Fontolja meg a többletmódszer elhagyását a földértékelésben

A vállalkozások és szövetségek véleménye alapján a Vietnami Kereskedelmi és Iparkamara (VCCI) írásban válaszolt a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium 5080/BTNMT-QHPTTND számú hivatalos közleményére a földárakat szabályozó, 2014. május 15-i 44/2014/ND-CP számú kormányrendelet módosításáról és kiegészítéséről szóló rendelettervezet, valamint a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Miniszter 2014. június 30-i 36/2014/TT-BTNMT számú körlevelének számos cikkét módosító és kiegészítő körlevéltervezet (a továbbiakban: Tervezet) észrevételeire vonatkozóan. A tervezet részletezi a földértékelési módszereket, a földárlisták kidolgozását és módosítását, a konkrét földértékelést és a földértékeléssel kapcsolatos tanácsadást.

Földértékelési módszer

A jelenlegi szabályozáshoz képest a Rendelettervezet és a Körlevéltervezet módosította a földértékelési módszereket, ennek megfelelően a földértékelés során csak három módszer létezik: az összehasonlító módszer, a jövedelemmódszer és a földár-korrekciós együttható módszere. Ez azt jelenti, hogy a földértékelés során a többletmódszer és a levonási módszer a továbbiakban nem kerül alkalmazásra.

Néhány vállalkozás úgy véli, hogy valamikor meg kellene fontolni a többletmódszer eltávolítását a földértékelési módszerekből.

Először is, nehézségeket okoz a földértékelés folyamatában.

Jelenleg a vállalkozások véleménye szerint, ha a többletmódszert elhagyják, a földértékelés számos esetében a megmaradt módszerek bizonyos korlátozásokkal szembesülnek, például a többletmódszer a földár meghatározásának egy olyan módszere, amely a jövőbeni fejlesztési potenciállal rendelkező használati cél alapján határozza meg a föld árát, nem pedig a jelenlegi használati cél alapján, mint az összehasonlító módszer és a jövedelemmódszer.

Az ilyen típusú, fejlesztési potenciállal rendelkező földterületekhez általában nem tartozik hasonló vagy összehasonlítható eszköz, amelyet sikeresen értékesítettek volna a piacon az összehasonlítási módszer alkalmazása érdekében (azzal a feltétellel, hogy legalább 3 hasonló földterület van, amelyet a piacon értékesítettek vagy megnyertek a földhasználati jogok árverésén).

Az összehasonlító módszernek korlátai vannak az összehasonlítható adatok tekintetében, mivel a tranzakciós információkat gyakran nehéz összeegyeztetni az értékelendő ingatlannal; sok egyértelmű és pontos tranzakciós információra van szükség, miközben a valóságban sok esetben a papíron szereplő tranzakciós ár és a tényleges tranzakciós ár eltér.

A földár-korrekciós együttható módszerét úgy alkalmazzák, hogy a földár-táblázatban szereplő földárat megszorozzák a földár-korrekciós együtthatóval. A földár-korrekciós együtthatót a Tartományi Népi Bizottság adja ki a földár-táblázatban szereplő földár elemzésével és a piaci általános földárral való összehasonlításával. Így a korrekciós együttható meghatározása is összehasonlító adatokon alapul, így az összehasonlító módszerhez hasonlóan hiányosságokkal küzd az információk és a bemeneti adatok tekintetében.

Jelenleg hazánk földadatbázisa nem tükrözi hűen a piaci valóságot. Ezért a Tervezetben szereplőhöz hasonlóan csak 3 értékelési módszer alkalmazása a fenti hiányosságok miatt nehézségeket okozhat a végrehajtási folyamatban.

Másrészt a reziduális módszer azon az elméleti alapon nyugszik, hogy az ingatlan jelenértéke a feltételezett fejlesztés becsléséből kapott maradványérték, levonva a fejlesztés létrehozásához felmerült összes költséget. Ennek a módszernek a lényege, hogy a telek árát visszafelé számítják ki, azaz a befejezett fejlesztési termékek jövőbeni értékesítési összegéből kiindulva, levonva a termék létrehozásához szükséges fejlesztési költségeket. A fejlesztési potenciállal rendelkező telkeket ezzel a módszerrel értékelik, amelyre más értékelési módszerek nem alkalmazhatók.

Másodszor, az ingatlanértékelésre vonatkozó szabályozások közötti összhang.

A többletmódszer egy ingatlanértékelési módszer, amelyet professzionális értékbecslő szervezetek alkalmaznak, és az egyik olyan értékelési módszernek számít, amelyet a fejlesztési potenciállal rendelkező ingatlanok (beépítetlen, üres földterület vagy olyan földterület, amelyen olyan építmények állnak, amelyeket fel lehet újítani vagy le lehet bontani, hogy a földterületet a legjobb és leghatékonyabb hasznosítás érdekében új építmények építsenek) értékelésekor alkalmaznak. A többletmódszert a 145/2016/TT-BTC körlevéllel kiadott 11. számú vietnami értékelési szabvány írja elő.

Az a Tervezet, amely megszünteti a földértékelésben a többletmódszert, ellentmondásossá teszi az ingatlanértékelésre vonatkozó szabályozást a vonatkozó jogszabályok között.

Harmadszor, az államigazgatási célok.

Az egyik oka annak, hogy a földértékelési módszerből eltávolították a többletmódszert, az, hogy „ez egy ingatlanértékelési módszer, amely a vezetőket szolgálja a befektetési döntések meghozatalához szükséges számításokhoz (először a földárnak kell rendelkezésre állnia), és nem alkalmas arra, hogy a földértékelés az állami földgazdálkodást szolgálja”.

Ha ezt a módszert kizárólag a befektetési hatékonyság kiszámítására használják, az azt jelenti, hogy a föld értékét a legjobb és leghatékonyabb hasznosítás elérése érdekében számították ki, és ez a földár összhangban van a piaci elvekkel. Így az állam ezt az értékelési módszert használja a fejlesztési potenciállal rendelkező földterületek típusainak meghatározására, hogy megállapítsa a piaci árral összhangban lévő földárat, ezáltal meghatározva azokat a pénzügyi kötelezettségeket, amelyeket a befektetőknek teljesíteniük kell az állam felé.

„A fenti elemzés alapján a vállalkozások azt javasolják, hogy a Szerkesztőbizottság fontolja meg a többletmódszer eltávolítását a földértékelési módszerekből” – mondta a VCCI.

Határozza meg a piacon szokásos földárakat

A Tervezet 1. cikkének 1. záradéka szerint „a piacon szokásos földár az az ár, amely a leggyakrabban megjelenik a piacon átruházott tranzakciókban, egy adott területen és egy bizonyos időszakban azonos rendeltetésű földterületek földhasználati jogaira vonatkozó árverések megnyerésekor”.

A „leggyakoribb ár” meghatározásához a földértékelőnek össze kell gyűjtenie egy adott időszak összes piaci tranzakciós árát. Ez a tevékenység csak az információforrásokkal rendelkező állami szervek, például az ingatlan-nyilvántartási hivatalok és az adóhatóságok adataiból szintetizálható.

A visszajelzések szerint a tanácsadó szervezeteknek (kivéve a kijelölt funkcióikat és feladataikat ellátó közszolgálati egységeket) nehézséget okoz majd teljes mértékben hozzáférniük ehhez az információforráshoz.

A tanácsadó szervezetek működésének megkönnyítése érdekében a VCCI azt javasolja, hogy a Szerkesztőbizottság olyan szabályozásokkal egészítse ki a szabályozást, amelyek lehetővé teszik e szervezetek számára a fenti információforrásokhoz való hozzáférést.

Földértékelési módszerek alkalmazása

A Tervezetben, valamint a 44/2014/ND-CP rendeletben foglalt rendelkezések nem határozták meg egyértelműen a földértékelés módszerét a következő esetekben: „A nem mezőgazdasági földterület lakóterületnek minősül, legalább 3 földterületről nem áll rendelkezésre elegendő információ”. Ez az eset a szabályozás szerint nem felel meg az 5. cikk (módosított) 1. pontjában előírt összehasonlító módszer alkalmazásának feltételeinek, és nem alkalmazhatók az 5c. cikk 8. pontjában foglalt rendelkezések sem, ha legalább 3 azonos földhasználati célú földterületről nincs elegendő információ, mivel a földterület nem nem mezőgazdasági.

„A 200 milliárd VND-t meghaladó földterület vagy telek esetében a földbérleti díjat a teljes bérleti időszakra egy összegben kell fizetni”. Ez az eset nem tartozik az 5. cikkben (módosított) előírt összehasonlító módszer és a földár-kiigazítási együttható módszer alkalmazásának esetei közé.

Információk a földértékelési módszerek alkalmazásához

A rendelettervezet 5b. cikkének rendelkezései szerint az összehasonlító módszer és a földár-korrekciós együttható módszer alkalmazásához a földárakra vonatkozó információk a földértékelés időpontjától számított legfeljebb 24 hónapos időszakon belüli és azt megelőző időszakra vonatkozó információk, amelyeket olyan forrásokból gyűjtöttek össze, mint például: a földhivataloknál, adóhatóságoknál, községi szintű népi bizottságoknál a piacon átszámított földárak; a földhasználati jogok árveréseit lebonyolító szervezeteknél a földhasználati jogok árveréseinek nyertes árai.
A fent összegyűjtött információforrások nem tűnnek elegendőnek a földárak pontos meghatározásához. Jelenleg az ingatlanpiacon két ár áll fenn, a földhasználati jog átruházási szerződésében rögzített árak (az ingatlan-nyilvántartási hivatal, adóhatóság által megszerzett információk) nem feltétlenül egyeznek meg a tényleges tranzakciós árral.

Ezért a pontosabb információk biztosítása érdekében a VCCI azt javasolja, hogy a Szerkesztőbizottság bővítse ki az információforrásokat, mint például: az ingatlanpiaci kereskedési tőzsdéken érvényes tranzakciós árak; az értékbecslők által vizsgálatok és felmérések révén gyűjtött árak.

Bölcsesség

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/vcci-can-nhac-khong-bo-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a617881.html