Ha nem módosítják a törvényt, az ingatlanprojektek a következő 10 évben elakadnak.

A Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) szerint, ha a (módosított) földtörvény tervezetének 128. cikkének b) pontjának 1. záradékát, a) pontjának 4. záradékát és 6. záradékát nem módosítják, annak következménye az lehet, hogy a földgazdálkodás, a kiaknázás és a felhasználás a következő 10 évben „akadályozódik”, és nem éri el a 18. határozatban javasolt legmagasabb hatékonyságot és eredményességet.

Október 31-i hatállyal a módosított földtörvény tervezete a 128. cikk b) pontjának 1. és 6. záradékában kimondja: Kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósításához földhasználat esetén meg lehet állapodni lakótelkek használati jogának átvételében. Kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósítása esetén lakótelkek vagy lakótelkek és egyéb földek használati jogával kell rendelkezni. A HoREA szerint ezek a szabályozások nem intézményesítették teljes mértékben a 18. határozat politikáját, amely a városi és kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósításához szükséges földhasználati jogok átruházásában az emberek és a vállalkozások közötti önmegállapodás mechanizmusának folytatását célozza.

A Földtörvény tervezetének 128. cikkelyének b) pontjának 1. és 6. záradéka csak lakóföld használati jogának megszerzésére vonatkozó megállapodásokat tesz lehetővé, vagy lakóföld, illetve lakóföld és egyéb föld használati jogával kell rendelkezni, így a tartalom "szűkebb", mint a 2013. évi Földtörvény 73. cikkelyének b) pontjának 1. záradékában, 169. cikkelyének 2. záradékában, 191. cikkében és 193. cikkelyének 1. és 2. záradékában foglalt jelenlegi szabályozás. A 2013. évi Földtörvény lehetővé teszi a gazdasági szervezetek számára, hogy a földhasználati tervezéssel összhangban lévő földtípusokra vonatkozóan földhasználati jogot kapjanak. Mezőgazdasági földhasználati jog átruházása esetén a beruházási projektek, beleértve a kereskedelmi lakásépítési projekteket is, megvalósításához írásbeli jóváhagyás szükséges az illetékes állami szervtől. A 128. cikk 1. záradékának b) pontja szintén „szűkebb” körű, mint a 9 2022-es törvény számos cikkének módosításáról és kiegészítéséről szóló törvény 4. cikke, amely két esetet határoz meg a lakótelkek használatának jogára, illetve a lakótelkek és más, nem lakótelkek használatának jogára kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósításához.

Az 1. záradék b) pontja nincs összhangban a Földtörvény tervezetének 128. cikkének 6. záradékával. Mivel a 6. záradék két olyan esetet határoz meg, amikor a befektetőknek joguk van lakótelket vagy lakótelket és egyéb telkeket használni kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósításához. A 128. cikk 1. záradékának b) pontja azonban csak egy olyan esetet határoz meg, amikor a befektetők megállapodhatnak lakótelkek használati jogának megszerzésében, de nem engedélyezi a befektetőknek, hogy lakótelkek és egyéb telkek használati jogának megszerzésében kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósításához állapodjanak meg.

Ezért a b) pont 1. záradéka „ellentmondásban áll” a Földtörvénytervezet 128. cikkének 6. záradékával. Ha a b) pont 1. záradékának tartalma elfogadásra kerül, a következő 10 évben a befektetők többé nem tárgyalhatnak lakótelkek és egyéb telkek kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósításához való használati jogának megszerzéséről. Ezért nem lesz olyan eset, amikor bármely befektető megfelel a Földtörvénytervezet 128. cikkének 6. záradékában előírt lakótelkek és egyéb telkek használati jogának feltételének.

A módosított földtörvény tervezete, ha elfogadják, várhatóan további nehézségeket okoz majd a vállalkozásoknak.

Ráadásul a 128. cikk 1. záradékának b) pontja kimondja, hogy a befektetők csak lakóterület használati jogának megszerzéséről tárgyalhatnak, aminek az a következménye, hogy nem teremti meg a feltételeket kereskedelmi lakásépítési projektek fejlesztéséhez, nagyméretű városi területek (tízek, százak, ezer hektárok) szinkron városi infrastruktúra kiépítéséhez, teljes közművel és szolgáltatásokkal, zöld, intelligens városi területek fejlesztéséhez, az éghajlatváltozásra való reagáláshoz a Politikai Bizottság 06. számú határozatának iránymutatása szerint, jellemzően a Phu My Hung új modellű városi terület (1. fázis), amelynek területe meghaladja a 400 hektárt.

Azzal a szabályozással, hogy a befektetők csak tárgyalhatnak a lakótelkek használati jogának megszerzéséről, lehetetlen kereskedelmi lakásprojekteket, vegyes lakásprojekteket, valamint nagyszabású kereskedelmi és szolgáltatási projekteket megvalósítani. A valóságban ugyanis a házakhoz tartozó lakótelkek mind kis alapterületűek. A legnagyobb lakótelek sem nagyobb néhány ezer négyzetméternél. Ho Si Minh-városban jellemzően egy külvárosi kerület legnagyobb lakótelkén épült villa, amelynek területe mindössze 5000 ^{négyzetméter} . A belvárosi kerületekben a lakótelkek területe még kisebb. A 3 utcafrontú, Vo Van Tan (3. kerület) 110-112. számú ősi villa jellemzően csak közel 2800 ^{négyzetméteres} kampuszterülettel rendelkezik.

A Földtörvény tervezetének 128. cikkelyének 6. záradékában foglalt rendelkezések arra utalnak, hogy „előnyben részesítik” azokat a kereskedelmi lakásépítési projektek befektetőit, akik már rendelkeznek lakótelkek és egyéb földterületek használati jogával. Különösen azokat a vállalkozásokat, amelyek már nagy lakótelkekkel és egyéb földterületekkel rendelkeznek. Ha ezek a vállalkozások több száz hektárral rendelkeznek, akkor lehetőségük lesz „uralni” az ingatlanpiacot a következő 5-10 évben. A gyakorlat szerint ugyanis a Földtörvényt csak 10 évente módosítják, mivel az 1993-as, 2003-as és 2013-as földtörvények is megjelentek, és 2023-ban fontolgatják a Földtörvény módosítását.

A Földtörvény-tervezet 128. cikkelyének 1. záradékának b) pontja értelmében, amennyiben a tervezet elfogadásra kerül, a befektetők a következő 10 évben nem kaphatnak lakótelkekre és egyéb telkekre, illetve lakótelektől eltérő telkekre vonatkozó földhasználati jogok átruházását kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósításához, így nem lesz több olyan vállalkozás, amely megfelelhet a Földtörvény-tervezet 128. cikkelyének 6. záradékában előírt lakótelkekre és egyéb telkekre vonatkozó földhasználati jogok megszerzésére vonatkozó feltételnek.

„A gyakorlatban a 100%-ban lakóterülettel rendelkező kereskedelmi lakásépítési projektek a kereskedelmi lakásépítési projektek teljes számának mindössze 1%-át teszik ki. A lakóterülettel és egyéb területtel rendelkező projektek száma a kereskedelmi lakásépítési projektek teljes számának többségét, mintegy 95%-át teszi ki. A nem lakóterülettel rendelkező projektek száma, beleértve a csak mezőgazdasági vagy csak nem mezőgazdasági, nem lakóterülettel rendelkező eseteket is, a kereskedelmi lakásépítési projektek teljes számának körülbelül 5%-át teszi ki, és általában nagy vagy nagyon nagy léptékű projektek” – mondta Le Hoang Chau úr, a HoREA elnöke, és olyan szabályozások bevezetését javasolta, amelyek lehetővé teszik a befektetők számára, hogy tárgyaljanak a lakóterülettől eltérő földterületek, beleértve a mezőgazdasági vagy nem mezőgazdasági, nem lakóterülettel rendelkező földterületeket is, használati jogának megszerzéséről, hasonlóan a 2013-as földtörvényben szereplő szabályozásokhoz, hogy feltételeket teremtsenek és ösztönözzék a kereskedelmi lakásépítési projektek és a nagyméretű, akár több tíz, száz, ezer hektáros városi területek fejlesztését, amelyek teljes funkcionális területekkel és közművekkel, szolgáltatásokkal és teljes városi szolgáltatásokkal rendelkeznek.

Forráslink: https://thanhnien.vn/neu-khong-sua-luat-du-an-bat-dong-san-se-tac-trong-10-nam-toi-185231102092040129.htm