A lakásárak messze meghaladják a jövedelmeket: Javasolt megoldások a piac szabályozására

Tekintettel arra, hogy a nagyvárosokban a lakásárak folyamatosan emelkednek, messze meghaladva az emberek fizetőképességét, a kormány sürgősen kidolgoz és előkészületeket tesz egy határozat kiadására az ingatlanárak ellenőrzésére és korlátozására irányuló intézkedésekről. Ezt időszerű megoldásnak tekintik a piac stabil és egészséges fejlődés felé történő igazításához, összhangban a szociális biztonság és a makrogazdasági stabilitás céljaival.

Illusztráció fotó: Tuan Anh/VNA

A lakásárak messze meghaladják az emberek jövedelmét.

A Vietnami Ingatlanpiaci Kutatóintézet (VIRES) által 2025 szeptemberében végzett felmérés szerint a hanoi elsődleges piaci lakások átlagára elérte a 92,9 millió VND/m2-t. Eközben Ho Si Minh-városban ez a szám még magasabb volt, elérve a 135,3 millió VND/m2-t. Ez az árkülönbség jelentős a vietnami munkavállalók mai átlagjövedelméhez képest, amely mindössze havi 8-10 millió VND között mozog.

A lakásárak és a jövedelmek közötti nagy szakadék egyre távolabb sodorja sok ember, különösen az alacsony és közepes jövedelműek álmát a saját otthonról való megélhetéstől. Ennek fényében a kormány lakásárak ellenőrzésére szolgáló mechanizmusokról szóló határozattervezete kulcsfontosságú politikai lépésnek tekinthető, amely a piac újraorientálása és az emberek lakhatáshoz való jogának védelme iránti eltökéltséget mutatja.

Az Építésügyi Minisztérium elemzése azt mutatja, hogy az évek során a nagyobb városokban az ingatlanárak rendellenesen magasra emelkedtek, nem tükrözve teljes mértékben a tényleges kínálati és keresleti dinamikát. Ennek egyik oka a spekuláció, az ármanipuláció és a tervezési információk átláthatóságának hiánya, ami sok településen „mesterséges áremelkedéseket” okoz. Ez a helyzet nemcsak a piacot torzítja, hanem negatívan befolyásolja a társadalmi hangulatot is.

Az ingatlantermékek szerkezete is súlyosan kiegyensúlyozatlan, a kínálat nagy része a közép- és felsőkategóriás szegmensekben koncentrálódik. Eközben komoly hiány mutatkozik a szociális lakásokból, a megfizethető lakásokból és a bérlakásokból. Ez azt jelenti, hogy a tényleges lakhatás iránti kereslet – amely a társadalom nagy részét teszi ki – nem kielégített.

Jelenleg a piaci szabályozó eszközök, mint például az adózás, a hitelezés, a tervezés és a földértékelés, következetlenek és hatástalanok. A szabványosított mutatók és a megbízható adatrendszerek hiánya megnehezíti a szabályozó hatóságok időben történő beavatkozását, miközben az emberek, különösen a fiatalabb generáció és a városi munkavállalók, egyre nehezebben jutnak megfelelő lakhatáshoz.

Bui Van Doanh úr, a Vietnami Ingatlanpiaci Kutatóintézet igazgatója szerint a kormánynak sürgősen be kell vezetnie a lakásárak ellenőrzésére szolgáló mechanizmusokat és politikákat, és ezeket szinkron módon és határozottan kell végrehajtani. Ez egy szociális jóléti kérdés. A vietnami alkotmány kimondja, hogy a lakhatás az emberek alapvető szükséglete. A jelenlegi árak mellett azonban még a közepes jövedelmű csoportok is nehezen jutnak lakáshoz. Ez negatívan befolyásolja az életminőséget, a munkatermelékenységet és a társadalmi fejlődés hajtóerejét.

„Sok fiatal ma habozik megházasodni és gyermeket vállalni, mert nincs stabil lakhatása. Ha ez a tendencia folytatódik, az hatással lesz az ország népességszerkezetére és emberi erőforrásaira” – figyelmeztetett Doanh úr.

Piaci szempontból nézve az ingatlanárak egyes területeken indokolatlanul magas szintre emelkedtek, messze meghaladva a valódi értéküket. Ez torzítja a piacot, aláássa a bizalmat és csökkenti a likviditást. Amikor az ingatlanok illikviddé válnak, a pénzforgalom stagnál, a vállalkozások nem tudják visszafizetni az adósságaikat, ami kockázatokat jelent a bankrendszer és a gazdaság egésze számára. Ezen a ponton a makrogazdasági környezet elkerülhetetlenül negatív hatásokat fog elszenvedni, ha a piac befagy.

„Globálisan a legtöbb pénzügyi válság ingatlanbuborékokból ered. Ezért Vietnamnak gyorsan és proaktívan kell cselekednie, hogy lehűtse a piacot, és az ingatlanárakat visszaállítsa valódi értékükre” – hangsúlyozta Doanh úr.

A piacszabályozás három pillére

Dr. Ngo Tri Long docens, gazdasági szakértő megjegyezte, hogy a kormányhatározat-tervezet három fő pillért javasol a lakásárak ellenőrzésére és a piac átalakítására. Az első egy Ingatlanügyleti Központ létrehozása, amely integrálná az egyes ingatlanok tervezésére, jogi státuszára, pénzügyi kötelezettségeire és tranzakciós előzményeire vonatkozó adatokat.

Ez a központ „hivatalos központként” fog működni az ingatlanügyletekben, segítve az árinfláció minimalizálását és egy átlátható piac megteremtését. Helyes működtetés esetén a központ közelebb hozza az árakra vonatkozó elvárásokat a valós értékekhez, miközben csökkenti mind a vevők, mind a vállalkozások kockázatait.

A második pillér a több lakást vásárló személyre vonatkozó hitelkeretek, amelyek célja a spekulatív vásárlások visszaszorítása. Ennek megfelelően a második vagy több lakással rendelkezők szigorúbb hitelkeretekkel és megnövekedett tőkeáttételi költségekkel szembesülnek. Azonban a hosszú távú bérlakás-szektor – amely kulcsfontosságú elem a nagyvárosokban – befolyásolásának elkerülése érdekében a hitelpolitikákat egyértelműen a rendeltetésszerű használat szerint kell kategorizálni. Az egységes megközelítés helyett a politikáknak a viselkedésen alapuló kockázatértékelést kellene előtérbe helyezniük, például kedvezményes hitelek nyújtását a valódi lakásvásárlóknak, a rövid távú spekulációk ellenőrzésének szigorítását és átlátható környezet megteremtését a bérbeadási befektetők számára – ajánlotta Long úr.

Továbbá a harmadik pillér a megfizethető kereskedelmi lakások fejlesztése, a „megfizethető” egyértelmű meghatározásával, amely az egyes települések mediánjövedelméhez kapcsolódik, valamint ésszerű önerővel (a jövedelem 30-35%-a). A konkrét földterületek kiosztása és a tehetséges fejlesztők előnyben részesítése mellett ennek a terméknek időbeli korlátozásokkal kell rendelkeznie az viszonteladásra vonatkozóan a spekuláció korlátozása érdekében, és tartalmaznia kell egy mechanizmust a nehézségekkel küzdő vásárlók támogatására a Lakásfejlesztési Alapon keresztül.

Szakértői szemszögből Dr. Le Xuan Sang, a Vietnámi Gazdaságtudományi Intézet igazgatóhelyettese megerősítette, hogy a lakásárak problémájának alapvető megoldásához „ki kell nyitni a szelepet” a kínálat, különösen a megfizethető lakhatás terén. A szakértő rámutatott arra is, hogy a hanoi lakásárak közelmúltbeli meredek emelkedésének egyik oka a telekfelosztásról szóló 61/2024/QD-UBND határozat. Ennek megfelelően 2024 októberétől a minimális telekfelosztási területre vonatkozó szabályozás 30 m2-ről 50 m2-re emelkedett, a legalább 4 m-es szélességre és homlokzatra vonatkozó követelménnyel együtt.

„Ez a szabályozás drasztikusan csökkenti a kis házak kínálatát – olyan lakástípusokét, amelyek a városi lakosok többségének megfelelőek. Az infrastrukturális szabályozásokkal és a városi szabványokkal párosulva gyakorlatilag nincs kínálat kis méretű házakból elfogadható áron” – elemezte Mr. Sang.

Továbbá a földár-keretek eltörlése és a 2024-es földtörvény szerinti „piaci elveken” alapuló értékelési követelmény szintén elősegítette a földárak gyors emelkedését, különösen az infrastruktúra-fejlesztési potenciállal rendelkező területeken. Minden közigazgatási intézkedés csak átmeneti. A piac lehűlésének kiváltó oka továbbra is a tényleges kínálat növelésének szükségessége, különösen a lakosság számára megfizethető lakások szegmensében.

Az ingatlanárak kormányzati szabályozásáról szóló határozattervezet egy szükséges politikai lépés, amely demonstrálja az állam szabályozó szerepét a piac helyreállításában. A lakhatási probléma nemcsak piaci kérdés, hanem a szociális jólét, a fenntartható fejlődés és a társadalmi stabilitás kérdése is.

Ezért a határozat kiadása és hatékony végrehajtása várhatóan hozzájárul a megfelelő termékvonalak fejlesztésének előmozdításához, a spekuláció visszaszorításához, az átláthatóság növeléséhez és az emberek jogos jogainak védelméhez.

Forrás: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm