Az ingatlanárak az egekbe szöktek, a szakértők ütemtervet javasolnak háromféle ingatlanadó kivetésére

A lakásárak nem maradhatnak úgy, ahogy vannak.

A Vietnami Pénzügyi Tanácsadó Testület (VWAS) 2025-ös magas szintű fórumán Dr. Can Van Luc, a BIDV vezető közgazdásza a következőket nyilatkozta: „az ingatlanhitelek száma nagyon gyorsan növekszik”. Pontosabban, eddig az ingatlanüzleti hitelek 20-21%-kal nőttek, ami kétszerese a teljes rendszer általános hitelnövekedési ütemének.

A BIDV vezető közgazdászának felmérése szerint jelenleg egy vietnami köztisztviselőnek 26 évbe telik egy átlagos árú lakás megvásárlása, míg a világátlag 15 év. Ha a közeljövőben nem születik drasztikusabb és szinkronosabb megoldás, ez az évek száma tovább fog növekedni, és a fiatalok saját otthonról szőtt álma egyre távolabb kerül.

„Nem hagyhatjuk, hogy az ingatlanárak így örökké emelkedjenek” – hangsúlyozta Dr. Can Van Luc.

Giá nhà đất — Dr. Can Van Luc szerint jelenleg Vietnámban egy köztisztviselőnek 26 évbe telik, mire megvesz egy átlagos árú lakást, míg világszerte ez az átlag 15 év.

Az Építési Minisztérium 2025 második negyedévére vonatkozó ingatlanpiaci jelentése rámutatott, hogy Hanoiban és Ho Si Minh-városban is a közel egy évtizedes legmagasabb lakásárakat érték el.

Hanoiban a második negyedévben az átlagos eladási ár elérte a 80 millió VND/m²-t, ami 5,6%-os növekedést jelent az előző negyedévhez képest (ami 33%-os növekedést jelent ugyanennyi időhöz képest), míg Ho Si Minh-városban az átlagos lakásár elérte a 89 millió VND/m²-t, ami körülbelül 36%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest.

Csak Hanoiban vannak olyan lakásprojektek, amelyek ára eléri a 130-160 millió VND/m²-t, ami egy körülbelül 70 m²-es lakás 9-11 milliárd VND-ba kerül.

Ho Si Minh-városban az Építési Minisztérium becslése szerint a lakásárak kismértékben emelkedtek, egyes luxusszegmensek árai helyben emelkedtek, és új árszintet állapítottak meg a kiemelkedő infrastrukturális előnyöknek, mint például a metróvonalak, a körgyűrűk, a Cat Lai alagút, valamint számos kulcsfontosságú útvonal, például a Thu Thiem, a Thao Dien, az An Phu és a Thanh My Loi bővítésének köszönhetően. Egyes projektek ára 160-200 millió VND/m², ami egy 70 m²-es lakásnak felel meg, amely egységenként akár 11-14 milliárd VND-ba is kerülhet.

Az ingatlanárak folyamatos emelkedését, valamint a piac hiányosságait magyarázva Can Van Luc úr hat okot sorolt fel.

Először is, az utóbbi időben számos ingatlanprojekt jogi problémákba keveredett, a hibák elkövetésétől és a felelősségre vonástól való félelemmel együtt, ami akadályozta az ingatlankínálatot. Ez a helyzet mára fokozatosan megoldódott.

Másodszor, a korlátozott kínálat és a korlátozott licencelési lehetőségek miatt a befektetők főként a felső kategóriás projektekbe fektetnek be. Mivel a felső kategóriás projektek jövedelmezősége magasabb, mint az alsó kategóriás szegmenseké.

Harmadszor, amikor a kínálat és a kereslet kiegyensúlyozatlan a felsőkategóriás szegmens dominanciájával, miközben a középkategóriás és megfizethető szegmensekben, beleértve az alacsony költségű szociális lakásokat is, a valós kereslet felfelé hajtotta az árakat.

Negyedszer a spekuláció, az árinfláció és az ármanipuláció helyzete. Luc úr elmondta, hogy az ármanipulációt maguk a befektetők okozták. Néhány bróker is csatlakozott az ármanipulációhoz, ami felhajtotta az árat.

Az ötödik pont a spekuláció. Luc úr a batdongsan.com által 600 ingatlanbefektető körében végzett felmérésre hivatkozott, akik 86%-a azt mondta, hogy 1 éven belül eladni tervezi az ingatlant, ahelyett, hogy ténylegesen lakna a házban.

Végül, jelenleg nincs ingatlanadó, mivel jelenleg a tranzakcióknak csak 2%-a regisztrációs díjköteles. Dr. Can Van Luc szerint Vietnam ingatlanadó-bevétele a teljes költségvetési bevétel mintegy 1,6%-át teszi ki, míg más országok bevétele körülbelül 4-5%-ot tesz ki.

Ütemterv kidolgozása 3 típusú ingatlanadó kivetésére

A megoldásokkal kapcsolatban Dr. Can Van Luc hangsúlyozta a jogi kérdések rendezésével elérhető kínálatnövelési megoldást. A kormány egy nemzeti lakásfejlesztési alap létrehozását tervezi. Ez segíteni fogja a szociális lakások és a megfizethető lakások, főként a bérlakások kínálatának növelését.

Emellett meg kell oldani az elakadt projekteket is, jelenleg közel 3000 projekt van folyamatban, összesen körülbelül 6 millió VND beruházási tőkével.

„A közel 3000 projekt mindössze 10-15%-ának eltávolítása hatalmas mennyiségű tőkét juttatna a gazdaságba. Ez nemcsak a kínálat növelését segítené, hanem a gazdaság növekedésének motorja is lenne” – mondta Luc úr.

Ezután Luc úr megerősítette, hogy szigorúan kell kezelni az árinflációt és az ármanipulációt, beleértve a földárveréseket is.

Végül, a BIDV szakértői szerint az ingatlanadóról kell gondolkodnunk. Luc úr szerint sokan azt gondolják, hogy az ingatlanadó a piac „összeomlásához” fog vezetni, de ez teljesen téves. Az adózás ugyanis egy ütemterv szerint, nem pedig azonnal fog megvalósulni.

„Az ingatlanadóhoz adatokra van szükség, 1-2 év kell ahhoz, hogy adatok álljanak rendelkezésre. A kormányzat nagyon eltökélt a föld- és ingatlanadatok gyűjtése iránt. Szükség van egy ütemtervre a háromféle ingatlan megadóztatásához, a nemzetközi országok már régóta alkalmazzák ezt.”

„Az első a tranzakciós adó (a bevételre vagy a nyereségre kivetett). A második a második lakóingatlanokra és azon túlra kivetett adó. Az utolsó az örökösödési adó” – fejtette ki véleményét Dr. Can Van Luc.

Ugyanezzel a nézettel egyetértve Duong Thuy Dung asszony, a CBRE Vietnam vezérigazgatója azt mondta, hogy előbb-utóbb meg kell fontolnunk az ingatlanadót. Az adózás szükséges, de Duong asszony szerint a fontosabb az, hogyan adóztassunk, mi az adókulcs, hogyan számítsuk ki az adót... Például, mennyi adót vetnek ki egy második otthon tulajdonlása után, hogyan kell kiszámítani az adót, amikor házat vásárolunk, majd 1 év múlva újra eladjuk...

„Az adózás olyan, mintha betegek lennénk, és gyógyszert kellene szednünk. De gyógyszert kell szednünk ahhoz, hogy meggyógyuljunk, ezért az adagolást ki kell számolni” – mondta Dung asszony.

Forrás: https://vtv.vn/gia-nha-dat-tren-troi-chuyen-gia-de-xuat-xay-lo-trinh-danh-3-loai-thue-bat-dong-san-100250925212853137.htm