Vajon a megfizethető lakások építése segíti-e az ingatlanpiac „felmelegedését”?

Még néhány tízmillió dong jövedelemmel is nehéz házat venni.

„A férjemmel már 7 éve bérelünk egy házat, és nem tudjuk, mikor tudunk majd házat venni Ho Si Minh-városban” – mondta Nguyen Thi Thuy asszony, a Tan Binh kerület lakosa.

Thuy asszony elmondta, hogy könyvelőként dolgozik egy ruhaipari cégnél, havi 10 millió VND fizetéssel. A férje technikusként dolgozik egy építőipari cégnél, havi 12 millió VND fizetéssel. A 22 millió VND összjövedelmük csak arra elég, hogy a pár fedezze a megélhetési költségeit és fizesse 6 éves lányuk iskoláztatását.

Thuy asszony szerint a férjével több százmillió dongot takarítottak meg, de ez az összeg nem elég egy ház megvásárlására. A minimálisan szükséges összeg körülbelül 600 millió dong ahhoz, hogy a bank kölcsönt adjon nekik a város legolcsóbb és legrégebbi lakásainak megvásárlására.

Thuy asszony elmondta, hogy még 600 millió vietnami donggal sem nőtt a havi jövedelme, és a férjével sincs elég pénzük a banki kölcsön tőkéjének és kamatainak kifizetésére. Ezért a saját ház álma nagyon távoli maradt.

Sok középjövedelmű még mindig nem engedheti meg magának, hogy otthont vásároljon Ho Si Minh-városban. (Szemléltető kép: Dai Viet)

Thuy családjához hasonlóan Vo Thanh Tuan, egy külföldi cég kommunikációs szakembere sem tudott házat venni a jelenlegi havi 16 millió vietnami dong jövedelme ellenére.

Tuan úr szerint, ha jelenleg házat venne, körülbelül 1,5 milliárd VND kölcsönt kellene felvennie. Ez azt jelenti, hogy a tőke- és kamattörlesztés teljes egészében felemésztené a fizetését.

A szociális lakáspiac „komor”.

Miközben több millió alacsony és közepes jövedelmű embernek van szüksége lakhatásra, a szociális lakások szegmense továbbra is nagyon lassú. Ez számos, a jogi eljárásokkal, a szabályozás hiányosságaival, a kedvezményes hitelek megszerzésének nehézségeivel és a jogosult kedvezményezettek azonosításával kapcsolatos kihívásoknak tudható be.

Dr. Doan Van Binh ingatlanszakértő megjegyezte, hogy bár a lakástörvény konkrétan meghatározza a szociális lakások vásárlásának feltételeit, mint például a jövedelem, a lakóhely és a lakhatási körülmények, a jogosult vevők, bérlők vagy lízingszerződést kötő kérelmezők pontos azonosítása továbbra is kihívást jelent.

Továbbá a III. és annál magasabb típusú városokban a kereskedelmi lakásépítési projektek számára előírja, hogy földterületük 20%-át szociális lakásokra kell fordítani, jelenleg nem felel meg a valóságnak. Ez ahhoz vezet, hogy sok projekt szociális lakásokra különít ki földterületet, de azt nem hasznosítja, pazarolja a föld erőforrásait és rontja a városi esztétikát.

Kisebb projektek esetében, még ha a terület 20%-át közösségi lakásokként használják is, ez a terület még mindig nem elegendő egy szabványos szociális lakópark felépítéséhez, amely a lakosok igényeit kielégítő kényelmi szolgáltatásokkal és parkosítással rendelkezik.

A szociális lakáspiac nagyon lassan és lassan fejlődik. (Fotó: D.V)

Dr. Binh szerint az emberek és a vállalkozások is számos nehézséggel szembesülnek a szociális lakásépítési projektekhez kapcsolódó kedvezményes hitelekhez való hozzáférés során. A szociális lakásépítési szegmenst támogató hitelezési tevékenységek még nem voltak hatékonyak.

Tran Lan Anh asszony, egy Ho Si Minh-város 12. kerületében található ingatlancég képviselője szerint a vállalkozások azért nem lelkesednek a szociális lakásokért, mert a telekárak túlságosan megemelkedtek, és a szociális lakások építésének profitmarzsa túl alacsony.

Eközben a mechanizmusok és a politikák nem nyújtottak sok támogatást a vállalkozásoknak. Ezért a vállalkozások kevésbé vesznek részt a szociális lakások építésében, és csak a kereskedelmi célú lakásokra koncentrálnak.

A megfizethető lakhatás fejlesztése a megoldás.

Ho Si Minh-város ingatlanszakértői szerint a megfizethető lakások fejlesztése lehetőséget teremt a kereslet-kínálat egyensúlyhiányának kezelésére, az átlagos és átlagoshoz közeli jövedelmű emberek többségének lakhatási igényeinek kielégítésére, valamint a piac általános lakásárszintjének csökkentésére.

A párt és a kormány évek óta prioritásként kezeli a lakosság lakhatási szükségleteinek kielégítését, amelyet az ország társadalmi -gazdasági fejlődésének egyik kulcsfontosságú feladataként azonosítottak. A gyors gazdasági növekedés és a urbanizáció azonban megnövelte a lakások iránti keresletet. Eközben a kínálat folyamatosan csökkent, és 2018 óta nem mutat fellendülés jeleit, súlyosbítva a kereslet-kínálat egyensúlyhiányát.

A kínálati szerkezet egyre inkább a befektetési és spekulációs célokat szolgáló, magas ár-érték arányú termékek felé tolódik el. Ez az elhúzódó egyensúlyhiány folyamatosan felfelé hajtja a lakásárakat, egy új árszintet teremtve, amely messze meghaladja a lakosság túlnyomó többségének megfizethetőségét. Ezért a megfizethető lakhatás fejlesztése lehetőségeket nyit meg a kereslet-kínálat egyensúlyhiányának kezelésére és az emberek lakhatási igényeinek kielégítésére.

A megfizethető lakhatás várhatóan segíteni fogja az ingatlanpiac „felmelegedését” a jövőben. (Szemléltető kép: Dai Viet)

A Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) kutatási adatai azt mutatják, hogy a megfizethető lakások (25 millió VND/m2 alatt) aránya a teljes lakáskínálaton belül folyamatosan csökkent, a 2019-es 30%-ról 2022-re 7%-ra, 2023-ra pedig 6%-ra.

A 2019-2022 közötti időszakban a középkategóriás lakások (25-50 millió VND/m2) aránya szintén csökkent 54%-ra, 34%-ra, illetve 27%-ra, a kínálat főként a 40-50 millió VND/m2 árú termékekből állt.

Eközben a tényleges lakásvásárlás iránti kereslet 80%-os részesedéssel folyamatosan vezeti a lakáskeresleti szerkezetet, míg 15% a hosszú távú befektetés, 5% pedig a spekuláció. A VARS adatai szerint a tényleges lakásvásárlási igényekkel rendelkezőknek csak mintegy 25%-a rendelkezik a szükséges anyagi fedezettel.

Ennek fényében a VARS úgy véli, hogy a szociális lakások mellett a megfizethető lakhatás lesz az ingatlanpiac fő fejlődési trendje az elkövetkező időszakban, mivel ez a szegmens az emberek túlnyomó többségének tényleges igényeiből és képességeiből fakad.

Mit jelent a „megfizethető”?

Dr. Nguyen Van Dinh, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke kijelentette, hogy Vietnamnak még nincs hivatalos definíciója a megfizethető lakhatásra, de az ilyen típusú lakások egyes jellemzői azonosíthatók a szociális lakásokkal való összehasonlítással, és az alapján, hogyan határozzák meg a lakásárak ésszerűségét.

Ennek megfelelően a szociális lakások jelenleg az alacsony jövedelmű személyeket és az ipari övezetekben dolgozókat célozzák meg, mentesülve a földhasználati díjak alól, és kifejezetten a fejlesztők és a lakásvásárlók számára biztosítva a kedvezményes hitelcsomagokhoz való hozzáférést.

A megfizethető lakhatás a megfizethető árú, a lakosság többségének anyagi lehetőségeinek megfelelő kereskedelmi ingatlanokra utal, amelyek a közepes és közepeshez közeli jövedelmű csoportokat célozzák meg, akik bizonyos szintű megtakarítással rendelkeznek, különösen a városi területeken.

Dinh úr úgy véli, hogy az ésszerű lakhatási árak akkor tekinthetők elfogadhatónak, ha a családok jövedelmük keretein belül egyensúlyban tudják tartani a lakhatási költségeket az egyéb megélhetési költségekkel.

A világ számos országában a lakhatás megfizethetőségének felmérése alapján a megfizethető lakhatás olyan lakhatási költségekként definiálható, amelyek nem haladják meg a háztartás teljes jövedelmének 30%-át. Egy körülbelül havi 30 millió VND jövedelemmel rendelkező háztartás esetében ezen költségek 30%-a évi körülbelül 100 millió VND megtakarításnak felel meg, így egy megfizethető otthon lakásonként körülbelül 2-2,5 milliárd VND-ba kerülne.

Dinh úr szerint azonban a valóságban jelenleg nagyon nehéz 2 és 2,5 milliárd VND közötti árú apartmanprojekteket fejleszteni, különösen olyan nagyvárosokban, mint Ho Si Minh-város és Hanoi . De a nehéz nem jelenti azt, hogy lehetetlen.

Dinh úr úgy véli, hogy ha a teljes piac együttműködik, és a lakáspolitikák a piacgazdaság felé irányulnak, akkor megfizethető lakhatás fog kialakulni. Javasolja a megfizethető lakhatás fejlesztését a szociális lakások mellett.

A VARS szerint a kormánynak hivatalos definíciót kell adnia a megfizethető lakhatás fogalmára; valamint kifejezetten a megfizethető lakhatásra vonatkozó mechanizmusokat és preferenciális politikákat kell kutatnia, azzal a fő céllal, hogy ösztönözze a befektetőket a szegmens kínálatának fejlesztésében való részvételre, kielégítve a közepes vagy ahhoz közeli jövedelmű háztartások lakhatási igényeit.

Ezek közé tartoznak a kifejezetten a vásárlóerő növelését célzó kedvezményes hitelpolitikák, vagy a második és harmadik lakásokra kivetett megemelt adók a spekulatív ösztönzők csökkentése érdekében, ahol az adóbevételeket potenciálisan a valóban rászorulók támogatására lehetne visszaforgatni. Támogatást nyújtanak a fejlesztőknek a szociális infrastrukturális projektek fejlesztésében és üzemeltetésében is...

Ezenkívül fokozott beruházásokra és a csatlakozó közlekedési infrastruktúra bővítésére van szükség. Amikor a távolság már nem jelent problémát, elkerülhetetlenné válik a belvárosból a külvárosokba költözés trendje.

Forrás: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html