Kereskedelmi lakásépítési projektek földhasználati jogokról szóló megállapodások révén

November 13-án délelőtt az Országgyűlés csoportosan megvitatta a kereskedelmi lakásépítési projektek földhasználati jogok megszerzéséről vagy birtoklásáról szóló megállapodások révén történő kísérleti megvalósításáról szóló határozattervezetet.

A 15-ös csoportba Quang Tri, Yen Bai , Binh Phuoc és Binh Thuan tartományok nemzetgyűlési küldöttségei tartoznak. A vitaülést Nguyen Huu Thong, Binh Thuan tartomány nemzetgyűlési küldöttségének helyettes vezetője vezette.

A földhöz jutás szűk keresztmetszeteinek kiküszöbölése

Miután meghallgatta a Nemzetgyűlés képviselőinek megvitatását és ötleteit a kereskedelmi lakásprojektek földhasználati jogok megszerzéséről vagy birtoklásáról szóló megállapodások révén történő kísérleti megvalósításáról szóló határozattervezet kiegészítéséhez, Do Đuc Duy természeti erőforrásokért és környezetvédelmi miniszter felszólalt, hogy elmagyarázza és tisztázza a képviselőket aggasztó néhány kérdést.

Do Duc Duy miniszter beszél a 15. csoportban. Fotó: Khuong Trung

Do Đuc Duy miniszter hangsúlyozta, hogy a kísérleti határozattervezet kiadása rendkívül fontos, a határozattervezet célja, hogy kiegészítse a földhöz jutás módját a kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósítása során. Korábban, a 2003-as Földtörvény és a 2005-ös Lakástörvény rendelkezései szerint a kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósítása során két mechanizmus létezett a földhasználati jogok átruházására: a kötelező átruházási mechanizmus és az önkéntes átruházási mechanizmus.

Konkrétan a kötelező átruházási mechanizmus lényege, hogy az állam visszaszerzi a földet, hogy földhasználati díjak árverésén vagy a földet használó beruházási projektek megvalósításához szükséges befektetőknek adhassa át. Az önkéntes átruházási mechanizmus lényege, hogy a befektetők tárgyalásokat folytatnak a földhasználati joggal rendelkező személyekkel, hogy földalapokhoz jussanak kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósításához, vagy a földhasználati joggal rendelkező befektetők felkérik az illetékes állami szerveket, hogy engedélyezzék számukra a földhasználat céljának megváltoztatását kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósítása érdekében. Így két átruházási mechanizmus létezik a földhöz jutás négy formáján keresztül.

Ezután a 2010-es Lakástörvény és a 2013-as Földtörvény továbbra is mind a négy földhöz jutási formát lehetővé tette a kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósításához, akárcsak a 2003-as és a 2005-ös Földtörvény. Amikor azonban az Országgyűlés elfogadta a 2014-es Lakástörvényt, korlátozta a földhasználati jog átruházásának vagy a földhasználati cél megváltoztatásának formáját. A 2014-es Lakástörvény kimondja, hogy átruházás esetén csak lakóterület ruházható át; és földhasználati jogok birtoklásának és az államtól a földhasználati cél megváltoztatásának kérelmezésének esetén a területnek lakóterület egy részét is magában kell foglalnia.

„Ez korlátozza a földhasználati jogok átruházása révén földhöz jutás eseteinek számát, valamint a már földhasználati joggal rendelkezők számát a 2003-as földtörvényhez és a 2005-ös lakástörvényhez képest” – hangsúlyozta a miniszter, hozzátéve, hogy a 2013-as földtörvény nem szabályozza és nem korlátozza azokat az eseteket, amikor az állam visszaszerzi a földet, hogy a földhasználati jogok licitálása vagy árverése útján befektetőknek ossza ki. Ez azt jelenti, hogy a projekt léptéke lehet nagy vagy kicsi; bár nem érhető el a földhasználati jogot megszerző befektetők vagy a korábbi időszakból már földhasználati joggal rendelkező befektetők módszerével, az állam visszaszerezheti a földet, és ez a területméretre vonatkozó korlátozás nélküli projektek esetében is megvalósítható.

Ha Sy Dong küldött - Quang Tri tartomány nemzetgyűlési küldöttsége - felszólal a vitacsoporton. Fotó: Khuong Trung

Do Duc Duy miniszter szerint azonban a 2024-es földtörvény 79. és 127. cikke kimondja, hogy az állam csak olyan városfejlesztési projektekhez igényel vissza földet, amelyek integrált műszaki infrastruktúrával, szociális infrastruktúrával és lakhatással rendelkeznek. Így a jelenlegi városrendezési törvények szerint a nagyságrend jellemzően 20 hektár vagy annál nagyobb. Kisebb területek esetén és az integrált városfejlesztés követelményeinek nem megfelelő esetekben az állam nem vonja vissza a földet. Ezért az állam föld-visszaszerzésének és a befektetőknek való kiosztásának módszere nem kerül végrehajtásra. Továbbá a 2014-es lakásügyi törvényhez hasonlóan korlátozzák és leszűkítik azokat az eseteket, amikor az állam lehetővé teszi a befektetők számára a földhasználati jogok megszerzését, vagy amikor a befektetők már rendelkeznek földhasználati jogokkal. Vagyis csak akkor érvényes, ha a megszerzett földhasználati jogok 100%-a lakóterület, vagy ha meglévő földhasználati jogokkal rendelkeznek, a föld egy részének lakóterületnek kell lennie.

„Ez elővárosi léptékű projektekhez vezet, és ha a földterület nem lakóterület, akkor nincs mód a földterülethez való hozzáférésre, mivel nem az állam általi föld-visszaszerzésről van szó, és nem is arról, hogy az állam engedélyezi a földhasználati jogok megszerzését, vagy hogy földhasználati jogokkal rendelkezik, de megváltoztatja a földhasználat célját. Ez nehézségekhez vezet azoknak a településeknek, ahol kevés nagyszabású projekt van. Ezért ez a kísérleti határozat, amelyet az Országgyűlésnek kihirdetésre benyújtottak, célja, hogy megszüntesse ezeket a nehézségeket, és megoldja a kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósításához szükséges földterületekhez való hozzáférés szűk keresztmetszetét” – mondta a miniszter.

A pilot elnevezése és időtartama megfelelő.

Egy másik tartalom a névvel kapcsolatos. Hoang Sy Dong küldött azt mondta, hogy el kellene fogadnunk néhány nemzetgyűlési képviselő véleményét a Gazdasági Bizottság ellenőrzési jelentésében, amely „kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósításának kísérleti jellegű megvalósítása földhasználati jogok átruházásával vagy földhasználati jogok birtoklásával, de az a földterület nem lakóterület”. Do Duc Duy miniszter azt mondta, hogy az eredeti név, amikor a kormány regisztrálta a nemzetgyűlést, helyes volt. A határozat kidolgozása során azonban kiderült, hogy ha így szabályoznák, az nem fedne le minden esetet. Vannak ugyanis olyan helyzetek, amikor a befektetők földhasználati jogokat kapnak átruházásra, és az átruházási jogokat kapó földterületen lakóterületek és nem lakóterületek is vannak. Ha a határozat nevébe azonnal belefoglalnánk, hogy csak a nem lakóterületek kaphatják meg az átruházási jogokat, problémák merülnének fel.

Huynh Thanh Chung küldött – Binh Phouc tartomány nemzetgyűlési küldöttsége – felszólal a csoport előtt. Fotó: Khuong Trung

A miniszter szerint vannak olyan vélemények is, hogy a javasolt elnevezés átfedésben lehet a Földtörvénnyel, mivel a Földtörvény már rendelkezik azokról az esetekről, amikor a földhasználati jogok átruházása megengedett. A határozattervezetben azonban a kormány kiegészítette az 1. cikk 5. záradékát, amely kizárja azokat a projekteket, amelyekre a földjog, konkrétan a 2024. évi Földtörvény alapján már engedélyezett a földhasználati jogok átruházása, vagy amelyek már rendelkeznek földhasználati jogokkal. Ha egy esetet a földjog már szabályoz, az ki van zárva a jelen határozat hatálya alól. Így az elnevezés átfogó marad, és biztosítja, hogy ne legyen átfedés a 2024. évi Földtörvénnyel, amely már lehetővé teszi az ilyen átruházást.

A kísérleti projekt megvalósításának kritériumaival kapcsolatban Do Duc Duy miniszter elmondta, hogy a határozattervezet kimondja, hogy a tervezési időszakban a meglévő lakóterülethez képest a további lakóterület legfeljebb 30%-a engedélyezett. Ennek a szabályozásnak az az oka, hogy a Központi Bizottság 18. határozata kimondja, hogy a földkiosztás és a földbérlet elsősorban a földhasználati jogok árverésen és a földet használó projektekre vonatkozó pályáztatás útján történik. Így a Központi Bizottság határozata kimondja, hogy a fő lehetőségek az árverés vagy a pályáztatás. Ezért a harmadik forma a jogok átruházása, a negyedik forma pedig a földhasználati cél megváltoztatása olyan földdel, amelyre használati jog vonatkozik. Ha ezt végrehajtjuk, az nem lesz a fő forma. Ezért a kormány maximum 30%-ot javasol. Így a fennmaradó 70%-ot a 18. határozat szellemében pályáztatás vagy árverés útján valósítják meg.

Néhány küldött azt javasolta, hogy a rendeletet ki kellene terjeszteni a vidéki területekre is, ne csak a városi területekre korlátozódjon. Do Duc Duy miniszter elmondta, hogy jelenleg a Földtörvény 79. cikkének 27. pontja értelmében az állam jogosult földterület-visszanyerésre szinkron városi léptékű projektek esetén, és lehetővé teszi a földterületek visszanyerését vidéki lakóövezeteket fejlesztő projektekhez. Így a vidéki lakóövezetekben már létezik egy módszer az állam számára a földterület-visszanyerésre, és a települések továbbra is a szokásos módon hajtják végre azt. Ezért nincs szükség további megállapodási formára a vidéki területeken. Biztosítani kell, hogy ne legyen átfedés a 2024-es Földtörvény alapján végrehajtható esetekkel.

A küldött azon véleményével kapcsolatban, miszerint a kritériumok kimondják, hogy minden földtípusra azonos végrehajtás vonatkozik, a miniszter megkérdőjelezte, hogy milyen mechanizmusokra vagy szankciókra van szükség az élelmezésbiztonság garantálásához, a 3,5 millió hektár rizsföld stabilitásának fenntartásához és az országos átlagos 42%-os erdőborítottság biztosításához. A miniszter kijelentette, hogy ezt a kérdést a földhasználat-tervezési szakasztól kezdve, a városrendezésen és az építési tervezésen át, szigorúan ellenőrzik. A tervek kidolgozásakor meg kell határoznunk, hogy a tervezési időszakban mennyi mezőgazdasági földterületet alakítunk át nem mezőgazdasági célra, és mennyi lakóterületet építünk be, miközben továbbra is biztosítjuk a 3,5 millió hektár rizsföld stabilitását és a 42%-os erdőborítottsági arány fenntartását. Ebben a lépésben végezzük el a tervezést, a tervezett területen belül mely területek tartoznak az állami földszerzési módszer hatálya alá, és melyek tartoznak a befektető földhasználati jogainak átruházásába. De ez csak a jóváhagyott tervezési területen belül van így.

A 15. csoport megbeszélésének jelenete. Fotó: Khuong Trung

A Nemzetgyűlés képviselői által felvetett másik pont az volt, hogy bár a kísérleti program 5 évre van ütemezve, szankciókra van szükség azokban az esetekben, amikor a befektetők nehézségekbe ütköznek a földhasználati jogok megszerzése során, vagy ha a szerzési folyamat elhúzódik. Do Đuc Đuy miniszter kifejtette, hogy a 2024-es földtörvény már nagyon konkrét eljárásokat ír elő azokra az esetekre vonatkozóan, amikor a befektetők földhasználati jogokat szereznek, beleértve a hosszabbítások megadásának módját, valamint azokat a mechanizmusokat, amelyekkel azokat a helyzeteket kezelik, amikor a hosszabbítási időszak után nem sikerül megállapodást kötni a teljes területre vonatkozóan. Ezért a határozattervezet a földhasználati jogok megszerzésére vonatkozó megállapodások végrehajtására utal a 2024-es földtörvényben szabályozott módon, amely már lefedi a hosszan tartó késedelmek és számos sikertelen szerzés esetét, így elkerülve a jelen határozat további szabályozását.

Az eljárásokkal kapcsolatban a miniszter elmondta, hogy bár a földtörvény meghatározta a földhasználati jogok jóváhagyásának eljárásait általánosságban beruházási projektek, köztük lakásépítési projektek megvalósításához, egyes nemzetgyűlési képviselők szerint konkrét és részletes szabályozásra van szükség az ilyen módon földhöz jutó projektek típusára vonatkozóan. A kormány elfogadta, és a határozattervezetben szerepel egy rendelkezés, amely szerint a nemzetgyűlés megbízza a kormányt a kísérleti mechanizmust végrehajtó projektek, valamint a honvédelmi és biztonsági területekről származó földterületekhez kapcsolódó kísérleti mechanizmust végrehajtó projektek eljárásainak meghatározásával.

Forrás: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html