजी परियोजनाओं की तुलना में इन समूहों में अधिक प्रवाहित हो रही है।"

अर्थशास्त्री हुइन्ह फुओक न्गिया भी इसी विचार से सहमत हैं और उनका मानना ​​है कि ऋण वृद्धि मुख्य रूप से व्यक्तियों द्वारा घर खरीदने, मरम्मत और निर्माण के लिए लिए गए ऋणों से प्रेरित है; जबकि नए प्रोजेक्ट्स की मांग कम हो रही है क्योंकि साल की शुरुआत से ही इनकी आपूर्ति बहुत सीमित रही है। यह वियतनाम स्टेट बैंक की रिपोर्ट से भी मेल खाता है, जिसमें बताया गया है कि घर खरीदने, घर निर्माण के लिए भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण और घर की मरम्मत के लिए लिए गए ऋण अभी भी कुल रियल एस्टेट ऋण का एक बड़ा हिस्सा हैं। इसके अलावा, हालिया ऋण वृद्धि पुनर्गठन और गिरवी रखने से संबंधित है, क्योंकि बाजार में नकदी का प्रवाह बहुत कम है। हालांकि हो ची मिन्ह सिटी में कानूनी बाधाओं के कारण प्रोजेक्ट्स को ऋण प्राप्त करने में कठिनाई हो सकती है, लेकिन व्यवसाय अन्य प्रांतों में प्रोजेक्ट्स या अन्य प्रकार के उत्पादों का उपयोग हो ची मिन्ह सिटी में ऋण की गारंटी के रूप में कर सकते हैं।

आपूर्ति और कीमतें दोनों बढ़ रही हैं।

निर्माण मंत्रालय की 2025 की पहली तिमाही में रियल एस्टेट बाजार पर रिपोर्ट के अनुसार, अपार्टमेंट, अलग-अलग मकान और भूखंडों की तीन श्रेणियों में रियल एस्टेट लेनदेन की मात्रा 2024 की चौथी तिमाही की तुलना में बढ़ने की प्रवृत्ति रखती है। विशेष रूप से, अपार्टमेंट और अलग-अलग मकानों के सेगमेंट में 33,585 सफल लेनदेन हुए, जो 2024 की चौथी तिमाही की तुलना में 132% के बराबर है। भूखंडों के सेगमेंट में 101,049 सफल लेनदेन हुए, जो 2024 की चौथी तिमाही की तुलना में 116.4% के बराबर है। इस बीच, इस तिमाही में 14 परियोजनाएं पूरी हुईं, जिनमें लगभग 3,813 अपार्टमेंट शामिल हैं, जो 2024 की इसी अवधि की तुलना में 140% अधिक है। 26 नई परियोजनाओं को लाइसेंस दिया गया, जिनमें कुल मिलाकर लगभग 15,780 इकाइयां हैं, जो 2024 की चौथी तिमाही की तुलना में 144% और 2024 की इसी अवधि की तुलना में 136% अधिक है। देशभर में, 994 परियोजनाएं निर्माणाधीन हैं, जिनमें लगभग 399,873 इकाइयाँ। वहीं, निर्माणाधीन आवास इकाइयों की बिक्री के लिए 59 परियोजनाएँ पात्र हैं, जिनकी कुल संख्या लगभग 19,760 इकाइयाँ है, जो 2024 की चौथी तिमाही का 96.7% और 2024 की इसी अवधि की तुलना में 155.2% है।

स्रोत: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm