घर खरीदार सतर्क क्यों हैं और "पैसा लगाने" का साहस क्यों नहीं कर रहे हैं, जबकि बैंक ब्याज दरों में काफी कमी आई है?

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गृह ऋण सुस्त, धीमी वृद्धि

वर्ष के अंतिम महीनों में बैंक ऋण में तेजी लाने में सहायक होने वाली घरेलू ऋण की स्थिति सुस्त है तथा इसमें सुधार की गति अपेक्षा से धीमी है।

आवास की कीमतें बहुत अधिक हैं, जबकि तरलता कम है, साथ ही ऋण पर ब्याज दरें बढ़ रही हैं, जिससे निवेशक और घर खरीदार सतर्क हो रहे हैं और पैसा खर्च करने का साहस नहीं कर पा रहे हैं।

सैकोमबैंक की महानिदेशक सुश्री गुयेन डुक थैच दीम ने कहा कि वर्ष के पहले 9 महीनों में बैंक ऋण अपेक्षा के अनुरूप नहीं रहा है। दाऊ तू अखबार के अनुसार, इस स्थिति का एक कारण यह है कि रियल एस्टेट खरीदारों की आय में कमी आई है, जबकि उचित मूल्य पर आवास की आपूर्ति मांग के अनुरूप नहीं रही है।

वीसीबीएस सिक्योरिटीज के विश्लेषकों के अनुसार, सीमित आवास आपूर्ति के कारण घर खरीदने की मांग में सुधार नहीं हुआ है। इसके अलावा, हाल के दिनों में आवास की कीमतों (विशेषकर केंद्रीय क्षेत्रों में अपार्टमेंट) में तेज़ी से वृद्धि हुई है, जिससे निवेशकों और घर खरीदारों में चिंता पैदा हो रही है। इस वर्ष की पहली छमाही में, रियल एस्टेट व्यवसाय ऋण में 10% से अधिक की वृद्धि हुई, जबकि उपभोक्ता आवास ऋण ऋण में केवल 1% से अधिक की वृद्धि हुई।

Vì sao người mua nhà thận trọng, chưa dám — आवास ऋण की कमजोर मांग के कारण पूरे सिस्टम में ऋण वृद्धि धीमी हो गई है

कम ब्याज दरों और रहने तथा निवेश के लिए आवास की उच्च मांग के संदर्भ में, आने वाले समय में गृह ऋण खुदरा ऋण के विकास का मुख्य चालक बनने की उम्मीद है।

"हमारा मानना है कि आने वाले समय में जब आपूर्ति और अधिक सकारात्मक होगी, रियल एस्टेट और निर्माण ऋण में तेज़ी से वृद्धि जारी रहेगी, और ब्याज दरों और कानूनी मुद्दों को कम करने के प्रयासों के बाद, खासकर नए रियल एस्टेट कानूनों के लागू होने के बाद, परियोजनाओं में तेज़ी जारी रहेगी। साथ ही, कम ऋण ब्याज दरें रियल एस्टेट व्यवसायों के साथ-साथ घर खरीदारों की ओर से भी उधार लेने की मांग को बढ़ावा देती हैं," वीसीबीएस के विश्लेषकों ने कहा।

हालांकि, एएफए ग्रुप के सीईओ, श्री फान ले थान लॉन्ग ने वीएनएक्सप्रेस पर बताया कि वास्तविकता उम्मीद के मुताबिक नहीं है। "कई रियल एस्टेट ब्रोकर मानते हैं कि कम ब्याज दरें रियल एस्टेट में नकदी प्रवाह को बढ़ावा देंगी, लेकिन वास्तव में, बेकार नकदी रियल एस्टेट में नहीं, बल्कि बैंक बचत में वापस आ रही है। घरों की कीमतें बहुत ज़्यादा हैं, बाज़ार 'खरीदना मुश्किल, बेचना मुश्किल' वाली स्थिति में है, जिससे रियल एस्टेट लेनदेन कम हो रहे हैं और नकदी प्रवाह आकर्षित नहीं हो रहा है," श्री लॉन्ग ने कहा।

पर्सनल होम लोन आज बैंकों के लिए सबसे ज़्यादा मुनाफ़े वाले क्षेत्रों में से एक है। यही वह क्षेत्र है जो बैंकों के ऋण पोर्टफोलियो में बकाया ऋण का एक बड़ा हिस्सा रखता है। इसलिए, बैंक ऋण में जल्द सुधार की उम्मीद कर रहे हैं।

हालांकि, ईज़ी रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट एंड डेवलपमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (ईज़ी प्रॉपर्टी) के महानिदेशक श्री फाम डुक टोआन के अनुसार, वर्तमान में, कई घर खरीदार बैंकों से पैसा उधार लेने से "डरते" हैं, आंशिक रूप से इसलिए क्योंकि उन्होंने 2023 में रियल एस्टेट में फंसने के दर्द का अनुभव किया है।

लोगों को अपने "घर के मालिकाना सपने" को साकार करना मुश्किल लगता है

2021 और 2022 में होम लोन में तेज़ी से वृद्धि हुई, जिसका एक कारण कोविड-19 के दौरान बैंकों द्वारा सस्ती ऋण दरें लागू करना भी था। हालाँकि, बाद में फ्लोटिंग ब्याज दरों में तेज़ी से वृद्धि हुई, और साथ ही रियल एस्टेट बाज़ार में तरलता संकट भी आ गया, जिससे कई निवेशकों को ब्याज का बोझ कम करने के लिए अपनी संपत्ति बेचनी पड़ी और घाटा कम करना पड़ा।

वर्तमान में, हालाँकि होम लोन की ब्याज दर कम हो गई है, फिर भी घर खरीदार अभी भी प्रोत्साहन समाप्त होने के बाद फ्लोटिंग ब्याज दर को लेकर चिंतित हैं। इसके अलावा, घर की कीमत आय की तुलना में बहुत अधिक है, जिससे लोग अभी भी सतर्क हैं और घर खरीदने के लिए पैसे उधार लेने की हिम्मत नहीं कर रहे हैं।

सुश्री फुओंग (हो ची मिन्ह सिटी के डिस्ट्रिक्ट 1 स्थित एक अस्पताल में हेड नर्स) के अनुसार, घर खरीदने के लिए उनका बजट लगभग 3 अरब VND है, जिसमें से लगभग 2 अरब VND उनकी बचत के रूप में और 1 अरब VND बैंक लोन से हैं। वह डिस्ट्रिक्ट 7 के आसपास के इलाके में एक 2-बेडरूम अपार्टमेंट खरीदना चाहती हैं। एक हफ़्ते तक सर्वेक्षण करने के बाद, उन्हें कुछ अपार्टमेंट मिले जो मानदंडों पर खरे उतरते थे, लेकिन वह हिचकिचा रही थीं क्योंकि उन्हें लगा कि अपार्टमेंट की असली कीमत की तुलना में कीमत अभी भी ज़्यादा है।

वीएनएक्सप्रेस के अनुसार, इस समय खरीदारी पूरी न करने के कारण के बारे में उन्होंने कहा, "शायद आपूर्ति की मौजूदा कमी के कारण, घरों की कीमतें बढ़ गई हैं। मैं बाजार में सुधार और अधिक विविध आपूर्ति के लिए अधिक विकल्पों का इंतजार करना चाहती हूं । "

दरअसल, हाल के दिनों में, खासकर अपार्टमेंट सेगमेंट में, घरों की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं। वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के अनुसार, दूसरी तिमाही में हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट मूल्य सूचकांक 2019 की तुलना में क्रमशः 58% और 27% बढ़ा है। इस साल बिक्री के लिए उपलब्ध 80% से ज़्यादा प्रॉपर्टी की कीमतें 5 करोड़ वियतनामी डोंग प्रति वर्ग मीटर या उससे ज़्यादा हैं। उपनगरीय इलाकों में रियल एस्टेट की कीमतें 4 करोड़ से 8 करोड़ वियतनामी डोंग प्रति वर्ग मीटर के बीच हैं, जबकि मध्य में ये 1 करोड़ वियतनामी डोंग प्रति वर्ग मीटर से भी ज़्यादा हैं।

वीएआरएस के अनुसार, 2 अरब वीएनडी से कम कीमत के किफायती अपार्टमेंट खरीदने के लिए, प्रत्येक परिवार की मासिक आय कम से कम 35-40 मिलियन वीएनडी होनी चाहिए ताकि ऋण चुकाने और मासिक जीवन-यापन का खर्च सुनिश्चित हो सके। वहीं, शहरी परिवारों की वर्तमान आय केवल 10-20 मिलियन वीएनडी प्रति माह है। कम कीमतें और तरलता ऐसी बाधाएँ हैं जो रियल एस्टेट में अपेक्षित नकदी प्रवाह को रोकती हैं।

वीएआरएस के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने आगे विश्लेषण किया कि ऋण वृद्धि की प्रेरक शक्ति अचल संपत्ति, विशेष रूप से गृह ऋण की मांग पर निर्भर करती है। इसलिए, इस क्षेत्र में ऋण मांग को प्रोत्साहित करने के लिए, लोगों की आय के स्तर के अनुरूप अचल संपत्ति की कीमतों को विनियमित करने वाली नीतियाँ होनी चाहिए। इसके अलावा, व्यवसायों की लागत कम करने के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करना और अचल संपत्ति में पूंजी प्रवाह को प्रोत्साहित करने के लिए ऋण देने की शर्तों को अधिक लचीला बनाना आवश्यक है।

उधारकर्ता पक्ष की ओर से, आर्थिक विशेषज्ञ भी इस स्तर पर अचल संपत्ति खरीदने के लिए पैसा खर्च करते समय सावधानीपूर्वक गणना करने की सलाह देते हैं। व्यक्तिगत अचल संपत्ति विशेषज्ञ ले क्वोक कीन के अनुसार, घर खरीदने के लिए पैसे उधार लेते समय, सबसे पहले, उधारकर्ता के पास वेतन और स्वयं की पूँजी से कम से कम 40-50% की स्थिर आय होनी चाहिए, बाकी ऋण चुकाने की क्षमता बनाए रखने और खराब ऋण से बचने के लिए बैंक से वित्तीय सहायता पर निर्भर रहना चाहिए।

श्री कीन ने बताया कि आम तौर पर, घर खरीदारों को अपनी कुल मासिक आय का अधिकतम 40% ही आवास पर खर्च करना चाहिए, ताकि वे दैनिक जीवन की अन्य बुनियादी ज़रूरतों को पूरा कर सकें। इसलिए, उपयुक्त ऋण पैकेज चुनने के लिए बैंकों के बीच गृह ऋण की ब्याज दरों की तुलना करने के अलावा, घर खरीदारों को नकदी प्रवाह और ऋण चुकाने की क्षमता पर भी ध्यान से विचार करना चाहिए। यदि मासिक ब्याज और मूलधन का भुगतान सावधानीपूर्वक और उचित योजना के साथ नहीं किया जाता है, तो यह वित्तीय बोझ और जीवन पर भारी दबाव डाल सकता है।

तरलता कम होने पर अचल संपत्तियों का मूल्यांकन बहुत ज़्यादा होने से न केवल खरीदार व्यापार करने से बचते हैं, बल्कि उन्हें अपनी पूँजी लंबे समय तक निवेशित रखनी पड़ती है, बल्कि खरीदारों के लिए संचय करना और उच्च लाभ दर की उम्मीद करना भी मुश्किल हो जाता है। आवास की ऊँची कीमतें अचल संपत्तियों के किराये से होने वाले लाभ को भी कम करती हैं (कुल निवेश मूल्य का केवल लगभग 3%, जो बैंक ब्याज दरों से बहुत कम है)। दाऊ तू अखबार के अनुसार, यही कारण है कि पैसा अचल संपत्ति के बजाय बचत में प्रवाहित होता है।

वीपीबैंक सिक्योरिटीज़ कंपनी के विश्लेषकों का मानना है कि वियतनामी लोगों की आय के अनुपात में आवास की कीमतों में वृद्धि हुई है और यह अनुशंसित अनुपात से लगभग 4-5 गुना अधिक है। इसलिए, हालाँकि पिछले एक साल में गृह ऋण की ब्याज दरों में उल्लेखनीय कमी आई है, फिर भी आवास की कीमतें ऊँची बनी हुई हैं, जिससे कई लोगों के लिए अपने "घर के मालिकाना सपने" को साकार करना मुश्किल हो रहा है।

खान लिन्ह (टी/एच)

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स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm