Mit mond a Vietnami Állami Bank az építés alatt álló házak vásárlására nyújtott hitelek tilalmáról?

[hirdetés_1]

Az utóbbi időben számos ingatlanpiaci vállalkozás aggodalmát fejezte ki a lakáshitel-feltételekkel kapcsolatos szabályozásokkal kapcsolatban.

Pontosabban, Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke kijelentette, hogy őt és más ingatlanpiaci vállalkozásokat is komoly aggodalommal tölti el a 41/2016/TT-NHNN körlevél (a 22/2023/TT-NHNN körlevéllel módosított és kiegészített) 2. cikkének 11. záradékának a) pontjában foglalt szabályozás.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — Az ingatlanpiaci vállalkozások viharos és kihívásokkal teli évet zártak.

E szabályozás szerint a bankok magánszemélyeknek lakásvásárlásra, beleértve a kereskedelmi célú lakásokat is, nyújtott ingatlanfedezetű hitelek esetében csak befejezett és azonnal beköltözhető lakások, azaz azonnal beköltözhető lakások vásárlására nyújthatnak hitelt.

Ezért a 22/2023/TT-NHNN körlevél nem engedélyezi a bankoknak, hogy magánszemélyeknek hitelt nyújtsanak befejezetlen kereskedelmi ingatlanok (azaz építés alatt álló kereskedelmi ingatlanok) vásárlására, magán a ház fedezetével (jelzáloggal). Így azoknak a magánszemélyeknek, akik hitelt kívánnak felvenni építés alatt álló kereskedelmi ingatlanok vásárlására, más biztosítéki intézkedéseket kell végrehajtaniuk, vagy más eszközök formájában fedezetet kell nyújtaniuk.

Az üggyel kapcsolatban a Vietnami Állami Bank január 31-én reagált.

A Vietnami Állami Bank szerint a kereskedelmi bankok és a külföldi bankok fióktelepeinek tőkemegfelelési mutatóját szabályozó 41/2016/TT-NHNN számú körlevél (amelyet a 22/2023/TT-NHNN számú körlevél módosított és kiegészített) nem a hitelintézetek hitelnyújtási műveleteit irányító dokumentum.

A 41/2016/TT-NHNN körlevél 2. cikkének 10. záradéka kimondja: „Az ingatlannal fedezett kölcsönök magánszemélyeknek és jogi személyeknek ingatlanvásárlásra vagy ingatlanprojektek megvalósítására nyújtott kölcsönök, amelyeket az ingatlan vagy a kölcsönből létrehozott ingatlanprojekt biztosít, a biztosított ügyletekre vonatkozó törvény rendelkezéseivel összhangban.”

A Vietnami Állami Bank megerősíti, hogy a 22/2023/TT-NHNN számú körlevél nem módosítja vagy egészíti ki ezt a tartalmat. Azok a szervezetek és magánszemélyek, akik házat kívánnak vásárolni és (jelzáloggal) biztosítani ezt a jövőben épülő házat, 30-120%-os kockázati súlyozást alkalmaznak a hitelfedezeti aránytól (LTV) függően, amelyet a hiteltartozás és a fedezet értékének arányaként számítanak ki; abban az esetben, ha az LTV arány nem áll rendelkezésre, a kockázati súlyozás 150%.

A szociális lakásvásárláshoz szükséges hitelfelvételhez nem szükséges az a feltétel, hogy a ház elkészült és átadásra került.

A Vietnami Állami Bank szerint a 41/2016/TT-NHNN körlevél 2. cikkének 11. záradéka kimondja: „A jelzáloghitel egy ingatlanfedezetű kölcsön, amelyet egy magánszemélynek lakásvásárlás céljából nyújtanak.” A következő feltételeknek kell teljesülniük: a törlesztőrészletek forrása nem lehet a kölcsönből származó bérleti jövedelem; és a háznak a lakásvásárlási szerződésnek megfelelően el kell készülnie.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — Szociális lakótelep a 12. kerületben (Ho Si Minh-város)

A bankoknak és a külföldi bankok fiókjainak teljes joguk van lefoglalni a jelzáloggal terhelt ingatlanokat, ha az ügyfelek nem fizetik vissza adósságaikat, a biztosított tranzakciókra vonatkozó törvényekkel összhangban.

A jelzáloghitel révén megszerzett ingatlant független értékbecslésnek kell alávetni (akár egy harmadik fél, akár a bank vagy külföldi bankfiók hitelbírálatért felelős osztályától független osztály által), a bank vagy külföldi bankfiók által meghatározott prudenciális értékeléssel (az ár nem haladhatja meg a hitelbírálat időpontjában érvényes piaci árat).

Eközben a 22/2023/TT-NHNN körlevél 1. cikkének 1. záradéka kimondja: „1. A 2. cikk 11. záradékát a következőképpen módosítsa és egészítse ki: „11. A jelzáloghitelek magánszemélyeknek lakásvásárláshoz nyújtott ingatlanfedezetű hitelek, beleértve azokat az ingatlanfedezetű hiteleket is, amelyek megfelelnek a következő feltételeknek: a visszafizetés forrása nem a hitelből származó bérleti díjbevétel; a ház elkészült, és a lakásvásárlási szerződésnek megfelelően átadásra kész.”

A bankok és a külföldi bankok fiókjai teljes jogkörrel rendelkeznek a jelzáloggal terhelt ingatlanok lefoglalására, amennyiben az ügyfelek nem fizetik vissza adósságaikat, a biztosított tranzakciókra és a lakhatásra vonatkozó törvényekkel összhangban.

A jelzáloghitel révén megszerzett ingatlant független értékbecslésnek kell alávetni (akár egy harmadik fél, akár a bank vagy külföldi bankfiók hitelbírálati osztályától független osztály által) a bank vagy külföldi bankfiók által meghatározott prudenciális elv szerint (az érték nem haladhatja meg a hitelbírálat időpontjában érvényes piaci árat)...

A szociális lakásvásárláshoz, illetve a kormányzati támogatási programok és projektek keretében nyújtott lakásvásárláshoz nyújtott hitelek esetében nincs előírás a ház elkészült és átadásra kész állapotára vonatkozóan, a kockázati együttható pedig alacsonyabb, mint más lakáscélú jelzáloghitelek esetében, mindössze 20-50%, a kormányzati szociális lakásépítés ösztönzésére irányuló politika megvalósítása érdekében.

Az a feltétel, hogy a ház a házadásvételi szerződésnek megfelelően elkészüljön, csak a lakáshitelekre vonatkozik (amelyekre alacsonyabb kockázati súly vonatkozik az egyéb ingatlanfedezetű követelésekhez képest).

Vietnami Állami Bank

A lakáshitelek magukban foglalják: a jogosult lakásvásárláshoz nyújtott jelzáloghiteleket, beleértve a befejezés és átadási feltételt; valamint a szociális lakások vagy kormányzati támogatási programok és projektek keretében történő lakásvásárláshoz nyújtott hiteleket.

A lakáshitelekre alkalmazott kockázati súlyozás típusonként változik, 20% és 100% között mozog, a hitelfedezeti arány (LTV) és az eloszlási kockázati súlyozás (DSC) függvényében. A szociális lakásvásárláshoz vagy az állami támogatási programok és projektek keretében nyújtott lakásvásárláshoz nyújtott hitelek esetében, amelyek nem igénylik a ház befejezett és átadásra kész állapotát, a kockázati súlyozás alacsonyabb, mint a többi lakáshitel esetében, 20% és 50% között mozog, összhangban a kormány szociális lakásépítést ösztönző politikájával.

A Vietnámi Állami Bank szerint az a feltétel, hogy a házat a házvásárlási szerződésnek megfelelően be kell fejezni, csak az ingatlannal fedezett jelzáloghitelekre vonatkozik (amelyekre alacsonyabb kockázati súly vonatkozik, mint az ingatlannal fedezett egyéb követelésekre).

Azokban az esetekben, amikor szervezeteknek vagy magánszemélyeknek építés alatt álló lakást kell építeniük vagy vásárolniuk, és ezt az építés alatt álló lakást jelzáloggal kell megterhelniük, az ingatlanfedezetű kölcsönök kategóriájába tartozik a 41/2016/TT-NHNN körlevél 2. cikkének 10. záradéka szerint, és a megfelelő kockázati együtthatót a 41/2016/TT-NHNN körlevél 9. cikkének 10. záradéka szerint kell alkalmazni.

„Ezért ez a szabályozás nem korlátozza a szervezetek és magánszemélyek jogait az építés alatt álló lakások megvásárlására, és nem mond ellent a hatályos szabályozásoknak (Polgári jog, Lakásjog, Ingatlanjog, Befektetési törvény 2020, Hitelintézetekről szóló törvény 2024)” – nyilatkozta a Vietnami Állami Bank.

[hirdetés_2]
Forráslink