Mit mond az Állami Bank arról, hogy „nem kölcsönöz pénzt jövőbeli házak vásárlására”?

Az utóbbi időben számos ingatlanügynökség aggodalmát fejezte ki a lakáshitelekkel kapcsolatos szabályozásokkal kapcsolatban.

Pontosabban, Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke elmondta, hogy őt és az ingatlanvállalkozásokat komoly aggodalommal tölti el a 41/2016/TT-NHNN körlevél (a 22/2023/TT-NHNN körlevéllel módosított és kiegészített) 2. cikkelyének 11. záradékának a) pontjában foglalt rendelkezés.

Az ingatlanüzletágak egy ingadozásokkal és nehézségekkel teli évet zártak.

E szabályozás értelmében a bankok magánszemélyeknek lakásvásárlásra, beleértve a kereskedelmi ingatlanokat is, nyújtott ingatlanfedezetű hitelek esetében csak olyan házak vásárlására nyújthatnak hitelt, amelyek már átadásra elkészültek, azaz elérhetőek.

Így a 22/2023/TT-NHNN körlevél nem engedélyezi a bankoknak, hogy magánszemélyeknek hitelt nyújtsanak befejezetlen kereskedelmi ingatlanok vásárlására átadásra (azaz a jövőben épülő kereskedelmi ingatlanokra), amelyeket maga az ingatlan biztosít (jelzáloggal terhel). Ezért azoknak a magánszemélyeknek, akik hitelt szeretnének felvenni a jövőben épülő kereskedelmi ingatlanok vásárlásához, más biztosítéki intézkedéseket kell hozniuk, vagy más vagyonnal kell biztosítaniuk azokat.

Ezzel a tartalommal kapcsolatban január 31-én az Állami Bank válaszolt.

Az Állami Bank szerint a kereskedelmi bankok (KB-k) és a külföldi bankfiókok tőkebiztonsági mutatóját szabályozó 41/2016/TT-NHNN számú körlevél (a 22/2023/TT-NHNN számú körlevéllel módosítva és kiegészítve) nem a hitelintézetek hitelnyújtási műveleteit irányító dokumentum.

A 41/2016/TT-NHNN körlevél 2. cikkének 10. záradéka kimondja: „Az ingatlannal fedezett kölcsön egy magánszemélynek vagy jogi személynek ingatlanvásárlásra, ingatlanprojekt megvalósítására nyújtott kölcsön, amelyet az ingatlan vagy a kölcsönből létrehozott ingatlanprojekt biztosít a biztosított ügyletekre vonatkozó törvény rendelkezései szerint”.

Az Állambank megerősíti, hogy a 22/2023/TT-NHNN számú körlevél nem módosítja vagy egészíti ki ezt a tartalmat. Azok a szervezetek és magánszemélyek, akiknek házat kell vásárolniuk, és ezt a jövőbeni házat (jelzáloggal) kell biztosítaniuk, 30-120%-os kockázati együtthatót alkalmaznak a hiteltartozás és a fedezet értékének aránya alapján kiszámított garanciaarány (LTV) alapján; amennyiben az LTV arányról nincs információ, a kockázati együttható 150%.

A szociális lakásvásárláshoz igényelhető hiteleknek nem kell teljesíteniük azt a feltételt, hogy a ház átadásra kész állapotban legyen.

Az Állami Bank szerint a 41/2016/TT-NHNN körlevél 2. cikkének 11. záradéka kimondja: „A lakáshitel ingatlanfedezetű hitel, amelyet magánszemélyek házvásárláshoz nyújtanak. teljes mértékben megfelelnek a következő feltételeknek: a tartozás visszafizetésének forrása nem a kölcsönből képzett ház bérbeadásának forrása; a ház a házadásvételi szerződésnek megfelelően elkészült.

Szociális lakásövezet a 12. kerületben (HCMC)

A bankok és a külföldi bankfiókok teljes joggal kezelhetik a jelzáloggal terhelt ingatlanokat, ha az ügyfelek a biztosított tranzakciókra vonatkozó törvényi rendelkezések szerint nem tudják visszafizetni adósságaikat.

Az e jelzáloghitelből létrehozott házat függetlenül kell értékelni (harmadik félnek vagy a bank, illetve külföldi bankfiók hitelbírálati osztályától független osztálynak) az óvatosság elvével (az ár nem magasabb a hitelbírálat időpontjában érvényes piaci árnál) a bank, illetve külföldi bankfiók szabályzata szerint.

Eközben a 22/2023/TT-NHNN körlevél 1. cikkének 1. záradéka kimondja: „1. A 2. cikk 11. záradékát a következőképpen módosítsa és egészítse ki: „11. A lakáshitel ingatlanfedezetű kölcsön magánszemélyek számára lakásvásárláshoz, beleértve az ingatlanfedezetű kölcsönt is, amely megfelel a következő feltételeknek: a tartozás visszafizetésének forrása nem a kölcsönből képzett lakásbérleti pénzforrás; a ház a ház adásvételi szerződésnek megfelelően átadásra elkészült.”

A bankok és a külföldi bankfiókok teljes joggal kezelhetik a jelzáloggal terhelt házakat, amikor az ügyfelek a biztosított tranzakciókról és a lakásépítésről szóló törvény rendelkezései szerint nem tudják visszafizetni adósságaikat.

Az ezen jelzáloghitelből létrehozott házat a bank vagy külföldi bankfiók szabályzata szerint függetlenül kell értékelni (harmadik fél vagy a bank, illetve külföldi bankfiók hitelbírálati osztályától független osztály értékeli) az óvatosság elvével (az érték nem magasabb a hitelbírálat időpontjában érvényes piaci árnál...)."

A kormányzati támogatási programok és projektek keretében szociális lakásvásárláshoz, lakásvásárláshoz igényelhető hitelek esetében nem szükséges teljesíteni azt a feltételt, hogy a lakás átadásra kész állapotban legyen, és a kockázati együtthatója alacsonyabb, mindössze 20-50% legyen, mint más lakáshiteleké, a kormányzati szociális lakásépítés ösztönzésére irányuló politika végrehajtásához.

A lakásvásárlási szerződés szerinti elkészült lakás feltétele csak a lakáshitelekre vonatkozik (amelyekre alacsonyabb kockázati súlyozás vonatkozik, mint más ingatlanfedezetű hitelekre).

Állami bank

A lakáshitelek esetében ez magában foglalja: a lakáshiteleket az előírt feltételeknek megfelelő házak vásárlására, beleértve az átadáshoz szükséges befejezettség feltételét is, valamint a szociális lakások vásárlására, a kormány támogatási programjainak és projektjeinek keretében történő lakásvásárlásra nyújtott hiteleket.

A lakáshitelekre alkalmazott kockázati együttható típusonként 20-100% között változik, az LTV aránytól és a jövedelemaránytól (DSC) függően. A szociális lakásvásárláshoz, a kormányzati támogatási programok és projektek keretében történő lakásvásárláshoz nyújtott hitelekhez nem szükséges az ingatlan átadásra kész állapota, és alacsonyabb, mindössze 20-50%-os kockázati együtthatóval rendelkeznek, mint más lakáshitelek, a kormányzati szociális lakásépítés ösztönzésére irányuló politika végrehajtása érdekében.

Az Állami Bank szerint a lakásvásárlási szerződés szerinti elkészült ház állapota csak a lakáshitelekre vonatkozik (amelyekre alacsonyabb kockázati együttható vonatkozik, mint az ingatlannal fedezett egyéb követelésekre).

Amennyiben egy szervezetnek vagy magánszemélynek jövőbeni lakásépítésre vagy -vásárlásra van szüksége, és a jövőbeni lakást jelzáloggal terheli meg, akkor a 41/2016/TT-NHNN körlevél 2. cikkének 10. záradékában foglaltak szerint ingatlanfedezetű kölcsönnek minősül, és a megfelelő kockázati együtthatót a 41/2016/TT-NHNN körlevél 9. cikkének 10. záradékában előírtak szerint alkalmazzák.

„Így ez a szabályozás nem korlátozza a szervezetek és magánszemélyek jogait a jövőbeni lakásvásárlásra, és nem ellentétes a hatályos szabályozással (Polgári jog, Lakásjog, Ingatlanjog, Befektetési jog 2020, Hitelintézetekről szóló törvény 2024)” – nyilatkozta az Állami Bank.

Forráslink: https://thanhnien.vn/ngan-hang-nha-nuoc-noi-gi-ve-viec-khong-cho-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-185240131224055393.htm