क्रेडिट संबंधी "विसंगतियों" से बचें।

हालांकि वियतनाम के स्टेट बैंक (एसबीवी) के नेतृत्व का कहना है कि रियल एस्टेट क्षेत्र को ऋण देना अभी भी सुरक्षा अनुपात को पूरा करता है, लेकिन इस क्षेत्र की पूंजी संरचना में ऐसे तत्व मौजूद हैं जो बाजार और संपूर्ण बैंकिंग प्रणाली के लिए संभावित जोखिम पैदा करते हैं।

इसका एक सबसे स्पष्ट संकेत यह है कि वर्ष की शुरुआत से ही, रियल एस्टेट व्यवसाय के लिए दिए गए ऋण में पूरे सिस्टम में ऋण की औसत वृद्धि दर से दोगुनी वृद्धि हुई है। अकेले पहले छह महीनों में ही, पूरे सिस्टम में ऋण में लगभग 10% की वृद्धि हुई, जिसमें रियल एस्टेट व्यवसाय के लिए दिए गए ऋण में अनुमानित 20% की वृद्धि हुई है।

टेककॉमबैंक, एचडीबैंक, एसएचबी , एमबी जैसे कई बैंकों की 2025 की दूसरी तिमाही की वित्तीय रिपोर्टों से यह भी पता चलता है कि इन बैंकों द्वारा रियल एस्टेट व्यवसाय को दिए गए ऋण में पिछले वर्ष के अंत की तुलना में 20-35% की वृद्धि हुई है।

आज तक, रियल एस्टेट ऋण रिकॉर्ड ऊंचाई (लगभग 3.2 ट्रिलियन VND) पर पहुंच गया है। यह समझना मुश्किल नहीं है कि बैंक रियल एस्टेट में पूंजी क्यों लगा रहे हैं। वियतनाम के स्टेट बैंक के गवर्नर के अनुसार, इस वर्ष की पहली छमाही में रियल एस्टेट ऋण में तीव्र वृद्धि रियल एस्टेट बाजार में समस्याओं के समाधान की दिशा के अनुरूप है। क्योंकि, जब परियोजनाओं से कानूनी बाधाएं दूर हो जाती हैं, तो उन्हें लागू करने के लिए पूंजी की मांग में स्वाभाविक रूप से वृद्धि होगी।

स्वतंत्र दृष्टिकोण से विश्लेषकों का मानना ​​है कि उत्पादन और उपभोग में कठिनाइयों के बावजूद, विकास के मुख्य चालक बुनियादी ढांचा और अचल संपत्ति हैं। इसके अलावा, अचल संपत्ति के लिए ऋण देते समय वास्तविक हानि दर बहुत कम है (गिरवी रखी गई संपत्ति की उच्च तरलता के कारण)। यही कारण है कि ये दोनों क्षेत्र पूंजी को अत्यधिक आकर्षित करते हैं।

रियल एस्टेट ऋण में तीव्र वृद्धि के बावजूद, वियतनाम स्टेट बैंक (एसबीवी) का कहना है कि इस क्षेत्र में ऋण देना अभी भी सुरक्षा मानकों को पूरा करता है। इसका प्रमाण यह है कि मध्यम और दीर्घकालिक ऋणों के लिए उपयोग की जाने वाली अल्पकालिक पूंजी का अनुपात 30% से कम है। नियामक ने ऋण संस्थानों को परिपक्वता अवधि के अनुसार पूंजी को संतुलित करने का निरंतर निर्देश भी दिया है, जिससे प्रणाली की सुरक्षा सुनिश्चित होती है।

हालांकि, रियल एस्टेट क्रेडिट की संरचना और रियल एस्टेट बाजार की पूंजी संरचना में हाल ही में कुछ असंगतताएं देखने को मिली हैं।

सबसे पहले, ऋण संरचना के संबंध में, अचल संपत्ति व्यवसाय के लिए बकाया ऋणों में उल्लेखनीय वृद्धि हुई है, जबकि घर खरीदने और नवीनीकरण के लिए ऋणों में धीमी वृद्धि हुई है। इससे संकेत मिलता है कि बैंक पूंजी मुख्य रूप से डेवलपर्स की ओर प्रवाहित हो रही है, जबकि लोग अभी भी निजी उपयोग के लिए घर खरीदने के प्रति उत्साहित नहीं हैं। यह बाजार असंतुलन से भी उत्पन्न होता है, जिसमें किफायती और मध्यम श्रेणी के आवासों की आपूर्ति लगातार कम होती जा रही है। बाजार में नई आपूर्ति में ज्यादातर उच्च श्रेणी के अपार्टमेंट हैं, जबकि किफायती, मध्यम श्रेणी और सामाजिक आवासों की भारी कमी है। यही कारण है कि सामाजिक आवास के लिए 145,000 बिलियन वीएनडी के ऋण पैकेज के साथ-साथ 35 वर्ष से कम आयु के लोगों के लिए ऋण पैकेजों का वितरण बहुत धीमी गति से हुआ है।

दूसरे, रियल एस्टेट बाजार की पूंजी संरचना के संबंध में, पहले कई रियल एस्टेट कंपनियों की ऋण वित्तपोषण संरचना बॉन्ड पर बहुत अधिक निर्भर थी, यहां तक ​​कि 50-60% तक, लेकिन अब यह घटकर लगभग आधी हो गई है। इस वर्ष के पहले सात महीनों में, पूरे बाजार में बॉन्ड जारी करने में पिछले वर्ष के अंत की तुलना में 63% की वृद्धि हुई, लेकिन अकेले रियल एस्टेट बॉन्ड जारी करने में केवल 13% से थोड़ी अधिक वृद्धि हुई।

वास्तव में, जब ऋण देना आसान हो जाता है, ब्याज दरें बहुत कम हो जाती हैं और बैंक रियल एस्टेट ऋण देने के लिए अधिक खुले हो जाते हैं, तो कई डेवलपर न केवल नए बॉन्ड जारी करने से बचते हैं, बल्कि मौजूदा बॉन्ड का भुगतान समय से पहले ही कर देते हैं और बैंक ऋणों की ओर रुख करते हैं। व्यवसायों द्वारा बैंक ऋण पर यह बढ़ती निर्भरता, विशेष रूप से रियल एस्टेट जैसे दीर्घकालिक पूंजी की आवश्यकता वाले क्षेत्रों में, बैंकिंग प्रणाली के लिए महत्वपूर्ण जोखिम पैदा करती है, खासकर परिपक्वता बेमेल का जोखिम।

हालांकि वर्तमान में रियल एस्टेट ऋण सुरक्षित है, लेकिन अगर इसमें तेजी से वृद्धि जारी रहती है और पूंजी का प्रवाह मुख्य रूप से उच्च श्रेणी की रियल एस्टेट परियोजनाओं में होता है जैसा कि अभी हो रहा है, तो बाजार को अनिवार्य रूप से अस्थिरता का सामना करना पड़ेगा।

इस स्थिति को सुधारने के लिए, हम बैंकों द्वारा किए जाने वाले समायोजनों पर निर्भर नहीं रह सकते – क्योंकि बैंक लाभ और शेयरधारकों के हितों से अत्यधिक प्रेरित होते हैं – बल्कि इसके लिए राज्य के नियामक हस्तक्षेप की आवश्यकता है। तदनुसार, वियतनाम स्टेट बैंक, निर्माण मंत्रालय और अन्य मंत्रालयों और एजेंसियों को सामाजिक आवास और किफायती आवास की आपूर्ति बढ़ाने और इन क्षेत्रों में ऋण प्रवाह को पुनर्निर्देशित करने के लिए समाधान खोजने होंगे। इसके अलावा, भविष्य में जब ऋण सीमाएं हटाई जाएंगी, तो वियतनाम स्टेट बैंक के पास प्राथमिकता वाले क्षेत्रों में पूंजी प्रवाह को निर्देशित करने के लिए अधिक प्रभावी साधन होने चाहिए।

वियतनाम के स्टेट बैंक के गवर्नर के अनुसार, दीर्घकालिक समाधान पूंजी बाजार को मजबूती से विकसित करना है, जिससे मध्यम और दीर्घकालिक पूंजी की जरूरतों को प्रभावी ढंग से पूरा किया जा सके और बैंकिंग प्रणाली के अल्पकालिक पूंजी स्रोतों पर दबाव कम हो सके। अचल संपत्ति और अवसंरचना जैसे क्षेत्रों को मध्यम और दीर्घकालिक पूंजी की बड़ी मात्रा की आवश्यकता होती है, इसलिए उन्हें कॉर्पोरेट बॉन्ड जारी करके, स्थानीय सरकारी बॉन्ड जारी करके या अंतरराष्ट्रीय ऋण लेकर धन जुटाना होगा... वे केवल बैंक ऋण पर निर्भर नहीं रह सकते।

स्रोत: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html