अचल संपत्ति खरीदने के लिए सोना उधार लेना, प्रतिष्ठा खोना क्योंकि सोने की कीमत नई ऊंचाइयों को छूती रहती है

अचल संपत्ति खरीदने के लिए सोना उधार लेने से सिरदर्द

2020 के अंत में, सुश्री गुयेन थुय के परिवार ( नाम दीन्ह से) ने नाम तु लीम (हनोई) में 2.7 बिलियन वीएनडी में 32 वर्ग मीटर प्रति मंजिल के क्षेत्र के साथ एक गली में 5 मंजिला घर खरीदा।

लगभग 1.2 अरब VND से, सुश्री थुई ने अपने रिश्तेदारों से ब्याज-मुक्त 10 टैल SJC सोना उधार लिया। शेष राशि, सुश्री थुई ने बैंक से उधार ली। उन्होंने बताया कि उनके गृहनगर में ज़्यादातर लोग जिनके पास अतिरिक्त पैसा होता है, वे संपत्ति जमा करने के लिए सोना खरीदते हैं। इसलिए, अगर वे उधार लेना चाहते हैं, तो उन्हें सोना उधार लेना होगा और उसे सोने में ही चुकाना होगा। जिस समय उनके परिवार ने उधार लिया था, उस समय सोने की कीमत 54-55 मिलियन VND/टैल के बीच उतार-चढ़ाव कर रही थी। 10 टैल सोने से, उन्होंने लगभग 540 मिलियन VND कमाए।

चूँकि उन्हें लगा कि सोने की कीमत में ज़्यादा उतार-चढ़ाव नहीं होगा, इसलिए सुश्री थुई के परिवार ने पहले बैंक का कर्ज़ चुकाने पर ध्यान केंद्रित किया। उन्होंने और उनके पति ने यह भी तय किया कि जब सोने की कीमत गिरेगी, तो वे कर्ज़ चुकाने के लिए और सोना खरीदेंगे।

हालाँकि, उसके रिश्तेदार अब 4 टैल सोना वापस लेने की पेशकश कर रहे हैं ताकि उसे बेचकर व्यापार चलाने के लिए पैसे जुटाए जा सकें, जिससे थुई के परिवार के लिए "सिरदर्द" पैदा हो गया है क्योंकि हाल ही में सोने की कीमत बहुत ज़्यादा बढ़ गई है। उसने हिसाब लगाया कि लगभग 82 मिलियन VND/tael (24 सितंबर को ट्रेडिंग सत्र की शुरुआत में अपडेट किया गया) के सोने के मूल्य के साथ, उसके परिवार को चुकानी पड़ने वाली राशि उधार लेने की तुलना में 50% ज़्यादा है।

"हमने लगभग 4 वर्षों तक ऋण लिया और हमें जो राशि चुकानी है वह 50% बढ़ गई है, जो बैंक ऋण से भी अधिक है। यदि सोने की कीमत बढ़ती रही, तो हमें और अधिक भुगतान करना होगा। हालाँकि मेरे घर की कीमत हाल ही में बढ़ी है, लेकिन यह सोने की कीमत में वृद्धि जितनी तेज़ नहीं है," उसने कहा।

सुश्री त्रान थान (काऊ गिया, हनोई) ने बताया कि पिछले साल अक्टूबर के अंत में, प्रांतों में कई ज़मीनों की कीमतों में भारी गिरावट आई थी। उस समय, उनके परिवार को बाक गियांग में 120 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाला एक संतोषजनक ज़मीन का टुकड़ा मिला, जिसकी कीमत 4 अरब वीएनडी थी। हालाँकि, चूँकि उनके पास लगभग 3 अरब वीएनडी थे, इसलिए उन्होंने रिश्तेदारों से 15 टैल सोना उधार माँगा।

उन्होंने यह भी बताया कि उनके गृहनगर में, हर कोई "सुरक्षित और धैर्यवान" रहता है, इसलिए जब भी उनके पास अतिरिक्त पैसे होते हैं, तो वे सोना खरीद लेते हैं और कीमत बढ़ने तक उसे जमा करके रखते हैं ताकि वे उसे बेच सकें या अपने बच्चों और नाती-पोतों के लिए बचा सकें। ज़्यादातर लोगों के पास नकदी नहीं होती, इसलिए अगर वे उधार लेना चाहते हैं, तो उन्हें सोना उधार लेना ही पड़ता है। उस समय, सोने की कीमत लगभग 7.1 करोड़ वियतनामी डोंग/ताएल थी, उन्हें लगा कि कीमत अपने चरम पर पहुँच गई है। इसलिए, जब सोने के लिए भुगतान करने का समय आता, तो वह उतना ही होता जितना उधार लेते समय या उससे भी कम।

हनोई में एक रियल एस्टेट परियोजना (चित्रण: डुओंग टैम)।

बिक्री के समय, सुश्री थान ने लगभग 1.1 बिलियन VND कमाए और उस ज़मीन के प्लॉट का तुरंत भुगतान कर दिया जिसे उन्होंने देखा था। हालाँकि, हाल ही में सोने की कीमत तेज़ी से बढ़ रही है, जबकि उनके द्वारा पहले खरीदी गई ज़मीन में ज़्यादा वृद्धि नहीं हुई है, जिससे सुश्री थान का "चेहरा विकृत" हो गया है।

"अब मैं बस यही उम्मीद करती हूँ कि सोने की कीमत जल्द ही फिर से स्थिर हो जाएगी। यह पहली बार है जब मैंने सोना उधार लिया है, इसलिए मैंने जोखिमों का पूरी तरह से अनुमान नहीं लगाया है," सुश्री थान ने दुःख जताते हुए कहा।

वित्तीय उत्तोलन के उपयोग को सीमित करें

डीकेआरए समूह के परामर्श सेवा एवं परियोजना विकास निदेशक, श्री वो होंग थांग ने कहा कि सोना उधार लेने की प्रकृति ऐसी है कि उसे सोने में ही लौटाया जाना चाहिए। इसलिए, यदि उधार लिया जा रहा है, तो इस बात पर स्पष्ट सहमति होनी चाहिए कि उधार लेते समय मूल्य के अनुसार उसे सोने में लौटाया जाए या नकद में।

दरअसल, हाल के दिनों में सोने की कीमत में तेज़ी से बढ़ोतरी हुई है, लेकिन शहरी इलाकों में अचल संपत्ति की कीमतें भी बढ़ी हैं। यहाँ तक कि हनोई जैसे शहरी इलाकों में घरों की कीमतें भी पिछले 3-4 सालों में सोने की कीमत से कहीं ज़्यादा बढ़ी हैं। इसके विपरीत, ऐसे मामले कम ही देखने को मिलते हैं जहाँ लोगों ने घर तो खरीदे हैं, लेकिन सोने की कीमत में अभी तक ज़्यादा बढ़ोतरी नहीं हुई है।

हालाँकि, श्री थांग ने कहा कि अचल संपत्ति खरीदने के लिए सोना उधार लेना बहुत आम नहीं है। अगर अचल संपत्ति कानूनी है, तो लोगों को बैंक से उधार लेना चाहिए, जो ज़्यादा फ़ायदेमंद होगा। हालाँकि, वित्तीय उत्तोलन का उपयोग करने के लिए ऋण चुकाने की क्षमता का सावधानीपूर्वक आकलन करना भी आवश्यक है। खरीदारों को सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए अचल संपत्ति के मूल्य का लगभग 50% ही उधार लेना चाहिए।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के मार्केट वर्किंग ग्रुप के सदस्य श्री ले दिन्ह चुंग ने कहा कि घर खरीदने या रियल एस्टेट में निवेश करने के लिए सोना उधार लेने वाले ज़्यादातर लोग इस तरह की संपत्ति में उतार-चढ़ाव के जोखिमों को पूरी तरह से नहीं समझते। श्री चुंग ने कहा कि स्पष्ट कानूनी स्थिति वाली रियल एस्टेट के लिए, अगर वित्तीय उत्तोलन की ज़रूरत हो, तो कुछ हद तक बैंकों से उधार लेना संभव है।

"यदि आप हनोई के केंद्र में खरीदारी करते हैं, तो हाल के दिनों में घरों की कीमतों में वृद्धि की दर सोने की तुलना में बहुत बुरी नहीं है। लेकिन जो लोग प्रांत में अचल संपत्ति खरीदते हैं और सोना उधार लेते हैं, वे निश्चित रूप से नुकसान में रहेंगे," श्री चुंग ने कहा।

उनके अनुसार, घर खरीदारों को बाज़ार में किसी भी समय उत्पाद मूल्य के लगभग 50% के बराबर वित्तीय उत्तोलन का ही उपयोग करना चाहिए ताकि वह अपनी सामर्थ्य सुनिश्चित कर सके। वर्तमान में, खरीदारों को वित्तीय उत्तोलन का उपयोग करने पर विचार करना चाहिए क्योंकि घरों की कीमतें बढ़ गई हैं। साथ ही, रियल एस्टेट बाजार अभी भी अगले रुझान के बारे में स्पष्ट नहीं है।

कई विशेषज्ञ यह भी सलाह देते हैं कि रियल एस्टेट खरीदारों को वित्तीय उत्तोलन का उपयोग सीमित रखना चाहिए। क्योंकि वर्तमान में रियल एस्टेट बाजार अभी भी स्पष्ट नहीं है कि कीमतें बढ़ेंगी या समायोजित होंगी।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vay-vang-mua-bat-dong-san-meo-mat-vi-gia-vang-lien-tuc-lap-dinh-20240923164725293.htm