ज़मीन की कीमतें तेज़ी से गिरती हैं लेकिन कोई नहीं खरीदता
हो ची मिन्ह सिटी के जिला 3 के एक निवेशक श्री ट्रान वान क्वांग ने कहा , "2021 में, मैंने डाक नोंग प्रांत के डाक सोंग जिले में 4.5 बिलियन वीएनडी में 3 हेक्टेयर जमीन खरीदी थी, लेकिन अब मैं इसे 3 बिलियन वीएनडी से अधिक में बेच रहा हूं और कोई भी इसे नहीं खरीद रहा है।"
श्री क्वांग के अनुसार, उस समय उनके दोस्त अक्सर एक-दूसरे को निवेश के लिए कृषि भूमि खरीदने के लिए आमंत्रित करते थे क्योंकि बहुत से लोग "शहर छोड़कर जंगल जाना चाहते थे"। इसी चलन के चलते उन्होंने सही समय का इंतज़ार करने के लिए डाक नॉन्ग में ज़मीन खरीद ली।
2023 तक आर्थिक गिरावट के संकेत देखकर उन्होंने पूंजी वसूलने के लिए जमीन बेचने का फैसला किया, लेकिन एक साल से अधिक समय बीत जाने के बाद भी उन्होंने इसे नहीं बेचा है।
"मैंने कीमत 30% कम कर दी, लेकिन अभी तक कोई खरीदार नहीं मिला है। मेरा परिवार भी ब्याज दरों और कम होती आय के कारण काफी दबाव में है। अगर ज़मीन नहीं बिक पाई, तो मुश्किलें और बढ़ेंगी," श्री क्वांग ने बताया।
हो ची मिन्ह सिटी के एक निवेशक श्री क्वांग ने 30% नुकसान स्वीकार किया, लेकिन फिर भी वह 2021 में खरीदी गई कृषि भूमि को नहीं बेच सके। (फोटो: डी.वी)
श्री क्वांग भी उन कई निवेशकों में से एक हैं जो इस अवधि के दौरान अपने शेयरों से "बाहर" नहीं निकल सकते। जो लोग समय रहते "लहर" से बाहर नहीं निकल पाते, उन्हें अगली लहर का इंतज़ार करना होगा, और इस बीच उन्हें आर्थिक दबाव से उबरना होगा।
वीटीसी न्यूज़ के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी में कई निवेशक लाम डोंग, बिन्ह फुओक, डाक नॉन्ग और डाक लाक में कृषि भूमि 10-30% की छूट पर बेच रहे हैं। बिक्री के लिए ज़मीन की कीमत स्थान और क्षेत्र के आधार पर 4-15 अरब वियतनामी डोंग (VND) के बीच है। हालाँकि, इस दौरान बहुत कम निवेशकों के पास ग्राहक हैं। ज़्यादातर खरीदार कम कीमत चाहते हैं और भुगतान करने की जल्दी में नहीं हैं।
कोविड-19 महामारी के दौरान "शहर छोड़कर जंगल की ओर जाने" की प्रवृत्ति बढ़ रही है, जिसके कारण लाम डोंग, बिन्ह फुओक, डाक नॉन्ग और डाक लाक जैसे क्षेत्रों में कृषि भूमि और उत्पादन वन भूमि की कीमतों में तेजी से वृद्धि हुई है।
2020 - 2021 की अवधि में, इन प्रांतों में कृषि भूमि की कीमतें सामान्य की तुलना में 4 - 5 गुना बढ़ गईं, जिससे हो ची मिन्ह सिटी में कई निवेशक "खेल" में भाग लेने लगे।
उस समय, डाक नॉन्ग और डाक लाक प्रांतों में एक हेक्टेयर ज़मीन की कीमत, जिसकी कीमत लगभग 300-400 मिलियन VND थी, केवल 5-6 महीनों में अचानक बढ़कर 1.2-1.5 बिलियन VND/हेक्टेयर हो गई। बिन्ह फुओक और लाम डोंग में भी ज़मीन की कीमतें 2-3 गुना बढ़ गईं क्योंकि हो ची मिन्ह सिटी की कई रियल एस्टेट ब्रोकरेज कंपनियाँ बाज़ार में आ गईं।
ज़मीन की बढ़ती माँग के चलते सट्टेबाज़ और ज़मीन के दलाल "कीमतें बढ़ाने" की होड़ में लग जाते हैं। हालाँकि, जब यह लहर गुज़र जाती है, तो कुछ निवेशक अमीर हो जाते हैं, लेकिन कुछ ऐसे भी होते हैं जो धीमे होने के कारण "दिवालिया" हो जाते हैं और आखिरी खरीदार बन जाते हैं, जो सामान से छुटकारा नहीं पा पाते।
डाक लाक में कई ज़मीनें सस्ते दामों पर बिक्री के लिए उपलब्ध हैं। (फोटो: डी.वी)
निवेशकों के लिए महंगा सबक
थू डुक शहर की एक रियल एस्टेट कंपनी के प्रतिनिधि श्री ले वान लॉन्ग ने कहा कि "शहर छोड़कर जंगल की ओर जाने" का चलन ठंडा पड़ गया है। कई निवेशक 2018 से 2021 तक खरीदी गई ज़मीनें बेच रहे हैं। हालाँकि, ज़मीन बेचने के लिए निवेशकों को अक्सर भारी नुकसान उठाना पड़ता है।
श्री लॉन्ग ने बताया कि जब "शहर छोड़कर जंगल की ओर जाना" एक चलन कहा जाता है, तो यह बहुत कम समय के लिए ही होता है। निवेशकों और लोगों को यह याद रखना चाहिए कि कृषि भूमि व्यवसाय समुदाय मुख्यतः स्थानीय भूमि दलाल या छोटे सट्टेबाज हैं। ये ऐसे समूह हैं जो अस्थायी और स्थानीय आधार पर काम करते हैं, और आभासी भूमि उन्माद पैदा करने के लिए लगातार कीमतें बढ़ाने को तैयार रहते हैं। जब यह उन्माद खत्म हो जाता है, तब भी मुख्य शिकार निवेशक ही होते हैं।
हो ची मिन्ह सिटी के एक रियल एस्टेट विशेषज्ञ, श्री गुयेन होआंग ने टिप्पणी की कि 2021 के अंत से शहर छोड़कर जंगल की ओर जाने का चलन कम हो रहा है। वर्तमान में, कई निवेशक इस चलन से "मोहभंग" हो चुके हैं, और बहुत से लोग होमस्टे और फ़ार्मस्टे मॉडल में सफल नहीं हो पा रहे हैं। यह तब भी अपरिहार्य है जब लोग अपने द्वारा शुरू की जा रही परियोजना की व्यवहार्यता पर ध्यानपूर्वक विचार नहीं करते।
"सेंट्रल हाइलैंड्स में, कई कृषि भूमि 100-200 वर्ग मीटर के छोटे-छोटे भूखंडों में बँटी हुई है। जो निवेशक सतर्क नहीं हैं, वे आसान कीमत के कारण आसानी से इन भूखंडों में निवेश कर लेते हैं, लेकिन वे यह नहीं देखते कि सेंट्रल हाइलैंड्स में ग्राहक इतने छोटे भूखंड खरीदने के लिए अरबों खर्च नहीं करेंगे और नकदी कम होगी। इसके अलावा, किफायती दामों पर उपलब्ध कई बड़े भूखंड दूर-दराज, सुनसान इलाकों में स्थित हैं, जहाँ परिवहन की सुविधा असुविधाजनक है और सुविधाएँ सीमित हैं, जिसके कारण खरीदारों की कमी हो रही है," श्री होआंग ने कहा।
श्री होआंग ने कहा कि हालाँकि ज़मीन का क्षेत्रफल बड़ा है और कीमत भी आसानी से मिल जाती है, लेकिन अगर कोई स्पष्ट व्यावसायिक योजना नहीं है, तो निवेशक आसानी से पैसा गँवा सकते हैं, अगर वे जल्दी "माल" नहीं बेच पाते या उनके पास कोई विशिष्ट वित्तीय योजना नहीं है। आज कई निवेशकों का यही अंत है।
श्री होआंग के अनुसार, जब निवेशक "बढ़त" नहीं बना पाते, तो उन्हें लंबे समय तक "ज़मीन पर कब्ज़ा" रखने के लिए मजबूर होना पड़ता है, जिससे उन्हें वित्तीय लागत और ब्याज का सामना करना पड़ता है। आमतौर पर, लाम डोंग में ज़मीन खरीदने वाले कई निवेशक लंबे समय तक अपने उत्पाद नहीं बेच पाते थे।
श्री होआंग के अनुसार, वर्तमान में यदि निवेशक 30-40% तक घाटा कम कर सकते हैं और जमीन बेच सकते हैं, तो वे भी भाग्यशाली हैं।
श्री होआंग का मानना है कि निवेशकों और लोगों को, जो "शहर छोड़कर जंगल में जाना चाहते हैं" अपनी भूमि के लिए एक विशिष्ट योजना बनानी चाहिए, जो कि एक विस्तृत, स्पष्ट परियोजना होनी चाहिए, जिसमें जोखिम भी स्पष्ट रूप से निर्धारित हों।
जब लोग होमस्टे या फ़ार्मस्टे बनाना चाहते हैं, तो उनके पास एक स्पष्ट योजना होनी चाहिए। आमतौर पर, क्या उगाना है, क्या उगाना है, ज़मीन को बेहतर बनाने में कितना खर्च आएगा, निर्माण में कितना खर्च आएगा, ज़मीन के संचालन और देखभाल में कितना खर्च आएगा, वगैरह। ज़मीन से सुविधाजनक यातायात संपर्क भी होना चाहिए, और बाज़ार, अस्पताल और स्कूल जैसी बुनियादी सुविधाएँ भी ज़्यादा दूर नहीं होनी चाहिए।
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