क्रेडिट को “असंगत” होने से बचाएं

हालांकि स्टेट बैंक ऑफ वियतनाम (एसबीवी) के नेताओं ने पुष्टि की कि रियल एस्टेट क्षेत्र को ऋण देने से अभी भी सुरक्षा अनुपात सुनिश्चित होता है, लेकिन इस क्षेत्र में पूंजी संरचना से बाजार और संपूर्ण बैंकिंग प्रणाली के लिए संभावित जोखिम हैं।

सबसे स्पष्ट अभिव्यक्तियों में से एक यह है कि वर्ष की शुरुआत से, रियल एस्टेट व्यवसाय ऋण पूरे सिस्टम की औसत ऋण वृद्धि दर से दोगुनी गति से बढ़ा है। अकेले वर्ष के पहले 6 महीनों में, पूरे सिस्टम का ऋण लगभग 10% बढ़ा, जिसमें से रियल एस्टेट व्यवसाय ऋण में 20% की वृद्धि का अनुमान है।

टेककॉमबैंक, एचडीबैंक, एसएचबी , एमबी जैसे बैंकों की एक श्रृंखला की दूसरी तिमाही 2025 की वित्तीय रिपोर्ट भी बताती है कि इन बैंकों के रियल एस्टेट व्यवसाय ऋण में पिछले साल के अंत की तुलना में 20-35% की वृद्धि हुई है।

अब तक, रियल एस्टेट ऋण रिकॉर्ड स्तर (लगभग 3.2 मिलियन बिलियन VND) पर पहुँच गया है। यह समझाना मुश्किल नहीं है कि बैंक रियल एस्टेट में पूंजी क्यों डाल रहे हैं। जैसा कि स्टेट बैंक के गवर्नर ने कहा, इस वर्ष की पहली छमाही में रियल एस्टेट ऋण में तीव्र वृद्धि रियल एस्टेट बाजार की बाधाओं को दूर करने की दिशा के अनुरूप है। क्योंकि, जब परियोजनाएँ कानूनी बाधाओं से मुक्त हो जाती हैं, तो कार्यान्वयन के लिए पूंजी की आवश्यकता अनिवार्य रूप से बढ़ जाएगी।

स्वतंत्र दृष्टिकोण से, विश्लेषकों का कहना है कि उत्पादन और उपभोग के संदर्भ में, जहाँ कई चुनौतियाँ हैं, विकास के मुख्य चालक बुनियादी ढाँचा और रियल एस्टेट हैं। इसके अलावा, रियल एस्टेट के लिए ऋण देते समय, वास्तविक हानि दर बहुत कम होती है (संपार्श्विक की उच्च तरलता के कारण)। यही कारण है कि ये दोनों क्षेत्र मज़बूत पूँजी प्रवाह को आकर्षित करते हैं।

हालाँकि रियल एस्टेट ऋण तेज़ी से बढ़ रहा है, लेकिन अच्छी खबर यह है कि स्टेट बैंक के अनुसार, इस क्षेत्र को ऋण देने से अभी भी सुरक्षा संकेतक सुनिश्चित होते हैं। इसका प्रमाण यह है कि मध्यम और दीर्घकालिक ऋणों के लिए उपयोग की जाने वाली अल्पकालिक पूंजी का अनुपात अभी भी 30% की सीमा से नीचे है। ऑपरेटर लगातार ऋण संस्थानों को अवधि के अनुसार पूंजी संतुलन बनाए रखने के निर्देश भी देता है, जिससे प्रणाली की सुरक्षा सुनिश्चित होती है।

हालाँकि, हाल ही में रियल एस्टेट बाजार की रियल एस्टेट क्रेडिट संरचना और पूंजी संरचना में कुछ अनुचित बिंदु सामने आए हैं।

