भूमि उपयोग अधिकार आदान-प्रदान पर कुछ विचार

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हाल ही में, प्रधानमंत्री फाम मिन्ह चिन्ह ने निर्माण मंत्रालय को प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय और अन्य संबंधित एजेंसियों के समन्वय से भूमि उपयोग अधिकार विनिमय की स्थापना के लिए अनुसंधान करने का निर्देश दिया।

सारांश: संस्थाओं और नीतियों में निरंतर नवाचार और सुधार तथा भूमि प्रबंधन एवं उपयोग की प्रभावशीलता और दक्षता बढ़ाने के लिए केंद्रीय समिति के 16 जून, 2022 के संकल्प संख्या 18-NQ/TW में यह समाधान बताया गया: "भूमि की कीमतों का सार्वजनिककरण करें, विनिमय के माध्यम से लेनदेन अनिवार्य करें, बैंकों के माध्यम से भुगतान करें और नकद लेनदेन से बचें।" इस राजनीतिक आधार पर, एक पारदर्शी और खुले अचल संपत्ति बाजार को सुनिश्चित करने के लिए, प्रधानमंत्री फाम मिन्ह चिन्ह ने हाल ही में निर्माण मंत्रालय को प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय और अन्य संबंधित एजेंसियों के समन्वय से भूमि उपयोग अधिकार विनिमय की स्थापना पर शोध करने का निर्देश दिया है। इस नीति पर और अधिक परिप्रेक्ष्य प्रदान करने के लिए, यह लेख कई देशों के आधार, उद्देश्यों, आवश्यकता और अनुभवों की जांच करता है और कुछ संबंधित समाधान प्रस्तावित करता है।

1. हमारे देश में अचल संपत्ति विनिमय कोई नया मुद्दा नहीं है। अचल संपत्ति विनिमय और इसके माध्यम से होने वाले लेन-देन संबंधी नियम, अचल संपत्ति लेनदेन में पारदर्शिता और सुरक्षा बढ़ाने के उद्देश्य से बनाए गए 2014 के अचल संपत्ति व्यापार कानून के प्रावधानों में शामिल हैं। 2014 के अचल संपत्ति व्यापार कानून के अनुच्छेद 3 के खंड 6 में कहा गया है: "अचल संपत्ति विनिमय वह स्थान है जहां अचल संपत्ति की खरीद, बिक्री, हस्तांतरण, पट्टे पर देना, उप-पट्टे पर देना और पट्टे-खरीद से संबंधित लेन-देन होते हैं।"

वर्तमान कानूनी नियमों के अनुसार, व्यवसायों द्वारा स्थापित रियल एस्टेट एक्सचेंजों की निम्नलिखित गतिविधियाँ होती हैं: अचल संपत्ति की खरीद, बिक्री, हस्तांतरण, पट्टे, उप-पट्टे और पट्टे-खरीद के लिए लेनदेन करना; अचल संपत्ति की बिक्री, हस्तांतरण, पट्टे, उप-पट्टे और पट्टे-खरीद का आयोजन करना; इच्छुक पक्षों को अचल संपत्ति के बारे में जानकारी देना, सूचीबद्ध करना और सार्वजनिक रूप से उपलब्ध कराना; लेनदेन की आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए अचल संपत्ति दस्तावेजों का सत्यापन करना; अचल संपत्ति की खरीद, बिक्री, हस्तांतरण, पट्टे, उप-पट्टे और पट्टे-खरीद के लिए अनुबंधों का आदान-प्रदान, बातचीत और हस्ताक्षर करने के लिए पक्षों के बीच मध्यस्थ के रूप में कार्य करना।

2015 के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 107 के खंड 1 में यह प्रावधान है कि अचल संपत्ति में भूमि; भूमि से जुड़े मकान और निर्माण कार्य; और भूमि, मकान और निर्माण कार्यों से जुड़ी अन्य संपत्तियां शामिल हैं। तदनुसार, अचल संपत्ति विनिमय की गतिविधियों के दायरे में भूमि उपयोग अधिकारों से संबंधित लेनदेन से जुड़ी सेवाएं भी शामिल हैं। विनिमय के माध्यम से लेनदेन अनिवार्य नहीं है, बल्कि यह क्रेता और विक्रेता के विवेक पर निर्भर करता है।

हाल ही में, प्रधानमंत्री ने प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय और संबंधित मंत्रालयों एवं एजेंसियों को भूमि उपयोग अधिकार विनिमय की स्थापना का अध्ययन करने का कार्य सौंपा है। यह पहल आर्थिक विकास को बढ़ावा देने और सामाजिक ध्यान आकर्षित करने के लिए प्रधानमंत्री और सरकार के दृढ़ संकल्प को दर्शाती है। वर्तमान में, भूमि उपयोग अधिकार विनिमय के मॉडल पर अभी भी विचार-विमर्श चल रहा है। प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय भूमि उपयोग अधिकार विनिमय के लिए दो विकल्प विकसित कर रहा है, जिन्हें प्रधानमंत्री के निर्णय हेतु प्रस्तुत किया जाएगा, जो इस प्रकार हैं:

- विकल्प 1: अचल संपत्ति व्यापार संबंधी कानून के अनुसार अचल संपत्ति विनिमय मॉडल को विकसित और उन्नत करना, राज्य की देखरेख में एक पेशेवर मॉडल की ओर बढ़ना।

- विकल्प 2: भूमि उपयोग अधिकारों के लिए एक विशेष व्यापार मंच स्थापित करना।

सामान्य दिशानिर्देश यह है कि निजी उद्यमों को न सौंपे गए, राज्य द्वारा प्रबंधित एक अचल संपत्ति विनिमय स्थापित किया जाए और इसके दायरे को सभी प्रकार की भूमि के व्यापार के लिए विस्तारित किया जाए। यह विनिमय भूमि और निर्माण संबंधी सूचना एवं डेटाबेस प्रणालियों से परस्पर जुड़ा होना चाहिए ताकि अद्यतन जानकारी का समन्वय सुनिश्चित हो सके।

अतः, यदि उपर्युक्त विकल्पों के अनुसार भूमि उपयोग अधिकार विनिमय स्थापित किया जाता है, तो यद्यपि यह वर्तमान अचल संपत्ति व्यापार कानून में निर्धारित अचल संपत्ति विनिमय के समान प्रकृति का होगा (सामान्यतः अचल संपत्ति लेनदेन और विशेष रूप से भूमि उपयोग अधिकारों में मध्यस्थ के रूप में कार्य करना), इसके संगठन और संचालन में कई अंतर होंगे। तदनुसार, भूमि उपयोग अधिकार विनिमय "प्रबंधन उद्देश्यों के लिए राज्य के एक सार्वजनिक सेवा संगठन" के रूप में कार्य करेगा।

क्या भूमि उपयोग अधिकार विनिमय के लिए एक अलग व्यवस्था स्थापित करना आवश्यक है? (उदाहरण चित्र)

2. भूमि उपयोग अधिकार विनिमय स्थापित करने की नीति और संबंधित राज्य एजेंसियों की प्रारंभिक राय ने व्यवसायों, नागरिकों, शोधकर्ताओं और नीति निर्माताओं का ध्यान और चर्चा आकर्षित की है।

भूमि उपयोग अधिकार विनिमय की आवश्यकता के संबंध में, कई मतों ने विनिमय के माध्यम से व्यापार करने के लाभों की पुष्टि की है, जैसे: व्यापार में लगाई गई भूमि के भूखंडों और अचल संपत्तियों की कानूनी स्थिति को नियंत्रित करना; भूमि के वास्तविक लेनदेन मूल्य को नियंत्रित करना, जिससे भूमि डेटाबेस और भूमि मूल्य का सटीक प्रतिबिंब बनता है; भूमि उपयोग अधिकारों के व्यापार में विश्वास बढ़ाना, जोखिमों और विवादों को कम करना; कर चोरी को रोकना और एक स्वस्थ व्यावसायिक वातावरण का निर्माण करना...

यह कहा जा सकता है कि भूमि उपयोग अधिकार विनिमय की स्थापना का सबसे बड़ा लक्ष्य सूचना पारदर्शिता सुनिश्चित करना, सूचना के अभाव के कारण होने वाले लेनदेन जोखिमों को कम करना और इस प्रकार बाजार मूल्यों के करीब लेनदेन और खरीद-बिक्री मूल्यों पर अपेक्षाकृत पूर्ण और सटीक डेटा प्रणाली का निर्माण करना है, जो भूमि और अचल संपत्ति व्यवसाय के राज्य प्रबंधन में प्रभावी रूप से कार्य करता है।

फिर भी, भूमि उपयोग अधिकार विनिमय की आवश्यकता को लेकर कई चिंताएं हैं, विशेष रूप से लेन-देन में भाग लेने वाले व्यक्तियों और व्यवसायों पर पड़ने वाले बढ़ते खर्च और प्रक्रियाओं जैसे पहलुओं के संबंध में; विनिमय के माध्यम से लेन-देन की अनिवार्य प्रकृति लोगों की लेन-देन की स्वतंत्रता को प्रतिबंधित करेगी; और उचित नियंत्रण और संचालन तंत्र के बिना अनिवार्य होने पर सूचना "एकाधिकार", नकारात्मक परिणाम, बाजार में हेरफेर और विकृति की संभावना है।

विशेष रूप से, कुछ आकलन बताते हैं कि अब हमारे पास अचल संपत्ति बाजार की पारदर्शिता सुनिश्चित करने के लिए नियम और संस्थाएं मौजूद हैं, जैसे कि अचल संपत्ति लेनदेन की शर्तों, प्रक्रियाओं और अनुबंधों से संबंधित नियम; अचल संपत्ति लेनदेन में निवेशकों के पारदर्शिता दायित्व; और अचल संपत्ति लेनदेन अनुबंधों का नोटरीकरण...

तो क्या असली समस्या प्रबंधन तंत्र और उपकरणों की कमी है, या मौजूदा उपकरणों का अप्रभावी उपयोग, या संबंधित कर्मियों की सीमित क्षमता और जिम्मेदारी? इसलिए, "भूमि उपयोग अधिकार विनिमय की स्थापना से बाजार अधिक पारदर्शी बनेगा या नहीं, यह फिलहाल एक परिकल्पना ही है।"

3. अपने आकलन को और अधिक पुष्ट करने के लिए, हमने भूमि उपयोग अधिकारों के आदान-प्रदान और अचल संपत्ति लेनदेन में पारदर्शिता और सुरक्षा सुनिश्चित करने के समाधानों के संबंध में क्षेत्र और दुनिया भर के कई देशों के अनुभवों से परामर्श किया है।

अमेरिका, दक्षिण कोरिया, सिंगापुर, थाईलैंड और इंडोनेशिया जैसे देशों में रियल एस्टेट एसोसिएशनों के सहयोगियों के साथ चर्चा के माध्यम से हमने पाया कि इन देशों में भूमि उपयोग अधिकार विनिमय प्रणाली नहीं है। अमेरिका में, रियल एस्टेट (मकान और जमीन दोनों) से संबंधित जानकारी मल्टीपल लिस्टिंग सर्विस (एमएलएस) के माध्यम से यूएस रियल एस्टेट पोर्टल पर सार्वजनिक रूप से उपलब्ध है।

यह प्लेटफॉर्म मकानों, जमीनों, जब्त संपत्तियों, नई संपत्तियों, पुरानी संपत्तियों, व्यावसायिक संपत्तियों, निवेश संपत्तियों आदि की जानकारी सूचीबद्ध करता है, ताकि दलालों के लिए खरीद-बिक्री की गतिविधियां आसान हो सकें। इसमें MLS.com और अमेरिका के गैर-सरकारी राज्यों में मौजूद MLS शामिल हैं।

यह साइट निजी तौर पर संचालित है और अमेरिका में रियल एस्टेट लेनदेन प्रक्रिया में विक्रेताओं से शुल्क लेती है। बाज़ार में बेची जाने वाली सभी संपत्तियों को सार्वजनिक रूप से प्रदर्शित करने के लिए MLS पर सूचीबद्ध होना आवश्यक है। लेनदेन लाइसेंस प्राप्त दलालों के माध्यम से किया जाना चाहिए, जो आमतौर पर विक्रेता और खरीदार दोनों के लिए दलाल होते हैं। दलाली शुल्क बिक्री मूल्य में शामिल होता है, जो बातचीत, स्थान और संपत्ति के प्रकार के आधार पर 1-10% तक होता है। यह शुल्क राज्य के अनुसार या एक ही राज्य या शहर के भीतर भी भिन्न हो सकता है। लेनदेन के समापन के समय यह शुल्क दलालों और लेनदेन में शामिल अन्य पक्षों के बीच साझा किया जाता है।

दक्षिण कोरिया, सिंगापुर और इंडोनेशिया जैसे कुछ अन्य देशों में भूमि उपयोग अधिकार विनिमय प्रणाली नहीं है। थाईलैंड में एक भूमि एवं आवास बैंक (या संक्षेप में भूमि बैंक) है जो भूमि की खरीद-बिक्री का कार्य करता है, लेकिन इसका मुख्य ध्यान भूमि विनियमन और कृषि या वानिकी भूमि से वंचित लोगों की सहायता करने पर है। इसकी प्रमुख सेवाओं में शामिल हैं: जमा, व्यावसायिक ऋण, अचल संपत्ति और भूमि खरीद के लिए उपभोक्ता ऋण, ट्रस्ट फंड, परिसंपत्ति प्रबंधन सेवाएं और विदेशी मुद्रा विनिमय।

इस प्रकार, कई देशों में यह चलन है कि अचल संपत्ति और विशेष रूप से भूमि के बारे में जानकारी को एक ही मंच पर अधिक पारदर्शी बनाया जाए, अचल संपत्ति की जानकारी और लेनदेन के प्रबंधन और निगरानी के लिए प्रौद्योगिकी अनुप्रयोगों का उपयोग किया जाए, साथ ही अचल संपत्ति लेनदेन और स्वामित्व के हस्तांतरण में प्रक्रियाओं को सरल बनाने के लिए एक सामान्य डेटाबेस से जानकारी का लाभ उठाया जाए।

4. अन्य देशों के अनुभवों और वियतनाम में भूमि उपयोग अधिकार विनिमय स्थापित करने की दिशा के आधार पर, हमारे निम्नलिखित विचार हैं:

4.1. क्या अलग से भूमि उपयोग अधिकार विनिमय स्थापित करना आवश्यक है?

संस्थाओं और नीतियों में निरंतर नवाचार और सुधार करने तथा भूमि प्रबंधन एवं उपयोग की प्रभावशीलता और दक्षता बढ़ाने के लिए केंद्रीय समिति द्वारा दिनांक 16 जून, 2022 को जारी संकल्प संख्या 18-एनक्यू/टीडब्ल्यू में निर्देश दिया गया है: "भूमि की कीमतों का प्रचार करें, विनिमय के माध्यम से लेनदेन अनिवार्य करें, बैंकों के माध्यम से भुगतान करें और नकद का उपयोग न करें।" इस प्रकार, संकल्प का निर्देश "विनिमय के माध्यम से लेनदेन" से संबंधित है, न कि विशेष रूप से "भूमि उपयोग अधिकार विनिमय" या राज्य द्वारा स्थापित और सीधे प्रबंधित विनिमयों से।

इसलिए, एक अलग भूमि उपयोग अधिकार विनिमय की स्थापना के संबंध में सावधानीपूर्वक विचार करना आवश्यक है, ताकि मौजूदा अचल संपत्ति विनिमय के साथ कोई टकराव न हो और इसके संचालन में आने के बाद इसकी प्रभावशीलता और दक्षता सुनिश्चित हो सके। यदि भूमि उपयोग अधिकार विनिमय को राज्य के सार्वजनिक सेवा संगठन के रूप में स्थापित किया जाता है, तो कई क्षेत्रों में एक प्रायोगिक परियोजना विकसित और कार्यान्वित की जानी चाहिए, जिसके आधार पर कानून में आधिकारिक रूप से शामिल करने से पहले एक सारांश और मूल्यांकन किया जाना चाहिए।

4.2. क्या सभी रियल एस्टेट लेनदेन ब्रोकरेज फर्म के माध्यम से ही होने चाहिए?

एक्सचेंजों के माध्यम से किए गए रियल एस्टेट लेनदेन कई फायदे प्रदान करते हैं लेकिन इसमें संभावित जोखिम भी होते हैं, जिनमें बढ़ी हुई प्रक्रियाएं, लागत और नकारात्मक परिणाम शामिल हैं, जैसा कि हमने ऊपर अनुभाग 2 में बताया है।

वर्तमान व्यावहारिक परिस्थितियों के अनुरूप, हमारा मानना है कि रियल एस्टेट लेनदेन को इस प्रकार विनियमित किया जाना चाहिए जिससे इसे प्रोत्साहन मिले, जैसा कि रियल एस्टेट व्यवसाय संबंधी मसौदा कानून में प्रस्तावित है। इससे समाज में धीरे-धीरे एक सामान्य आदत स्थापित होगी, व्यापार और लेनदेन के तरीकों को चुनने में संस्थाओं की स्वायत्तता को बढ़ावा मिलेगा, और साथ ही, बाजार तंत्र के अनुसार प्रतिस्पर्धा सुनिश्चित करने और ग्राहकों को आकर्षित करने के लिए एक्सचेंजों को गुणवत्ता और मूल्य निर्धारण में लगातार सुधार करने के लिए बाध्य किया जाएगा।

4.3. इस क्षेत्र और दुनिया भर के देशों के अनुभवों से क्या सबक सीखे जा सकते हैं?

प्रत्येक देश की अपनी भूमि स्वामित्व प्रणाली होती है। हालांकि, सभी देश सूचना पारदर्शिता सुनिश्चित करने के सिद्धांत पर अपने बाजारों का संचालन करते हैं। हम रियल एस्टेट डेटाबेस और इन डेटाबेस में सूचनाओं के अनिवार्य प्रकटीकरण के संबंध में अन्य देशों के अनुभवों से सीख सकते हैं। सभी देशों में आवास, भूमि और रियल एस्टेट बाजार पर व्यापक सूचना प्रणालियाँ मौजूद हैं।

अब तक हमने इस दिशा में पर्याप्त प्रगति नहीं की है और अपेक्षित परिणाम प्राप्त नहीं किए हैं। नीति और उसके कार्यान्वयन का सारांश और मूल्यांकन करके उसमें सुधार करना और एक पारदर्शी बाज़ार संचालन हेतु डेटा केंद्र स्थापित करना आवश्यक है। हमारे देश में वर्तमान में हो रहे तीव्र डिजिटल परिवर्तन के संदर्भ में यह उचित और व्यावहारिक है। धन प्रवाह को नियंत्रित करना, बैंक लेन-देन को विनियमित और निरीक्षण करना इस लक्ष्य को प्राप्त करने में सहायक होगा।

बाजार की पूरी जानकारी और नकद भुगतान से पारदर्शिता आएगी; बाजार में पारदर्शिता होने पर लोग मजबूर होकर उसका अनुसरण नहीं करेंगे। इसके अलावा, कानूनी सेवाओं के बाजार के विकास के साथ, संपत्ति संबंधी लेन-देन करते समय लोगों द्वारा नोटरी सेवाओं, वकीलों आदि का बढ़ता उपयोग भी बाजार की पारदर्शिता में योगदान देगा और लेन-देन के जोखिमों को कम करेगा।

4.4. सिफ़ारिशें

अचल संपत्ति व्यापार संबंधी कानून द्वारा परिभाषित अचल संपत्ति विनिमय मॉडल को वैध कर दिया गया है और भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि पर मौजूद संपत्तियों सहित अचल संपत्ति लेनदेन के लिए इसे व्यावहारिक रूप से लागू किया गया है।

रियल एस्टेट एक्सचेंज निवेशकों और व्यक्तियों के बीच व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए रियल एस्टेट लेनदेन की सेवाएं प्रदान करते हैं, और आवश्यकता पड़ने पर व्यक्तियों के बीच गैर-व्यावसायिक रियल एस्टेट लेनदेन की सेवाएं भी प्रदान कर सकते हैं। यह नियामकों के लिए भी चिंता का विषय है और भूमि उपयोग अधिकार एक्सचेंज की खोज और स्थापना की आवश्यकता के कारणों में से एक माना जाता है।

इसलिए, हम राज्य की देखरेख में एक पेशेवर मॉडल की स्थापना के उद्देश्य से, अचल संपत्ति व्यापार संबंधी कानून के अनुरूप अचल संपत्ति विनिमय के मॉडल में सुधार लाने की योजना को लागू करने का प्रस्ताव करते हैं।

यह दृष्टिकोण पार्टी की नीतियों के अनुरूप है, राज्य प्रबंधन सुनिश्चित करता है, कार्यों के अतिव्यापीकरण से बचता है, शासन के लिए डेटा और जानकारी प्रदान करता है, बाजार सिद्धांतों, व्यापार की स्वतंत्रता और नागरिकों और व्यवसायों के लिए पसंद की स्वतंत्रता की गारंटी देता है, और नए नौकरशाही का निर्माण किए बिना, प्रशासनिक प्रक्रियाओं, समय या अनुपालन लागत में वृद्धि किए बिना प्रभावी है।

यह स्पष्ट है कि इस नए विनिमय मॉडल की स्थापना पर चर्चा के लिए आयोजित बैठकों में राज्य एजेंसियों की भागीदारी भी बहुत खर्चीली है। इसके अलावा, क्या अन्य विशिष्ट कानूनों के अनुरूप एक उपयुक्त योजना विकसित करने के लिए आवश्यक समय, अक्टूबर 2023 में राष्ट्रीय सभा द्वारा पारित किए जाने वाले भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे में इसे शामिल करने के लिए पर्याप्त होगा? और यदि यह पर्याप्त भी हो, तो क्या शोध और प्रभाव आकलन के लिए उपलब्ध अत्यंत कम समय को देखते हुए यह एक जल्दबाजी भरा समाधान होगा?

(स्रोत: कंस्ट्रक्शन न्यूज़पेपर)

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