भूमि उपयोग अधिकार व्यापार मंच पर कुछ विचार

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हाल ही में, प्रधानमंत्री फाम मिन्ह चीन्ह ने निर्माण मंत्रालय को निर्देश दिया कि वह भूमि उपयोग अधिकार व्यापार मंच की स्थापना का अध्ययन करने के लिए प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय तथा संबंधित एजेंसियों के साथ समन्वय स्थापित करे।

सारांश: संस्थाओं और नीतियों में निरंतर नवाचार और सुधार, भूमि प्रबंधन और उपयोग की प्रभावशीलता और दक्षता में सुधार लाने पर केंद्रीय कार्यकारी समिति के 16 जून, 2022 के संकल्प संख्या 18-NQ/TW ने समाधान प्रस्तावित किया है: "सार्वजनिक भूमि मूल्य, व्यापारिक मंचों के माध्यम से अनिवार्य लेनदेन, बैंकों के माध्यम से भुगतान, कोई नकदी नहीं"। इस राजनीतिक आधार पर, अचल संपत्ति बाजार को खुले और पारदर्शी रूप से संचालित करने के लिए, हाल ही में, प्रधान मंत्री फाम मिन्ह चीन्ह ने निर्माण मंत्रालय को भूमि उपयोग अधिकार व्यापारिक मंच की स्थापना का अध्ययन करने के लिए प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय और संबंधित एजेंसियों के साथ अध्यक्षता और समन्वय करने का निर्देश दिया। इस नीति पर अधिक दृष्टिकोण प्रदान करने के लिए, यह लेख कुछ देशों के आधार, उद्देश्यों, आवश्यकता और अनुभव पर चर्चा करता है, जिससे कुछ संबंधित समाधान प्रस्तावित होते हैं।

1. रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर हमारे देश में कोई नया मुद्दा नहीं है। रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर और उनके माध्यम से होने वाले लेन-देन पर नियमन, रियल एस्टेट लेनदेन में पारदर्शिता और सुरक्षा बढ़ाने के लिए 2014 के रियल एस्टेट व्यापार कानून के प्रावधानों में से एक है। 2014 के रियल एस्टेट व्यापार कानून के अनुच्छेद 3 के खंड 6 में कहा गया है: "रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर वे स्थान हैं जहाँ रियल एस्टेट की खरीद, बिक्री, हस्तांतरण, लीज़, सब-लीज़ और लीज़-क्रय संबंधी लेन-देन होते हैं।"

वर्तमान कानूनी नियमों के अनुसार, रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर उद्यमों द्वारा निम्नलिखित गतिविधियों के साथ स्थापित किए जाते हैं: रियल एस्टेट खरीदने, बेचने, स्थानांतरित करने, पट्टे पर देने, उप-पट्टे पर देने और पट्टे पर देने-खरीदने के लेनदेन करना; रियल एस्टेट की बिक्री, हस्तांतरण, पट्टे पर देने, उप-पट्टे पर देने और पट्टे पर देने-खरीदने का आयोजन करना; जिन पक्षों को लेन-देन करने की आवश्यकता है, उन्हें रियल एस्टेट के बारे में जानकारी प्रस्तुत करना, सूचीबद्ध करना और सार्वजनिक रूप से प्रदान करना; यह सुनिश्चित करने के लिए कि वे लेनदेन के लिए पात्र हैं, रियल एस्टेट के बारे में दस्तावेजों की जांच करना; रियल एस्टेट खरीदने, बेचने, स्थानांतरित करने, पट्टे पर देने, उप-पट्टे पर देने और पट्टे पर देने-खरीदने के लिए अनुबंधों का आदान-प्रदान, बातचीत और हस्ताक्षर करने के लिए पक्षों के लिए मध्यस्थ के रूप में कार्य करना।

2015 के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 107 के खंड 1 में प्रावधान है कि अचल संपत्ति में भूमि; भूमि से जुड़े मकान और निर्माण कार्य; भूमि, मकान और निर्माण कार्यों से जुड़ी अन्य संपत्तियाँ शामिल हैं। तदनुसार, रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर की गतिविधियों में भूमि उपयोग अधिकारों से संबंधित लेनदेन से संबंधित सेवाएँ शामिल हैं। ट्रेडिंग फ़्लोर के माध्यम से लेनदेन अनिवार्य नहीं हैं, बल्कि खरीदार और विक्रेता के विवेक पर निर्भर हैं।

हाल ही में, प्रधानमंत्री ने प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय और संबंधित मंत्रालयों एवं शाखाओं को भूमि उपयोग अधिकार व्यापार मंच की स्थापना पर अध्ययन करने का काम सौंपा। यह नीति प्रधानमंत्री और सरकार के अर्थव्यवस्था के विकास और समाज का ध्यान आकर्षित करने के दृढ़ संकल्प को दर्शाती है। वर्तमान में, भूमि उपयोग अधिकार व्यापार मंच के मॉडल पर अभी भी विचार-विमर्श चल रहा है। प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय भूमि उपयोग अधिकार व्यापार मंच के लिए दो विकल्प विकसित कर रहा है, जिन्हें प्रधानमंत्री के समक्ष निर्णय हेतु प्रस्तुत किया जाएगा, विशेष रूप से निम्नलिखित:

- विकल्प 1: राज्य पर्यवेक्षण के साथ एक पेशेवर दिशा में रियल एस्टेट व्यापार पर कानून के अनुसार रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ्लोर मॉडल का विकास और उन्नयन।

- विकल्प 2: भूमि उपयोग अधिकारों के लिए एक विशेष व्यापारिक मंजिल का निर्माण करें।

सामान्य निर्देश यह है कि यह सिद्धांत निर्धारित किया जाए कि रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर का प्रबंधन राज्य द्वारा किया जाए, न कि किसी उद्यम को सौंपा जाए, और साथ ही, लेन-देन में सभी प्रकार की भूमि को शामिल करने के लिए इसके दायरे का विस्तार किया जाए। उस ट्रेडिंग फ़्लोर को सूचना प्रणाली, भूमि डेटाबेस और निर्माण प्रणाली से समकालिक रूप से अद्यतन करने के लिए जोड़ा जाना चाहिए।

इस प्रकार, यदि भूमि उपयोग अधिकार ट्रेडिंग फ्लोर उपरोक्त विकल्पों के अनुसार स्थापित किया जाता है, तो यद्यपि वर्तमान रियल एस्टेट व्यवसाय कानून (सामान्यतः रियल एस्टेट लेनदेन में मध्यस्थ के रूप में, विशेष रूप से भूमि उपयोग अधिकारों में) के प्रावधानों के अनुसार इसकी प्रकृति रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ्लोर जैसी ही है, फिर भी संगठन और संचालन में कई अंतर होंगे। तदनुसार, भूमि उपयोग अधिकार ट्रेडिंग फ्लोर "प्रबंधन के लिए राज्य के एक सार्वजनिक सेवा संगठन" के रूप में कार्य करेगा।

क्या भूमि उपयोग अधिकार के लिए अलग से व्यापारिक मंच स्थापित करना आवश्यक है? (चित्र)

2. भूमि उपयोग अधिकार एक्सचेंज की स्थापना की नीति और संबंधित राज्य एजेंसियों की प्रारंभिक राय ने व्यवसायों, लोगों, शोधकर्ताओं और नीति निर्माताओं का ध्यान और चर्चा आकर्षित की है।

भूमि उपयोग अधिकार विनिमय की आवश्यकता का आकलन करते हुए, कई मतों ने विनिमय के माध्यम से व्यापार करने के लाभों की पुष्टि की है, जैसे: व्यापार में लगाए गए भूमि भूखंडों और अचल संपत्ति की वैधता को नियंत्रित करना; वास्तविक भूमि लेनदेन मूल्य को नियंत्रित करना, जिससे भूमि डेटाबेस का निर्माण हो, भूमि की कीमतें बाजार के करीब हों; विश्वास में वृद्धि, भूमि उपयोग अधिकारों के व्यापार के दौरान जोखिम और विवादों को कम करना; कर घाटे को रोकना, एक स्वस्थ व्यापार वातावरण का निर्माण करना...

यह कहा जा सकता है कि भूमि उपयोग अधिकार एक्सचेंज की स्थापना करते समय सबसे बड़ा लक्ष्य सूचना पारदर्शिता सुनिश्चित करना, सूचना की कमी के कारण लेनदेन में जोखिम को कम करना है, जिससे लेनदेन पर अपेक्षाकृत पूर्ण और सटीक डेटा प्रणाली बनाने में मदद मिल सके, बाजार मूल्य के करीब खरीद और बिक्री की कीमतें भूमि और अचल संपत्ति व्यवसाय के राज्य प्रबंधन को प्रभावी ढंग से सेवा प्रदान कर सकें।

हालांकि, भूमि उपयोग अधिकार विनिमय की आवश्यकता के बारे में कई चिंताएं हैं, विशेष रूप से लागत और प्रक्रियाओं के निर्माण जैसे पहलुओं में जो लेनदेन में भाग लेने वाले लोगों और व्यवसायों पर बोझ बढ़ाते हैं; यदि एक्सचेंज के माध्यम से लेनदेन करना अनिवार्य है, तो यह लोगों की लेनदेन की स्वतंत्रता को सीमित करेगा; यदि यह एक अच्छे नियंत्रण और संचालन तंत्र के बिना अनिवार्य है, तो इससे सूचना, नकारात्मकता, हेरफेर और बाजार विकृति के "एकाधिकार" की संभावना बढ़ जाएगी।

विशेष रूप से, कुछ राय यह आकलन करती हैं कि अब हमारे पास अचल संपत्ति बाजार की पारदर्शिता सुनिश्चित करने के लिए विनियम और संस्थाएं हैं, जैसे कि शर्तों, प्रक्रियाओं और अचल संपत्ति लेनदेन अनुबंधों पर विनियम; अचल संपत्ति लेनदेन में निवेशकों के पारदर्शिता दायित्व; अचल संपत्ति लेनदेन अनुबंधों का नोटरीकरण, आदि।

तो, क्या समस्या वास्तव में प्रबंधन तंत्रों और उपकरणों की कमी, या मौजूदा उपकरणों का अप्रभावी उपयोग, या संबंधित कर्मचारियों की सीमित क्षमता और ज़िम्मेदारी है? इसलिए, "भूमि उपयोग अधिकार विनिमय की स्थापना बाज़ार को और अधिक पारदर्शी बनाने में मदद करेगी या नहीं, यह अभी भी एक परिकल्पना है।"

3. मूल्यांकन के लिए अधिक आधार उपलब्ध कराने हेतु, हमने भूमि उपयोग अधिकार व्यापार मंचों तथा रियल एस्टेट लेनदेन में पारदर्शिता और सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए समाधानों पर क्षेत्र और विश्व भर के कुछ देशों के अनुभव से परामर्श किया है।

अमेरिका, कोरिया, सिंगापुर, थाईलैंड, इंडोनेशिया आदि देशों के रियल एस्टेट एसोसिएशनों के सहयोगियों के साथ चर्चा के दौरान, हमने पाया कि इन देशों में भूमि उपयोग अधिकारों के अपने स्वयं के व्यापारिक मंच नहीं हैं। अमेरिका में, रियल एस्टेट (मकान और ज़मीन दोनों) की जानकारी मल्टीपल लिस्टिंग सर्विस लिस्टिंग्स (एमएलएस) के माध्यम से यूएस रियल एस्टेट पोर्टल पर सार्वजनिक की जाती है।

यह प्लेटफ़ॉर्म दलालों की खरीद-बिक्री गतिविधियों के लिए घरों, ज़मीनों, ज़ब्त संपत्तियों, नई संपत्तियों, पुरानी संपत्तियों, व्यावसायिक संपत्तियों, निवेश संपत्तियों आदि की जानकारी सूचीबद्ध करता है। MLS.com या राज्य MLS अमेरिकी सरकार का हिस्सा नहीं हैं।

यह साइट अमेरिका में अचल संपत्ति की खरीद-बिक्री की प्रक्रिया में विक्रेताओं से शुल्क वसूलने के आधार पर निजी तौर पर संचालित होती है। बाजार में कारोबार के लिए इच्छुक किसी भी अचल संपत्ति को जानकारी सार्वजनिक करने के लिए MLS पर "सूचीबद्ध" होना आवश्यक है। खरीद-बिक्री लाइसेंस प्राप्त दलालों के माध्यम से होनी चाहिए। आमतौर पर विक्रेता के दलाल और खरीदार के दलाल, दोनों के माध्यम से। ब्रोकरेज शुल्क बिक्री मूल्य में शामिल होता है, जो बातचीत, स्थान और अचल संपत्ति के प्रकार के आधार पर 1-10% तक हो सकता है। यह शुल्क राज्य-दर-राज्य, या यहाँ तक कि एक राज्य या शहर के भीतर भी भिन्न होता है। यह शुल्क खरीद-बिक्री प्रक्रिया में दलालों और संबंधित पक्षों के साथ सौदे के समापन के समय साझा किया जाता है।

कोरिया, सिंगापुर और इंडोनेशिया जैसे कुछ अन्य देशों में भूमि उपयोग अधिकारों का कोई व्यापार मंच नहीं है। थाईलैंड में एक भूमि एवं आवास बैंक (या भूमि बैंक) है जिसका कार्य भूमि खरीदना और बेचना है, लेकिन मुख्य रूप से भूमि के नियमन के लिए खरीद-बिक्री, कृषि और वानिकी भूमि के बिना लोगों की सहायता करना। मुख्य सेवाओं में शामिल हैं: जमा (जमा प्राप्त करना), व्यावसायिक ऋण, अचल संपत्ति खरीदने के लिए उपभोक्ता ऋण, भूमि खरीदना, ट्रस्ट फंड, परिसंपत्ति प्रबंधन सेवाएँ, विदेशी मुद्रा...