सबसे पहले, ऋण संरचना के संदर्भ में, रियल एस्टेट व्यवसाय के लिए बकाया ऋण बढ़े, जबकि घर खरीदने और घर की मरम्मत के लिए ऋण धीरे-धीरे बढ़े, जिससे पता चलता है कि बैंक पूंजी मुख्य रूप से निवेशकों के पास जाती है, जबकि लोग रहने के लिए घर खरीदने में रुचि नहीं रखते हैं। यह बाजार में असंतुलन के कारण भी है, जब किफायती और मध्यम श्रेणी के आवासों की आपूर्ति लगातार कम होती जा रही है। बाजार में नई आपूर्ति ज्यादातर उच्च-स्तरीय अपार्टमेंट की है, जबकि किफायती, मध्यम श्रेणी के अपार्टमेंट और सामाजिक आवास की भारी कमी है। यही कारण है कि सामाजिक आवास ऋणों के लिए 145,000 अरब वियतनामी डोंग का ऋण पैकेज, साथ ही 35 वर्ष से कम आयु के लोगों के लिए ऋण पैकेज, बहुत धीमी गति से वितरित किए जाते हैं।

दूसरा, रियल एस्टेट बाजार की पूंजी संरचना के संदर्भ में, पहले, कई रियल एस्टेट उद्यमों की ऋण पूंजी संरचना बॉन्ड पर बहुत अधिक निर्भर थी, यहाँ तक कि 50-60% तक, लेकिन अब यह आधे से भी कम हो गई है। इस वर्ष के पहले 7 महीनों में, पूरे बाजार में बॉन्ड जारी करने में पिछले वर्ष के अंत की तुलना में 63% की वृद्धि हुई, लेकिन अकेले रियल एस्टेट बॉन्ड जारी करने में केवल 13% से अधिक की वृद्धि हुई।

दरअसल, जब ऋण में ढील आती है, ब्याज दरें चरमरा जाती हैं और बैंक रियल एस्टेट ऋण के लिए ज़्यादा खुले होते हैं, तो कई निवेशक न केवल नए बॉन्ड जारी करना बंद कर देते हैं, बल्कि बॉन्ड का जल्दी भुगतान करने और बैंक ऋण लेने की जल्दी में भी रहते हैं। व्यवसायों की बैंक ऋण पर बढ़ती निर्भरता, खासकर रियल एस्टेट जैसे दीर्घकालिक पूंजी की आवश्यकता वाले क्षेत्रों में, बैंकिंग प्रणाली के लिए कई जोखिम पैदा करती है, खासकर अवधि असंतुलन का जोखिम।

यद्यपि वर्तमान में रियल एस्टेट ऋण अभी भी सुरक्षित है, लेकिन यदि इसमें तेजी से वृद्धि जारी रही और पूंजी प्रवाह मुख्य रूप से उच्च स्तरीय रियल एस्टेट परियोजनाओं में ही रहा, जैसा कि अभी है, तो बाजार अनिवार्य रूप से अस्थिर हो जाएगा।

इस स्थिति से निपटने के लिए, हम बैंकों से समायोजन की उम्मीद नहीं कर सकते - जो लाभ लक्ष्यों और शेयरधारकों के हितों से अत्यधिक प्रभावित होते हैं - बल्कि उन्हें राज्य के नियामक सहयोग की आवश्यकता है। तदनुसार, स्टेट बैंक, निर्माण मंत्रालय और अन्य मंत्रालयों और शाखाओं के पास सामाजिक आवास, किफायती आवास की आपूर्ति बढ़ाने और इन क्षेत्रों में प्रत्यक्ष ऋण प्रवाह बढ़ाने के उपाय होने चाहिए। इसके अलावा, ऋण की गुंजाइश को हटाते समय, स्टेट बैंक के पास प्राथमिकता वाले क्षेत्रों में पूंजी प्रवाह को निर्देशित करने के लिए अधिक प्रभावी उपकरण भी होने चाहिए।

जैसा कि स्टेट बैंक के गवर्नर ने कहा, दीर्घकालिक समाधान पूंजी बाजार का मज़बूती से विकास करना, मध्यम और दीर्घकालिक पूंजी की माँग को पूरा करना है, जिससे बैंकिंग प्रणाली के अल्पकालिक पूंजी स्रोतों पर दबाव कम हो। जिन क्षेत्रों को बड़े मध्यम और दीर्घकालिक पूंजी स्रोतों की आवश्यकता है, जैसे कि रियल एस्टेट और बुनियादी ढाँचा, उन्हें कॉर्पोरेट बॉन्ड, स्थानीय बॉन्ड या अंतर्राष्ट्रीय ऋण आदि जारी करके पूंजी जुटाने की आवश्यकता है, और वे हमेशा बैंक ऋण पर निर्भर नहीं रह सकते।

स्रोत: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html