A tőzsdei ingatlanügyletekre vonatkozó kötelező szabályozások megszüntetése

A 25. ülésszak programjának folytatásaként augusztus 24-én délután az Országgyűlés épületében az Országgyűlés Állandó Bizottsága véleményt nyilvánított az ingatlanüzleti törvény (módosított) tervezetének magyarázatáról, elfogadásáról és felülvizsgálatáról.

A megbeszélésen Vu Hong Thanh, a Gazdasági Bizottság elnöke beszámolt róla: „A Nemzetgyűlés képviselőinek véleményére válaszul a módosított ingatlanügyletekről szóló törvénytervezetet felülvizsgálták a szabályozási kör tekintetében a módosított földtörvény, a módosított lakástörvény és a kapcsolódó törvények vonatkozásában. A törvénytervezet biztosítja, hogy ne legyenek átfedések vagy ütközések a szabályozási kör tekintetében, miközben biztosítja a jogrendszer következetességét és szinkronizációját, és a felülvizsgálat célja a szabályozási kör egyértelmű meghatározása, beleértve az ingatlanüzletet, az ingatlanüzletet folytató szervezetek és magánszemélyek jogait és kötelezettségeit, az ingatlanpiac szabályozását és az ingatlanüzlet állami irányítását.”

Vu Hong Thanh, a Gazdasági Bizottság elnöke elmondta, hogy a törvénytervezet rendelkezéseket tartalmaz azokra az esetekre vonatkozóan, amikor az Ingatlanügyletekről szóló törvényt nem alkalmazzák, biztosítva a törvénytervezet hatályának való megfelelést. Az „ingatlanüzletág” fogalmát illetően a törvénytervezet a következő irányban módosította az ingatlanüzletág fogalmát: Pontosította az ingatlanüzletág típusait; kiegészítette az ingatlanprojekt-átadás és az ingatlanszolgáltatási üzletág megvalósítására vonatkozó tartalommal; a „profitszerzés céljából” kifejezést megtartotta, hogy összhangban legyen a vállalkozási törvényben meghatározott üzleti fogalommal.

Vu Hong Thanh, a Nemzetgyűlés Gazdasági Bizottságának elnöke ismerteti a jelentést. Fotó: Doan Tan/VNA

Vu Hong Thanh, a Gazdasági Bizottság elnöke elmondta, hogy számos vélemény azt javasolta, hogy ne tegyék kötelezővé, hanem csak az ingatlanpiaci kereskedéseken keresztül bonyolított ingatlanügyleteket ösztönözzék. Egyes vélemények egyetértettek az ingatlanpiaci kereskedéseken keresztül lebonyolított ingatlanügyletek típusainak szabályozásában.

A Gazdasági Bizottság Állandó Bizottsága megállapította, hogy a 2014. évi ingatlanügyletekről szóló törvény gyakorlati végrehajtásának összefoglalása azt mutatja, hogy a jelenlegi ingatlanpiaci kereskedési platformok nem biztosítják az átláthatóságot és a tranzakciók jogi biztonságát, mivel az ingatlanpiaci kereskedési platform kedvezményezett a tranzakciós kapcsolatban. Az ingatlanpiaci kereskedési platformokon keresztül történő tranzakciók kötelezővé tétele nincs összhangban a jelenlegi jogrendszerrel, akadályozza a vállalkozás szabadságához való jogot, magában hordozza a jogszabályi rendelkezések kihasználásának potenciális kockázatát a piac monopolizálása és megzavarása érdekében, és nem biztosítja az egészséges, biztonságos és fenntartható ingatlanpiac kialakításának feladatának végrehajtását.

A Nemzetgyűlési képviselők véleményére reagálva a törvénytervezetet a következő irányban módosították: A törvénytervezet VII. fejezetéből eltörölték az ingatlanügyletekre vonatkozó kötelező rendelkezést, hogy kedvező feltételeket teremtsenek a befektetők és az ügyfelek számára az ügyleti mód szabad megválasztásához; kiegészítették az ingatlanbefektetésekkel és üzleti tevékenységgel kapcsolatos állami politikáról szóló törvénytervezet 8. cikkének 7. pontját a következőképpen: „Az állam ösztönzi a szervezeteket és magánszemélyeket, hogy ingatlanügyleteket, építményeket és földhasználati jogokat ingatlanügyleteken keresztül bonyolítsanak le, amelyek adásvételt, átruházást, bérbeadást, lízinget nyújtanak be.”

A törvénytervezet két lehetőséget javasol a lakásépítési és jövőbeli építési projektekbe történő befizetésekre.

1. lehetőség: Rendelet: „Az ingatlanprojektek befektetői csak akkor vehetnek fel foglalót az ügyfelekkel kötött megállapodás szerint, ha a projekt rendelkezik állami szerv által értékelt alaprajzzal, és a befektető rendelkezik a földhasználati jogokra vonatkozó dokumentumok egyikével. A foglalószerződésnek egyértelműen tartalmaznia kell a ház eladási árát, lízingárát és az építési munkákat, és a foglaló összege nem haladhatja meg a ház eladási árának, lízingárának és az építési munkáknak a 10%-át”.

2. lehetőség: Rendelet: „Az ingatlanprojektek befektetői csak akkor szedhetnek be előleget az ügyfelektől, ha a házak és az építmények megfeleltek az üzembe helyezéshez szükséges összes feltételnek, és az ügyleteket e törvény rendelkezéseivel összhangban bonyolították le”.

A Gazdasági Bizottság Állandó Bizottsága az 1. lehetőséget választotta, mivel amikor az alaptervet egy erre szakosodott építési ügynökség értékeli, a projekt jogszerűsége kellően egyértelmű lesz a vevő számára. A vállalkozások proaktívabbak az üzleti terveikben, és az alapterv után készítik el a kiviteli tervet.

A Gazdasági Bizottság Állandó Bizottsága szerint is a betét elfogadási arányát ésszerű szinten kell szabályozni annak biztosítása érdekében, hogy a betét célja ne az legyen, hogy az ingatlanpiaci vállalkozások tőkemobilizációs csatornaként fogadjanak betéteket.

Ha a betéti kamatláb túl magas, az nem fogja kizárni az alkalmatlan ingatlanpiaci vállalkozásokat a piaci részvételből, növelve a tőkekisajátítás, a csalás és az ügyfelek (emberek) vagyonának kisajátításának kockázatát. Ha a betéti kamatláb túl alacsony, az nem lesz hatékony a részt vevő felek felelősségének kötelezettségvállalásában, és az érintett felek hajlamosak lehetnek megszegni a kötelezettségvállalást, és elfogadni a betét elvesztését.

Ezért a törvénytervezet előírja, hogy a foglaló maximális kamata az eladási ár vagy a részletvásárlási ár 10%-a. Ezenkívül a törvénytervezet kiegészíti azt a rendelkezést, hogy a feleknek egyértelműen meg kell határozniuk az eladási árat vagy a részletvásárlási árat a foglalószerződésben, elősegítve a felelősségvállalást és a szerződéskötés biztosítását.

A Gazdasági Bizottság Állandó Bizottsága szerint a 2. lehetőség esetében a foglaló beszedésének engedélyezése, amikor „a ház vagy az építési munka megfelelt az üzembe helyezéshez szükséges összes feltételnek, és a tranzakciókat e törvény rendelkezéseivel összhangban végezte”, már nem foglalóként, hanem lényegében a haladás szerinti szerződéses fizetéssé válik.

Korábban, az ötödik ülésszakon az Országgyűlés megvitatta és véleményezte az ingatlanüzletágról szóló (módosított) törvénytervezetet. Az Országgyűlés képviselőinek véleménye alapján a Gazdasági Bizottság Állandó Bizottsága elnökölt, és egyeztetett a törvénytervezet szerkesztőségével ( Építési Minisztérium ), valamint az illetékes szervekkel és szervezetekkel a tervezet tanulmányozásáról, feldolgozásáról és magyarázatáról. Ezzel egyidejűleg szemináriumokat szerveztek a törvénytervezet által érintett szakértőkkel, vezetőkkel és szereplőkkel folytatott konzultáció céljából, hogy további elméleti és gyakorlati alapot kapjanak a törvénytervezet véglegesítéséhez.

A törvénytervezet az elfogadást és az átdolgozást követően 10 fejezetet és 84 cikket tartalmaz, 9 cikket eltávolítva és 1 cikkel kiegészítve az Országgyűlés ötödik ülésszakán benyújtott tervezethez képest.

A VNA/Tin Tuc újság szerint

Forrás