इस प्रकार, कई देशों की प्रवृत्ति सामान्य रूप से अचल संपत्ति और विशेष रूप से भूमि के बारे में जानकारी को पारदर्शी बनाने की है, अचल संपत्ति और अचल संपत्ति लेनदेन के बारे में जानकारी को प्रबंधित करने और प्राप्त करने के लिए प्रौद्योगिकी अनुप्रयोगों का उपयोग करना, और अचल संपत्ति लेनदेन और हस्तांतरण में प्रक्रियाओं को सरल बनाने के लिए एक सामान्य डेटाबेस से जानकारी का उपयोग करना।

4. अन्य देशों के अनुभव और वियतनाम में भूमि उपयोग अधिकार विनिमय की स्थापना की दिशा के आधार पर, हमारे निम्नलिखित विचार हैं:

4.1. क्या भूमि उपयोग अधिकार हेतु पृथक व्यापारिक मंच स्थापित करना आवश्यक है?

केंद्रीय कार्यकारी समिति का संकल्प संख्या 18-एनक्यू/टीडब्ल्यू दिनांक 16 जून, 2022, नवाचार जारी रखने, संस्थाओं और नीतियों को बेहतर बनाने, भूमि प्रबंधन और उपयोग की प्रभावशीलता और दक्षता में सुधार लाने पर केंद्रित है, जिसका उद्देश्य है: "सार्वजनिक भूमि मूल्य, व्यापारिक मंचों के माध्यम से अनिवार्य लेनदेन, बैंकों के माध्यम से भुगतान, नकद नहीं"। इस प्रकार, संकल्प का उद्देश्य "व्यापारिक मंचों के माध्यम से लेनदेन" है, न कि विशेष रूप से "भूमि उपयोग अधिकार व्यापारिक मंच" या राज्य द्वारा स्थापित और सीधे प्रबंधित मंच होना।

इसलिए, एक अलग भूमि उपयोग अधिकार एक्सचेंज की स्थापना पर सावधानीपूर्वक विचार करना आवश्यक है, ताकि मौजूदा नियमों के अनुसार रियल एस्टेट एक्सचेंजों के साथ ओवरलैप से बचा जा सके और एक्सचेंज के संचालन में आने पर प्रभावशीलता और दक्षता सुनिश्चित की जा सके। यदि भूमि उपयोग अधिकार एक्सचेंज किसी राज्य लोक सेवा संगठन के मॉडल के अनुसार स्थापित किया जाता है, तो कई इलाकों में एक्सचेंज स्थापित करने के लिए एक पायलट परियोजना पर शोध और विकास करना आवश्यक है, और उसके आधार पर, कानून में इसे आधिकारिक रूप से विनियमित करने से पहले उसका सारांश और मूल्यांकन करना आवश्यक है।

4.2. क्या सभी अचल संपत्ति लेनदेन फर्श से होकर गुजरना आवश्यक है?

ट्रेडिंग फ्लोर के माध्यम से रियल एस्टेट लेनदेन के कई फायदे हैं, लेकिन इसमें संभावित जोखिम, बढ़ी हुई प्रक्रियाएं, लागत और नकारात्मक पहलू भी हैं, जैसा कि हमने ऊपर अनुभाग 2 में उल्लेख किया है।

वर्तमान व्यावहारिक परिस्थितियों के अनुरूप, हमारी राय में, एक्सचेंज के माध्यम से रियल एस्टेट लेनदेन को रियल एस्टेट व्यवसाय पर मसौदा कानून के अनुसार उत्साहजनक तरीके से विनियमित किया जाना चाहिए, ताकि समाज में धीरे-धीरे आदतें विकसित हो सकें, कारोबार और लेनदेन के रूपों को चुनने में संस्थाओं की स्वायत्तता को बढ़ावा देने में मदद मिल सके; साथ ही, प्रतिस्पर्धा सुनिश्चित करने और बाजार तंत्र के अनुसार ग्राहकों को आकर्षित करने के लिए एक्सचेंजों को गुणवत्ता और कीमतों में लगातार सुधार करने के लिए मजबूर किया जा सके।

4.3. हम इस क्षेत्र और विश्व के देशों के अनुभवों से क्या सीख सकते हैं?

प्रत्येक देश की अपनी भूमि स्वामित्व व्यवस्था होती है। हालाँकि, सभी देश सूचना पारदर्शिता सुनिश्चित करने के सिद्धांत पर अपने बाज़ार संचालित करते हैं। हम रियल एस्टेट डेटाबेस, यानी रियल एस्टेट डेटाबेस की जानकारी के अनिवार्य प्रकटीकरण पर अन्य देशों के अनुभवों का हवाला दे सकते हैं। सभी देशों में आवास, भूमि और रियल एस्टेट बाज़ारों की संपूर्ण सूचना प्रणालियाँ मौजूद हैं।

अब तक, हमने यह काम ठीक से नहीं किया है और न ही अपेक्षित परिणाम प्राप्त किए हैं। हमें इस नीति और कार्यान्वयन संगठन का सारांश और मूल्यांकन करके इसे बेहतर बनाने की आवश्यकता है ताकि हम एक पारदर्शी बाज़ार संचालित करने के लिए एक डेटा सेंटर बना सकें। आज हमारे देश में मज़बूत डिजिटल परिवर्तन के संदर्भ में यह उपयुक्त और व्यवहार्य है। नकदी प्रवाह को नियंत्रित करने, बैंकों के माध्यम से लेनदेन को विनियमित और जाँचने से इस लक्ष्य को प्राप्त करने में मदद मिलेगी।

क्योंकि बाज़ार की पूरी जानकारी और कैशलेस भुगतान पारदर्शिता लाएँगे; जब मंच पारदर्शी होगा, तो लोगों को नियमों का पालन करने के लिए मजबूर नहीं किया जाएगा। इसके अलावा, कानूनी सेवाओं के बाज़ार के विकास के साथ, अचल संपत्ति के लेन-देन में नोटरी सेवाओं, वकीलों आदि का उपयोग बढ़ने से भी बाज़ार में पारदर्शिता आएगी और लेन-देन में जोखिम कम होंगे।

4.4. अनुशंसाएँ

रियल एस्टेट व्यापार कानून के अंतर्गत रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ्लोर मॉडल को वैध कर दिया गया है और इसे भूमि उपयोग अधिकारों और भूमि पर परिसंपत्तियों सहित रियल एस्टेट लेनदेन के लिए व्यावहारिक रूप से लागू किया गया है।

रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर निवेशकों और लोगों के बीच व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए रियल एस्टेट लेनदेन की सेवाएँ प्रदान करते हैं और ज़रूरत पड़ने पर लोगों के बीच गैर-व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए भी रियल एस्टेट लेनदेन सेवाएँ प्रदान कर सकते हैं। यह भी एक ऐसी चीज़ है जिसमें प्रबंधकों की रुचि है और इसे भूमि उपयोग अधिकार ट्रेडिंग फ़्लोर पर शोध और स्थापना की आवश्यकता के कारणों में से एक माना जाता है।

इसलिए, हम राज्य पर्यवेक्षण के साथ एक पेशेवर दिशा में रियल एस्टेट व्यापार पर कानून के अनुसार रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ्लोर मॉडल को परिपूर्ण करने के लिए योजना को लागू करने की सिफारिश करते हैं।

यह योजना पार्टी की नीति के अनुरूप भी है और राज्य के प्रबंधन के अंतर्गत भी है, जो कार्यों के अतिव्यापन से बचाती है, प्रशासन के लिए सूचना डेटा प्राप्त करती है, बाजार के सिद्धांतों, व्यापार की स्वतंत्रता, लोगों और व्यवसायों की पसंद की स्वतंत्रता को सुनिश्चित करती है, तथा नए तंत्र बनाए बिना, प्रशासनिक प्रक्रियाओं में वृद्धि किए बिना, समय में वृद्धि किए बिना, अनुपालन लागत में वृद्धि किए बिना दक्षता प्राप्त करती है।

यह देखना आसान है कि इस नए फ्लोर मॉडल को स्थापित करने की योजना पर चर्चा करने के लिए बैठकों में राज्य एजेंसियों की भागीदारी भी बहुत महंगी है, और अन्य विशिष्ट कानूनों के साथ तालमेल बिठाते हुए एक उपयुक्त योजना तैयार करने में लगने वाला समय, क्या इसे ड्राफ्ट भूमि कानून (संशोधित) में शामिल करने के लिए समय पर होगा, जिसे अक्टूबर 2023 में नेशनल असेंबली द्वारा पारित किए जाने की उम्मीद है, और यदि यह समय पर होता है, तो क्या यह जल्दबाजी में लिया गया समाधान होगा, जब अनुसंधान और प्रभाव आकलन के लिए समय बहुत कम है?

(स्रोत: कंस्ट्रक्शन न्यूज़पेपर)

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