भविष्य के आवास के लिए जमा राशि पर विनियमन पर मिश्रित राय

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31 अक्टूबर की सुबह, रियल एस्टेट व्यवसाय (संशोधित) पर मसौदा कानून की कुछ विषय-वस्तु पर विभिन्न मतों के साथ हॉल में चर्चा करते हुए, भविष्य में गठित आवास और निर्माण कार्यों के व्यवसाय के सिद्धांतों (अनुच्छेद 23) की विषय-वस्तु ने राष्ट्रीय असेंबली के प्रतिनिधियों का ध्यान आकर्षित किया।

आवास व्यवसाय और भविष्य की निर्माण परियोजनाओं में जमा पर टिप्पणी करते हुए, प्रतिनिधि ट्रान हांग गुयेन (बिन थुआन प्रतिनिधिमंडल) ने विकल्प 1 और स्वीकृति और स्पष्टीकरण रिपोर्ट में बताए गए तर्कों के साथ सहमति व्यक्त की।

तदनुसार, यह विकल्प उन ग्राहकों के लिए कम जोखिम भरा है, जो रियल एस्टेट लेनदेन में कमजोर पक्ष होते हैं, क्योंकि जमा केवल तभी किया जाता है जब रियल एस्टेट व्यवसाय के लिए योग्य हो और दोनों पक्षों ने आधिकारिक तौर पर अनुबंध पर हस्ताक्षर किए हों, जिससे विवादों की घटना सीमित हो जाती है।

प्रतिनिधियों ने पाया कि परियोजना के मूल डिजाइन का राज्य एजेंसी द्वारा मूल्यांकन किए जाने तथा निवेशक के पास विकल्प दो में दर्शाए गए भूमि उपयोग अधिकारों से संबंधित दस्तावेजों में से एक होने से लेकर जमा राशि प्राप्त करने में लगने वाला समय, जमा राशि प्राप्त करने से लेकर परियोजना के वास्तविक क्रियान्वयन तक बहुत लंबा समय ले लेगा, जिससे ग्राहकों के लिए अधिक जोखिम उत्पन्न होगा।

रियल एस्टेट - भविष्य के आवास के लिए जमा राशि पर विनियमन पर मिश्रित राय — प्रतिनिधि ट्रान होंग गुयेन, बिन्ह थुआन प्रतिनिधिमंडल।

इस बीच, रियल एस्टेट बाजार में हाल ही में कई जटिल घटनाक्रम हुए हैं, रियल एस्टेट परियोजनाओं के निवेशक अभी भी मनमाने ढंग से पूंजी जुटाने के लिए जमा और पूंजी योगदान अनुबंधों का लाभ उठा रहे हैं, जिससे असुरक्षा और अव्यवस्था पैदा हो रही है।

प्रतिनिधि गुयेन ने टिप्पणी की, "वास्तव में, कई परियोजनाओं को जमा राशि प्राप्त होने के बाद 5 वर्षों, यहाँ तक कि 10 वर्षों तक भी क्रियान्वित नहीं किया गया है। इसलिए, ऐसी स्थिति को रोकने के लिए कड़े नियम बनाने की आवश्यकता है..."।

मसौदा कानून के अनुच्छेद 23 के खंड 5 के प्रावधानों के संबंध में, प्रतिनिधि गुयेन दाई थांग ( हंग येन प्रतिनिधिमंडल) ने विकल्प 2 चुना।

प्रतिनिधि के अनुसार, यह एक ऐसी योजना है जो स्पष्ट रूप से निर्धारित करती है कि किन मामलों में निवेशक को ग्राहक के साथ समझौते के अनुसार जमा राशि एकत्र करने की अनुमति है, जमा समझौते की सामग्री को स्पष्ट रूप से निर्धारित करती है, जमा राशि को प्रचार, पारदर्शिता सुनिश्चित करने, संगठनों और व्यक्तियों के अधिकारों और वैध हितों की रक्षा करने के लिए, जिन्होंने घरों और निर्माण कार्यों को खरीदने, किराए पर लेने या खरीदने के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर किए हैं, और पूंजी जुटाने के चैनल के रूप में जमा प्राप्त करने से रियल एस्टेट व्यवसाय उद्यमों को सीमित किया है।

श्री थांग ने अनुरोध किया कि मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी भविष्य में बनने वाले आवास और निर्माण कार्यों की शर्तों पर स्पष्ट रूप से विचार करके निर्णय ले।

साथ ही, प्रतिनिधियों ने निवेशकों को उन निर्माण परियोजनाओं के लिए भविष्य के आवास बेचने की अनुमति देने का प्रस्ताव रखा, जो निर्धारित समय पर पूरी हो चुकी प्रमुख और आवश्यक बुनियादी ढाँचा परियोजनाओं के डिज़ाइन के अनुमोदन की शर्तों को पूरा करती हैं। साथ ही, "परियोजना की प्रगति के अनुरूप पूरा करने की आवश्यकता" की विषयवस्तु को स्पष्ट किया जाए।

रियल एस्टेट - भविष्य के आवास के लिए जमा राशि पर विनियमन पर मिश्रित राय (चित्र 2)। — प्रतिनिधि गुयेन दाई थांग, हंग येन प्रतिनिधिमंडल।

राय देने में भाग लेते हुए, प्रतिनिधि गुयेन थी वियत नगा ( हाई डुओंग प्रतिनिधिमंडल) ने कहा कि, अनुच्छेद 23 के लिए, योजना के अनुसार यह निर्धारित करना आवश्यक है कि रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को ग्राहकों के साथ समझौते के अनुसार केवल जमा राशि एकत्र करने की अनुमति दी जाए, जब परियोजना का एक बुनियादी डिजाइन हो और एक राज्य एजेंसी द्वारा उसका मूल्यांकन किया गया हो, और निवेशक के पास भूमि उपयोग अधिकारों पर दस्तावेजों में से एक हो।

प्रतिनिधि के अनुसार, ऐसे नियम व्यवसायों और निवेशकों के लिए और अधिक विकास के लिए परिस्थितियाँ तैयार करेंगे, खासकर उन रियल एस्टेट व्यवसायों के संदर्भ में जो कई कठिनाइयों का सामना कर रहे हैं। परियोजना निवेश के लिए बड़ी मात्रा में पूँजी की आवश्यकता होती है, इसलिए निवेशकों को समय से पहले जमा राशि जमा करने की अनुमति देने से निवेशकों को पुनर्निवेश के लिए अधिक पूँजी प्राप्त करने में मदद मिलेगी, जिससे अवसरों में वृद्धि होगी और संभावित ग्राहकों को आकर्षित करने में मदद मिलेगी।

सुश्री नगा ने कहा, "हालांकि यह विनियमन ग्राहकों के लिए अधिक जोखिम पैदा कर सकता है, लेकिन प्रतिनिधि ने इस बात पर ज़ोर दिया कि प्रबंधन को कड़ा करके और सक्षम राज्य प्रबंधन एजेंसियों की ज़िम्मेदारी बढ़ाकर इस पर काबू पाया जाना चाहिए। विशेष रूप से, निवेशकों की समीक्षा और चयन के प्रारंभिक चरण से ही, ताकि परियोजना को लागू करने के लिए निवेशकों की क्षमता और योग्यता सुनिश्चित की जा सके।"

सुश्री नगा के अनुसार, विकल्प 1 की तरह जोखिमों को सीमित करने से रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को केवल तब जमा राशि एकत्र करने की अनुमति मिलती है जब मकान और निर्माण कार्य व्यवसाय में लगाए जाने के योग्य होते हैं, इससे व्यवसाय के अवसर सीमित हो जाएंगे, जो व्यवसायों के विकास के लिए प्रोत्साहन और तंत्र बनाने के खिलाफ होगा।

आवास व्यवसाय और भविष्य के निर्माण कार्यों (अनुच्छेद 23) के सिद्धांतों के संबंध में रियल एस्टेट व्यवसाय (संशोधित) पर मसौदा कानून के स्पष्टीकरण, स्वीकृति और संशोधन पर रिपोर्ट में, राष्ट्रीय असेंबली की स्थायी समिति ने 2 विकल्प प्रस्तावित किए:

विकल्प 1: "रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को ग्राहकों से जमा राशि एकत्र करने की अनुमति केवल तभी दी जाती है जब मकान और निर्माण कार्य व्यवसाय में लगाने के लिए सभी शर्तों को पूरा करते हों और इस कानून के प्रावधानों के अनुसार लेनदेन किया गया हो।"

विकल्प 2: "रियल एस्टेट परियोजना निवेशक ग्राहकों के साथ समझौतों के अनुसार केवल तभी जमा राशि एकत्र कर सकते हैं जब परियोजना का मूल डिज़ाइन किसी राज्य एजेंसी द्वारा मूल्यांकित हो और निवेशक के पास इस कानून के खंड 2, अनुच्छेद 24 में निर्दिष्ट भूमि उपयोग अधिकारों पर दस्तावेजों में से एक हो। जमा समझौते में घर या निर्माण कार्य की बिक्री मूल्य या पट्टा-खरीद मूल्य स्पष्ट रूप से लिखा होना चाहिए। अधिकतम जमा राशि सरकार द्वारा निर्धारित की जाती है, लेकिन घर या निर्माण कार्य की बिक्री मूल्य या पट्टा-खरीद मूल्य के 10% से अधिक नहीं होनी चाहिए, जिससे प्रत्येक अवधि और प्रत्येक प्रकार की अचल संपत्ति में सामाजिक-आर्थिक विकास की शर्तों का अनुपालन सुनिश्चित हो सके । "

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स्रोत