A megfizethető lakások potenciális szegmenst jelentenek a befektetőkre várva.

Hatalmas kereslet a valós igényekből

A Savills szerint a 2019 és 2023 közötti időszakban Hanoiban az ingatlanárak átlagosan évi 6%-kal, Ho Si Minh-városban pedig évi 3%-kal emelkedtek, miközben a személyi jövedelem mindössze 4, illetve 3%-kal nőtt. Ez a növekvő különbség sok ember számára minden eddiginél nehezebbé teszi a lakásvásárlást. Emellett a jogi akadályok, a fejlesztők problémái és a lakhatási támogatási politikák kiadásának késedelme is tovább bonyolította a helyzetet.

Egy fenntartható ingatlanpiac gyakran sokszínű szegmenssel rendelkezik, különösen a B és C osztályú termékekkel. Azonban mind Hanoiban, mind Ho Si Minh-városban komoly hiányosságok mutatkoznak az ilyen típusú lakások kínálatában. Az évi mintegy 50 000 lakás iránti keresletet, amely főként a közepes jövedelműek és a fiatal háztartások részéről jelentkezik, nem sikerült teljes mértékben kielégíteni.

A lakáspiaci aktivitás Ho Si Minh-városban (Fotó: Savills)

Giang Huynh, a Savills kutatási és S22M igazgatója szerint mind Ho Si Minh-város, mind a szomszédos tartományok, mint például Binh Duong, Dong Nai és Long An, lakáshiánnyal küzdenek. A közeljövőben Ho Si Minh-városban a luxusprojektek számának növekedése várható, miközben a megfizethető lakások kínálata korlátozott.

Ezzel szemben Hanoi a B osztályú projektek fejlesztésére fog összpontosítani. Ez az egyensúlyhiány számos tényezőnek tudható be, beleértve a jövedelemnövekedést, a korlátozott földalapot és a magas földárakat, valamint az új fejlesztési projektek engedélyezésének bonyolult adminisztratív eljárásait.

Mivel az infrastruktúrába történő állami beruházások a GDP mintegy 6%-át teszik ki, a kormány számos nagyszabású projektet valósít meg, például utak, hidak, repülőterek és kikötők építését. Giang asszony ugyanakkor elmondta, hogy a felülvizsgált földtörvény kedvezőbb feltételeket teremtett e projektek megvalósításához.

E projektek fő célja a tartományok és városok közötti közlekedési összeköttetések javítása, a földrajzi távolságok és az utazási idők lerövidítése, különösen a városi központok és az elővárosi területek között. Ez elősegíti a társadalmi-gazdasági fejlődést és vonzza a beruházásokat.

„A tömegközlekedés-orientált fejlesztési (TOD) modell, jellemzően a metrórendszer, hatékonynak bizonyult a közlekedési problémák megoldásában és a lakhatás biztosításában. A metróvonalak körüli területek fejlesztésére összpontosítva növekszik az építési sűrűség, kedvező feltételeket teremtve az utazáshoz és a területek közötti kapcsolatokhoz. Ugyanakkor a metróvonalak mentén található földalapok kiaknázása is segít csökkenteni a beruházási költségeket, ezáltal megfizethetőbb lakhatási lehetőségeket teremtve az emberek számára” – tette hozzá a Savills szakértője.

A TOD modell támogatja a megfizethető lakhatás fejlesztését

A földalapokra és a városi költségekre nehezedő nyomás csökkentése érdekében Hanoi és Ho Si Minh-város a városi területek szomszédos tartományokba, például Binh Duongba és Bac Ninhbe való kiterjesztését célozza – mondta Giang Huynh szakértő. A közlekedési infrastruktúrába történő jelentős beruházások elősegítették ezt a folyamatot, vonzóbbá téve a külvárosi területeket a befektetők és a lakosok számára.

Politikai nyomás

A Savills szakértői úgy vélik, hogy az olyan új törvények kihirdetése, mint a 2024-es földtörvény, a 2023-as ingatlan-üzleti törvény és a 2023-as lakásügyi törvény, várhatóan pozitív változásokat hoznak majd az ingatlanpiacon. Ezek az új jogszabályok ígéretet tesznek a földhasználat hatékonyságának javítására, az adminisztratív eljárások egyszerűsítésére és a befektetők számára kedvezőbb feltételek megteremtésére a piaci részvételhez.

„Különösen a 2023-as lakásügyi törvény egyszerűsítette a házak adásvételének folyamatát, és egyúttal egyértelmű szabályozást vezetett be a külföldiek lakástulajdonára vonatkozóan. Ennek megfelelően a külföldiek egy épületben az összes lakás legfeljebb 30%-át, egy lakóparkban pedig legfeljebb 250 házat birtokolhatnak. A tulajdonjog időtartama 50 év, és meghosszabbítható. Vietnami állampolgárral kötött házasság esetén azonban a külföldiek véglegesen birtokolhatnak házat” – idézte Giang asszony.

A lakáshiány kezelése és a telekspekuláció megakadályozása érdekében a 2023-as ingatlanügyi törvény 2025. január 31-től betiltotta a földterületek felosztását a nagyobb városokban. Ugyanakkor a 2023-as lakásügyi törvény fontos kiigazításokat is tartalmaz, amelyek a nagyobb városok lakásépítésére összpontosítanak.

Ezenkívül eltörölték azt a kötelező szabályozást, amely előírta a földterület 20%-ának kereskedelmi projektek számára történő fenntartását, lehetőséget nyitva a befektetők számára, hogy ezt a területet szociális lakások építésére alakítsák át. A szociális lakásokba befektetők számos vonzó ösztönzőt élvezhetnek, mint például az ingyenes földhasználat, a földjáradék-mentesség és a kedvezményes kamatozású hitelekhez való hozzáférés lehetősége.

A szociális lakások a befektetők számára is termékeny földterületek.

Savills azt is kijelentette, hogy a megfelelő lakhatás és az emberek megfizethetőségének problémájának megoldásához átfogó megoldásra van szükségünk, amely ötvözi mind az állami, mind a magánszektor erősségeit. Egyetlen párt sem tudja egyedül megoldani ezt a nehéz problémát.

A korlátozott állami költségvetés és a magas kamatlábak közepette a szociális lakásépítési projektek finanszírozása számos nehézséggel néz szembe. Ugyanakkor a magánszektor is inflációs nyomással szembesül a ráfordítási költségek tekintetében. Ezért sürgős a két fél közötti hatékony együttműködés.

A globális szén-dioxid-kibocsátáscsökkentési célok szintén sürgetővé teszik a kérdést. A megfizethető lakhatást biztosító szolgáltatók a meglévő ingatlanok felújításával vagy a nem megfelelő ingatlanok, például üres irodák vagy bevásárlóközpontok átalakításával segíthetik e célok elérését, kedvező szabályozások és tervezés támogatásával. Ezenkívül a nagyobb népsűrűség és a hatékony tervezés kulcsszerepet játszik a megfizethető lakhatás biztosításában.

A városvezetésnek erős ösztönzőket kell biztosítania a földtulajdonosok számára, hogy együttműködjenek új, fenntartható lakóövezetek létrehozásában. A földterületek maximális kihasználásával, közös létesítményekkel és zöldterületekkel kombinálva részben megoldhatjuk az egyre sürgetőbb lakhatási problémát. A kormány és a befektetők közötti szoros együttműködés kulcsfontosságú lesz ezen elképzelések megvalósításához.

Forrás: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html