Az állam dönt az elsődleges földárakról: Megoldás az ingatlanpiac stabilizálására

Az állam döntése az elsődleges földárakról a piaci instabilitás kontrollálását szolgálja.

A Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium (FVM) jelenleg széles körű visszajelzéseket kér szervezetektől és magánszemélyektől a 2024. évi Földtörvény számos cikkének módosításáról és kiegészítéséről szóló törvénytervezet véglegesítéséhez, mielőtt azt a 15. ciklus 10. ülésszakán az Országgyűlés elé terjesztené megfontolásra.

Több szűk keresztmetszet eltávolítása.

A Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium szerint a több mint egy évnyi végrehajtás után a 2024-es földtörvény számos akadályt tárt fel. A jelenlegi szabályozás korlátozásai nemcsak a vállalkozások számára okoznak nehézségeket a beruházások és projektek fejlesztése terén, hanem közvetlenül befolyásolják a polgárok jogait is, különösen olyan eljárásokban, mint a földtulajdoni engedélyek kiadása, a földhasználati célok megváltoztatása, a földterületek felosztása vagy a kártérítés igénylése földterületek kisajátítása esetén.

A szakértők úgy vélik, hogy a közvetlenül állam által meghatározott földárak segítenek megelőzni az inflált árakat.

Az egyik fő azonosított szűk keresztmetszet a földhasználat-tervezés és -gazdálkodás elégtelensége, amely nem egyeztethető össze a jelenlegi kétszintű helyi önkormányzati modellel. A járási szintű éves földhasználat-tervezés már nem felel meg a gyakorlati igényeknek, ami időpazarláshoz, fokozott bürokráciához és a földhasználatba vétel késedelméhez vezet. Sok háztartás termelési és üzleti lehetőségektől esik el, jelentős veszteségeket szenvedve el, mivel a frissített földhasználati tervekre kell várni.

A földterületek kiosztását és lízingelési mechanizmusait illetően a projekteket jelenleg főként árverések vagy pályázatok útján hajtják végre. Ezek a folyamatok azonban összetettnek és átfedésben lévőnek bizonyulnak, mivel számos más törvénytől függenek, ami a projektek előkészítésének elhúzódását okozza.

Nevezetesen a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium javasolta az állam, mint reprezentatív tulajdonos szerepének tisztázását a földárak meghatározásában. Ennek megfelelően az elsődleges piacon, beleértve a földterületek kiosztását, bérbeadását és a földhasználat átalakítását, a földárakat az államnak kell meghatároznia, a tanácsadó szervezetektől függetlenül. A másodlagos piacon, azaz a földhasználati jogok vételével, eladásával, átruházásával és jelzáloggal való fedezésével járó tevékenységekben a földárakat a felek közötti kölcsönös megállapodás határozza meg, az állam pedig közvetett szabályozó szerepet játszik a tervezés, az infrastruktúra és a pénzügyi eszközök révén.

A valóságban azonban az elsődleges földértékelés továbbra is nagymértékben támaszkodik a konzultációs eredményekre és a másodlagos piaci árakra, miközben a konkrét árak meghatározásának módszerei nem megfelelőek, nem átláthatóak, és nem tükrözik pontosan a piaci fejleményeket. Ez gyengíti az állam szabályozó szerepét, befolyásolja a projektek megvalósításának előrehaladását, és nagy neheztelést vált ki, amikor azok az emberek, akiknek a földjét elkobozták, olyan kártérítést kapnak, amely nem tükrözi a tényleges értékét.

A Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium által megjegyzett másik probléma az értékelési módszerek, különösen a többletmódszer alkalmazásának pontatlansága, amely a piaci adatoktól, a befektetési típusoktól és a földbérleti díjaktól függ. Eközben a földhasználati jogok piaca rendkívül ingatag, és az adatok főként régi árakon alapulnak, nem tükrözik a tényleges értéket vagy a jövőbeli potenciált. Ez gyakran ahhoz vezet, hogy az emberek, különösen a vidéki területeken élők, hátrányos helyzetbe kerülnek, mivel a föld valódi értéke nem tükröződik pontosan a tranzakciókban.

Dr. Pham Viet Thuan, a Ho Si Minh-város Környezetgazdaságtani Intézetének igazgatója úgy véli, hogy a földtörvény módosítása szükséges és összhangban van a szocialista piacgazdaság fejlesztési irányultságával. Szerinte a jelenlegi törvény számos szabályozása nincs igazán összhangban a valós helyzetekkel és az üzleti igényekkel. Különösen a lakóterületté alakításért fizetendő földhasználati díj emelkedett az egekbe, egyes területeken, például Ho Si Minh-városban, akár 38-szorosára is emelkedhet. Ez sok embert megakadályoz abban, hogy éljen a törvényes földhasználati jogaival.

Szerinte az állam döntése, hogy meghatározza az elsődleges földárakat, a helyes irányba tett lépés, amelynek célja a piaci instabilitás kontrollálása, különösen a jelenlegi helyzetben, amikor a földspekuláció, az árverések, majd a foglalók elvesztése stb. abnormálisan felhajtják az árakat. Dr. Thuan azonban megjegyezte, hogy a földértékelési rendszerben egyértelmű különbséget kell tenni az elsődleges és a másodlagos árak között. „A K-együttható alkalmazása az irányadó dokumentumokban segíteni fog a másodlagos árak meghatározásában az elsődleges árak alapján, és egyúttal hatékony eszközzé válik az állam számára a piac szabályozására és stabilizálására” – mondta.

Ez a szakértő azt is hangsúlyozta, hogy a törvénynek egyértelműen meg kell határoznia, hogy mely esetekben alkalmazandók az elsődleges és mely esetekben a másodlagos árak. A kísérő rendeletek és körlevelek szerepet játszanak majd a gyakorlati megvalósíthatóság biztosítása érdekében a részletes iránymutatások meghatározásában és nyújtásában.

Teljes körű eszköztárra van szükségünk a szabályozáshoz és az átláthatóság biztosításához.

Bár a javaslat, miszerint az állam hatalmat kapna az elsődleges földárak meghatározására, szükségesnek tekinthető ahhoz, hogy biztosítsa az állam szerepét a teljes lakosság reprezentatív tulajdonosaként, sokan továbbra is aggodalmukat fejezik ki amiatt, hogy a piaci tényezők hiánya az árképzésben a „kétszintű árképzés” helyzetének újbóli kialakulásához vezethet a földpiacon. Ez nemcsak a piaci átláthatóságot befolyásolná, hanem költségvetési veszteségekhez is vezethetne, és egyenlőtlenséget teremthetne a tranzakciókban részt vevő felek között.

A „kétáras” helyzet a múltban gyakori volt, amikor ugyanazon földterületért két különböző árat fizettek: a szerződésben és a pénzügyi kötelezettségek kiszámításához használt dokumentumokban szereplő ár gyakran jóval alacsonyabb volt, mint a tényleges piaci tranzakciós ár. A fő ok az volt, hogy az állam által kiadott földárlista nem tükrözte időben a piaci ingadozásokat, ami nagy eltérést eredményezett a hivatalos és a tényleges ár között.

Vo Hong Thang úr, a DKRA Csoport vezérigazgató-helyettese megjegyezte, hogy ha az állam teljes mértékben jogosult a földárak meghatározására a piaci trendek tükrözése nélkül, az könnyen elfogult értékelésekhez és a „kétáras mechanizmus” megismétlődéséhez vezethet. Szerinte az értékelésnek piaci elveken kell alapulnia, hogy biztosítsa a méltányosságot minden fél, beleértve az államot, a vállalkozásokat és a befektetőket. Thang úr a helyzetet ahhoz hasonlította, mintha az állam egyszerre osztaná ki a földet, határozná meg az árakat és szedné be a díjakat – olyan, mintha „egyszerre focizna és fújná a sípot”, független felügyeleti mechanizmus nélkül.

Szerinte a piaci tényezők teljes figyelmen kívül hagyása helyett a törvénynek meg kellene fontolnia a földhasználók besorolását a megfelelő támogatási politikák biztosítása érdekében. Például a pénzügyi kötelezettségek elengedhetők vagy csökkenthetők lennének a kiszolgáltatott csoportok számára a földhasználati célok megváltoztatásakor, ahogy azt számos szakértő javasolta.

Eközben Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke azzal érvelt, hogy nem kell túlzottan aggódni a kettős árképzési rendszer vagy a vállalkozások földpolitikából való hasznának lehetősége miatt. Szerinte az államnak bőséges szabályozási eszközei vannak, az adóktól a hitelekig, az ingatlanok ellenőrzésére és a haszonszerzés megakadályozására. „Az államnak teljes joga van meghatározni a földárakat az elsődleges piacon, mivel ez a teljes lakosságot képviselő tulajdonos joga. Eközben a másodlagos piacon, ahol magánszemélyek és vállalkozások között zajlanak polgári jogi tranzakciók, a piacnak önszabályozásra van szüksége” – hangsúlyozta.

Valójában az elmúlt két évben szigorúan betartatták az adóellenőrzést, a közjegyzői hitelesítést és az ingatlanok átruházásával kapcsolatos dokumentumok kezelését. Sokan, akik korábban „kérték” a vevőket, hogy alacsonyabb árat valljanak be az adók csökkentése érdekében, most kénytelenek betartani a szabályozásokat, mivel a közjegyző és az adóhatóság már nem engedélyezi az alulbevallást, sőt, eltérések észlelése esetén új dokumentációt is kérnek. Pham Huu T. úr, egy Lam Dong- i ingatlanbefektető, elmesélte, hogy korábban alacsonyabb árat vallott be ingatlanok átruházásakor a költségek megtakarítása érdekében, de mióta a hatóságok szigorították a szabályozást, nagyon szigorú lett. „A vevők most már az alacsonyabb ár bevallását is megtagadják. Aggódnak amiatt, hogy későbbi eladáskor magas adót kell fizetniük, ezért a helyes ár bevallását követelik” – mondta T. úr.

„Nguyen Dang Phu úr, egy Ho Si Minh-városi bróker megerősítette, hogy a „két ár” bevallásának gyakorlata szinte teljesen eltűnt. Az adóhatóságok nagyon ébernek bizonyultak. Több hamis bevallási eset is idézést, sőt büntetőeljárást vont maga után. Most már mind a vevők, mind az eladók komolyan veszik a tetteiket, és aki megfizeti az adót, az felelős a saját tetteiért.”

Hozzájárulás a mesterséges árinfláció megfékezéséhez.

Le Hoang Chau úr szerint a tanácsadó szervezetek és értékbecslő tanácsok által végzett földértékelés jelenlegi módszere könnyen kiskapukat teremt, ami akár összejátszáshoz is vezethet a földérték meghatározásában. Ezért közvetlen állami értékelésre van szükség az elsődleges piacon. A másodlagos piacon a piaci mechanizmusokat teljes mértékben állami ellenőrzés alatt, adóeszközökön keresztül kell végrehajtani. Ez a megközelítés nemcsak a földárak átláthatóságának növelésében segít, hanem hozzájárul az ingatlanpiac lehűtéséhez és a spekuláció okozta felfújt árak megelőzéséhez is.

Forrás: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm