A lakásárak messze meghaladják a jövedelmeket: Javasolt megoldások a piac szabályozására

Tekintettel arra, hogy a nagyvárosokban a lakásárak folyamatosan emelkednek, messze meghaladva az emberek fizetőképességét, a kormány sürgősen kidolgoz és előkészületeket tesz egy határozat kiadására az ingatlanárak ellenőrzésére és korlátozására irányuló intézkedésekről. Ezt időszerű megoldásnak tekintik a piac stabil és egészséges fejlődés felé történő igazításához, összhangban a szociális biztonság és a makrogazdasági stabilitás céljaival.

Illusztráció fotó: Tuan Anh/VNA

A lakásárak messze meghaladják az emberek jövedelmét

A Vietnami Ingatlanpiaci Kutatóintézet (VIRES) által 2025 szeptemberében végzett felmérés szerint a hanoi első osztályú lakások átlagára elérte a 92,9 millió VND/m2-t. Eközben Ho Si Minh-városban ez az érték még magasabb, eléri a 135,3 millió VND/m2-t. Ez az ár nagyon eltér a vietnami munkavállalók mai átlagjövedelmétől, amely mindössze havi 8 és 10 millió VND között ingadozik.

A lakásárak és a jövedelmek közötti nagy szakadék egyre távolabb sodorja a saját otthon álmát a legtöbb ember, különösen az alacsony és közepes jövedelmű csoportok számára. Ebben a helyzetben a lakásár-szabályozási mechanizmusról szóló kormányhatározat-tervezete fontos szakpolitikai lépésnek tekinthető, amely bizonyítja az elszántságot a piac újraorientálása és az emberek lakhatáshoz való jogának védelme iránt.

Az Építési Minisztérium elemzése azt mutatja, hogy az elmúlt években a nagyvárosokban az ingatlanárak rendellenesen emelkedtek, nem tükrözve teljes mértékben a kereslet és kínálat tényleges törvényét. Ennek egyik oka a spekuláció, az árinfláció és a tervezési információk átláthatóságának hiánya, ami sok településen „virtuális lázat” okoz. Ez a helyzet nemcsak a piacot torzítja, hanem negatívan hat a szociálpszichológiára is.

Az ingatlantermékek szerkezete is súlyosan kiegyensúlyozatlan, a kínálat nagy része a közép- és felsőkategóriás szegmensekben koncentrálódik. Eközben a szociális lakások, a megfizethető lakhatás és a bérlakások szegmensében továbbra is komoly hiány mutatkozik. Ez azt eredményezi, hogy a valós lakáskereslet – amely a társadalom jelentős részét teszi ki – nem kielégíthető megfelelően.

Jelenleg a piacszabályozási eszközök, mint például az adók, a hitelek, a tervezés vagy a földárak nincsenek összehangolva és hatástalanok. A szabványos mutatók és a megbízható adatrendszerek hiánya megnehezíti a kezelőügynökségek számára az időben történő beavatkozást, miközben az emberek, különösen a fiatal generáció és a városi munkavállalók egyre nehezebben jutnak megfelelő lakhatáshoz.

Bui Van Doanh úr, a Vietnami Ingatlanpiaci Kutatóintézet igazgatója szerint a kormány mielőbbi mechanizmusainak és politikáinak bevezetése a lakásárak ellenőrzésére sürgős, és azokat szinkron módon és drasztikusan kell végrehajtani. Mivel ez egy társadalombiztosítási kérdés. A vietnami alkotmány kimondja, hogy a lakhatás az emberek alapvető szükséglete. A jelenlegi árszint mellett azonban még a közepes jövedelmű csoport is nehezen fér hozzá a lakhatáshoz. Ez negatívan befolyásolja az életminőséget, a munkatermelékenységet és a társadalom fejlődési lendületét.

„Sok fiatal ma nem mer házasságot kötni vagy gyermeket vállalni, mert nincs stabil lakhelyük. Ha ez a tendencia folytatódik, az hatással lesz az ország népességszerkezetére és emberi erőforrásaira” – figyelmeztetett Doanh úr.

Piaci szempontból az ingatlanárak egyes területeken indokolatlanul magas szintre emelkednek, messze meghaladva a valós értéküket. Ez a piac torzulásához, bizalomvesztéshez és illikviditáshoz vezet. Amikor az ingatlanok illikvidek, a pénzforgalom stagnál, a vállalkozások nem tudják visszafizetni adósságaikat, ami kockázatokat jelent a bankrendszer és a gazdaság egésze számára. Ekkor a makrogazdaság elkerülhetetlenül negatívan fog érintetté válni, ha a piac „befagyott” állapotba kerül.

A világon a legtöbb pénzügyi válság ingatlanbuborékokból ered. Ezért Vietnamnak gyorsan kell cselekednie, proaktívan le kell hűtenie a piacot, és vissza kell hoznia a lakásárakat a valós értékükre – hangsúlyozta Doanh úr.

A piacszabályozás három pillére

Dr. Ngo Tri Long docens, gazdasági szakértő elmondta, hogy a kormányhatározat-tervezet három fő pillért javasol az ingatlanárak szabályozására és a piac átalakítására. Az első egy Ingatlanügyleti Központ létrehozása, amely integrálja az egyes ingatlanok tervezésére, jogi státuszára, pénzügyi kötelezettségeire és tranzakciós előzményeire vonatkozó adatokat.

A központ az ingatlanügyletek „hivatalos központjaként” fog működni, segítve az infláció csökkentését és átlátható alapot teremtve a piac számára. Megfelelő üzemeltetés esetén a központ közelebb hozza az árakra vonatkozó elvárásokat a valós értékekhez, miközben csökkenti mind a vevők, mind a vállalkozások kockázatait.

A második pillér a többlakásos lakást vásárlók hitelkerete, a spekulatív szörfözés korlátozása érdekében. Ennek megfelelően a két vagy több lakás tulajdonosainak hitelmutatói szűkülnek, és a pénzügyi tőkeáttétel felhasználásának költségei emelkednek. Azonban a hosszú távú bérlakás-szolgáltatók csoportjának - amely fontos elem a nagyvárosokban - befolyásolásának elkerülése érdekében a hitelpolitikákat egyértelműen a felhasználási cél szerint kell osztályozni. A "levelezés" helyett a politikáknak "meg kell határozniuk a viselkedési kockázatokat", például támogatniuk kell a valódi lakásvásárlóknak nyújtott kedvezményes hiteleket, szigorítaniuk kell a rövid távú spekulációt, és meg kell teremteniük a feltételeket a befektetők számára az átlátható bérléshez - ajánlotta Mr. Long.

Emellett a harmadik pillér a megfizethető kereskedelmi lakások fejlesztése, a „megfizethető ár” egyértelmű meghatározásával, amely az egyes települések mediánjövedelméhez kapcsolódik, valamint ésszerű törlesztési rátával (a jövedelem 30-35%-a). A különálló földalapok létrehozása és a tehetséges befektetők kiválasztásának előtérbe helyezése mellett ennek a terméknek kötelező érvényű átutalási határidővel kell rendelkeznie a lakáskiesés korlátozása érdekében, miközben egy mechanizmusnak is ki kell egészülnie a nehéz helyzetben lévő vásárlók támogatására a Lakásfejlesztési Alapon keresztül.

Szakértői szempontból Dr. Le Xuan Sang, a Vietnami Gazdasági Intézet igazgatóhelyettese megerősítette, hogy a lakásárak problémájának megoldásához „ki kell nyitni a kínálat szelepét”, különösen az alacsony költségű lakások esetében. A szakértő rámutatott arra is, hogy a hanoi lakásárak közelmúltbeli meredek emelkedésének egyik oka a telekfelosztásról szóló 61/2024/QD-UBND határozat. Ennek megfelelően 2024 októberétől a telek minimális felosztási területére vonatkozó szabályozás 30 m2-ről 50 m2-re emelkedik, a szélességre és a homlokzatra vonatkozó követelmény pedig legalább 4 m.

„Ez a politika drasztikusan csökkentette a kis házak kínálatát – amelyek a városi lakosok többségének megfelelnének. Az infrastruktúrára és a városi szabványokra vonatkozó szabályozásokkal együtt szinte egyáltalán nem maradt elfogadható árú kis alapterületű lakásalap” – elemezte Mr. Sang.

Ezenkívül a földár-keretrendszer eltörlése és a 2024-es földtörvény szerinti „piaci elvek” szerinti árképzés követelménye szintén megteremti a feltételeket a földárak gyors emelkedéséhez, különösen az infrastruktúra-fejlesztési potenciállal rendelkező területeken. Minden adminisztratív intézkedés csak átmeneti. A piac lehűlésének oka továbbra is a reálkínálat növelése, különösen az emberek fizetőképességének megfelelő lakásszegmensben.

A kormány ingatlanár-szabályozásról szóló határozattervezete szükséges politikai lépés, amely demonstrálja az állam szabályozó szerepét a piac helyreállításában. A lakhatási kérdés nemcsak piaci kérdés, hanem a társadalombiztosítás, a fenntartható fejlődés és a stabilitás kérdése is.

Ezért a határozat kiadása és hatékony végrehajtása várhatóan hozzájárul a megfelelő termékvonalak fejlesztésének előmozdításához, a spekuláció korlátozásához, az átláthatóság növeléséhez és az emberek jogos jogainak védelméhez.

Forrás: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm