A tervezetben további mechanizmusok javaslata a földárak meghatározására és a többletbevételek kezelésére

Képaláírás — Illusztráció fotó: Tuan Anh/VNA

Ennek megfelelően a VNREA 5 tartalommal kapcsolatban észrevételt tett; melyekben 3, a tervezetben már szereplő rendelkezés módosítását, valamint 2, a határozattervezetben még nem szereplő rendelkezés hozzáadását javasolta.

Két további javasolt tartalommal a VNREA hivatkozott arra, hogy a Határozattervezet 5. cikke előírja a földárlista alkalmazását minden projekt földhasználati díjainak és földbérleti díjainak meghatározására, amikor földet osztanak ki, adnak bérbe, vagy a földhasználati cél minden esetben megváltozik.

A VNREA elemzése szerint azonban a valóságban vannak újonnan fejlesztésű területeken megvalósuló beruházási projektek, vagy nagy földhasználati léptékű projektek, amelyekhez nem tartozik földárlista, vagy ha van is, a földárlista alkalmazása nem lesz megfelelő. Ebben az esetben a konkrét földárakat a hatályos Földtörvényben előírt földár-meghatározási módszerek szerint kell meghatározni a földhasználati díjak és a földbérleti díjak kiszámításához.

A VNREA kiegészíti a szabályozást azokra az esetekre vonatkozóan, amikor a földhasználati díjak és a földbérleti díjak kiszámításához az állam földet oszt ki, bérbe ad vagy megváltoztatja a földhasználati célokat, beleértve a 100 hektáros vagy annál nagyobb földhasználati léptékű projekteket és az újonnan kifejlesztett területeken megvalósuló, földárlisták nélküli beruházási projekteket.

Ezenkívül a VNREA javasolta a meghatározatlan földár időszakára vonatkozó kiegészítő díjak kiszámítására vonatkozó szabályozás kidolgozását. Mivel a 2024. évi Földtörvény 257. cikkének 2. szakaszának d) pontja alapján a 103/2024/ND-CP rendelet előírja a kiegészítő díjak beszedését azokban az esetekben, amikor a személyek 2024. augusztus 1. előtt döntöttek földterület kiosztásáról/bérbeadásáról, de a földár még nem került meghatározásra, a meghatározatlan földár időszakára fizetendő földhasználati díj/földbérleti díj 5,4%-ának megfelelő (várhatóan évi 3,6%-ra csökkenő) kiegészítő díjat kell fizetniük.

Ennek az az oka, hogy amikor a földhasználati díjat/földbérleti díjat nem fizetik meg, a befektető a ki nem fizetett összegből profitál. Ez a nézőpont helytelen és nem megfelelő – hangsúlyozta a VNREA. Jelenleg a földárak meghatározásának kötelezettsége az állami szerv felelőssége, nem függ a földhasználótól.

Az a követelmény, hogy a földhasználókat felelősségre vonják ebben az esetben, megalapozatlan. Amikor a földhasználók nem fizették a földhasználati díjakat és a földbérleti díjat, nem tudták gyakorolni földhasználói jogaikat: a vétel, eladás/átruházás/jelzálogjog… jogát, mivel a szabályozás szerint ezeket a jogokat csak a földdel kapcsolatos pénzügyi kötelezettségek teljesítése után lehet gyakorolni, elemezte a VNREA.

Ezért a VNREA azt javasolja, hogy a törvény rendelkezéseket egészítsenek ki a kiegészítő beszedési díjak kezelésére vonatkozóan, számos konkrét eset meghatározása alapján. Azokban az esetekben, amikor a földterület kiosztásáról, a földbérletről, a földhasználati cél megváltoztatásának engedélyezéséről, az éves földbérletről a teljes bérleti időszakra szóló egyszeri földbérletre való áttérés engedélyezéséről, a földhasználat meghosszabbításáról, a földhasználat időtartamának módosításáról, a részletes tervezés módosításáról a földről szóló törvény és más vonatkozó jogszabályok rendelkezései szerint döntés született e törvény hatálybalépése előtt, de a földárról még nem született döntés, a földbérleti díj és a földhasználati díjak meghatározását a 2024. évi Földtörvény 257. cikke 2. záradékának a), b) és c) pontjaiban foglalt rendelkezések szerint kell végrehajtani.

Ugyanakkor a földhasználóknak a földhasználati díjak és a földbérleti díjak tekintetében a még ki nem számított időszakra vonatkozó kiegészítő díjakat kell fizetniük a Földtörvény 257. cikke 2. bekezdésének a), b) és c) pontjaiban előírtak szerint, ha a földhasználók a földhasználati joggal rendelkező földterületet hasznosításba, üzleti tevékenységbe és használatba vették.

A földhasználóknak nem kell a Földtörvény 257. cikkelye 2. bekezdésének a), b) és c) pontjaiban előírtak szerint a földhasználati díjak és a földbérleti díj kiszámításától el nem telt időszakra vonatkozó pótdíjat fizetniük, ha a földhasználók a földhasználati joggal rendelkező földterületet még nem vették hasznosításba, üzleti tevékenységbe vagy használatba. Abban az esetben, ha a földhasználók a földhasználati díjak és a földbérleti díj kiszámításától el nem telt időszakra pótdíjat fizettek, a befizetett vagy az állammal szembeni egyéb pénzügyi kötelezettségeikből levont pótdíjakat visszatérítik számukra...

A 3 javasolt módosítással kapcsolatban a VNREA a következőkre hivatkozott: A föld-visszaszerzésről, kártalanításról, támogatásról és áttelepítésről szóló 3. cikk 7. záradéka kimondja: „A befektető által előlegezett kártalanításnak, támogatásnak és áttelepítési pénznek a fizetendő földhasználati díjból és földbérleti díjból történő levonását a Földtörvény 94. cikkének 2. záradékában foglaltak szerint kell végrehajtani, és a teljes projektre vonatkozóan kell kiszámítani”.

A VNREA szerint azonban a Földtörvény jelenleg előírja, hogy amennyiben a befektető megelőlegezi a kártérítést, a támogatást és az áttelepítési pénzt, azt levonják a projekt földhasználati díjából és földbérleti díjából. Amennyiben a projektek földhasználati díjából és földbérleti díjából való levonás után még mindig marad pénz, azt a projekt teljes befektetési tőkéjébe kell beszámítani.

Ezért ez a szabályozás nem igazán garantálta a jogokat, és nem igazán vonzotta a befektetőket a kártérítés, a támogatás és az áttelepítés előzetes kifizetésébe; különösen az olyan projektek esetében, amelyek mentesülnek vagy csökkentett összegűek a földhasználati díjak és a földbérleti díjak alól - elemezte a VNREA.

Ezért a VNREA azt javasolja, hogy a befektetők továbbra is levonhassák a kártérítésre, támogatásra és áttelepítésre kifizetett előlegeket a befektetők által fizetendő egyéb pénzügyi kötelezettségeikből.

Ugyanakkor az 5. cikk 1. záradékának d) pontja szerint a földhasználati díjak kiszámításának alapja a következőket tartalmazza: az államnak átadott földterület infrastrukturális építési költségei; az e pontban meghatározott infrastrukturális építési költségeket az építési törvény rendelkezései szerint határozzák meg.

A VNREA szerint a Tervezet csak az államnak átadott földterület infrastruktúra-építési költségeinek kiszámítását írja elő, ami nem helyénvaló. Mivel a földárlista jellegéből adódóan általános szabályozás, és a földárlistán szereplő földár gyakran meglévő telkekre épül. Az olyan infrastruktúra-fejlesztési beruházási projektek esetében, amelyekhez nem tartozik államnak átadott terület (például ipari parkok infrastruktúra-fejlesztési beruházási projektjei), az infrastruktúra költségei nem vonhatók le.

Vagy a geológiai adottságoktól és léptéktől függő beruházási projekteknek eltérő infrastrukturális beruházási költségeik lesznek, különösen az új területeken, rekultivált területeken... végrehajtott beruházási projekteknek nagyon magasak a tereprendezés és az infrastruktúra kiépítésének költségei. Ezért, ha csak a befektetők által az államnak átadott földterület infrastrukturális költségeit számítjuk ki, az nem biztosítja a méltányosságot.

Ebből a valóságból kiindulva a VNREA azt javasolja, hogy a földárak meghatározásakor a teljes projekt infrastrukturális költségeit kell kiszámítani, nem csak a befektető által az államnak átadott földterületet. Ugyanakkor ki kell egészíteni a földterület-rekultivációs projektek földterület-rekultivációs költségeinek kezelésére vonatkozó szabályozást a földárak meghatározásakor (a jelenlegi szabályozás szerint a földterület-rekultivációs költségeket a projektfejlesztési költségek tartalmazzák a földárak többletmódszerrel történő meghatározásakor).

A VNREA egy másik megjegyzést tett arra vonatkozóan, hogy a 3. cikk 13. záradékának b) pontjában a föld-visszaszerzésre, kártalanításra, támogatásra és áttelepítésre vonatkozó átmeneti rendelkezések egyértelműen kimondják: „Amennyiben e határozat hatálybalépése előtt nem születik a kártalanítási, támogatási és áttelepítési terv jóváhagyásáról szóló döntés, a föld-visszaszerzést, kártalanítást, támogatást és áttelepítést a Földtörvény és e cikk rendelkezései szerint kell végrehajtani”.

A VNREA szerint az „amennyiben a jelen határozat hatálybalépéséig nem születik döntés” kifejezés használata nem határozza meg pontosan az esemény időpontját. Lesznek olyan esetek, amikor a határozat hatálybalépéséig nem születik döntés a kompenzációs terv jóváhagyásáról, de mire a határozat hatályba lép, már létezik a kompenzációs terv jóváhagyásáról szóló határozat. Ezért a VNREA azt javasolja, hogy a szöveget a következőre módosítsák: „Amennyiben a jelen határozat hatálybalépéséig nem születik döntés...”.

Forrás: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm