Az állam dönt az elsődleges földárakról: Megoldás az ingatlanpiac stabilizálására

Az állam döntése az elsődleges földárakról a piaci instabilitás kontrollálását szolgálja.

A Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium (FVM) széles körben gyűjti szervezetek és magánszemélyek véleményét a 2024. évi földtörvény számos cikkének módosításáról és kiegészítéséről szóló törvénytervezet véglegesítéséhez, mielőtt azt a 15. ciklus 10. ülésszakán az Országgyűlés elé terjesztené megfontolásra.

Számos szűk keresztmetszet eltávolítása

A Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium szerint a 2024-es földtörvény több mint egy évnyi végrehajtás után számos problémát tárt fel. A jelenlegi szabályozás korlátozásai nemcsak a vállalkozások számára okoznak nehézségeket a beruházások és projektek fejlesztése során, hanem közvetlenül befolyásolják az emberek jogait is, különösen olyan eljárásokban, mint az engedélyek kiadása, a használati cél megváltoztatása, a telkek felosztása vagy a kártérítés igénylése a földterület visszaszerzése esetén.

A szakértők szerint az állam közvetlen földárak meghatározása segít megelőzni a virtuális árak kialakulását.

Az egyik fő szűk keresztmetszet, amelyet kiemeltek, a földhasználat-tervezés és a tervek elégtelensége, amelyek nem felelnek meg a jelenlegi kétszintű önkormányzati modellnek. A járási szintű éves földhasználat-tervezés már nem praktikus, időigényes, eljárási problémákat okoz, és lassítja a földterületek hasznosításba vételének folyamatát. Sok háztartásnak várnia kell a földhasználati terv frissítésére, így termelési és üzleti lehetőségekről esik el, ami jelentős veszteségekhez vezet.

A földterületek kiosztásának és bérletének mechanizmusát tekintve jelenleg a projekteket főként árverések vagy pályáztatás útján valósítják meg. Ezek a folyamatok azonban bonyolultnak és átfedésben lévőnek bizonyulnak a számos más törvénytől való függés miatt, ami a projekt-előkészítési folyamat elhúzódását okozza.

Nevezetesen a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium azt javasolta, hogy tisztázzák az állam szerepét a földárak meghatározásában, mint a tulajdonos képviselőjét. Ennek megfelelően az elsődleges piacon, beleértve a földterületek kiosztását, bérbeadását és a földhasználati célok átalakítását, a földárakat az államnak kell meghatároznia, nem pedig tanácsadó szervezetekre támaszkodva. A másodlagos piacon, azaz a földhasználati jogok vétele, eladása, átruházása és elzálogosítása során a földárakról maguk a felek állapodnak meg, az állam pedig közvetett szabályozó szerepet játszik a tervezés, az infrastruktúra és a pénzügyi eszközök révén.

A valóságban azonban az elsődleges földértékelés továbbra is nagymértékben függ a konzultációs eredményektől és a másodlagos áraktól, miközben a konkrét árak meghatározásának módszere továbbra is számos hiányossággal küzd, nem átlátható, és nem tükrözi pontosan a piaci fejleményeket. Ez gyengíti az állam szabályozó szerepét, befolyásolja a projektek megvalósításának előrehaladását, és sok frusztrációt okoz, amikor az emberek visszaszerzik a földjeiket, de a kártérítési szint nem áll közel a tényleges értékhez.

A Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium által megjegyzett másik probléma az értékelési módszerek, különösen a többletmódszer alkalmazásának pontatlansága, amely a piaci adatoktól, a befektetési típusoktól és a földbérleti díjaktól függ. Eközben a földhasználati jogok piaca erősen ingadozik, az adatok főként régi árakon alapulnak, nem tükrözik a tényleges értéket vagy a jövőbeli potenciált. Ez gyakran veszteségeket okoz az embereknek, különösen a vidéki területeken, mivel a föld valós értéke nem tükröződik pontosan a tranzakciókban.

Dr. Pham Viet Thuan, a Ho Si Minh-város Környezetgazdaságtani Intézetének igazgatója elmondta, hogy a földtörvény módosítása szükséges és összhangban van a szocialista piacgazdaság fejlesztésének irányával. Szerinte a jelenlegi törvény számos rendelkezése nem áll igazán közel a valós élethez és az üzleti igényekhez. Különösen a földhasználati díjak beszedése növekszik gyorsan a lakóterületté alakításkor, egyes helyeken, például Ho Si Minh-városban, akár 38-szorosára is. Ez sokak számára lehetetlenné teszi, hogy éljenek a törvényes használati jogaikkal.

Szerinte az állam döntése az elsődleges földárakról a helyes irányba tett lépés, amelynek célja a piaci instabilitás kontrollálása, különösen a jelenlegi helyzetben, amikor a földár-spekulációk, az árverések, majd a letétek törlése... abnormálisan felfelé hajtják az árszintet. Dr. Thuan azonban megjegyezte, hogy a földárképzési rendszerben egyértelműen el kell különíteni az elsődleges és a másodlagos árakat. „A K együttható alkalmazása az irányadó dokumentumokban segíteni fog a másodlagos árak meghatározásában az elsődleges árak alapján, és egyúttal hatékony eszközzé válik az állam számára a piac szabályozására és stabilizálására” – mondta.

Ez a szakértő azt is hangsúlyozta, hogy a törvénynek egyértelműen meg kell határoznia, hogy mely esetekben alkalmazandók elsődleges, és mely esetekben másodlagos árak. A kísérő rendeletek és körlevelek szerepet játszanak majd a gyakorlati megvalósíthatóság biztosítása érdekében a részletes iránymutatások meghatározásában és nyújtásában.

Teljes körű szabályozásra és átláthatóságra van szükség

Bár a javaslat, miszerint az államnak kellene döntenie az elsődleges földárakról, szükségesnek tekinthető a teljes néptulajdon képviseletének biztosításához, számos véleményben továbbra is aggodalomra ad okot, hogy ha az árképzésben hiányoznak a piaci tényezők, fennáll a veszélye a „kétáras” helyzet kialakulásának a földpiacon. Ez nemcsak a piac átláthatóságát befolyásolja, hanem költségvetési veszteségekhez is vezethet, egyenlőtlenséget teremtve az ügyletben részt vevő felek között.

A „kétáras” helyzet a múltban gyakori volt, amikor ugyanazon földterületért két különböző árat fizettek: a szerződésben és a pénzügyi kötelezettségek kiszámításához használt dokumentumokban feltüntetett ár gyakran jóval alacsonyabb volt, mint a tényleges piaci tranzakciós ár. A fő ok az volt, hogy az állam által kiadott földárlista nem tükrözte időben a piaci ingadozásokat, ami nagy eltérést eredményezett a hivatalos és a tényleges ár között.

Vo Hong Thang úr, a DKRA Csoport vezérigazgató-helyettese megjegyezte, hogy ha az állam kizárólagos hatáskörrel rendelkezik a földárak meghatározására piaci visszajelzések nélkül, az könnyen elfogulatlan árképzéshez vezethet, ami a „kétáras mechanizmus” megismétlődését okozza. Szerinte az árképzésnek piaci elveken kell alapulnia, hogy biztosítsa a méltányosságot minden fél, beleértve az államot, a vállalkozásokat és a befektetőket is. Thang úr szerint, ha az állam osztja ki a földet, határozza meg az árakat és szedi be a pénzt, az olyan, mintha „egyszerre fociznánk és panaszkodnánk”, független ellenőrző mechanizmus nélkül.

Szerinte a piaci tényező teljes kiküszöbölése helyett a törvénynek meg kellene fontolnia a földhasználók besorolását a megfelelő támogatási politikák érdekében. Például lehetőség lenne a hátrányos helyzetű csoportok pénzügyi kötelezettségeinek mentesítésére vagy csökkentésére a földhasználati célok megváltoztatásakor, ahogyan azt számos szakértő javasolta.

Eközben Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke azt mondta, hogy nem kell túlságosan aggódni a kétár-helyzet vagy a földpolitikával visszaélő vállalkozások lehetősége miatt. Szerinte az államnak teljes körű szabályozási eszközei vannak, az adóktól a hitelekig, hogy ellenőrizze az ingatlanpiacot és megakadályozza a haszonszerzést. „Az államnak teljes joga van meghatározni a földárakat az elsődleges piacon, mert ez a teljes lakosságot képviselő tulajdonos joga. Eközben a másodlagos piacon, ahol az emberek és a vállalkozások közötti polgári tranzakciók zajlanak, a piacnak önszabályozásra van szüksége” – hangsúlyozta.

Valójában az elmúlt két évben az adóellenőrzést, a közjegyzői hitelesítést és az ingatlan-átruházási nyilvántartások kezelését nagyon szigorúan hajtották végre. Sokan, akik korábban „kérték” a vevőket, hogy az adók csökkentése érdekében alacsony árakat valljanak be, most kénytelenek betartani a szabályozásokat, mivel a közjegyzők és az adóhatóságok már nem engedélyezik az alacsony árak bevallását, sőt, a dokumentumok újbóli benyújtását is előírják, ha szokatlan eltéréseket észlelnek. Pham Huu T., egy Lam Dong -i ingatlanbefektető elmondta, hogy korábban a költségek megtakarítása érdekében alacsony ingatlan-átruházási árakat vallott be, de mióta a hivatalok szigorítottak, ezt nagyon szigorúan tette. „A vevők most már megtagadják az alacsony árak bevallását. Attól tartanak, hogy később, eladáskor magas adót kell fizetniük, ezért a valódi ár bevallását követelik meg” – mondta T. úr.

„Nguyen Dang Phu úr, egy Ho Si Minh-városi bróker megerősítette, hogy a „dupla ár” bevallás helyzete szinte teljesen megszűnt. Az adóhatóságok is nagyon aktívak voltak. Néhány hamis bevallási ügyben idézést tettek, sőt büntetőeljárást is kilátásba helyeztek. Most már mind a vevő, mind az eladó komolyan veszi a dolgot, bárki is fizeti az adót, az felelős.”

Hozzájárulás a virtuális árak blokkolásához

Le Hoang Chau úr szerint a tanácsadó szervezetek és értékbecslő tanácsok által végzett jelenlegi értékelés könnyen kiskapukat teremt, ami akár „összejátszáshoz” is vezethet a földérték meghatározásakor. Ezért szükséges, hogy az állam közvetlenül határozza meg az árakat az elsődleges piacon. A másodlagos piacon a piaci mechanizmusnak teljes mértékben működnie kell, az állam adózási eszközökön keresztüli ellenőrzése alatt. Ez a megközelítés nemcsak a földárak átláthatóságát segíti elő, hanem hozzájárul az ingatlanpiac „lehűtéséhez” és a spekuláció által felfújt virtuális árak megakadályozásához is.

Forrás: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm