A vállalkozások és szövetségek visszajelzései alapján a Vietnami Kereskedelmi és Iparkamara (VCCI) válaszolt a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium 5080/BTNMT-QHPTTNĐ számú hivatalos levelére, amely a földárakról szóló, 2014. május 15-i 44/2014/ND-CP számú kormányrendelet módosításáról és kiegészítéséről szóló rendelettervezetre, valamint a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Miniszter 2014. június 30-i 36/2014/TT-BTNMT számú körlevelének számos cikkét módosító és kiegészítő körlevéltervezetre (a továbbiakban: Tervezet) vonatkozó észrevételek benyújtására vonatkozik. A körlevél részletezi a földértékelés módszerét, a földár-táblázatok elkészítését és kiigazítását, a konkrét földértékelést és a földár-meghatározással kapcsolatos tanácsadást.
Földértékelési módszerek
A jelenlegi szabályozáshoz képest a Rendelettervezet és a Körlevéltervezet módosította a földértékelési módszereket, így csak három módszer maradt: az összehasonlító módszer, a jövedelemmódszer és a földár-korrekciós együttható módszere. Ez azt jelenti, hogy a többletmódszer és a levonási módszer a továbbiakban nem kerül alkalmazásra a földértékelés során.
Egyes vállalkozások azzal érvelnek, hogy a többletmódszer eltávolítása a földértékelési módszerekből több szempontból is gondos mérlegelést igényel.
Először is, nehézségeket okoz a földértékelési folyamatban.
Jelenleg a vállalkozások visszajelzései szerint, ha a többletmódszert elhagyják, a földértékelés számos esetében a megmaradt módszerek bizonyos korlátozásokkal szembesülnek. Például a többletmódszer a földárakat a potenciális jövőbeli fejlesztési célok alapján határozza meg, nem pedig a jelenlegi felhasználások alapján, mint az összehasonlító módszer vagy a jövedelemmódszer.
Az ilyen típusú, fejlesztési potenciállal rendelkező földterületek jellemzően nem rendelkeznek összehasonlítható vagy hasonló, a piacon sikeresen értékesített ingatlanokkal, ami megnehezíti az összehasonlító módszer alkalmazását (feltéve, hogy legalább 3 összehasonlítható földterület van, amelyeket a piacon átruháztak vagy földhasználati jogok árverésén nyertek el).
Az összehasonlító módszernek vannak korlátai az összehasonlítható adatok tekintetében, mivel a tranzakciós információkat gyakran nehéz összeegyeztetni az értékelt ingatlannal; sok egyértelmű és pontos tranzakciós információt igényel, miközben a valóságban sok esetben a papíron szereplő tranzakciós ár és a tényleges tranzakciós ár eltér.
A földár-korrekciós együttható módszerét úgy alkalmazzák, hogy a földár-táblázatban szereplő földárat megszorozzák a földár-korrekciós együtthatóval. A földár-korrekciós együtthatót a Tartományi Népi Bizottság adja ki a földár-táblázatban szereplő földárak elemzése és összehasonlítása alapján az uralkodó piaci árakkal. Ezért a korrekciós együttható meghatározása is összehasonlító adatokra támaszkodik, így ugyanazokkal a korlátokkal szembesül a bemeneti információk és adatok tekintetében, mint az összehasonlító módszer.
Jelenleg hazánk földadatbázisa nem tükrözi pontosan a piaci valóságot. Ezért a Tervezetben szereplőhöz hasonlóan csak három értékelési módszer alkalmazása a fent említett hiányosságok miatt nehézségeket okozhat a megvalósításban.
Másrészt a reziduális módszer azon az elméleti alapon nyugszik, hogy egy eszköz jelenértéke a hipotetikus fejlesztés becsléséből kapott maradványérték, levonva az adott fejlesztés létrehozásához felmerült összes költséget. Ennek a módszernek a lényege, hogy a föld értékét fordított sorrendben számítják ki, a jövőben kifejlesztett, befejezett termékek értékesítéséből származó bevétellel kezdve, és levonva az ezen termékek létrehozásához szükséges fejlesztési költségeket. A fejlesztési potenciállal rendelkező földterületeket ezzel a módszerrel értékelik, amire más értékelési módszerek nem alkalmasak.
Másodszor, az ingatlanértékelésre vonatkozó szabályozások következetessége.
A reziduális módszer egy ingatlanértékelési módszer, amelyet professzionális értékbecslő szervezetek alkalmaznak, és az egyik olyan értékelési módszernek számít, amelyet a fejlesztési potenciállal rendelkező ingatlanok (beépítetlen üres földterület vagy olyan meglévő építményekkel rendelkező földterület, amelyek felújíthatók vagy lebonthatók új építmények építése céljából az optimális és hatékony hasznosítás érdekében) értékelésekor használnak. A reziduális módszert a 145/2016/TT-BTC körlevéllel kiadott 11. számú vietnami értékelési szabvány írja elő.
A tervezetnek a földértékelésben alkalmazott többletmódszerének eltávolítása következetlenségekhez vezetett az ingatlanértékelési szabályozásokban a vonatkozó jogi dokumentumokban.
Harmadszor, az államigazgatás céljai.
Az egyik oka annak, hogy a földértékelési módszerek közül kivonták a többletmódszert, az, hogy "ez egy ingatlanértékelési módszer, amelyet a vezetők használnak befektetési döntések meghozatalához (ideális esetben a földárakat előzetesen meg kell határozni), és nem alkalmas az állami földgazdálkodást szolgáló földértékelés feladatára".
Ha ezt a módszert kizárólag a befektetési hatékonyság kiszámítására vesszük figyelembe, az azt jelenti, hogy a föld értékét a legjobb és leghatékonyabb hasznosítás elérése érdekében számították ki, és ez a földár összhangban van a piaci elvekkel. Így az állam ezt az értékelési módszert használja a fejlesztési potenciállal rendelkező földtípusok azonosítására, a piaci árakkal összhangban lévő földárak meghatározására, ezáltal meghatározva azokat a pénzügyi kötelezettségeket, amelyeket a befektetőknek teljesíteniük kell az állammal szemben.
„A fenti elemzés alapján a vállalkozások azt javasolják, hogy a Szerkesztőbizottság fontolja meg, hogy ne távolítsa el a többletmódszert a földértékelési módszerekből” – nyilatkozta a VCCI.
Az uralkodó piaci földárak meghatározása
A Tervezet 1. cikkének 1. záradéka szerint „a földterület mindenkori piaci ára az az ár, amely leggyakrabban a piacon már lebonyolított tranzakciókban, vagy egy adott területen és egy meghatározott időszakban azonos rendeltetésű telkek földhasználati jogaira vonatkozó árveréseken jelenik meg.”
A „leggyakrabban előforduló ártartomány” meghatározásához az ingatlanértékelőknek egy adott időszak összes piaci tranzakciós árát össze kell gyűjteniük. Ez a folyamat csak úgy végezhető el, hogy a kormányzati szervektől származó információkat releváns adatforrásokkal, például az ingatlan-nyilvántartási hivataloktól és az adóhatóságoktól gyűjtik össze.
A visszajelzések szerint a tanácsadó szervezetek (kivéve a kijelölt funkcióikat és feladataikat ellátó közszolgálati egységeket) nehezen fognak tudni teljes mértékben hozzáférni ezekhez az információkhoz.
A tanácsadó szervezetek működésének megkönnyítése érdekében a VCCI azt javasolja, hogy a Szerkesztőbizottság egészítse ki a szöveget egy olyan rendelkezéssel, amely lehetővé teszi ezeknek a szervezeteknek a fent említett információforrásokhoz való hozzáférést.
Földértékelési módszerek alkalmazása
A Tervezetben szereplő szabályozások, valamint a 44/2014/ND-CP rendelet nem határozzák meg egyértelműen a földértékelés módszerét a következő esetekben: „Nem mezőgazdasági földterületek vagy lakóterületként kijelölt területek, amelyekről három földterület esetében hiányoznak a minimálisan szükséges információk.” A szabályozás szerint ez az eset nem felel meg az 5. cikk (módosított) 1. pontjában foglalt összehasonlító módszer alkalmazásának, és nem felel meg az 5c. cikk 8. pontjának rendelkezéseinek sem, ha három azonos földhasználati rendeltetésű földterület esetében nincs elegendő információ, mivel nem nem mezőgazdasági földterületről van szó.
Az „a földárlista szerint 200 milliárd VND-t meghaladó értékű, a teljes bérleti időszakra egyszeri díjjal járó földbérlet kategóriájába tartozó földparcellák vagy területek” esete nem tartozik azok közé az esetek közé, amikor az összehasonlító módszert és a földár-kiigazítási együttható módszerét alkalmazzák az 5. cikk (módosított) értelmében.
Információk a földértékelési módszerek alkalmazásához.
A rendelettervezet 5b. cikkelye szerint az összehasonlító módszer és a földár-korrekciós együttható módszer alkalmazásához a földárakra vonatkozó információk olyan forrásokból származnak, mint például: a földhivataloknál, az adóhatóságoknál és a községi szintű népi bizottságoknál már a piacon átvett földárak; valamint a földhasználati jogok árverését lebonyolító szervezeteknél a földhasználati jogokra vonatkozó nyertes ajánlati árak.
Az eddig összegyűjtött információk elégtelennek tűnnek a földárak pontos meghatározásához. Jelenleg az ingatlanpiaci tranzakciókat kettős árképzési rendszer jellemzi; a földhasználati jogok átruházási szerződéseiben rögzített árak (az ingatlan-nyilvántartási hivataloktól és az adóhatóságoktól származó információk) nem feltétlenül tükrözik a tényleges tranzakciós árakat.
Ezért az információk nagyobb pontosságának biztosítása érdekében a VCCI azt javasolja, hogy a Szerkesztőbizottság bővítse ki az információforrásokat, hogy azok tartalmazzák az ingatlantőzsdék tranzakciós árait; valamint az értékbecslők által felmérések és vizsgálatok révén gyűjtött árakat.
Kedd Minh
[hirdetés_2]
Forrás
Hozzászólás (0)